Khi bạn đang tìm một căn nhà mới hoặc cố gắng bán căn nhà hiện tại của mình, việc xác định số tiền để cho hoặc yêu cầu có thể khó khăn. Với nhiều yếu tố liên quan đến việc tính toán giá trị của một ngôi nhà, việc xác định giá trị của nó có vẻ hơi tùy tiện. Mặt khác, định giá tài sản là một môn khoa học. Đây là lý do tại sao các đại lý bất động sản thực hiện phân tích thị trường so sánh (CMA). Tìm hiểu thêm về phân tích thị trường so sánh với các ví dụ trong bài đăng này.
Phân tích thị trường so sánh là gì?
Các đại lý phân tích bằng cách tìm kiếm những căn nhà đã bán gần đây trong cùng một khu vực có khả năng tương tự như bất động sản đối tượng.
Những căn hộ này, được gọi là so sánh hoặc bán hàng có thể so sánh, được sử dụng để định giá bằng cách sử dụng phân tích thị trường so sánh. Phương pháp này dựa trên ý tưởng rằng bạn có thể xác định giá trị của một ngôi nhà bằng cách xác định số tiền phải trả để mua một ngôi nhà tương đương có khả năng mong muốn tương đương.
Phân tích thị trường so sánh trong bất động sản (CMA) là gì?
Phân tích thị trường so sánh là một đại lý bất động sản chiến lược sử dụng để đánh giá giá trị của một bất động sản nhất định bằng cách so sánh nó với các bất động sản tương tự đã được bán trước đó trong cùng một khu vực. Có rất nhiều biến số quyết định giá trị của một tài sản cụ thể. Do đó, ước tính giá thị trường của một ngôi nhà có thể cực kỳ khó khăn.
Khi mọi người nghĩ đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả của một ngôi nhà, cho dù họ đang mua hay bán một ngôi nhà, họ thường xem xét vị trí, diện tích vuông, và số lượng phòng ngủ và phòng tắm. Tuy nhiên, độ tuổi, tình trạng, đặc điểm, quy mô lô đất, v.v. của bất động sản và điều kiện của thị trường địa phương và quốc gia đều có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhà ở.
Quy tắc ba lần
Động thái đầu tiên đối với một đại lý lập kế hoạch cho CMA là xác định vị trí ba ngôi nhà đã bán gần đây (tối đa trong vòng 6 tháng qua, nhưng tốt nhất là 3 tháng). Ba ngôi nhà này phải giống hệt nhau và càng gần nhau càng tốt.
Sau khi ít nhất ba mẫu so sánh được chọn, mỗi cái được phân tích rộng rãi để xác định xem nó khác nhau như thế nào so với nhà đang được xem xét. Sau khi chia thành từng khoản và định giá các biến thể, giá mua của mỗi biến thể được tính toán để tính xem nó sẽ có giá bao nhiêu nếu nó gần như tương đương với thuộc tính chủ thể và được bán trên thị trường hiện tại.
Hiểu sự khác biệt giữa CMA bất động sản và thẩm định
Trong khi phân tích thị trường so sánh so sánh và xác định các giá trị nhà trong khu vực bằng cách sử dụng số liệu thị trường nhà ở, nó không phải là định giá nhà chính thức. Trong khi các thẩm định viên thực hiện thẩm định nhà để định giá nhà, các nhà hành nghề bất động sản được cấp phép hoàn thành CMA để xác định giá trị thị trường hợp lý.
Mặc dù thực tế là kết quả định giá là một ước tính có tính đến các mục tiêu của người bán hoặc người mua bất động sản, CMA là một phương pháp năng động đòi hỏi nhận thức kỹ thuật về thị trường chung và các khía cạnh khác nhau của bất động sản ảnh hưởng đến mức độ nào tài sản có giá trị.
By Trang chủNgôi nhà ánh sáng
Xem xét các điều kiện thị trường
Các điều kiện thị trường, nói chung, là một thẻ đại diện trong phân tích thị trường so sánh và thiết lập giá cả. Đó là lý do tại sao tốt hơn là sử dụng những căn nhà đã bán gần đây nhất có thể đối với căn nhà đang được định giá. Thị trường của người mua hoặc người bán mạnh có thể khiến giá trị CMA thay đổi.
Ví dụ, một khu vực tiện nghi nhanh chóng có thể thiếu các đối tượng so sánh tốt vì giá nhà có thể dao động mạnh trong vài tháng. Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà ở một khu vực đang tăng giá nhanh chóng, hãy nhớ rằng ngay cả khi người mua và người bán đồng ý về giá cả. Một cuộc thẩm định sẽ được yêu cầu để quyết định xem mức giá đó có hợp lý để được cấp vốn hay không.
Những gì liên quan đến Phân tích Thị trường So sánh?
Mặc dù tiến hành phân tích thị trường so sánh là một phương pháp phức tạp, nhưng nó có các bước riêng biệt và dễ quản lý. Các thành phần này làm việc cùng nhau để cung cấp cho người bán và người mua một ước tính giá trị toàn diện.
Quá trình phân tích bắt đầu với việc các đại lý tập hợp một danh sách gồm ít nhất ba bất động sản giống hệt nhau đã được bán trong cùng một khu vực trong 3 - 6 tháng qua. Các đại lý có thể chọn các bất động sản hiện đang được niêm yết trên thị trường hoặc đang chờ xử lý nếu không có đủ dữ liệu bán hàng hoặc nếu giá mua tiềm năng của một ngôi nhà đang được đo lường. Danh sách hết hạn cũng có thể được sử dụng để hiển thị các loại giá quá cao để thu hút người mua quan tâm.
Dưới đây là danh sách các thành phần khác nhau của CMA:
# 1. Địa điểm:
Các thuộc tính có thể so sánh tốt nhất sẽ ở cùng vùng lân cận với thuộc tính chủ thể. Nếu không có đủ doanh số bán hàng gần đây trong khu vực để hoàn thành CMA, đại lý sẽ chọn các công ty trong khu vực có thể so sánh được dựa trên chất lượng của các trường học địa phương, tỷ lệ tội phạm, mức độ tiếng ồn, mức độ gần các tiện nghi, v.v.
# 2. Kích thước lô:
Quy mô của lô đất có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thị trường của nó. Ngay cả sự chênh lệch nửa mẫu Anh cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà.
# 3. Cảnh vuông:
Nói chung, tòa nhà càng lớn thì càng có giá trị. Do đó, số lượng diện tích vuông có thể sống được có thể tương đương với số lượng phòng trong nhà.
#4. Tuổi và tình trạng tài sản:
Năm ngôi nhà được xây dựng, cũng như việc nó đã được sửa sang lại gần đây hay chưa, đều ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà. Những công trình mới hơn và những ngôi nhà bằng vật liệu cao cấp cũng đắt hơn. Tuy nhiên, những ngôi nhà có ý nghĩa lịch sử gần đây đã được nâng cấp cũng có thể dẫn đến giá cao.
# 5. Số lượng phòng ngủ và phòng tắm trong một ngôi nhà:
Càng nhiều phòng ngủ và phòng tắm, giá trị của nó càng cao.
Các tính năng đặc biệt như lò sưởi, sân trong, hồ bơi, nhà để xe, tầng hầm hoàn chỉnh, v.v. cũng được tính đến. Tuy nhiên, lưu ý rằng, tùy thuộc vào thị trường địa phương, không phải tất cả các tính năng đặc biệt đều có thể làm tăng giá trị của ngôi nhà.
# 6. Ngày bán:
Các sản phẩm được chọn phải được bán trong vòng ba đến sáu tháng qua. Nếu ngày bán đã hết, tỷ giá phải được cập nhật để phản ánh nhu cầu đã thay đổi như thế nào. Quy mô hàng tồn kho và lãi suất thay đổi sẽ làm cho giá cả thị trường biến động trong nước hoặc quốc gia.
# 7. Điều khoản tài trợ và bán hàng:
Hình thức tài trợ mà người mua sử dụng để mua nhà, cũng như các điều khoản mua bán, có thể ảnh hưởng đến giá mua. Người mua sẽ chấp nhận các khoản dự phòng nếu giá chào cao hơn. Nếu một giao dịch có thể so sánh có các nhượng bộ của người bán, thì giá trị của các nhượng bộ phải được trừ vào giá mua của giao dịch có thể so sánh. Những thỏa hiệp như vậy có thể bao gồm việc người bán đồng ý thanh toán chi phí đóng của người mua. Nếu không, người bán có thể sửa chữa ngôi nhà trước khi bán.
Ví dụ về phân tích thị trường so sánh
Hãy xem xét một ví dụ đơn giản về cách phân tích thị trường so sánh có thể hỗ trợ người tiêu dùng. Một cặp vợ chồng muốn mua một ngôi nhà trị giá 450,000 đô la cho một gia đình, nhưng họ muốn thảo luận về giá chào bán. Họ yêu cầu đại lý bất động sản của họ tiến hành phân tích thị trường so sánh về bất động sản đó. Điều này nhằm hỗ trợ họ phát triển một đề nghị hấp dẫn dựa trên xu hướng thị trường hiện tại.
Người đại diện bắt đầu bằng cách thu thập thông tin về bất động sản mà cặp vợ chồng muốn mua và khám phá ra những điều sau:
- Ngôi nhà nằm trên một khu đất rộng nửa mẫu Anh trong một khu phố toàn nhà ở. Các ngôi nhà được xây dựng cùng thời gian và có sơ đồ mặt bằng giống hệt nhau.
- Có ba phòng ngủ, hai phòng tắm đầy đủ và một nửa phòng tắm.
- Nó có một ga ra hai ô tô và một lò sưởi trong phòng khách.
- Ngôi nhà rộng 2,000 mét vuông đang ở trong tình trạng tuyệt vời và không cần sửa chữa gì đáng kể.
- Không giống như những ngôi nhà khác trong khu phố, ngôi nhà này có một tầng hầm đã hoàn thiện.
Sau khi có được thông tin này, đại lý sẽ tìm kiếm các tài sản có thể so sánh được trong khu vực. Với quy mô của phân khu và hoạt động gần đây, đại lý có thể tìm thấy ba bất động sản có thể so sánh được và tất cả đã được bán trong vòng sáu tháng qua. Đại lý bắt đầu tập hợp các phân tích thị trường so sánh sau đây khi thu thập thông tin chi tiết về các so sánh.
Với danh sách chi tiết về các biến thể giữa thuộc tính chủ thể và công trình, đại lý tiếp cận nhà tư vấn để có được bản tóm tắt chi phí của từng chức năng. Điều này là để quyết định xem mỗi sự khác biệt có ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của ngôi nhà hay không. (Giá dưới đây chỉ là ví dụ để phân tích thị trường so sánh và không nên được hiểu là giá trị thực của bất kỳ mặt hàng nào.)
Tính toán Phân tích Thị trường So sánh
Sau đó, giá mua của mỗi tài sản có thể so sánh được sẽ được tính toán để xác định xem nó sẽ được bán với giá bao nhiêu nếu nó gần như giống hệt với tài sản chủ thể. Khi thay đổi giá, các tính năng mong muốn hơn được trừ vào giá mua của máy tính và các tính năng ít mong muốn hơn sẽ được thêm vào. Các thay đổi tích lũy cho mỗi lần so sánh sau đó được xác định và giá bán hàng được điều chỉnh tương ứng.
Giá bán đã điều chỉnh của máy tính cho thấy phạm vi mà giá thầu có thể chấp nhận được có thể giảm: $ 424,200 - $ 442,000. Sau đó, đại lý sẽ sử dụng quy trình đối chiếu để quyết định mức giá chính xác mà cặp vợ chồng sẽ trả để mua đất chủ thể.
Đại lý sử dụng phép đối chiếu để cân nhắc từng giá trị so sánh dựa trên mức độ gần với đất. Phần 1 có nhiều thay đổi nhất, vì vậy nó nhận được ít trọng lượng nhất. Phần 2 có ít thay đổi nhất, vì vậy nó nhận được nhiều trọng lượng nhất. Sau cùng, trọng số đã được ấn định, giá điều chỉnh được cộng lại với giá trị gia quyền. Sau đó, kết quả được thêm vào để quyết định giá thầu tốt nhất.
Sau đó, tổng số sẽ được đại lý làm tròn đến 100 đô la gần nhất. Sau khi được sự chấp thuận của cặp đôi, đại lý sẽ đưa ra đề nghị $ 430,900 cho đại lý niêm yết. Nó sẽ trích dẫn CMA để làm bằng chứng rằng ngôi nhà có giá trị thấp hơn 19,000 đô la một chút so với giá chào bán.
Phân tích thị trường so sánh được sử dụng như thế nào trong phân tích tài chính?
Phân tích thị trường so sánh có thể được sử dụng trong phân tích tài chính để giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt về giá trị tiềm năng của một khoản đầu tư và giúp xác định giá trị của một công ty hoặc tài sản.
Phân tích thị trường so sánh có thể được sử dụng để xác định giá trị của một tài sản cho thuê?
Có, phân tích thị trường so sánh có thể được sử dụng để xác định giá trị của bất động sản cho thuê bằng cách so sánh nó với các bất động sản cho thuê tương tự trong cùng khu vực.
Một số thách thức phổ biến với phân tích thị trường so sánh là gì?
Những thách thức chung với phân tích thị trường so sánh bao gồm khả năng tiếp cận dữ liệu chính xác và đầy đủ, khó tìm và so sánh các thuộc tính tương tự cũng như tính chủ quan trong phân tích và giải thích dữ liệu.
Làm thế nào phân tích thị trường so sánh có thể được cải thiện?
Phân tích thị trường so sánh có thể được cải thiện bằng cách sử dụng dữ liệu toàn diện và chính xác hơn, đồng thời bằng cách thực hiện phân tích với sự quan tâm và chú ý nhiều hơn đến từng chi tiết.
Phân tích thị trường so sánh nên được thực hiện thường xuyên như thế nào?
Tần suất phân tích so sánh thị trường phụ thuộc vào nhu cầu và mục tiêu của người hoặc tổ chức thực hiện phân tích, cũng như các điều kiện và xu hướng thị trường. Tuy nhiên, thông thường nên thực hiện phân tích so sánh thị trường ít nhất mỗi năm một lần.
Làm thế nào để phân tích thị trường so sánh ảnh hưởng đến quá trình mua và bán?
Phân tích thị trường so sánh có thể tác động đến quá trình mua và bán bằng cách cung cấp thông tin có giá trị về điều kiện thị trường, xu hướng và giá trị tiềm năng của tài sản, đồng thời có thể giúp người mua và người bán đưa ra quyết định sáng suốt về việc mua, bán hoặc định giá tài sản.
Kết luận
Phân tích thị trường so sánh là một công cụ quan trọng để xác định giá trị của bất động sản. Nếu bạn là chủ nhà đang cân nhắc việc rao bán ngôi nhà của mình, CMA sẽ hỗ trợ bạn xác định giá chào bán thích hợp. Nó sẽ dựa trên những ngôi nhà tương tự trong khu vực của bạn đã được bán trên thị trường. Nếu bạn đã sẵn sàng mua một ngôi nhà mới, CMA cũng có thể giúp bạn thương lượng giá chào bán. Từ đó bạn có thể đưa ra những lời chào hàng cạnh tranh.
Tuy nhiên, hãy nhớ rằng việc chuẩn bị một bản phân tích thị trường so sánh là một quá trình phức tạp. Nó yêu cầu quyền truy cập để có đầy đủ dữ liệu bán hàng cũng như kiến thức về thị trường địa phương và quốc gia. Đó là lý do tại sao nó nên được hoàn thành bởi một đại lý bất động sản được cấp phép.
Câu hỏi thường gặp về Phân tích thị trường cạnh tranh
Ai có thể chuẩn bị CMA?
Theo mục 93A-83 (b), một nhà môi giới có thể chuẩn bị CMA cho “bên thứ ba đưa ra quyết định hoặc thực hiện thẩm định liên quan đến việc niêm yết, chào bán, quyền chọn, cho thuê hoặc giá mua tiềm năng của một lô đất hoặc sở hữu bất động sản.” Qui định
CMA khác với đánh giá như thế nào?
Sự khác biệt chính giữa đánh giá và CMA là nhân sự liên quan. Trong khi CMA được thực hiện bởi một đại lý bất động sản, việc thẩm định được thực hiện bởi một thẩm định viên được cấp phép thay mặt cho ngân hàng. Khi một người mua đăng ký một khoản vay để mua nhà của bạn, ngân hàng sẽ yêu cầu thẩm định tài sản.
CMA hay thẩm định cái nào chính xác hơn?
Mặc dù bạn không thể dự đoán hoàn toàn kết quả của một cuộc thẩm định, nhưng bạn kiểm soát nó nhiều hơn những gì CMA sẽ kết luận. CMA và thẩm định là các quy trình khác nhau, nhưng cả hai đều giúp bạn có được thông tin chính xác và cập nhật về giá trị căn nhà của bạn là bao nhiêu.
Làm cách nào để tạo CMA?
Cách tạo phân tích thị trường so sánh
- Đánh giá chất lượng của vùng lân cận. …
- Đánh giá danh sách ban đầu (nếu có)…
- Kiểm tra Ước tính Giá trị Tài sản trên Zillow & HouseCanary. …
- Bắt đầu tạo CMA sơ bộ của bạn. …
- Nhận giá trung bình từ danh sách có thể so sánh. …
- Đánh giá ngôi nhà trong người.
- NHÀ NGHÈO: Hướng dẫn dễ dàng nhất để mua nhà tín dụng nghèo (+ Mẹo miễn phí)
- Kinh doanh bất động sản: Hướng dẫn rõ ràng cho người mới bắt đầu (+ Mẹo bắt đầu như thế nào)
- Kinh doanh quản lý tài sản: Tất cả những gì bạn cần để bắt đầu từ Scratch (+ một mô hình khả thi)
- Tác nhân tài chính: Các phương pháp hay nhất & Hướng dẫn chi tiết năm 2021
- PHÁT TRIỂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: Cách trở thành Nhà phát triển và các bước chi tiết để thành lập công ty
