Các nhà đầu tư bất động sản là những nhà đầu tư thường sử dụng lợi nhuận thu được từ tiền mặt để đánh giá các cơ hội đầu tư có thể có. Với công cụ tính toán đầu tư, tôi sẽ có thể tính toán lợi tức tiền mặt cho bất động sản cho thuê và bất động sản có tài sản cho thuê.
Làm thế nào để tính toán tiền mặt khi hoàn trả tiền mặt
Tỷ suất lợi nhuận thu được là tỷ suất lợi nhuận tính tổng số tiền mặt nhận được trên tổng số tiền mặt (vốn chủ sở hữu) được chi tiêu trong một giao dịch. Cách tính tiền thu được từ bất động sản hoặc bất động sản cho thuê hoặc đầu tư bằng máy tính là bằng cách lấy dòng tiền trước thuế chia trong một thời kỳ cụ thể cho vốn chủ sở hữu được đầu tư vào cuối quá trình này. Tiền mặt hoàn lại là một tận dụng thống kê (sau nợ), trong khi lợi tức "miễn phí và rõ ràng" là đối tác không được sử dụng của nó.
Công thức hoàn trả tiền mặt rất đơn giản và dễ dàng
Dòng tiền ròng hàng năm / Vốn chủ sở hữu đã đầu tư =
Hoàn trả tiền mặt
Tỷ suất lợi nhuận thu được là tỷ suất lợi nhuận tính tổng số tiền mặt nhận được trên tổng số tiền mặt (vốn chủ sở hữu) được chi tiêu trong một giao dịch. Bạn có thể tính nó bằng cách chia nó cho dòng tiền trước thuế. đặc biệt là trong thời kỳ vốn chủ sở hữu được đầu tư vào cuối quá trình này. Tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt là một thống kê có đòn bẩy (sau khi nợ), trong khi lợi tức “miễn phí và rõ ràng” là phần đối ứng không có đòn bẩy của nó.
Trong hầu hết các trường hợp, tỷ lệ hoàn vốn bằng tiền được nêu dưới dạng tỷ lệ phần trăm. Mặc dù tỷ lệ này có thể được áp dụng trong nhiều tình huống kinh doanh khác nhau, nhưng nó thường được sử dụng nhiều nhất trong bất động sản thương mại giao dịch.
Tại sao Thu hồi tiền mặt lại quan trọng như vậy
khi đánh giá khả năng sinh lời tiềm năng của một giao dịch. Khả năng tính toán lợi nhuận thu được từ bất động sản hoặc bất động sản cho thuê hoặc đầu tư bằng máy tính là rất quan trọng. Phương pháp này có thể là một cách tiếp cận tuyệt vời để dự đoán một khoản đầu tư sẽ hoạt động như thế nào và kết quả là giúp bạn quyết định có nên đầu tư hay không. Hơn nữa, việc tính toán tiền mặt khi hoàn vốn đối với bất động sản, bất động sản cho thuê hoặc đầu tư bằng máy tính cũng có thể hướng các nhà đầu tư đi đúng hướng khi đi vay, chẳng hạn như khi quyết định giữa một khoản thế chấp thông thường và một người cho vay tư nhân. Việc tính toán lợi tức tiền mặt có thể cho bạn biết con đường nào sẽ tối đa hóa lợi nhuận hàng năm của bạn.
Nhiều nhà đầu tư đánh giá khác nhau tài sản đầu tư sử dụng tiền mặt để trả lại tiền mặt. Bằng cách so sánh chỉ số này giữa các bất động sản, nhà đầu tư có thể hiểu rõ hơn về cách mỗi chỉ số sẽ ảnh hưởng đến tổng danh mục đầu tư của họ. Các nhà đầu tư cũng có thể nhận được một cái nhìn nhất quán về tiềm năng dài hạn của nhiều tài sản bằng cách so sánh tùy thuộc vào tiền mặt trên lợi nhuận tiền mặt.
Ưu điểm của hoàn vốn bằng tiền mặt
Các nhà đầu tư muốn phân tích lợi nhuận tiền mặt của một bất động sản vì nhiều lý do.
# 1. Lựa chọn tài sản
Ứng dụng đầu tiên và thực tế nhất của phương thức hoàn trả tiền mặt là trong việc lựa chọn tài sản. Thu hồi tiền mặt cho phép các nhà đầu tư thực hiện so sánh nhanh chóng, song song của một số giao dịch. Theo thông tin mà họ sử dụng (tức là tiền thuê, chi phí hoạt động và các khoản tài chính khác do người bán cung cấp),
# 2. Chi phí tài chính
Một lý do khác khiến các nhà đầu tư thích lợi nhuận bằng tiền hơn các chỉ số khác là nó có tính đến chi phí tài chính. Điều này hỗ trợ các nhà đầu tư xác định những thông số nào là cần thiết để thu được tiền mặt cụ thể trên lợi nhuận tiền mặt. khi nhà đầu tư có cổ phần lớn hơn trong giao dịch (theo tỷ lệ của khoản vay trên giá trị). Tỷ lệ hoàn vốn thường thấp hơn so với khi nhà đầu tư có cổ phần nhỏ hơn trong thương vụ. Khi nhiều cổ phiếu được đầu tư hơn, việc tính toán xiên que thấp hơn, giả định doanh thu và chi phí không đổi. Tất nhiên, chi phí đi vay có thể có tác động đến tỷ suất sinh lợi. Do đó, tính toán này có thể khuyến khích nhà đầu tư săn lùng các khoản vay và điều khoản tốt hơn.
Cuối cùng, lợi nhuận bằng tiền mặt có thể làm sáng tỏ hồ sơ chi tiêu của bất động sản. Nếu tất cả các yếu tố khác bằng nhau, các tài sản có chi phí cao hơn sẽ có tỷ suất lợi nhuận tiền mặt thấp hơn. Một người mua tiềm năng có thể kiểm tra các chi phí hiện có để xem liệu có bất kỳ biện pháp cắt giảm chi phí nào để thúc đẩy lợi nhuận tiền mặt hay không.
Lợi nhuận bằng tiền mặt khác với các chỉ số khác như thế nào?
Cách tính lợi tức tiền mặt bằng máy tính là một trong những chỉ số có sẵn cho các nhà đầu tư để đánh giá cơ hội đầu tư. Nó cũng khác với các biện pháp khác ở những điểm sau:
# 1. ROI so với Tiền mặt
Lợi tức đầu tư (ROI) của bất động sản cho thuê được tính toán để xác định tỷ suất lợi nhuận tổng thể của tài sản đó. bao gồm cả nợ và tiền mặt, trong khi tiền mặt giải quyết bằng cách tính lợi nhuận trên bất động sản tiền mặt (vốn chủ sở hữu) đã đầu tư.
# 2. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) so với tiền mặt
IRR được định nghĩa là tổng số tiền lãi kiếm được trên số tiền đã đầu tư. Sự khác biệt cơ bản giữa tiền mặt trên lợi nhuận tiền mặt và IRR là IRR được tính bằng cách sử dụng tổng thu nhập kiếm được trong chu kỳ sở hữu. Tính toán IRR về cơ bản là khó hơn và dựa trên ý tưởng tài chính về giá trị thời gian của tiền.
# 3. Tiền mặt so với Tỷ lệ giới hạn
Việc tính toán tỷ lệ trần là theo giả định rằng tài sản không có nợ. Nếu một tài sản được mua hoàn toàn bằng tiền mặt (không có nghĩa vụ trả nợ). Khi đó, tỷ suất lợi nhuận tiền mặt bằng với tỷ lệ vốn hóa. Tuy nhiên, vì hầu hết các nhà đầu tư sử dụng một số hình thức đòn bẩy, những ước tính này thường khác nhau.
Lợi tức thu nhập tiền mặt và ROI có giống nhau không?
Khi nợ được sử dụng trong một giao dịch bất động sản. Các thuật ngữ hoàn vốn bằng tiền và ROI (lợi tức đầu tư) không thể hoán đổi cho nhau. Phần lớn các bất động sản thương mại được tài trợ bằng nợ. Và tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thực tế thay đổi so với tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI) điển hình. ROI đánh giá lợi tức tổng thể của một khoản đầu tư, chẳng hạn như gánh nặng nợ. Mặt khác, tỷ suất sinh lợi bằng tiền mặt chỉ xem xét tỷ suất sinh lợi của số tiền thực tế đã đầu tư. Do đó cho phép đánh giá chính xác hơn hiệu quả đầu tư.
Cách tính tiền mặt cho tài sản cho thuê
Về cơ bản, cách bạn tính toán lợi tức tiền mặt của mình cho một tài sản cho thuê hoặc bất động sản hoặc đầu tư bằng cách chia dòng tiền hàng năm (trước thuế) cho toàn bộ khoản đầu tư tiền mặt của bạn.
Để xác định dòng tiền trước thuế của bạn trong năm, hãy tính tổng số tiền thuê nhà của bạn. Cũng như bất kỳ khoản thu nhập nào khác mà bạn có thể nhận được từ tài sản. Chẳng hạn như tiền thuê thêm cho chỗ đậu xe hoặc đơn vị lưu trữ. Để tính toán của bạn thu nhập hoạt động ròng, trừ chi phí vận hành của bạn (quản lý tài sản, thợ sửa ống nước, thợ sửa ống nước, người làm vườn. Cộng với các khoản chăm sóc thường xuyên khác) và các khoản thanh toán thế chấp hàng năm (nếu bạn có).
Con số này sẽ được chia cho toàn bộ số tiền bạn đã mua ban đầu trong bất động sản, tạo ra tổng số tiền mặt bạn đã đầu tư. Điều này có thể bao gồm tiền đặt cọc của bạn, chi phí đóng cửa và bất kỳ sửa chữa hoặc cải tạo nào bạn đã thực hiện trước khi thuê tài sản. Tỷ lệ hoàn vốn bằng tiền của bạn sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm của kết quả.
Cho đến nay, doanh thu của bạn từ bất động sản cho thuê và đầu tư vào đó không đổi. Khi đó, lợi nhuận thu được từ tiền mặt của bạn sẽ gần như nhất quán. Nếu doanh thu của bạn tăng do có thể tính tiền thuê cao hơn, lợi tức thu về tiền mặt của bạn cũng sẽ tăng lên. Nếu bạn phải chi nhiều tiền hơn cho một khoản sửa chữa lớn đột xuất, lợi nhuận bằng tiền mặt của bạn sẽ bị ảnh hưởng.
Thu nhập bằng tiền mặt đối với các ví dụ về bất động sản cho thuê
Hãy tưởng tượng bạn có được bất động sản cho thuê với một con số tròn trịa đẹp đẽ, chẳng hạn như 300,000 đô la, và bạn có tiền để trả tất cả cùng một lúc. Nếu bạn thuê nó với giá 3,000 đô la mỗi tháng nhưng có chi phí bảo trì hàng tháng là 1,000 đô la. Khi đó, dòng tiền trước thuế hàng năm của bạn là 24,000 đô la: (3,000 đô la - 1,000 đô la) x 12 tháng = 24,000 đô la. Chia cho số tiền đã đầu tư (300,000 đô la), lợi nhuận thu được là 24,000 / 300,000, hay 24 phần trăm.
Giả sử một tình huống khác, trong đó khoản đầu tư tương lai là 200,000 đô la. Tuy nhiên, bạn đăng ký một khoản thế chấp với khoản trả trước 20% ($ 40,000). Doanh thu cho thuê hàng quý và chi phí bảo trì vẫn giữ nguyên như trường hợp trước. Nhưng bây giờ bạn phải trả 1,000 đô la cho khoản thế chấp của mình mỗi tháng. Điều đó có nghĩa là dòng tiền trước thuế của bạn là 12,000 đô la: (3,000 đô la - 1,000 đô la - 1,000 đô la) x 12 và lợi tức thu về tiền mặt của bạn cho bất động sản cho thuê là 12,000 / 40,000, hay chỉ 30%.
Tỷ lệ hoàn vốn tiền mặt tốt là bao nhiêu?
Nhiều nhà đầu tư tò mò về điều gì tạo nên lợi nhuận thu về tiền mặt tốt. Không có giải pháp đơn giản. Khả năng thu hồi tiền mặt tốt được xác định bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả sở thích của nhà đầu tư. Ví dụ, một nhà đầu tư không thích rủi ro có thể chọn đầu tư nhiều vốn cổ phần hơn vào các thỏa thuận, giảm số lượng đòn bẩy cần thiết.
Lượng hàng dự trữ càng lớn thì đòn bẩy và chi phí tài chính càng thấp. Và do đó tỷ suất lợi nhuận tiền mặt càng thấp. Đối với một số nhà đầu tư, sử dụng máy tính để tính toán hoặc biết liệu mức lợi nhuận 8-10% tiền mặt có đủ để bất động sản cho thuê phù hợp với các tiêu chí đầu tư khác của họ hay không. Những người khác chỉ có thể xem xét các giao dịch với tiền mặt tối thiểu khi hoàn lại tiền mặt là 20%. Để đạt được rào cản đó, những nhà đầu tư này có thể cần sử dụng nhiều nợ hơn và ít vốn chủ sở hữu hơn.
Thị trường nội địa cũng có tác động đến lợi nhuận thu được từ tiền mặt. Chi phí mua lại cao hơn có thể đòi hỏi vốn chủ sở hữu nhiều hơn đáng kể tại các thị trường rất nóng. (Tính theo tổng số đô la, không phải theo tỷ lệ phần trăm giữa khoản vay trên giá trị). Tổng tiền mặt khi hoàn vốn có thể thấp hơn trừ khi thu nhập tương đối lớn. Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người không thích rủi ro và / hoặc có một chân trời đầu tư dài hạn. Họ sẵn sàng chấp nhận mức thu hồi tiền mặt thấp hơn ở các thị trường sơ cấp có nền kinh tế cơ bản tốt.
Một kỹ thuật để nhà đầu tư đánh giá các giao dịch sử dụng tiền mặt thu được lợi nhuận là giả định rằng mỗi doanh nghiệp có cùng một lượng vốn chủ sở hữu đầu tư vào đó. Giả sử một nhà đầu tư có 2 triệu đô la để đưa vào thị trường. Họ có thể bỏ 2 triệu đô la đó vào ba khoản đầu tư khác nhau. Nhà đầu tư có thể đánh giá giao dịch nào trong số ba giao dịch dẫn đến tỷ suất sinh lợi tiền mặt cao nhất hoặc “tốt nhất”. Theo nợ, thu nhập và chi phí liên quan đến từng thương vụ đó với điều kiện vốn chủ sở hữu đã đầu tư không đổi.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)
IRR đánh giá khả năng sinh lời của khoản đầu tư trong suốt vòng đời của khoản đầu tư. Hầu hết các khoản đầu tư bất động sản công nghiệp mất nhiều năm để hoàn thành chu kỳ đầy đủ (mua lại, cải tiến và chuyển nhượng). Và IRR có thể hiển thị lợi nhuận dự kiến trong suốt thời gian đó. Nói cách khác, IRR có thể thông báo cho bạn biết nhà tài trợ muốn bạn đợi bao lâu để nhận lại tiền.
Nhân vốn chủ sở hữu
Bội số vốn chủ sở hữu (Nx) là chỉ tiêu cơ bản cho biết doanh nghiệp đã trả lại cho cổ đông bao nhiêu tiền. Một dự án có bội số vốn chủ sở hữu 1 lần đã hòa vốn - nó không mất tiền hoặc không tạo ra lợi nhuận. Do đó, 100,000 đô la có nghĩa là 100,000 đô la được hoàn lại. Một dự án có vốn chủ sở hữu gấp 2 lần số vốn đầu tư ban đầu của bạn, v.v.
Bội số vốn chủ sở hữu được tính bằng (tổng lợi nhuận + tiền đầu tư) / tiền đầu tư.
Bội số vốn chủ sở hữu, giống như tỷ lệ hoàn vốn bằng tiền, không bù lại giá trị thời gian của tiền, trong khi IRR thì có. Giả sử bạn đang nghĩ đến việc đầu tư vào hai khách sạn. Khoản đầu tư đầu tiên có bội số vốn chủ sở hữu 2.5 lần, trong khi khoản đầu tư thứ hai có bội số vốn chủ sở hữu 1.5 lần. Chỉ dựa trên các con số, lựa chọn đầu tiên có vẻ là lựa chọn tốt hơn.
Tuy nhiên, nếu khoản đầu tư đầu tiên mất 10 năm để bạn hoàn vốn. Và khoản đầu tư thứ hai mất năm năm. Khoản đầu tư thứ hai có thể là một lựa chọn tốt hơn, ngay cả khi bội số thấp hơn. Trong những trường hợp này, IRR và lịch trình phân phối dự kiến hàng năm có thể khá có giá trị trong việc cung cấp thông tin cho quyết định của bạn.
Bên cạnh những hạn chế của nó, bội số vốn chủ sở hữu có lẽ là chỉ số phù hợp nhất. Vì nó cho biết tổng lợi tức đầu tư dự đoán.
Kết luận
Cuối cùng, lợi tức tiền mặt là một thước đo có thể giúp các nhà đầu tư đánh giá khoản đầu tư nào sẽ sinh lời nhiều hơn hoặc ít hơn khi so sánh với những khoản đầu tư khác. Giả sử cùng một nguồn vốn chủ sở hữu có thể được đầu tư theo nhiều phương pháp khác nhau (bao gồm nhưng không giới hạn đối với các khoản đầu tư bất động sản).
CÁCH TÍNH TIỀN MẶT TRÊN CÁC CÂU HỎI TRẢ LẠI TIỀN MẶT Câu hỏi thường gặp
Máy tính hoàn trả tiền mặt tốt là gì?
Tỷ trọng càng lớn thì mức đầu tư càng cao và lợi nhuận hàng năm càng lớn.
Làm thế nào để bạn tính toán tiền mặt khi trả về túi tiền lớn hơn?
Để tính toán lợi nhuận thu được rất đơn giản. Bạn chỉ cần chia dòng tiền ròng thu được trong năm cho số tiền đã đầu tư.
Lợi tức tiền mặt 8% có tốt không?
Nhìn chung, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng tỷ lệ hoàn vốn 8-12 phần trăm là lợi nhuận khi hoàn trả tiền mặt. mặt khác, tính toán dựa trên một tính chất nhất định.
Công thức xác định tỷ suất sinh lợi bằng tiền mặt là gì
Dòng tiền ròng hàng năm / Vốn chủ sở hữu đã đầu tư bằng Tiền trên lợi nhuận tiền mặt
Tỷ suất lợi nhuận thu được là tỷ suất lợi nhuận tính tổng số tiền mặt nhận được trên tổng số tiền mặt (vốn chủ sở hữu) được chi tiêu trong một giao dịch. Bạn có thể tính nó bằng cách chia dòng tiền trước thuế. Riêng trong một kỳ bằng vốn chủ sở hữu đã đầu tư vào cuối quá trình này.
Lợi tức tiền mặt cao là gì?
Không có tiêu chí khó và nhanh chóng để xác định yếu tố nào tạo nên tỷ suất sinh lợi cao. Các nhà đầu tư dường như đồng ý rằng tiền mặt dự kiến thu về từ 8 đến 12 phần trăm báo hiệu một khoản đầu tư đáng giá.
