Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn là một yếu tố quan trọng khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra vào khoảng năm 2007–2008. Đó là cuộc suy thoái kinh tế tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại suy thoái những năm 1930. Người Mỹ phải mất nhiều năm để phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính. Về cơ bản, các khoản thế chấp dưới chuẩn dành cho những người đi vay có rủi ro cao hơn, nhưng chúng đi kèm với những rủi ro riêng. Tuy nhiên, nếu bạn muốn trở thành chủ nhà nhưng tín dụng của bạn đang cản trở bạn, bạn có thể nhận khoản thế chấp dưới chuẩn từ những người cho vay, đây có thể là một lựa chọn tốt hơn. Đây là những gì bạn nên biết trước khi nộp đơn xin thế chấp dưới chuẩn.
Thế chấp dưới chuẩn là gì?
Các khoản thế chấp dưới chuẩn, còn được gọi là các khoản thế chấp không chính, là các khoản vay dành cho những người có điểm tín dụng dưới 600, những người không thể nhận được các khoản thế chấp chính. Các khoản vay thông thường rất dễ nhận được và thường có các điều khoản tốt hơn, chẳng hạn như lãi suất thấp hơn, so với các loại khoản vay khác.
Các khoản thế chấp dưới chuẩn là nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng tài chính, châm ngòi cho cuộc Đại suy thoái. Những người cho vay đã phê duyệt nhiều khoản thế chấp dưới chuẩn mà người vay không thể trả được trong những năm dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế. Theo phân tích của Hiệp hội Tín dụng Quốc gia về dữ liệu Đạo luật tiết lộ thế chấp nhà, khoảng 30% của tất cả các khoản thế chấp bắt nguồn từ năm 2006 là dưới chuẩn.
Mặc dù các khoản thế chấp dưới chuẩn vẫn còn tồn tại cho đến ngày nay (và có thể được gọi là các khoản thế chấp không đủ điều kiện), nhưng chúng phải được xem xét kỹ lưỡng hơn. Họ cũng có lãi suất cao hơn và các khoản thanh toán trước lớn hơn so với các khoản vay truyền thống.
Thế chấp dưới chuẩn hoạt động như thế nào?
Đạo luật Bảo vệ Người tiêu dùng và Cải cách Phố Wall Dodd-Frank bao gồm một điều khoản thành lập Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) để giám sát quy định về các khoản thế chấp dưới chuẩn. Một trong những quy tắc chính do CFPB ban hành là bất kỳ người vay nào nhận được khoản thế chấp dưới chuẩn đều phải thông qua tư vấn người mua nhà với một đại diện được Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ chấp thuận.
Hơn nữa, người cho vay phải tuân thủ các tiêu chuẩn Dodd-Frank khi bảo lãnh các khoản thế chấp dưới chuẩn, bao gồm điều khoản “khả năng trả nợ” (ATR), yêu cầu người cho vay đánh giá kỹ lưỡng liệu người vay có khả năng trả nợ hay không.
Austin Kilgore, người phụ trách truyền thông doanh nghiệp tại công ty tài chính Achieve, cho biết: “Là người cho vay, nếu bạn vi phạm quy tắc ATR, bạn có thể bị kiện hoặc phải đối mặt với hành động pháp lý. “Kết quả là, những người cho vay trong lĩnh vực thế chấp không đủ tiêu chuẩn có động lực mạnh mẽ để đảm bảo rằng họ đang đánh giá đầy đủ những người đi vay hơn nhiều so với những người cho vay dưới chuẩn đã làm cách đây 15 đến 20 năm.”
“Thế chấp không đủ điều kiện” hạn chế sự bảo vệ pháp lý của người cho vay, ngăn cản nhiều người hoạt động trong lĩnh vực này.
Kilgore nói: “Những người cho vay không thực hiện các khoản cho vay dưới chuẩn như trước thời kỳ suy thoái. "Lý do chính là những lo ngại về quy định."
Sự khác biệt giữa thế chấp chính và thế chấp dưới chuẩn là gì?
Các khoản thế chấp dưới chuẩn được trao cho những người vay có tín dụng thấp. Một khoản thế chấp thông thường cơ bản không được cung cấp vì người cho vay tin rằng người đi vay có rủi ro vỡ nợ cao hơn mức trung bình.
Ví dụ về thế chấp dưới chuẩn so với thế chấp chính
Các khoản thế chấp dưới chuẩn có rủi ro đối với người cho vay vì chúng dành cho những người đi vay có điểm tín dụng thấp. Để bù đắp rủi ro, người cho vay tính lãi suất và phí cao hơn so với khoản vay truyền thống. Lãi suất cao hơn có nghĩa là bạn sẽ phải trả tổng thể nhiều hơn đáng kể cho một khoản thế chấp dưới chuẩn.
Một ví dụ về tác động của thế chấp dưới chuẩn
Vỡ nợ thế chấp dưới chuẩn là nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của thị trường nhà ở năm 2008. Nhiều người vay đã nhận được các khoản vay NINJA, một từ viết tắt bắt nguồn từ cụm từ “không có thu nhập, không có việc làm, không có tài sản”. Những khoản thế chấp này thường được phát hành mà không cần thanh toán trước và không cần chứng minh thu nhập. Một người mua có thể yêu cầu 150,000 đô la thu nhập hàng năm nhưng không bắt buộc phải cung cấp tài liệu chứng minh cho yêu cầu đó. Những người đi vay này sau đó chìm trong nước trong một thị trường nhà ở đang suy giảm, với giá trị nhà thấp hơn số dư thế chấp. Nhiều người trong số những người vay NINJA này đã vỡ nợ vì lãi suất liên quan đến các khoản vay là “tỷ lệ trêu ghẹo”, bắt đầu ở mức thấp và tăng vọt theo thời gian, gây khó khăn cho việc trả hết tiền gốc thế chấp.
Vào tháng 2015 năm 600, Wells Fargo, Bank of America và các tổ chức tài chính khác đã thông báo rằng họ sẽ bắt đầu cung cấp các khoản thế chấp cho những người có điểm tín dụng thấp ở mức 2018, và tổ chức phi lợi nhuận, vận động cộng đồng và tổ chức sở hữu nhà ở Neighborhood Assistance Corporation of America tiếp tục đạt được chuyến tham quan Ước mơ vào năm XNUMX, tổ chức các sự kiện trên khắp đất nước để giúp mọi người đăng ký các khoản vay “không chuẩn”, về mặt hiệu quả giống như các khoản thế chấp dưới chuẩn.
Các loại thế chấp dưới chuẩn
Các khoản thế chấp dưới chuẩn thường được chia thành ba loại: thế chấp có lãi suất cố định, chỉ có lãi suất và có lãi suất điều chỉnh (ARM).
#1. Thế chấp lãi suất cố định
Ngoài thời hạn tiêu chuẩn 30 năm, một loại thế chấp dưới chuẩn khác là thế chấp có lãi suất cố định với thời hạn 40 hoặc 50 năm. Thời gian cho vay kéo dài này làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của người vay, nhưng nó có nhiều khả năng đi kèm với lãi suất cao hơn. Lãi suất thế chấp cố định có thể thay đổi đáng kể từ người cho vay sang người cho vay. Sử dụng một công cụ như máy tính thế chấp để tìm mức lãi suất tốt nhất hiện có.
#2. Thế chấp có lãi suất điều chỉnh
Một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh bắt đầu với lãi suất cố định và thay đổi trong suốt thời hạn của khoản vay thành lãi suất thả nổi. 2/28 ARM là một ví dụ điển hình. ARM 2/28 có tỷ lệ cố định trong hai năm trước khi điều chỉnh. 3/27 ARM là một loại khoản vay ARM phổ biến khác với lãi suất cố định trong ba năm trước khi có thể thay đổi.
Một chỉ số cộng với biên độ xác định lãi suất thả nổi đối với các khoản vay này. SOFR là một chỉ số phổ biến (tỷ lệ tài trợ qua đêm được bảo đảm). ARM thường có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn cho người vay trong thời hạn ban đầu. Nhưng khi các khoản thế chấp của họ trở lại mức cao hơn, tỷ lệ thay đổi, các khoản thanh toán của họ thường tăng vọt. Tất nhiên, tùy thuộc vào chỉ số và điều kiện kinh tế, lãi suất có thể giảm theo thời gian, làm giảm số tiền thanh toán.
ARM đóng một vai trò quan trọng trong cuộc khủng hoảng. Khi giá nhà bắt đầu giảm, nhiều chủ nhà nhận ra rằng ngôi nhà của họ không xứng đáng với số tiền họ đã được trả cho chúng. Điều này, kết hợp với sự gia tăng lãi suất, dẫn đến vỡ nợ lớn. Vì điều này, số vụ tịch thu tài sản thế chấp dưới chuẩn tăng mạnh vào tháng 2006 năm XNUMX, và bong bóng nhà đất vỡ vào năm sau.
#3. Thế chấp chỉ lãi suất
Thế chấp chỉ trả lãi là loại thế chấp dưới chuẩn thứ ba. Trong phần đầu tiên của thời hạn cho vay, thường là XNUMX, XNUMX hoặc XNUMX năm, người vay chỉ trả lãi cho khoản vay. Anh ta có thể chọn thanh toán tiền gốc, nhưng anh ta không bắt buộc phải làm như vậy.
Khi thời hạn này hết hạn, người đi vay có thể bắt đầu trả hết tiền gốc hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp. Đây có thể là một lựa chọn tốt cho người đi vay nếu thu nhập của anh ta dao động hàng năm hoặc nếu anh ta muốn mua nhà và dự kiến thu nhập của mình sẽ tăng trong vài năm tới.
Các khoản cho vay dưới chuẩn có rủi ro không?
Một trong những điều tốt nhất về các khoản thế chấp dưới chuẩn là chúng cho phép mọi người vay tiền mua nhà khi họ không thể làm khác được.
Tuy nhiên, chỉ vì bạn đủ điều kiện để vay thế chấp dưới chuẩn không có nghĩa là bạn nên rút một khoản thế chấp. Trong khi có một số lợi thế, cũng có một số rủi ro cần xem xét.
- Tỷ lệ cao: Những người đi vay với các khoản thế chấp dưới chuẩn thường có điểm tín dụng thấp và những khó khăn tài chính khác. Điều này có nghĩa là việc cung cấp loại khoản vay này rủi ro hơn nhiều đối với người cho vay so với việc cung cấp một khoản thế chấp truyền thống. Người cho vay tính lãi suất cao hơn để bù đắp cho rủi ro này. Một khoản thế chấp thông thường có lãi suất cố định trong 30 năm hiện có tỷ lệ trung bình dưới 3%, nhưng một khoản thế chấp dưới chuẩn có thể có tỷ lệ cao từ 8% đến 10% và yêu cầu các khoản thanh toán trước lớn hơn.
- Trả trước cao hơn: Điều đó có thể khó khăn nếu giá trị nhà đang tăng nhanh và bạn có nguy cơ bị định giá ngoài khu phố mong muốn của mình. Bạn cũng nên thận trọng để không đầu tư quá nhiều tiền tiết kiệm thanh khoản vào nhà. Trong trường hợp khẩn cấp về tài chính, bạn phải có đủ tiền tiết kiệm để trang trải mọi chi phí, kể cả khoản thanh toán thế chấp của bạn.
Đọc thêm: QUY TẮC THẾ CHẤP CỦA THUMB: Tôi có nên tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình không?
- Thanh toán cao hơn: Bởi vì rất có thể bạn sẽ phải trả lãi suất cao hơn cho khoản thế chấp dưới chuẩn, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ cao hơn. Tất nhiên, bạn không bao giờ nên vay nhiều hơn khả năng trả nợ của mình và người cho vay sẽ kiểm tra kỹ điều này. Nếu tình hình tài chính của bạn thay đổi, chẳng hạn như nếu bạn mất việc hoặc gặp trường hợp khẩn cấp về y tế, những khoản thanh toán cao đó có thể trở nên quá sức chịu đựng. Các khoản thanh toán thế chấp bị bỏ lỡ có thể gây tổn hại nghiêm trọng đến tín dụng của bạn hoặc tệ hơn là dẫn đến việc tịch thu tài sản thế chấp.
- Cụm từ dài hơn: Các điều khoản của một khoản thế chấp thông thường thường là 15 đến 30 năm. Mặt khác, các khoản thế chấp dưới chuẩn thường có thời hạn trả nợ từ 40 đến 50 năm. Vì vậy, bạn có thể dành một phần đáng kể trong cuộc đời của mình để thanh toán thế chấp. Tuy nhiên, điều này làm tăng đáng kể số tiền lãi bạn phải trả trong suốt thời hạn của khoản vay.
Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn là gì?
Sau khi thị trường nhà ở Mỹ sụp đổ vào năm 2007, từ năm 2007 đến 2010, đã xảy ra một cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn. Nhiều người đi vay không thể trả nợ khi bong bóng nhà đất vỡ. Một số tổ chức tài chính đã thất bại do sự gia tăng mạnh mẽ của các vụ tịch thu tài sản thế chấp. Nhiều người cần sự trợ giúp của chính phủ. Ngoài thị trường nhà đất ở Hoa Kỳ, thị trường chứng khoán cũng giảm, với Chỉ số công nghiệp trung bình Dow Jones giảm hơn một nửa. Cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn cầu và là nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Dưới đây là tóm tắt tóm tắt về cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn.
Các khoản thế chấp dưới chuẩn là các khoản vay được thực hiện cho những người vay có tín dụng kém. Họ có rủi ro tín dụng cao vì họ thiếu lịch sử tín dụng vững chắc. Họ cũng có nhiều khả năng vỡ nợ hơn những người khác. Trong thời kỳ bùng nổ nhà ở những năm 2000, nhiều người cho vay đã phát hành các khoản thế chấp dưới chuẩn cho những người vay không đủ tiêu chuẩn. Năm 2006, một năm trước khi cuộc khủng hoảng bắt đầu, các tổ chức tài chính đã cho vay 600 tỷ đô la trong các khoản thế chấp dưới chuẩn, chiếm gần một phần tư (23.4%) tổng số các khoản thế chấp.
Do tín dụng dễ dàng và các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo, nhiều người vay có rủi ro cao đã có thể mua những ngôi nhà đắt đỏ, thúc đẩy bong bóng nhà đất. Khi thị trường nhà đất hạ nhiệt, nhiều chủ nhà thấy mình mắc nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của họ. Khi Ngân hàng Dự trữ Liên bang tăng lãi suất, nhiều chủ nhà không thể thanh toán hàng tháng, đặc biệt là những khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) và các khoản vay chỉ tính lãi. Bởi vì giá bất động sản đang đi xuống, họ không thể tái cấp vốn hoặc bán nhà của họ. Kể từ khi bắt đầu cuộc khủng hoảng, gần 5 triệu ngôi nhà đã bị tịch thu.
Đọc thêm: Mức lương của ngân hàng thế chấp: Nó là gì và Chi tiết về mức lương
Điều này có tác động đáng kể đến chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) và nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO), là những sản phẩm đầu tư được đảm bảo bằng thế chấp. Các tổ chức tài chính đóng gói các khoản thế chấp dưới chuẩn thành các sản phẩm đầu tư phức hợp và bán chúng cho các nhà đầu tư trên khắp thế giới. Đến tháng 2008 năm 29, cứ năm khoản thế chấp dưới chuẩn thì có một khoản quá hạn, với XNUMX% ARM quá hạn nghiêm trọng. Các tổ chức tài chính và nhà đầu tư nắm giữ MBS và CDO bị bỏ lại với các khoản đầu tư gần như vô giá trị trị giá hàng nghìn tỷ đô la.
Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn có ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà ở Hoa Kỳ và toàn bộ nền kinh tế. Nó làm giảm chi tiêu xây dựng, của cải và tiêu dùng, cũng như khả năng cho vay hoặc huy động vốn của các thị trường tài chính. Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn cuối cùng đã lan rộng ra toàn cầu, dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007–2009.
Các ngân hàng vẫn cung cấp các khoản thế chấp dưới chuẩn?
Mặc dù các khoản thế chấp dưới chuẩn vẫn còn tồn tại cho đến ngày nay (và có thể được gọi là “các khoản thế chấp không đủ điều kiện”), nhưng chúng phải chịu sự giám sát chặt chẽ hơn. Họ cũng có lãi suất cao hơn và các khoản thanh toán trước lớn hơn so với các khoản vay truyền thống.
Fha Loan có phải là khoản dưới chuẩn không?
Vì các khoản vay này có điểm rủi ro vỡ nợ thế chấp AEI là 40% khi chịu áp lực, nên chúng được coi là nợ dưới chuẩn. Đây là những khoản cho vay dưới chuẩn dựa trên lịch sử: các chỉ số về tín dụng dưới chuẩn từ lâu đã bị suy giảm tín dụng, được thể hiện bằng điểm FICO dưới 660 hoặc tổng tỷ lệ nợ trên 42%.
Cuối cùng, theo tiếp thị, các khoản vay FHA là dưới chuẩn.
Điểm tín dụng nào trên mức dưới chuẩn?
Không có giải pháp chung cho tất cả các điểm tín dụng mà người cho vay coi là "dưới chuẩn", nhưng Experian có một nhóm: Tín dụng dưới chuẩn được định nghĩa là điểm FICO từ 580 đến 669, nằm giữa phạm vi tín dụng khá và trung bình. Tuy nhiên, mỗi người cho vay có thể sử dụng một phạm vi khác nhau. Điểm tín dụng có sẵn trên thị trường có năm mức điểm tín dụng:
- Thế chấp dưới chuẩn sâu (điểm tín dụng dưới 580)
- Thế chấp dưới chuẩn (điểm tín dụng 580-619)
- Thế chấp gần chuẩn (điểm tín dụng 620-659)
- Thế chấp chính (điểm tín dụng 660-719)
- Thế chấp siêu chính (điểm tín dụng từ 720 trở lên)
Ai hưởng lợi từ cho vay dưới chuẩn?
Bất kỳ khoản thế chấp dưới chuẩn nào cũng có rủi ro đáng kể. Thuật ngữ “dưới chuẩn” không phải nói về khoản vay mà là về những người vay và số tiền họ có. Những người vay với tín dụng dưới chuẩn có nhiều khả năng vỡ nợ hơn những người có điểm tín dụng cao hơn.
Kết luận
Cho vay dưới chuẩn giúp nhiều người có thể mua nhà hơn, nhưng nó cũng làm tăng khó khăn trong việc mua nhà và khả năng người đi vay không trả được nợ. Mặc định gây hại cho cả điểm tín dụng của người đi vay và người cho vay.
Bài viết liên quan
- Phân tích rủi ro: Phương pháp, loại, quy trình, ví dụ, ưu và nhược điểm
- THẾ CHẤP THỨ HAI: Định nghĩa, Tỷ lệ và Yêu cầu
- Thế chấp không trả trước: Nhận thế chấp không cần trả trước vào năm 2023
- TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP LÀ GÌ: Định nghĩa và Công dụng
- QUẢN LÝ KHỦNG HOẢNG: Các cách để tạo ra một kế hoạch quản lý thành công
dự án
