Hợp đồng đất đai là những lựa chọn thay thế cho tài trợ thế chấp thông thường do người bán tài trợ. Chúng thường được sử dụng khi người mua không thể nhận được khoản thế chấp thông qua ngân hàng hoặc người khởi tạo khoản thế chấp khác. Họ cũng có thể không thể nhận được khoản thế chấp do tín dụng kém hoặc các yếu tố đủ điều kiện khác. Trong bài đăng này, chúng ta sẽ xem xét những ưu điểm và nhược điểm của việc trả trước đối với những ngôi nhà có hợp đồng đất đai bằng một ví dụ, cũng như những điều cần lưu ý và khi nào nên sử dụng khoản tái cấp vốn để chuyển hợp đồng đất đai của bạn thành một khoản thế chấp tiêu chuẩn.
Sau cuộc khủng hoảng thế chấp 2007-2010, nhà hợp đồng đất ngày càng trở nên phổ biến và được coi là một lựa chọn khả thi. Những người đã từng bị tịch thu nhà hoặc bán khống có thể sử dụng hợp đồng đất đai để mua nhà khi họ không thể làm cách khác. Mặc dù chúng có thể mang lại lợi ích, nhưng hợp đồng mua bán nhà đất cũng có những nhược điểm, vì vậy hãy đọc kỹ hợp đồng của bạn trước khi ký tên vào đường chấm chấm.
Hợp đồng đất đai là gì?
Hợp đồng đất đai là một hợp đồng hoặc thỏa thuận pháp lý bằng văn bản được sử dụng để mua bất động sản, chẳng hạn như đất trống, nhà ở, tòa nhà chung cư, tòa nhà thương mại hoặc bất động sản khác.
Hợp đồng đất đai tương tự như thế chấp về tài chính nhà đặc biệt. Thay vì vay tiền từ người cho vay hoặc ngân hàng để mua bất động sản, người mua trả tiền cho chủ sở hữu hoặc người bán bất động sản cho đến khi giá mua được thanh toán đầy đủ.
Các loại giao dịch này có thể được gọi là hợp đồng đất đai, hợp đồng đất đai trả góp, hợp đồng mua bán đất đai, hợp đồng chứng thư, biên bản ghi nhớ hợp đồng, hợp đồng bất động sản hoặc trái phiếu cho một quyền sở hữu, tùy thuộc vào thuật ngữ pháp lý hoặc thuật ngữ bất động sản phổ biến trong khu vực của bạn .
Hợp đồng đất đai hoạt động như thế nào?
Các bên trong giao dịch phải ký kết hợp đồng đất đai. Người mua sẽ nhận được một tiêu đề vô tư hoặc một tài liệu bảo hành toàn diện sau khi ký kết. Giấy tờ này bảo vệ người mua bằng cách cho phép người mua tích lũy vốn chủ sở hữu trong tài sản và cấm người bán phát sinh thêm nợ đối với bất động sản hoặc bán nó cho người khác. Bởi vì những ngôi nhà hợp đồng đất này cho phép người mua làm như vậy, người mua có thể tạo ra vốn chủ sở hữu. Hơn nữa, người mua được cấp quyền chiếm giữ và cải thiện tài sản.
Hợp đồng đất đai, mặc dù tên của nó, không phải lúc nào cũng là một thỏa thuận để mua đất chưa phát triển, mặc dù nó có thể như vậy. Hầu hết thời gian, đó là hợp đồng mua nhà và đất bên dưới và xung quanh nó. Điều quan trọng cần nhớ là cá nhân bán thứ đó còn được gọi là nhà cung cấp và người mua mặt hàng đó được gọi là người bán hàng.
Người mua chính thức trở thành chủ sở hữu tài sản khi người bán đã thanh toán đầy đủ. Nhiều người mua bị lợi dụng trong các cuộc đàm phán hợp đồng vì điều này, ngoài thực tế là hợp đồng có thể không bao gồm mọi thứ được đề cập ở trên. Chủ đề này được mở rộng trong các phần sau. Tuy nhiên, trước hết, điều quan trọng là phải hiểu các loại hợp đồng tài sản khác nhau.
Hợp đồng đất đai khác với thế chấp như thế nào?
Các khoản thế chấp thường được thiết kế để bán cho các nhà đầu tư quan trọng trên thị trường thế chấp như Fannie Mae và Freddie Mac. Do đó, các khoản thế chấp có một loạt các điều kiện xác định cho những gì sẽ xảy ra nếu bạn bỏ lỡ một khoản thanh toán hoặc cần thực hiện các sửa đổi để sửa đổi khoản vay.
Không giống như tài chính tiêu chuẩn, hợp đồng đất đai hoàn toàn là giữa bạn và chủ nhà, vì vậy mỗi hợp đồng sẽ là duy nhất. Là người mua, bạn phải hết sức thận trọng khi đàm phán để đảm bảo rằng các điều khoản không đặt bạn vào thế bất lợi không công bằng.
Hợp đồng Đất đai Toàn diện so với Hợp đồng Đất đai Truyền thống
Hãy xem xét hai cách tiếp cận khác nhau để dàn xếp thời hạn hợp đồng:
#1. Hợp đồng đất đai truyền thống:
Người bán giữ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản theo loại hợp đồng này cho đến khi hợp đồng được thanh toán hoàn toàn. Trong khi đó, người mua có được quyền sở hữu công bằng, cho phép họ tích lũy vốn chủ sở hữu trong tài sản và có thể thanh toán hết thời hạn hợp đồng bằng cách chuyển nó thành một khoản thế chấp tiêu chuẩn.
#2. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai:
Trong một hợp đồng đất đai bao quanh, người mua và người bán đồng ý mua đất do người bán tài trợ. Tuy nhiên, người bán tiếp tục thanh toán khoản thế chấp hiện tại của họ, bỏ túi khoản chênh lệch giữa khoản thanh toán thế chấp của họ và số tiền người mua trả cho họ hàng tháng. Trái ngược với điều khoản hợp đồng thông thường, người mua trong điều khoản hợp đồng trọn gói sẽ nhận được chứng thư bảo hành đối với tài sản ngay lập tức, ngụ ý rằng họ sở hữu ngôi nhà ngay từ đầu hợp đồng.
Một điểm khác biệt đáng kể giữa hợp đồng đất đai thông thường và hợp đồng trọn gói là người cho vay của người bán phải đồng ý với thời hạn hợp đồng trọn gói vì họ sẽ không nhận được toàn bộ số tiền hoàn vốn. Trong các thỏa thuận này, người cho vay cũng có được vị trí thế chấp cấp dưới, cho phép họ thu hồi các ngôi nhà theo hợp đồng đất đai nếu người bán nắm giữ tài sản thế chấp cơ bản ngừng trả tiền đặt cọc.
Mặt khác, cả hai giao dịch đất đai thường cần thanh toán trả góp theo thời hạn đã thỏa thuận. Người mua có thể hoặc không được yêu cầu thanh toán bong bóng sau thời hạn, một khoản tiền phải trả một lần để đáp ứng các yêu cầu của khoản vay.
Cách tính lãi suất cho hợp đồng nhà đất
Thanh toán trên hợp đồng đất đai có thể chỉ có lãi suất hoặc bao gồm số tiền gốc, tùy thuộc vào các điều khoản của thỏa thuận.
May mắn thay, bạn không cần một máy tính điều khoản hợp đồng chuyên dụng để xác định số tiền bạn có thể trả. Chỉ cần nhân số tiền được tài trợ bởi lãi suất và chia kết quả cho số lần trả góp trong một năm để tính khoản thanh toán chỉ tính lãi. Ví dụ: sau khi thanh toán trước 10%, khoản thanh toán lãi hàng tháng cho tài sản hợp đồng đất trị giá 200,000 đô la với lãi suất 8% sẽ là 1,200 đô la.
Nếu các khoản thanh toán của bạn có nguyên tắc, thì phần lãi suất của khoản thanh toán trả góp sẽ giảm dần theo thời gian và thay đổi tùy theo từng khoản thanh toán.
Ưu và nhược điểm của việc mua nhà hợp đồng đất
Hợp đồng đất đai có tiếng xấu, nhưng chúng không phải lúc nào cũng là một ý tưởng tồi. Nhưng điều quan trọng là phải hiểu tại sao việc mua bán này trong lịch sử lại mang tính bóc lột: nó khiến người mua gặp phải những nguy hiểm mà họ sẽ không gặp phải trong thị trường thế chấp tư nhân.
Dưới đây là một số lợi ích và hạn chế chính của việc trả trước cho những ngôi nhà hợp đồng đất đai để làm chứng thư cho người mua tiềm năng:
Ưu điểm
- Cung cấp một giải pháp thay thế cho tài chính tiêu chuẩn cho những người mua không đủ điều kiện.
- Người mua có thể sắp xếp một khoản thanh toán thấp và trả góp hàng tháng.
- Người mua có thể thấy thủ tục linh hoạt hơn vì các điều khoản hợp đồng không phải tuân theo các tiêu chuẩn hoặc quy định nghiêm ngặt – người mua và người bán phải đồng ý.
- Chi phí kết thúc được giảm vì phí khởi tạo khoản vay và các khoản phí và chi phí khác liên quan đến thế chấp tiêu chuẩn không được áp dụng.
- Ít thời gian hơn để đóng do không có người cho vay bên thứ ba
Nhược điểm
- Giá mua và lãi suất cao hơn so với hợp đồng mua tiêu chuẩn
- Nếu người mua không trả được nợ, họ sẽ mất mọi quyền đối với tài sản và bất kỳ khoản thanh toán nào đã thanh toán.
- Người mua có thể không biết về các khoản thế chấp chưa thanh toán đối với tài sản, điều này có thể gây nguy hiểm cho quyền sở hữu hợp pháp của họ.
- Ít biện pháp bảo vệ hơn so với các giao dịch thông thường, có nghĩa là bạn có thể không có quy trình tịch thu tài sản thế chấp và có thể bị trục xuất sớm hơn.
- Quyền sở hữu hợp pháp được giữ lại cho đến khi khoản vay được trả hết.
Tại sao bạn nên sử dụng hợp đồng đất đai?
Trước khi tham gia vào một điều khoản hợp đồng, cả người mua và người bán nên suy nghĩ cẩn thận. Trong khi họ có nhiều lợi ích, họ cũng có nhược điểm. Hiểu cả hai bên có thể giúp người mua và người bán quyết định liệu giao dịch có tốt cho họ hay không.
Ví dụ hợp đồng đất đai
Một bản cập nhật tin tức trên trang web của chính phủ Detroit nhấn mạnh rằng một sổ tay dành cho cư dân thành phố để hỗ trợ họ trong thời hạn hợp đồng đang được sản xuất. Thành phố Detroit đã hợp tác với UM Poverty Solutions và Enterprise Community Partners để cung cấp tài liệu, hướng dẫn và các thủ tục đề xuất cho tất cả các giai đoạn của quy trình mua lại hợp đồng, nhờ khoản tài trợ từ Trung tâm Trao quyền Tài chính.
Hướng dẫn Người mua Hợp đồng trao quyền cho người mua chịu trách nhiệm về quy trình mua nhà bằng cách cung cấp cho họ thông tin họ cần để đưa ra quyết định sáng suốt về bất động sản họ muốn mua và phát hiện các dấu hiệu cảnh báo cho thấy họ đang nhận được một thỏa thuận tồi. Đây là bước đầu tiên cần thiết để đưa nhiều người Detroit hơn vào con đường sở hữu nhà, góp phần ổn định nhà ở hơn, di chuyển kinh tế tốt hơn và thịnh vượng hơn cho các thế hệ.
Hợp đồng đất đai Các lựa chọn thay thế nhà ở
Người mua thiếu tiền và/hoặc có tín dụng xấu có thể phù hợp hơn với việc thuê thay vì mua trong khi tiết kiệm đủ để trả trước và xây dựng lại tín dụng của họ. Bạn có thể đủ điều kiện để được thế chấp thông thường với khoản thanh toán thấp và thậm chí có thể nhận trợ giúp thanh toán ngay cả khi bạn không có khoản thanh toán trước cho hợp đồng đất đai hoặc khoản thanh toán trước thấp tới 3%.
Một khả năng khác là thế chấp từ một người cho vay danh mục đầu tư hoặc hiệp hội tín dụng với các quy tắc bảo lãnh phát hành dễ dãi hơn. Những người cho vay này không bắt buộc phải tuân theo các hướng dẫn do Fannie Mae, Freddie Mac hoặc Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) thiết lập. Họ có thể có một giải pháp tốt hơn cho bạn, đưa ra các điều khoản và biện pháp bảo vệ pháp lý tốt hơn so với hợp đồng.
Làm thế nào để biến một hợp đồng đất đai thành một thế chấp truyền thống
Một khoản thế chấp điển hình thường an toàn hơn và tiết kiệm chi phí hơn so với thời hạn hợp đồng. Do đó, thông thường người mua sẽ tái cấp vốn với người cho vay truyền thống càng nhanh càng tốt. Bạn sẽ có thể tái cấp vốn ngay khi tín dụng, thu nhập và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu nếu quyền sở hữu tài sản theo các điều khoản hợp đồng là trong sạch—nghĩa là tài sản đó không có tài sản thế chấp hoặc thuế chống lại nó và không có khó khăn đang diễn ra khác.
Tên gọi khác của hợp đồng đất đai là gì?
Các hợp đồng đất đai khác là các điều khoản hợp đồng, hợp đồng cho các chứng thư và các thỏa thuận cho các chứng thư.
Hợp đồng mua bán đất có phải lập biên bản không?
Người mua phải nộp thuế bất động sản theo các điều khoản hợp đồng hoặc biên bản ghi nhớ. Tài sản phải được bán trong các điều khoản hợp đồng hoặc Biên bản ghi nhớ. Tùy chọn mua hoặc hợp đồng thuê không đủ điều kiện để khấu trừ nhà cửa và thế chấp. Các hợp đồng đất đai hoặc biên bản ghi nhớ phải được ghi lại.
Ai trả thuế tài sản đối với hợp đồng đất đai?
Người mua
Tuy nhiên, không có hai thỏa thuận nào giống nhau; do đó, các bên nên phân tích cẩn thận hợp đồng của mình để đảm bảo rằng các điều khoản và điều kiện là chính xác. Một hợp đồng đất đai yêu cầu người mua phải trả thuế. Họ cũng tính thêm các chi phí như thuế bất động sản, lãi thế chấp và phí bảo hiểm.
Điều gì làm cho một hợp đồng đất đai vô hiệu?
Hợp đồng sẽ vô hiệu nếu đối tượng là bất hợp pháp. Các điều khoản trong hợp đồng của bạn không được vi phạm bất kỳ luật liên bang hoặc tiểu bang nào. Hợp đồng vô hiệu nếu việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng buộc một bên phải vi phạm pháp luật.
Làm thế nào tôi có thể thoát khỏi một hợp đồng đất đai?
Hợp đồng sẽ không tự động hết hiệu lực nếu một trong các bên vi phạm hoặc từ chối nó. Để từ bỏ hợp đồng, bạn phải chọn kết thúc hợp đồng dựa trên hành vi vi phạm hoặc từ chối. Bạn phải thông báo cho bên kia ngay khi bạn biết về hành vi vi phạm hoặc từ chối của họ.
Một lợi thế của một hợp đồng đất cho người bán là gì?
Hợp đồng đất đai cho phép người bán tận hưởng dòng doanh thu ổn định mà không phải đau đầu quản lý tài sản cho thuê. Nó cũng cung cấp một tài sản hoặc cổ phần để đổi lấy tài sản khác.
Kết luận
Hợp đồng đất đai cho phép người mua sở hữu đất nhanh hơn so với việc họ nộp đơn xin tài trợ truyền thống. Người mua có xếp hạng tín dụng thấp hoặc các vấn đề đủ điều kiện khác thường sử dụng khoản tài trợ này. Trước khi ký kết các điều khoản hợp đồng, hãy nghiên cứu những lợi ích và hạn chế, đồng thời nói chuyện với luật sư bất động sản và chuyên gia cho vay mua nhà để đảm bảo bạn hiểu các lựa chọn tái cấp vốn của mình khi đến lúc.
Bài viết liên quan
- Cách mua đất: Hướng dẫn từng bước
- VAY RẤT NHIỀU: Mọi điều bạn nên biết
- VAY ĐẤT: Những điều cần cân nhắc trước khi mua và cách nhận một
- WRAPAROUND MORTGAGE: Định nghĩa, Ví dụ, Máy tính & Các phương pháp hay nhất của Hoa Kỳ
- TÀI CHÍNH NGƯỜI BÁN: Cách thức hoạt động
dự án
