Співпраця експертів, залучених до ринку нерухомості, має вирішальне значення для його успіху. І продавці, і покупці житла потрібні один одному. Можливість для брокерів і агентів з нерухомості пов’язати ці дві групи максимально збільшується завдяки службі кількох списків. Multiple Listing Service (MLS) – це ресурс, який агенти з нерухомості використовують для спілкування один з одним про будинки, які продаються. Продовжуйте читати, щоб дізнатися більше про службу багаторазового лістингу (MLS) у сфері нерухомості, як вона працює в Інтернеті та приклад.
Що таке MLS у сфері нерухомості?
Щоб надати інформацію про будинки на продаж, співпрацюючі агенти з нерухомості створили базу даних, відому як «MLS». Щоб зв’язати покупців житла та продавців, MLS дозволяє брокерам переглядати списки нерухомості один одного на продаж. Завдяки об’єднанню та обміну інформацією та розподілу комісій ця домовленість приносить користь як брокерам, які займаються лістингом, так і брокерам із продажу.
Будинки, виставлені на продаж пов’язаними брокерами, зазвичай збираються в книгу або електронну базу даних кількома службами розміщення, які регулярно оновлюються цими брокерами. Кожен військовослужбовець отримує примірник книги від залучених сторін у друкованому або онлайновому вигляді.
Як працює MLS Нерухомість
Коли стало зрозуміло, що кожна брокерська компанія може успішніше продавати свої будинки та надавати кращі послуги своїм клієнтам, дивлячись поза списки своїх власних брокерських компаній, у 1800-х роках було створено службу кількох лістингів, щоб сприяти кращій співпраці між брокерами з нерухомості. По суті, MLS — це контракт між брокерами з нерухомості, щоб перерахувати будинки один одного за допомогою взаємовигідної послуги. Незважаючи на те, що початкові служби багаторазового лістингу (MLS) поширювалися через каталоги, наразі практично всі вони доступні онлайн.
Термін «MLS» не може бути зареєстрований як торгова марка чи бренд, оскільки ідея MLS є загальною і не має керівної організації. Як правило, брокери з нерухомості співпрацюють на місцевому рівні, щоб розробити власну місцеву службу кількох списків (MLS). У результаті всі національні списки, які можна побачити на різних веб-сайтах агентів з нерухомості, розбиваються на сотні регіональних баз даних.
Для доступу до кожного MLS брокери та агенти з нерухомості повинні сплатити внески або членські внески. В обмін на це агенти отримують інформацію про будинки в околицях, включаючи списки, фотографії та специфіку, як-от квадратні метри та особливості нерухомості. Лише авторизовані брокери та агенти мають доступ до MLS. Незважаючи на те, що кожна MLS може мати свою практику, усі вони загалом дотримуються вказівок, встановлених Національною асоціацією ріелторів (NAR).
Чому існує потреба в кількох службах лістингу
У епоху цифрових технологій покупці можуть ознайомитися з безліччю веб-сайтів з нерухомістю та брокерських компаній. Незважаючи на таке оголення, все ще існує потреба в MLS. Коли покупець співпрацює з брокером, який є членом MLS, брокер має легкий доступ до всіх будинків, виставлених на продаж онлайн-агентами-учасниками.
Перелік MLS зазвичай містить особисту контактну інформацію та інформацію про час показу. Щоб визначити відповідну нерухомість у цьому районі без цієї служби консолідації, брокеру потрібно буде пройти через численні веб-сайти, кожен для іншого брокера.
Переваги використання служби кількох лістингів
Від цього виграє кожен учасник MLS. З точки зору бізнесу, об’єднання для створення MLS дозволяє агентам з нерухомості надати своїм клієнтам-продавцям найбільшу доступність, гарантуючи при цьому, що їхні потенційні покупці мають повне розуміння ринку житла.
Крім того, оскільки невеликі підприємства мають доступ до тих самих списків, що й великі, це гарантує, що галузь залишається конкурентоспроможною та рівноправною.
MLS може допомогти продати нерухомість швидше та за вищою ціною для продавців. Покупці житла можуть бути впевнені, що вони отримують повну картину того, що доступно в регіоні, працюючи з агентом, який використовує MLS.
Приклад служби кількох лістингів
Для кращого розуміння служб розміщення кількох списків нерухомості перегляньте приклад нижче:
- Приклад 1: Джек хотів купити будинок. Він мав вирішити, вірити чи ні даним на інших веб-сайтах. Тому він звернувся за порадою до агента з нерухомості. Цей агент може здійснювати пошук у базі даних MLS від імені Джека та вводити необхідні критерії для пошуку ідеальної нерухомості. Оскільки агенти зазвичай надають дані, можна вважати їх точними. Коли буде визначено майно, яке відповідає критеріям, угода може бути завершена.
- Приклад 2: згідно з дослідженнями, проведеними в червні 2022 року, ціни на нерухомість у Техасі постійно зростали. Незважаючи на стабільне зростання протягом семи місяців, дефіциту продажів не було. MLS продовжує залишатися найбільш надійним і актуальним джерелом даних про житло, тому у звіті також зазначено, що збільшилася кількість власників будинків, які вказують там свою нерухомість.
Переваги та недоліки
Основні переваги та недоліки системи MLS такі:
Переваги
- Усі дані повинні бути внесені до MLS агентом лістингу. Є гарантія, що в результаті вони перевірять його точність. Крім того, ним керує комітет, який контролює MLS, і дані, як правило, надійні.
- Він пропонує покупцям і продавцям доступ до значної бази даних потенційних клієнтів.
- Індустрія нерухомості вносить значний внесок в економіку більшості розвинених країн, і MLS збирає базу даних списків, що полегшує транзакції.
Недоліки
- Членство в інших асоціаціях ріелторів може бути необхідним, оскільки певні MLS не обмінюються списками з іншими MLS. Це може призвести до додаткових витрат.
- Він автоматизований. Таким чином, перебої в електропостачанні можуть заважати щоденній роботі та спричиняти затримки в редагуванні чи оновленні, що може призвести до потенційної втрати угод.
- Відповідальність покладається на покупця, оскільки типові ставки комісії, які коливаються від 5 до 7 відсотків, вважаються вищими, ніж галузевий стандарт.
- Незважаючи на те, що це спрощує ідентифікацію власності, технологічні розробки та непомірні ставки комісії роблять їх небажаними та застарілими.
Вимоги до служб кількох лістингів
Коли справа доходить до інформації про нерухомість в Інтернеті чи деінде, база даних MLS вважається найточнішою. Нові списки мають бути додані протягом певного часу. Якщо учасник не заповнить дані списку до встановленого терміну, на нього можуть накласти штраф. Це відбувається приблизно через 24–48 годин після підписання угоди про лістинг.
Від квадратних метрів до інструкцій і розташування, асоціації MLS підтримують високий рівень точності введеної інформації. Хоча специфіка цієї вимоги може змінюватися, часто обов’язковим є включення як певної кількості, так і певного калібру фотографій.
Спори та скарги
Організації MLS зазвичай вимагають посередництва, арбітражу або обох, залежно від характеру спору. Комітет з етики існує в кожній місцевій MLS, щоб вислухати скарги членів на інших членів. Перш ніж прийняти рішення, комітет розглядає аргументи обох сторін. Багато з цих питань пов’язані з комісіями.
Проблема «виявлення причини» загострилася через використання Інтернету. Люди шукають будинки для продажу на веб-сайтах і можуть зв’язатися з агентом із розміщення оголошень із запитанням про нерухомість телефоном або електронною поштою. Якщо інший агент доставляє того самого покупця, агент з лістингу може пізніше стверджувати, що він був замовником закупівлі, оскільки спочатку допоміг покупцеві знайти будинок.
Комісія з етики оцінюватиме подібні обставини в цілому, беручи до уваги, хто що зробив і коли. У більшості випадків, якби взаємодія агента з лістингу з покупцем обмежувалася відповіддю на запитання щодо нерухомості, агент покупця мав би право на комісію.
Оскільки державна ліцензійна рада є наступним кроком, численні служби лістингу намагаються бути першою точкою контакту для скарг клієнтів на учасників.
Як розробляється MLS?
NAR стверджує, що MLS є приватними базами даних. Місцева індустрія нерухомості в кожному регіоні розробляє, підтримує та фінансує кожен MLS.
На MLS агенти з нерухомості публікують свої списки, включаючи детальну інформацію та зображення. Агенти та брокери, що беруть участь, часто оновлюють дані, доступні в базах даних MLS.
MLS не може бути доданий домовласниками, які продають свою власність самостійно; вони повинні співпрацювати з агентами чи брокерами, щоб їхнє житло було внесено до списку.
Скільки існує MLS?
За даними Організації зі стандартів нерухомості, на даний момент у Сполучених Штатах існує близько 600 MLS, хоча ця кількість коливається з року в рік через регіональну консолідацію. Однак використання MLS менш поширене в інших країнах.
За словами Кеті Северанс, агента з нерухомості Дугласа Еллімана в Палм-Біч, штат Флорида, і автора «Повного посібника ідіота з продажу вашого дому», «Сполучені Штати незвичайні в цьому плані». «Більшість країн не мають MLS на міжнародному рівні, або якщо й мають, то охоплюють лише невелику частину ринку», — сказав автор.
Крім того, є кілька американських ринків без MLS. Одним із таких прикладів є Нью-Йорк. Нью-Йорк не має MLS, але є інші регіональні служби, які об’єднують доступні списки нерухомості.
Чи MLS перераховує кожне майно, яке продається?
MLS перераховує переважну більшість будинків, які виставлені на продаж. Однак є деякі винятки, наприклад будинки, які повністю продаються поза ринком (MLS).
«Будинки, які продаються лише власником, зазвичай не можна знайти в базі даних MLS», — каже Джен Хорнер, агент з нерухомості RE/MAX Masters у Солт-Лейк-Сіті, штат Юта. Вона стверджує, що це також може бути справедливим для будинків, перерахованих конкретними брокерськими компаніями: «Великі брокерські компанії можуть розміщувати списки лише у своїх власних базах даних і не розміщувати свій інвентар житла в системі MLS».
Щодо цього питання чітка політика співпраці NAR для ріелторів-членів передбачає, що «протягом одного робочого дня після продажу нерухомості громадськості брокер, який займається розміщенням нерухомості, повинен надати список до MLS для співпраці з іншими учасниками MLS».
Чи можу я отримати доступ до свого місцевого MLS без агента?
Об’єкти нерухомості можуть бути розміщені в Інтернеті на MLS лише ліцензованими брокерами та агентами з нерухомості. Однак будь-хто може переглянути списки MLS без професійної допомоги в деяких областях.
«Деякі регіональні бази даних MLS мають «загальнодоступну сторону», щоб споживачі могли отримати доступ до тих самих списків, відстежуючи сторону агента», — стверджує Северанс. Агентська сторона має трохи більше знань про покази, доступ до власності, як подавати пропозиції, агентську та комісійну співпрацю, а також здатність проводити аналіз ринку.
Багато брокерів також надають своїм клієнтам доступ до своїх списків. Але знову широка громадськість не матиме доступу до всієї інформації, якою володіють брокери та агенти.
Чи потрібна ліцензія на нерухомість для доступу до служби розміщення кількох списків?
Як покупець або продавець, вам часто потрібен доступ до вашої локальної служби кількох списків (MLS) через агента з нерухомості. Вам потрібна ліцензія на нерухомість, щоб фактично вказати нерухомість у MLS. Численні міста надають послуги з розміщення кількох списків за фіксовану плату, які розміщують ваш будинок замість вас, якщо ви не хочете мати ліцензію на нерухомість або працювати з професійним агентом продавця.
Що означає MLS?
MLS: Служба кількох лістингів
Що таке MLS штату Нью-Йорк?
Увесь штат Нью-Йорк обслуговується загальнодержавною службою розміщення нерухомості.
Чим MLS відрізняється від Zillow?
Типовий MLS має понад 300 полів даних щодо властивостей, у порівнянні з 50–80 полями Zillow. Тому Zillow пропонує лише обмежену кількість деталей щодо власності. MLS, з іншого боку, містить усі ринкові часи, деталі лістингу, фотографії та невдалі лістинги за попередні 10-20 років.
Чому MLS важливий у сфері нерухомості?
Щоб зв’язати покупців житла та продавців, MLS дозволяє брокерам переглядати списки нерухомості один одного на продаж.
Кому належить MLS?
MLS, або служба кількох списків, є платформою для брокерів з нерухомості для спільного використання списків і спільної роботи для продажу будинків. Як правило, це організація, яка контролюється асоціацією брокерів або багатьма групами ріелторів.
Як потрапити в MLS?
Відвідування відкритих випробувань MLS для кожного клубу є однією стратегією. Якщо бути реалістами, то гравець, який ніколи не грав професійно, навряд чи підпише свій перший контракт відразу після пробної гри MLS, якщо тільки він не продемонструє виняткову продуктивність під час відкритої пробної гри.
Висновок
Мета служби багаторазового розміщення (MLS) полягає в тому, щоб спростити продаж вашого майна та визначити майно, яке виставлено на продаж. MLS все ще є найточнішим і найсучаснішим способом пошуку нерухомості для продажу в більшості місць, незважаючи на появу великих сайтів нерухомості, таких як Zillow, Trulia, Redfin тощо.
Статті по темі
- КИШЕНЬКИЙ СПИСОК: визначення, комісія, плюси та мінуси
- ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ: покроковий посібник із процесу продажу
- ПРОДАМ БУДИНОК БЕЗ РІЕЛТОРА
- ЛОГОТИП РІЕЛТОРА: значення, ідеї та все, що вам слід знати
- НЕРУХОМІСТЬ ЗА РИНКОМ: Як знайти нерухомість для продажу поза ринком
- КАР'ЄРА В БУДІВНИЦТВІ: Найкраща кар'єра в будівельній галузі та зарплата
- КОНТЕНТ-МЕНЕДЖЕР: Посадова інструкція, обов’язки, зарплата та як ними стати
- НАЙКРАЩИЙ ПЛАНІВНИК РОБОТИ: 15 корпоративних програм для планування завдань на 2023 рік (безкоштовні та платні)
посилання
