Земельний траст - це форма трасту, пов'язана з нерухомістю. Це форма живого трасту, що означає, що його можна використовувати для управління землею та майном протягом вашого життя. Умови земельного тресту можуть бути адаптовані до ваших конкретних потреб і типу нерухомості, яку він має. Тут ми побачимо все про земельний фонд і як його створити.
Що таке земельний траст?
Земельний траст — це правовий інститут, що складається з трьох сторін: довірителя, довіреного власника та бенефіціара. Це такі ж сторони, як і в будь-якому іншому трасті. Надавачем є землевласник, а бенефіціаром земельного трасту зазвичай також є землевласник. Довірена особа - це особа або фірма, яка набуває законне володіння майном, принаймні на папері.
Земельний траст може мати кількох бенефіціарів і співвласників. Є додаткова вигода для грантодавців, коли земельний траст включає багато власників. Якщо на одного з власників подано позов, траст може захистити інших власників.
Історія земельних трастів
Наше теперішнє уявлення про цей фідуціарний зв’язок можна простежити до Англії під час хрестових походів. Феодали, які виїжджали за кордон, довіряли свою земельну власність опікуну, який займався нею за їх відсутності. На жаль, хрестоносці, що поверталися, часто зустрічалися з опікунами, які не бажали здавати землю. Багато випадків було представлено до королівських судів, і з часом був сформований правовий прецедент, заснований на понятті довіри.
У той час як феодалізм і хрестові походи приходили і зникали, земельні фонди нерухомості залишалися особливим інтересом для інвесторів у нерухомість і всіх, хто хоче зменшити деякі правові обмеження та зобов’язання, пов’язані з власністю власності.
Як працюють земельні фонди?
Діяльність земельного тресту визначається умовами договору.
Наприклад, у земельному трасті штату Іллінойс власник майна може бути як довірителем, так і бенефіціаром, але зазвичай це не так. У більшості випадків довіритель зберігає повноваження щодо використання майна, хоча є деякі винятки. Крім того, земельні фонди штату Іллінойс законні лише в кількох штатах.
Навпаки, громадські земельні фонди та фонди природоохоронних земель є законними у всіх 50 штатах. Незважаючи на те, що ці форми земельних трастів є законними, IRS попереджає про зловживання стратегіями уникнення податків тими, хто використовує громадські та природоохоронні земельні трасти.
Фактично, у 2019 році Конгрес відродив Закон про доброчесність благодійної програми збереження сервітуту для боротьби з використанням природоохоронних земельних фондів як податкових притулків.
При створенні будь-якого виду земельного трасту такі схеми підкреслюють важливість звернення за порадою до досвідчених юристів-практиків.
Види земельного трасту
Земельні трести поділяються на два типи: право власності та збереження земельних фондів. Фізичні та юридичні особи можуть анонімно володіти землею через трасти власності. Основна відмінність від природоохоронного земельного тресту полягає в тому, що власник повинен відмовитися від деяких прав на землекористування та забудову.
#1. Правовласницькі земельні трести
Траст, що володіє правом власності, дозволяє власнику нерухомості зберігати повні права на майно, залишаючись анонімним і керуючи діями земельного трасту. Оскільки вони були популяризовані в Чикаго протягом 1800-х років, ці трасти іноді називають «земельними трастами штату Іллінойс». Власники нерухомості не мали права голосувати за громадські проекти в районах, де вони володіли землею на той час. Щоб обійти цей закон, заможні торговці та політики створювали земельні трести, щоб таємно купувати землю, зберігаючи свої виборчі привілеї.
У всіх 50 штатах не існує юридичної структури для земельних трастів, що володіють правом власності. Проте більшість штатів покладаються на правила земельних трастів штату Іллінойс, якщо вони не мають власних, а це означає, що за наявності відповідної юридичної консультації будь-яка особа може організувати земельний траст у стилі Іллінойсу в будь-якому штаті.
#2. Conservation Land Trust
Заповідні земельні трести потребують, щоб власник власності відмовився від певного контролю над землекористуванням і забудовою. Місія природоохоронних земельних фондів полягає в тому, щоб захистити тварин, історичні чи культурні місця та природні ресурси від комерційного розвитку чи іншої діяльності, яка може спричинити порушення чи забруднення.
Вимоги до земельного трасту, що володіє правом власності
Землевласник у земельному тресті, що володіє правом власності, підписує документ, відомий як Deed in Trust, який передає право власності на майно. Землевласник (який одночасно є надавачем трасту та бенефіціаром) може описати, як буде розпоряджатися землею, хто контролюватиме її та як розподілятимуться отримані гроші після створення трасту. Це означає, що, хоча траст є законним власником майна, землевласник зберігає повну владу над ним.
Власники майна використовують трасти, що володіють правом власності, щоб зберегти анонімність і зберегти значні активи поза спадковим правом. Земельний довірчий фонд також може надати низку інших переваг планування нерухомості, наприклад захист активів від судових рішень або застав. Це особливо вигідно для надбагатих людей, знаменитостей і великих корпорацій, які, можливо, захочуть залишити плани розвитку приватними.
Вимоги до трасту природоохоронних земель
Довірчий фонд не обов’язково переймає право власності на землю в природоохоронному земельному довірчому фонді, якщо тільки майно не передається в дар повністю. Замість цього землевласник може взяти участь у юридично забезпеченій угоді, відомій як консерваційний сервітут, за яким він «пожертвує» свої права на розвиток трасту. Траст відповідає за дотримання сервітуту та, у деяких ситуаціях, за збереження власності.
Охоронні сервітути можна регулювати, щоб гарантувати, що землевласник зберігає права власності та користування — наприклад, право продовжувати займатися землеробством або вирощувати худобу — водночас гарантуючи, що земля залишається незабудованою назавжди. Охоронні сервітути «слідують за землею», що означає, що положення ст сервітут продовжують застосовуватися, навіть якщо землю продають або передають з покоління в покоління.
Як створити земельний фонд
Першим кроком у створенні земельного тресту є вибір довірчого власника майна. Землевласники повинні бути пильними у виборі кваліфікованих довірених осіб з авторитетом, враховуючи фідуціарну відповідальність земельного трасту та юридичні та фінансові наслідки земельного трасту, який не дотримується законів штату.
Після того як ви визначитеся з довіреною особою, ви створите свій земельний траст, підписавши договір договір довіри та договір доручення земельної ділянки. Ці два документи встановлюють умови земельного довіру.
Специфіка оформлення цих контрактів, а також умови самих документів є унікальними для держави, в якій засновано земельний фонд. В Іллінойсі, наприклад, трастовий акт реєструється в окрузі, де знаходиться майно.
Оскільки деталі відрізняються залежно від штату, вам потрібно буде проконсультуватися з адвокатом, який знайомий із земельними трастами у вашому штаті. Будь ласка, зверніть увагу, що буде комісія.
Приклади земельних трастів
Курорт Діснея у Флориді є прикладом земельного трасту, що володіє правом власності. У 1965 році земельний траст, що володів правом власності, був використаний для придбання Всесвітнього курорту Уолта Діснея в Орландо, штат Флорида. Початкові власники боліт у Флориді, на яких був побудований курорт, не підозрювали, що за покупкою стоїть Дісней (на той час уже добре відоме ім’я). Вони підняли б ціну, якби знали, хто був замовником.
Тим часом у Сполучених Штатах існує кілька прикладів природоохоронних земельних фондів, у тому числі Ozark Land Trust, який контролює десятки проектів на 28,000 XNUMX акрів у регіоні Озарк. Траст є некомерційною організацією, яка допомагає землевласникам у збереженні та захисті землі в Озарках від розширення міст. Ozark Land Trust сприяє цьому, створюючи природні заповідники та природоохоронні сервітути.
Переваги земельного трасту
Існують різні переваги використання земельного трасту для утримання активів нерухомості. Хоча живий траст зазвичай використовується для захисту активів від кредиторів або для зменшення податків на майно, ви можете вивчити земельний траст, якщо:
- Ви будете підтримувати свою інвестиційну власність у нерухомість, відмінну від решти ваших активів.
- Ви прагнете конфіденційності та анонімності, оскільки активи, що зберігаються в земельному трасті, належать трасту та перераховані в державних архівах під ім’ям трасту, а не під вашим власним ім’ям.
- Ви бажаєте, щоб активи зберігалися в земельному фонді, щоб уникнути заповіту після вашої смерті.
- Як власник нерухомості, ви шукаєте покращеного захисту від відповідальності або захисту від кредиторів, зокрема від застав або судових рішень.
- Ви бажаєте мати можливість купувати чи продавати активи нерухомості без необхідності оприлюднювати ціну угоди.
Земельні трасти можуть бути корисними, якщо ви не хочете, щоб люди здогадувалися про вашу справжню чисту вартість, або якщо ви інвестуєте в нерухомість у більших масштабах і хочете відокремити ці операції від інших ваших особистих справ.
Недоліки земельного трасту
Хоча земельні фонди мають багато переваг, вони також мають деякі незначні недоліки, які полягають у наступному:
- Кредитори можуть вимагати від вас оформити майно на своє ім’я, щоб забезпечити фінансування. Потім майно може бути передано назад у траст для отримання позики.
- Не надає правового захисту – для захисту від позову вам може знадобитися вказати ТОВ як бенефіціара.
Як земельні трасти зберігають конфіденційність
Земельний фонд складається з двох правових документів:
- Між засновником і довіреною особою укладається трастова угода. Цей договір встановлює права, повноваження, обов'язки та обов'язки сторін; і
- Довірена особа отримує акт від засновника.
По-перше, ви повинні підписати довірчий договір. Потім записується акт довірчої власності. Після завершення реєстратор більше не повідомлятиме громадськості, що ви є власником нерухомості. Крім того, довірча угода зберігається в секреті (у вашій домашній картотеці). У результаті ніхто ніколи не дізнається, що ви є власником майна. Іншими словами, публічні документи не розкриють цю інформацію.
Судові сторони часто не бажають подавати в суд на людей, які не мають активів. Який один із найпростіших способів визначити, чи є у людини глибокі кишені? Ви шукаєте право власності на нерухоме майно в державних архівах. Цей пошук може стати великою ціллю для успішних інвесторів у нерухомість. Земельний траст, хоча і не є справжнім трастом захисту активів, є ефективним інструментом конфіденційності. Це сприяє нездатності учасника судового процесу знайти великі ресурси.
Захист активів у ТОВ та земельному фонді
Для початку майте на увазі, що земельний фонд є інструментом конфіденційності, а не комерційною компанією. Як наслідок, земельні фонди не мають такого ж захисту від відповідальності, як корпорації чи фірми з обмеженою відповідальністю. Бенефіціар може бути притягнутий до відповідальності, якщо хтось послизнеться і впаде на майно. У результаті ми створюємо корпорацію, ТОВ або товариство з обмеженою відповідальністю, яке буде бенефіціаром.
По-друге, майно зазвичай може бути передане в земельний фонд без оподаткування. Це вирішується у внутрішньому податковому коді. Федеральний уряд поводитиметься з майном так, ніби воно належить бенефіціару. Крім того, у багатьох штатах передача майна анулюваному трасту звільняється від податків на передачу або реєстрацію.
Нарешті, багато інвесторів виявляють наступне: більшість адвокатів і бухгалтерів не знають, що таке земельний фонд і як він функціонує. Хоча це може бути обтяжливим, є й позитивний момент. Розглянемо це. Як наслідок, багато учасників судового процесу у вашій громаді не будуть знайомі із земельними фондами. Значний відсоток припинить полювання на глибокі кишені в офісі реєстратора округу, який знаходиться після стежки державних архівів.
Як зібрати гроші для земельного фонду
Для фінансування трасту потрібно передати правочин. Земельний траст містить активи у формі землі або власності за визначенням.
Земельне довірче фінансування: чи можуть вони отримати іпотеку?
Якщо ви не збираєтеся платити готівкою за бажане майно, ви можете отримати іпотеку від кредитора. Банки традиційно уникають позичати гроші тим, хто має намір прибрати своє ім'я з назви. Це починає змінюватися. Деякі банки, зокрема громадські та регіональні банки, нададуть позику від імені Довірчого фонду.
Хто купує землю в земельному фонді?
Земля зазвичай купується фізичною особою або підприємством, яке згодом передає право власності земельному трасту. Особа чи установа, яка засновує траст і передає майно, відома як особа, яка надає земельний траст.
Хто має бути довіреним власником земельного фонду?
Це залежить від мети земельного тресту, але більшість людей встановлюють їх для таємниці власності. У результаті ми підійдемо до питання так, ніби метою довіри є анонімність. У цьому сценарії довіреною особою не має бути засновник або особа з тим самим прізвищем, що й засновник. У результаті довірена особа може бути надійним другом або родичем.
Навіть краще, ми часто засновуємо ТОВ, щоб діяти як довірені особи земельного трасту. У результаті, якщо засновник є керівником та/або учасником ТОВ, він або вона зберігає повноваження. Крім того, ми бачили, що необізнані довірені особи стають досить незручними під час роботи довіреними особами. Багато довірених осіб стурбовані особистою провиною (справедливо чи помилково, а здебільшого неправильно).
Як довго може існувати земельний траст?
Земельні трасти зазвичай створюються на певний період, наприклад, на 20 років. Коли термін дії трасту закінчується, бенефіціар має право його продовжити; якщо вони цього не роблять, майно продається.
Податкові наслідки земельного фонду
Відповідно до розділу 677 Кодексу внутрішніх доходів належним чином створений земельний траст слід класифікувати як довірчий траст для цілей податку на прибуток. Якщо це так, усі доходи та відрахування розподіляються між бенефіціарами пропорційно їхнім часткам у трастовій власності. Якщо бенефіціаром є партнерство, угода про партнерство регулює можливе оподаткування. Компанія також може бути бенефіціаром.
Що означає Land Trust для США?
Громадська некомерційна організація, яка називається земельним трестом або охороною землі, активно працює над постійним захистом землі. Земельні трести іноді купують землю прямо. Використовуючи техніку, відому як консерваційний сервітут, вони також співпрацюють, щоб зберегти землю, яка все ще є власністю зацікавлених землевласників.
Що таке траст для продажу землі?
траст, де довірені особи повинні продати активи та розмістити виручку від продажу на довірчому рахунку на користь бенефіціарів. Якщо двоє або більше людей спільно володіють землею або володіють нею як спільні орендарі, статут використовується для встановлення такого роду трасту.
Хто є власником нерухомості в трасті?
Активи стають власністю трасту після його створення та видалення від імені засновника. У реальному вираженні це означає, що після смерті засновника активи трасту не будуть включені до майна спадкодавця та не будуть обкладатися податком на майно.
Хто управляє коштами, що знаходяться в трасті?
До трастових фондів залучаються особа, що надає довіру, бенефіціар і довірена особа. Особа, яка надає довірчий фонд, може вказати умови, за яких активи мають накопичуватися, зберігатися або виплачуватися. Бенефіціар отримує активи або інші переваги від фонду, тоді як довірена особа підтримує активи фонду та виконує його вказівки.
Висновок
Земельний траст можна порівняти з іншими типами трастів, але вони призначені лише для нерухомості. Слід зазначити, що вони також можуть володіти іншими активами, пов’язаними з нерухомістю, такими як іпотека та векселі. Будь-яка земля може бути використана для земельного фонду, хоча найчастіше вона використовується для охорони землі або розвитку.
Часті запитання щодо Land Trust
Кому належить майно в трасті?
Як фідуціар для бенефіціара або бенефіціарів, які є справедливим власником(ами) довірчої власності, довірена особа є законним власником довірчої власності. Як наслідок, довірчі особи мають фідуціарний обов’язок керувати трастом у найкращих інтересах справедливих власників.
Яка мета земельного трасту?
Земельний трест призначений для встановлення відповідальності та конфіденційності землевласників. Земельний траст використовується інвесторами в нерухомість, фізичними та юридичними особами, щоб допомогти налаштувати особисті фінанси та власність.
Скільки земельних трастів у Сполучених Штатах?
За даними останнього Національного перепису земельних фондів Land Trust Alliance, опублікованого 1 грудня, у Сполучених Штатах існує 1,363 земельних фондів.
