Іпотечні цінні папери (MBS) можуть бути розумним вибором для вивчення, якщо ви шукаєте способи диверсифікувати свій портфель. Цінні папери, забезпечені іпотекою, — це сукупність іпотечних кредитів, придбаних у банків, які їх випустили, а потім проданих інвесторам за різними відсотковими ставками. MBS дозволяє інвесторам отримувати вигоду від іпотечного ринку без необхідності купувати чи продавати позики на житло безпосередньо. Якщо ви хочете дізнатися більше про іпотечні цінні папери, продовжуйте читати, оскільки ми розглянули кілька цінних паперів, таких як житлова іпотека та комерційна нерухомість, а також популярні MBS ETF.
Що таке іпотечні цінні папери?
Іпотечні цінні папери (MBS) — це тип фінансового інструменту, який забезпечений іпотекою або групою іпотек. MBS — це інструмент, забезпечений активами, який здійснює обмін на вторинному ринку та дозволяє інвесторам отримувати прибуток від іпотечної індустрії без необхідності купувати чи продавати кредити на житло безпосередньо.
Іпотечні кредити продаються таким організаціям, як інвестиційні банки чи державні установи, які об’єднують їх у MBS, які можна продати індивідуальним інвесторам. Іпотека MBS повинна бути видана ліцензованою фінансовою установою.
Інвестор, який купує забезпечений іпотекою актив, по суті, позичає гроші покупцям житла. В обмін на це інвестор отримує право на вартість іпотеки, включаючи виплату відсотків та основної суми боргу позичальника.
Продаж іпотеки дозволяє банкам пропонувати іпотеку клієнтам з меншою турботою про здатність позичальника погасити кредит. Банк діє як посередник між інвесторами MBS та покупцями житла. Індивідуальні інвестори, компанії та інституційні інвестори є звичайними покупцями MBS.
Історія MBS
Після прийняття Закону про житло та розвиток міст у 1968 році з’явилися іпотечні цінні папери. Закон заснував Урядову національну іпотечну асоціацію, або Ginnie Mae, як окрему організацію від Fannie Mae.
Нова організація дозволила банкам продавати свої іпотечні кредити третім сторонам, щоб вивільнити кошти для кредитування та отримання кредитів. У результаті інституційні фонди змогли придбати та запакувати велику кількість позик у MBS.
Джінні Мей випустила перші іпотечні цінні папери для сектору роздрібного житла в 1970 році. Bank of America випустив перший приватний MBS в 1977 році.
Як працюють іпотечні цінні папери?
Іпотечні цінні папери – це сукупність іпотечних кредитів, встановлених для виплати відсотків у вигляді облігацій. Агрегатори, до яких належать такі установи, як Fannie Mae і Freddie Mac, створюють MBS. Вони отримують позики від кредиторів, особливо великих банків, і упаковують їх у цінні папери, забезпечені іпотекою.
Хоча ми всі виросли, вірячи, що банки видавали позики, а потім утримували їх до погашення, реальність така, що ваш кредитор, швидше за все, продає позику на так званий вторинний іпотечний ринок. Агрегатори купують і продають іпотечні кредити, шукаючи найкращі іпотечні кредити для цінних паперів, які вони хочуть випустити та запропонувати інвесторам. Це найпоширеніша причина, через яку позичальник змінює службу обслуговування іпотечного кредиту після отримання іпотечного кредиту.
Вважайте іпотечні цінні папери величезним пирогом, який містить тисячі іпотечних кредитів. Розробники MBS можуть розбити цей пиріг на потенційно мільйони шматочків, у кожній з яких буде маленька частина кожної іпотеки, щоб забезпечити інвесторам бажаний рівень прибутку та ризику.
Агрегатори можуть робити різноманітні сегменти облігацій із пулу іпотечних кредитів. Профілі ризиків і доходів позичальників з іншого боку іпотечних кредитів пов’язані між собою. Наприклад, якщо говорити про житло, стабільно заробітчани зі стабільною історією доходів і хорошими кредитними рейтингами зазвичай отримують нижчу процентну ставку за іпотечним кредитом, ніж позичальники, яких кредитори вважають більш ризикованими, і, отже, мають вищу процентну ставку за кредитом. Процентна ставка вказує на прибутковість цінних паперів, забезпечених іпотечним кредитом, і зазвичай коригується з урахуванням змін процентних ставок і ризику дефолту в іпотечному портфелі.
Іпотечні цінні папери, як і іпотечні кредити, на яких вони покладені, часто виплачуються інвесторам щомісяця. Але, на відміну від звичайної облігації, яка виплачує відсотки, а потім повертає вашу основну суму, MBS може сплачувати як основну суму, так і відсотки протягом терміну дії цінного паперу, тому одноразової виплати після закінчення існування MBS не буде.
Види іпотечних цінних паперів
Цінні папери, забезпечені іпотекою, можуть мати різноманітні характеристики залежно від ринкового попиту. Розробники MBS вважають свій пул іпотечних кредитів потоками грошових потоків, які можуть тривати 10, 15 або 30 років — нормальна тривалість іпотеки. Тим не менш, позики, що лежать в основі облігації, можуть бути рефінансовані, і інвесторам повертається їхня сума, втрачаючи з часом грошовий потік.
Агрегатори можуть створювати облігації з певним ступенем ризику або іншими характеристиками, розглядаючи особливості іпотеки як потік ризиків і грошових потоків. Ці цінні папери можуть бути засновані або на іпотеці житла (цінні папери, забезпечені іпотекою житла), або на позиках комерційної власності (цінні папери, забезпечені комерційною іпотекою).
Іпотечні цінні папери класифікуються відповідно до їх структури та складності та включають:
#1. Перехідні цінні папери
Траст має численні іпотечні кредити та розподіляє іпотечні виплати своїм численним інвесторам на основі відсотка цінних паперів, якими вони володіють. Її структуру легко зрозуміти.
#2. Заставні іпотечні зобов’язання (CMO)
CMO — це юридична структура, яка знаходиться під захистом іпотечних кредитів, які вона має, але вона має особливість. Розглянемо ще раз метафору пирога. CMO може створювати різні класи цінних паперів із різними ризиками та доходами від певного пулу іпотечних кредитів. Він може, наприклад, створити безпечний клас облігацій, які виплачуються перед іншими типами облігацій. Останній і найризикованіший клас виплачується лише за умови оплати всіх попередніх класів.
#3. Цінні папери, забезпечені іпотекою (SMBS)
Цей тип активів розділяє іпотечний платіж на дві частини: погашення основної суми та виплату відсотків. Тоді інвестори можуть придбати або принцип, що виплачує безпеку (який спочатку виплачує менше, але з часом зростає), або відсоток, що виплачує безпеку (який виплачує більше, але з часом зменшується).
Ці домовленості дозволяють інвесторам брати участь у іпотечних цінних паперах, приймаючи на себе певні ризики та вигоди. Наприклад, інвестор може придбати відносно безпечну частину CMO з високою ймовірністю погашення за рахунок нижчої загальної прибутковості.
Як іпотечні цінні папери впливають на іпотечні ставки?
Іпотечні ставки на житло безпосередньо залежать від вартості іпотечних цінних паперів. Це тому, що іпотечні компанії втрачають гроші, коли надають позики під час слабкого ринку.
Коли вартість іпотечних цінних паперів падає, іпотечні кредитори зазвичай підвищують процентні ставки. З іншого боку, іпотечні кредитори знижують процентні ставки, коли ціна на іпотечні цінні папери зростає.
Плюси та мінуси інвестування в цінні папери, забезпечені іпотекою
Інвестування в MBS має переваги та недоліки, які відрізняються залежно від цінного паперу та компанії, у яку ви інвестуєте.
Інвестуючи в MBS, переконайтеся, що інвестиційний актив відповідає вашим особистим цілям і толерантності до ризику. Ось виклад деяких переваг і недоліків інвестування в ці активи.
Плюси іпотечних цінних паперів
Ось деякі з найважливіших переваг інвестування в MBS:
- Безпечні інвестиції: MBS є відносно безпечною інвестицією, оскільки це зазвичай позики з фіксованою ставкою зі штрафними санкціями за дострокове погашення.
- Приваблива врожайність: MBS часто мають ставки, які вищі, ніж у державних облігацій США. Акції з більшим купоном забезпечують найбільший потенційний прибуток.
- Мінімальний кредитний ризик: Кредитний ризик вважається помірним для MBS, які підтримуються державними організаціями.
Мінуси іпотечних цінних паперів
Ось деякі з недоліків інвестування в MBS:
- Ризик передоплати: Завжди існує ймовірність того, що позичальник сплачуватиме щомісячні платежі більші, ніж очікувалося, або виплачуватиме іпотеку раніше, ніж очікувалося. Вони також могли б рефінансувати та виплачувати іпотеку, що частіше трапляється, коли процентні ставки падають.
- Відсотковий ризик: MBS мають вищий процентний ризик, оскільки ціна цінного паперу може впасти зі зростанням процентних ставок.
- Кредитний ризик і ризик дефолту: Інвестори зазнають збитків, якщо позичальники не сплатять проценти та основну суму. Рівень ризик визначається силою ринку та датою надання позики.
- Ризик розширення: Також існує ймовірність того, що позичальники вирішать не вносити очікувані передоплати за іпотекою. Оскільки в цьому випадку основна сума нижча, цінний папір може мати нижчий, ніж очікувалося, купон. Це зазвичай, коли казначейські ставки починають зростати.
Іпотечні цінні папери сьогодні
Іпотечні цінні папери все ще купуються та продаються. Люди сплачуватимуть свої іпотечні кредити, якщо зможуть, тому для них знову існує ринок. ФРС все ще контролює значну частину ринку MBS, хоча вона неухильно скорочує свої володіння.
Навіть CDO повернулися після того, як впали в немилість на кілька років після кризи. Передбачається, що Уолл-стріт засвоїла свій урок і перегляне цінність MBS, а не сліпо їх купувати. Тільки час покаже.
Топ-3 ETF із заставними цінними паперами (MBS).
Іпотечний біржовий фонд (ETF) — це портфель іпотечних цінних паперів. Потім фонд торгується на біржі, надаючи інвесторам доступ до пакетів іпотечних цінних паперів, а не до окремих MBS.
Коли процентні ставки в економіці низькі, попит на іпотечні кредити зазвичай зростає. Таке зростання цінних паперів на основі активів часто призводить до збільшення пулу високоякісних активів у цій інвестиційній категорії. Інвестори з фіксованим доходом, які прагнуть отримати більший прибуток, ніж казначейські облігації США, можуть розглянути можливість інвестування в біржовий фонд із забезпеченням іпотечних цінних паперів (ETF) (MBS).
Давайте розглянемо деякі популярні іпотечні ETF з цінними паперами, які інвестори можуть вибрати за низьких процентних ставок:
#1. ETF iShares MBS Bond
iShares MBS Bond ETF (MBB) є чудовим вибором для інвесторів, зацікавлених в інвестуванні в іпотечні цінні папери з фіксованою ставкою, випущені Федеральною національною іпотечною асоціацією (FNMA), Державною національною іпотечною асоціацією (GNMA) і Federal Home Позикова іпотечна корпорація (FHLMC).
Метою фонду є отримання доходів, які відповідають показникам його контрольного показника Bloomberg US MBS Index. Авуари фонду в основному складаються з 30-річних іпотечних кредитів з фіксованою ставкою.
#2. ETF SPDR Portfolio Mortgage Backed Bond ETF
SPDR Portfolio Mortgage-Backed Bond ETF (SPMB) можна порівняти зі своїм попередником. Він також має на меті імітувати показники ціни та прибутковості Bloomberg US MBS Index шляхом інвестування в активи FNMA, GNMA та FHLMC.
#3. ETF Vanguard Mortgage-Backed Securities
ETF Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS) намагається відтворити продуктивність індексу Bloomberg US Mortgage-Backed Securities Float Adjusted Index. З середньозваженим у доларах США терміном погашення від трьох до десяти років фонд несе помірний процентний ризик.
Що таке іпотечні цінні папери?
Тож Пітер йде до банку, щоб спробувати отримати позику. Кредитний рейтинг Пітера проходить низку перевірок у банку. Він без особливих труднощів забезпечив позику 20% початковим внеском. Це частина загальної вартості придбання активу, яка оплачується готівкою, банківським чеком, кредитною карткою або онлайн-банкінгом.
Що роблять цінні папери, забезпечені іпотекою?
MBS перетворює банк на посередника між покупцями нерухомості та індустрією інвестицій. Банк керує позиками, перш ніж продати їх зі збитком інвесторам як MBS, свого роду облігації під заставу.
Чому інвестори купували цінні папери, забезпечені іпотекою?
MBS часто мають вищу прибутковість, ніж державні облігації. Активи з більшими купонами мають потенціал для більш високого прибутку, але вони супроводжуються підвищеним кредитним ризиком і ризиком дострокового погашення, що означає, що реалізована прибутковість може бути нижчою за заплановану.
Хто володіє іпотечними цінними паперами?
Урядова національна іпотечна асоціація (Ginnie Mae), урядове агентство США, або Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae) і Федеральна іпотечна корпорація житлових позик (Freddie Mac), обидві фірми, спонсоровані урядом США, видають більшість іпотечних кредитів. забезпечені цінні папери.
Яка різниця між CMO та MBS?
Заставні іпотечні зобов’язання, або CMO, є різновидом MBS, у якому іпотечні кредити об’єднуються та продаються як одна інвестиція на основі терміну та рівня ризику. Цінні папери, забезпечені іпотечним кредитом, або MBS, — це тип інструменту, забезпеченого активами, у якому сума відсотків у пулі іпотечних позик завжди відкрита.
На закінчення
Іпотечні цінні папери різко змінилися протягом багатьох років. Завдяки посиленому регулюванню фінансової індустрії MBS сьогодні є значно безпечнішою інвестицією, ніж це було в минулому.
На жаль, не існує такого поняття, як безризикова інвестиція. Перш ніж інвестувати в будь-який актив, ви завжди повинні знати про потенційні ризики та винагороди.
Статті по темі
- Галузь нерухомості: огляд, типи та приклади
- Забезпечені облігації: повний посібник
- Можливості траншу на замовлення 2023: визначення та все, що вам потрібно знати
- CMO (Chief Marketing Officer): визначення, опис посади, навички, зарплата
- КОМАНДА УПРАВЛІННЯ: Завдання групи керівництва компанії
Посилання
