Позики на комерційну нерухомість — це гроші, позичені з метою купівлі або покращення нерухомості. Ви можете використати їх, щоб купити нову будівлю, прикрасити ту, що вже є, або навіть побудувати 100-футову неонову бельгійську вафлю, щоб заманити людей із зірок. Поточна середня відсоткова ставка для позики на комерційну нерухомість становить від 4% до 6%, що робить це чудовим часом для отримання позики. Але перш ніж подати заявку, варто ознайомитися з різними варіантами позики для бізнесу в сфері нерухомості та з тим, що очікувати від кожного з них.
Позика на нерухомість
Різновидом фінансування, що використовується для придбання нерухомості для комерційного використання, є позика на комерційну нерухомість. Щоб мати право на комерційний кредит, ви повинні мати відмінну кредитну історію, внести 25% або більше та мати намір використовувати більшу частину фінансованого майна для свого бізнесу.
Для чого вам потрібен кредит на комерційну нерухомість?
Хоча більшість людей вважають, що позики на комерційну нерухомість використовуються лише для придбання комерційної нерухомості, ці позики насправді мають інші, більш спеціалізовані цілі. Позики на комерційну нерухомість призначені для того, щоб допомогти вам у фінансуванні покупки або реконструкції нерухомості для використання у вашому власному бізнесі. Щоб мати право на комерційний кредит, ваша компанія повинна використовувати більшість наданих активів як забезпечення кредиту.
У результаті, навіть якщо вам все ще дозволено орендувати частину землі, що лежить в основі, ваша компанія все одно повинна використовувати принаймні 51% цієї землі. Однак, оскільки це вважається більш спекулятивною операцією, якщо ви хочете здати в оренду 50% або більше площі, вам знадобиться інше фінансування.
Вибір кредиту на комерційну нерухомість
Подаючи заявку на отримання кредиту на комерційну нерухомість, важливо вибрати кредитора, який не тільки пропонує потрібний вид кредиту, але також має ставки, які ви можете собі дозволити, і кваліфікаційні вимоги, яким ви можете відповідати. Це результат різноманітності позик і пропонованих кредиторів.
При виборі позики враховуйте наступні аспекти:
- Зручний кредитний товар
- Стартові витрати
- Початкові процентні ставки
- Вимога до документації
- Вимоги до часу перебування в бізнесі
- Комісії та штрафи за дострокові платежі
- Особисто-гарантійні вимоги
- Варіанти швидкого фінансування або поганої кредитної історії
- Кращі рейтинги бізнес-бюро та скарги клієнтів
Вимоги до кредиту на комерційну нерухомість
Схвалення позики на комерційну нерухомість значно відрізняється від схвалення позики на житлову нерухомість. Оскільки ви будете використовувати майно в комерційних цілях і повертатимете позику за рахунок прибутку від свого бізнесу, кредитори хочуть бути впевненими, що ваша компанія може дозволити собі виплачувати позику.
Щоб мати право на отримання кредиту, ви повинні відповідати трьом типам кваліфікацій, перелічених нижче:
1. Безпека
Перш ніж дозволити позику, ваш кредитор захоче переконатися, що актив, під який ви позичаєте, достатньо забезпечений. Це свідчить про те, що вам часто потрібно мати від 25% до 30% власного капіталу в будинку, який ви хочете придбати, щоб відповідати вимогам. Ваш позикодавець також визначить, скільки у вас страхування майна для захисту від пошкодження майна (їх застави). Позикодавець також перевірить акт і право власності на майно, щоб переконатися, що проти нього немає несплачених застав або інших претензій.
2. Дохід
Оцінюючи вашу заявку, позикодавці хочуть бачити, що ви заробляєте багато грошей порівняно з вашими витратами, щоб вони могли бути впевнені, що ви можете дозволити собі виплати кредиту щомісяця. Одним з аспектів, який кредитори враховують, приймаючи це рішення, є коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR). Мінімальний DSCR залежить від активу, під який ви позичаєте, однак більшість кредиторів вимагають DSCR 1.25 або вище.
3. Кредит
Якщо ви просите кредит на придбання нерухомості для свого бізнесу, ваш кредитор обов’язково захоче перевірити кредитний рейтинг вашої компанії. Кредитори, як правило, перевірятимуть вашу кредитну історію, оскільки їм потрібна ваша особиста гарантія. Залежно від кредитора мінімальний кредитний рейтинг для більшості звичайних позик коливається від 660 до 680.
Щоб оцінити ваш кредитний ризик, кредитори перевірять вашу кредитоспроможність і запитають про вашу історію роботи. Щоб мати право на комерційний кредит, вам, як правило, потрібно працювати в бізнесі протягом одного або двох років. Це дозволить кредитору бути впевненим у доходах вашої компанії, які будуть основним способом погашення кредиту.
Ставки кредитів на нерухомість
Процентні ставки за кредитами на комерційну нерухомість зазвичай коливаються на 0.5-1 відсоткових пунктів вище, ніж за 30-річними іпотечними кредитами. Комерційні позики зазвичай мають коротші терміни повернення, ніж житлові позики, коливаються від 5 до 25 років, і вважаються кредиторами такими, що мають вищий ризик, оскільки комерційну нерухомість зазвичай важче продати після невдачі, ніж житлову нерухомість.
Позикодавець стягуватиме з вас відсотки за наданий ним капітал. Загальна сума позики, тривалість періоду погашення позики та базова ставка, яка є або міжнародною ставкою LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка, що вимірюється щомісяця та обчислюється на рівні 2.28% станом на листопад 2018 року), або основною ставкою США (5.25%) станом на листопад 2018 року) — враховуються при визначенні процентної ставки. Чи змінюється відсоток відповідно до базової ставки протягом періоду повернення позики, залежить від того, чи є процентна ставка фіксованою чи змінною.
Вартість активів, які приносять дохід, визначається співвідношенням позики до вартості (LTV), яке визначається діленням усієї суми позики на оціночну вартість майна або ціну придбання. Співвідношення кредиту до вартості (LTV) у цьому випадку становитиме 80% ($80,000 100,000 x $0.8 80 = 100,000 або XNUMX%) для кредиту на майно вартістю XNUMX XNUMX $.
Ось деякі ставки кредитів на нерухомість:
1. Позика SBA 7(a).
Найвідомішим варіантом фінансування Адміністрації малого бізнесу (SBA) є програма кредитування 7(a). Позику 7(a) можна отримати швидше та легше, ніж інші категорії позик SBA. Через гарантії SBA ставки кредитів SBA часто нижчі, ніж у комерційних банків і онлайн-кредиторів. Фінансування в розмірі до 5 мільйонів доларів надається максимум на 25 років. Ще одна перевага порівняно зі звичайним банківським кредитом — це можливість мати коефіцієнт LTV до 90%, що знижує необхідний початковий внесок.
2. Позика SBA 504
Комбінована позика – це позика SBA 504. Кредитор надає один, а CDC, тип некомерційного кредитора, надає інший. Обидва кредити погашаються відразу. Оскільки вони пропонують фінансування до 14 мільйонів доларів США на термін до 25 років, позики SBA 504 є чудовою альтернативою. Позики SBA 504 і SBA 7(a) дозволяють співвідношення позики до вартості до 90%, що зменшує необхідний початковий внесок порівняно зі звичайними позиками.
3. Звичайний банківський кредит
Більшість кредиторів для кредитування комерційної нерухомості – це банки. Зазвичай вони мають справу з клієнтами, які мають солідну кредитну історію та шукають фінансування для проектів малого та середнього розміру. Більшість установ віддають перевагу кредитному рейтингу 660 або вище.
Відсоткові ставки, які стягують банки, можна порівняти з кредитами SBA. Заявникам зазвичай надають кредити зі змінною процентною ставкою, процентні ставки яких змінюються кожні один-п’ять років. Позики комерційного банку матимуть вищу початкову вартість, ніж позики SBA, через меншу тривалість і більший необхідний початковий внесок. Можна профінансувати більший діапазон об’єктів нерухомості, оскільки об’єкт не обов’язково займає власник.
4. Жорстка грошова позика
Підприємства, які не можуть отримати іпотечне фінансування від інших звичайних кредиторів через проблеми з кредитуванням або нерухомість у поганому стані, можуть скористатися твердими грошовими позиками. Через вищі відсоткові ставки та вартість ці позики використовуються лише як остання альтернатива під час фінансування покупки житла. Фінансові кредитори пропонують швидші періоди фінансування, тоді як звичайні кредитори зазвичай пропонують кращі ставки на довші терміни. Численні проекти комерційної нерухомості, у тому числі багатофункціональні позики та фінансування власного зберігання, можна фінансувати за допомогою жорстких позик.
5. Позика на онлайн-ринку
Інтернет-ринки, які є більш сучасними джерелами фінансування, можуть використовуватися для спілкування між інвесторами та позичальниками, які бажають профінансувати покупку комерційної нерухомості. Оскільки вони стягують більше, ніж банки, але менше, ніж інші кредитори, їх зазвичай називають «кредиторами м’яких грошей». Процентна ставка коливається від 8% до 12%.
Що означає Cre в банківській сфері?
Більшість позик у кредитних портфелях багатьох банків надано на комерційну нерухомість (CRE). Зростає кількість банків, які мають високу за історичними нормами концентрацію CRE, яка зростає, що відображає нещодавній дуже високий попит на кредитування CRE, традиційну основну діяльність для багатьох місцевих банків.
Що означає OCC у сфері нерухомості?
Щоб переконатися, що ці установи заслуговують довіри, конкурентоспроможні та здатні задовольняти банківські потреби клієнтів, Управління контролера валюти (OCC) контролює мережу національних банків і федеральних ощадних асоціацій, які займаються комерційною нерухомістю та будівництвом. кредитування
Що таке кредит на нерухомість?
Заборгованість – це те, що кредит на нерухомість. Інвестори боргових зобов’язань у нерухомість прямо чи опосередковано позичають гроші комусь іншому, хто здійснює інвестиції в капітал
Що означає Oreo у сфері нерухомості?
Національні банки можуть зберігати іншу нерухомість у власності (OREO) протягом певних періодів за певних обставин.
Що означає Tft у сфері нерухомості?
TFT означає «Transaction Fell Through», коли покупці з будь-якої причини не можуть завершити транзакцію. Іноді після цього йде фраза «Без вини власності». Це говорить про те, що проблеми з будинком не було.
Що таке Bom у сфері нерухомості?
BOM розшифровується як «Повернення на ринок», що відноситься до будинку, який раніше був за контрактом на продаж. На відміну від випадку, коли перевірка будинку виявила проблеми, «будинок не винен» може означати сценарій, за якого покупець втратив інтерес до майна після тривалої процедури короткого продажу або не зміг отримати остаточне схвалення фінансування.
Що таке Tsi у сфері нерухомості?
Індекс справжньої сили (TSI) зазвичай використовується для виявлення розбіжностей, точного визначення умов перекупленості та перепроданості в ціні активу, визначення напрямку та змін у тренді через центральну лінію та виділення короткострокового імпульсу ціни за допомогою перетинів сигнальної лінії.
Що означає Dt у сфері нерухомості?
Трастовий договір, іноді відомий як трастовий договір, — це юридичний документ, який використовується в сфері нерухомості в Сполучених Штатах для створення заставного інтересу в нерухомому майні. Він передає право власності довіреній особі, яка зберігає його як забезпечення позики (боргу) між позичальником і кредитором.
Висновок
Типовий інвестор комерційної нерухомості — це компанія, яка купує будівлю, здає в ній приміщення в оренду, а потім отримує прибуток від орендних платежів орендарів. Мета покупки - фінансова вигода.
Застава, кредитоспроможність суб’єкта господарювання (або довірителів/власників), включаючи фінансову звітність за три-п’ять років і декларації про податок на прибуток, а також фінансові показники, як-от співвідношення позики та вартості та коефіцієнт покриття обслуговування боргу – все це враховується кредиторів, коли вирішують, брати чи ні позику на комерційну нерухомість.
Статті по темі
- SBA LOAN BANK OF AMERICA: ФІНАНСУВАННЯ ВАШОГО БІЗНЕСУ
- ЯК ОТРИМАТИ ПОЗИКУ SBA: найкращий простий посібник (+ безкоштовні поради)
- КРЕДИТ НА КОМЕРЦІЙНУ НЕРІХМОСТЬ: види та як його отримати
- Посібник з позик SBA: як подати заявку, відповідність вимогам (+ безкоштовні прості поради)
- Комерційна нерухомість: визначення, типи, компанії та найкращі поради щодо інвестування
Позика на нерухомість для бізнесу: література
