Якщо ви шукаєте новий будинок, але у вас виникли проблеми з отриманням попереднього схвалення позики, фінансування власника — це варіант, який допоможе вам досягти мети володіння. Хоча не всі продавці захочуть або зможуть надати покупцеві пряме фінансування, це може бути чудовим методом придбання житла, а також полегшити процес закриття. З іншого боку, будинки, які фінансуються власниками, можуть бути складними та вимагати письмової угоди, тому дуже важливо зрозуміти процедуру перед підписанням на підписаній лінії. Ми розглянемо, як працює фінансування власника, як воно може принести користь вам як покупцеві чи продавцю та як укласти угоду з власником.
Що таке будинки, які фінансуються власниками?
Фінансова угода між продавцем і покупцем житла, яка замінює стандартну субсидовану банком іпотеку на план прямих платежів між продавцем і покупцем, відома як фінансування власника. Фінансування власника працює аналогічно традиційному банк позику в тому, що продавець фінансує будинок, а покупець погашає продавця з часом відповідно до умов позики.
Цей процес розпочнеться зі значного початкового внеску на будинок і щомісячної суми погашення кредиту плюс відсотки. Фінансування власника зазвичай дорожче, ніж звичайне кредитування в банку чи іншому фінансова установа. Проте це реальний варіант для покупців житла, які не можуть отримати фінансування від звичайного кредитора.
огляд
Покупець може хотіти купити дім, але продавець не відступить від ціни в 350,000 20 доларів. Покупець готовий заплатити цю суму та може внести 70,000% від вартості покупки — 280,000 250,000 доларів США від продажу своєї попередньої власності. Їм знадобиться XNUMX XNUMX доларів фінансування, але вони можуть отримати схвалення лише на типову іпотеку в XNUMX XNUMX доларів.
Продавець може погодитися позичити їм 30,000 280,000 доларів, щоб покрити розрив, або він може погодитися профінансувати загальну суму XNUMX XNUMX доларів. У будь-якій ситуації покупець сплачуватиме продавцеві щомісяця основну боргу та відсотки за кредитом. Коли покупець і продавець є сім’єю або друзями або пов’язані іншим способом поза угоди, ці позики є досить типовими.
Приклад будинків, що фінансуються власником
Уявімо, що продавець виставляє на ринок будинок за 200,000 15 доларів США. Оскільки він є самозайнятим, потенційний покупець не може отримати традиційне фінансування. Він робить ставку повної ціни та просить 30,000 відсотків ($XNUMX XNUMX) фінансування власника.
Продавець, який не має застави на будинок, приймає пропозицію та створює іпотеку, що вимагає від покупця погасити її протягом десяти років під 8% відсотків за допомогою повітряної кулі. оплата в кінці. Покупець платить продавцеві 1,247.40 доларів США на місяць, а продавець отримує 8% прибутку, що становить 224,532 XNUMX доларів США протягом десяти років.
Як працюють будинки, що фінансуються власниками?
Ось загальний огляд того, як працює процес фінансування власника.
№1. Покупець і продавець домовляються про умови фінансування
Коли покупець і продавець підписують вексель, вони домовляються про умови позики. Це охоплює такі параметри, як процентні ставки, графіки амортизації (період здійснення регулярних платежів по іпотеці) та термін погашення кредиту.
№2. Покупець сплачує авансовий внесок
Після того, як обидві сторони домовляться фінансування умови, покупець вносить авансовий внесок на майно для забезпечення покупки. У порівнянні зі стандартним іпотечним кредитором цей авансовий платіж часто становить більший відсоток від ціни покупки. Це пояснюється тим, що з огляду на фінансовий ризик, який вони беруть на себе, власник захоче якомога більше безпеки.
№3. Покупець здійснює щомісячні платежі по кредиту
У більшості випадків покупець виплачує залишок іпотеки щомісячними платежами. Це включає прямий податок на нерухомість та страхові платежі, які часто входять до звичайної іпотеки, але не фінансуються власником.
№ 4. Покупець виплачує свій кредит
Покупець, як правило, зобов’язаний сплатити податковий платіж або одноразовий платіж після завершення періоду позики для покриття будь-яких залишкових витрат. Якщо покупець не в змозі здійснити оплату повітряною кулькою, він може попросити додаткову суму фінансування заплатити продавцю, взяв нову позику для покриття залишку вартості будинку плюс відсотки.
4 Типи будинків, які фінансуються власниками
Офіційний контракт слід використовувати для закріплення угоди про фінансування власника. Угода про фінансування власника може бути структурована різними способами, включаючи перелічені нижче.
№1. Вексель або іпотека
Його ідея схожа на стандартний іпотечний договір, в якому покупець підписує а документ підтверджуючи, що кредитор має заставу у своєму будинку до погашення позики. У цьому сценарії покупець отримує право власності, а іпотека знаходиться у місцевої влади.
№2. Акт довіри
Це інший тип векселя, який виглядає як іпотечний договір. Власністю житла є третя особа опікун в договорі довіри. Право власності надається покупцеві після виконання умов позики.
№3. Договір на правочин
Покупець не отримує право власності та право власності на майно до повного погашення кредиту відповідно до цього договору. Продавець зберігає власність акт і право власності до цього часу.
№ 4. Договір оренди-купівлі
Покупець договору оренди-купівлі, також відомого як угода оренди у власність. Орендує нерухомість на певний період часу, перш ніж погодитися на остаточні умови купівлі. Будь-яка орендна плата, сплачена протягом терміну оренди, спрямовується на рахунок продаж будинку, якщо покупець вирішить придбати його в кінці терміну оренди.
5 переваг будинків, що фінансуються власником
Як для продавців, так і для покупців фінансування власника має значні переваги перед стандартними моделями фінансування.
№1. Менше перешкод для фінансування для покупців
Для покупців фінансування власника може дозволити вам придбати фінансування, яке ви інакше не змогли б отримати. Якщо у вас непостійний дохід або низький кредитний рейтинг. Наприклад, отримати іпотечну позику від традиційного кредитора може бути складніше, що робить потенційним вибором фінансування власника.
№2. Коротший період належної перевірки
Період належної обачності для оцінки та інспекцій житла може передбачатися в угодах щодо фінансування власника. Наприклад, покупцеві не потрібна оцінка будинку, щоб отримати фінансування від свого банку. Це означає, що ви зможете швидше завершити продаж, що принесе користь як покупцю, так і продавцю.
№3. Немає мінімального початкового внеску
На відміну від федерального житла адміністрація (FHA), не існує встановленого урядом мінімального початкового внеску з фінансуванням власника. Це означає, що якщо продавець погоджується, покупець може домовитися про зниження початкового внеску.
№ 4. Витрати на закриття нижчі
Фінансування власника дозволяє як продавцям, так і покупцям заощадити гроші на витратах на закриття, включаючи перевірки, оцінку та банківські комісії.
№ 5. Потенційно краща віддача від інвестицій
Для продавців фінансування власника може запропонувати довгостроковий постійний грошовий потік на нерухомість за рахунок високої процентної ставки за кредитом.
4 Недоліки будинків, що фінансуються власником
Без забезпечення стандартного іпотечного кредиту. Існують різні небезпеки, з якими може зіткнутися покупець або продавець, використовуючи фінансування власника.
№1. Вища вартість для покупців
Для покупців фінансування власника зазвичай тягне за собою більші початкові внески та відсоткові ставки. Це призводить до більшої загальної вартості будинку, ніж у разі звичайної іпотеки.
№2. Високі виплати на повітряній кулі
Покупці можуть отримати велику одноразову виплату після завершення терміну позики, якщо фінансова угода власника містить положення про видатковий платіж.
№3. Потенційно високий ризик для продавців
Власники житла, які фінансують свій проданий будинок, беруть на себе ризик невиконання покупцем своїх платежів. Якщо покупець не виплачує кредит, продавець також несе відповідальність і може подати заяву про звернення стягнення.
№ 4. Існуючі проблеми з іпотекою
Можуть існувати застави, які ускладнюють процедуру погашення кредиту, якщо продавець вже має іпотеку на нерухомість, яку вони продають. Якщо продавець покладається на покупця, щоб здійснити свої іпотечні платежі, і покупець не виконує зобов’язання. The банк може звернути стягнення на будинок, поставивши обидві сторони в погану ситуацію.
Чи ризиковано використовувати фінансування власника?
Придбання нерухомості через фінансування власника є безпечним методом фінансування, якщо і покупець, і продавець вживають необхідних процедур для захисту своїх відповідних фінансових інтересів. Умови фінансування повинні бути, перш за все, належним чином викладені в письмовій угоді, яку, бажано, має підготувати сертифікований фахівець з права.
І незважаючи на те, що фінансування покупця скасовує вимогу до обов’язкової оцінки та інспекції кредитора, покупці все одно повинні ретельно розглянути вжиття заходів, щоб гарантувати, що ціна покупки є розумною. Подібним чином, продавці не зобов’язані перевіряти кредитоспроможність потенційних покупців перед тим, як погодитися фінансувати угоду. Однак це хороша стратегія, щоб зменшити ризики, пов’язані з фінансуванням власника, і збільшити ймовірність того, що покупець зробить свої платежі вчасно.
Хто сплачує податок на нерухомість будинку, який фінансується власником?
Під час переговорів із звичайним іпотечним кредитором прийнято включати сплату податків на майно та страхових премій у щомісячний іпотечний платіж. Використовуючи фінансування від власника, позичальник, як правило, сплачує податки та страхові внески безпосередньо відповідній державній установі та страховій компанії відповідно. Однак важливо зазначити, що покупці та постачальники можуть використовувати угоду про фінансування власника, щоб вибрати спосіб обробки цих платежів.
Що робити, якщо покупець не виконує зобов’язання?
Якщо покупець не виконує фінансування власника, тип угоди, укладеної між покупцем і продавцем, визначатиме наслідки, а також здатність продавця шукати допомоги. Наприклад, якщо угода була структурована як варіант оренди, продавець зобов’язаний розпочати процедури виселення, щоб виселити покупця, який не платить, із майна. У випадку продажу, яка розбивається на частини, або договору про правочин, правила штату можуть відрізнятися, і продавець може бути зобов’язаний вилучити покупця.
Через це продавці повинні використовувати угоду про фінансування як засіб захисту себе від невідомих і встановлення чітких очікувань для покупця. Це може включати надання конкретних відомостей щодо того, що є простроченням платежу, чи існує пільговий період і що відбувається у випадку, якщо позичальник не виплачує кредит.
Як укласти фінансову угоду продавця
Письмовий документ, що містить особливості угоди, завжди повинен міститися в угоді про фінансування власника між покупцем і продавцем. Однак є кілька інших підходів, які ви можете застосувати, і ідеальний для вас залежатиме від ваших індивідуальних потреб і обставин. Угоду, фінансовану продавцем, можна структурувати трьома способами:
№1. Використовуйте вексель і іпотеку або довірчий договір
Якщо ви знайомі з типовою іпотекою, ви впізнаєте цю модель. У векселі вказуються такі умови, як сума позики, процентна ставка та графік амортизації, і вони є як покупцем, так і продавцем. Будинок виступає заставою позики, а ім'я покупця вказується на титулі. Далі позику передає місцева влада.
№2. Скласти договір на правочин
Договір на право власності, також відомий як продаж у розстрочку або земля контракт, коли покупець не отримує право власності на нерухомість, яку фінансує власник, доки не буде здійснено остаточний платіж за кредитом. Крім того, якщо покупець рефінансує борг у іншого кредитора і повністю розраховується з продавцем, покупець отримує право власності.
№3. Скласти договір оренди-купівлі
Продавець здає майно в оренду покупцеві, який має право купити його за визначену ціну. Також відомий як варіант оренди у власність або оренди. Покупець сплачує орендну плату, а потім має можливість придбати майно або позбутися права оренди після закінчення терміну оренди. Орендна плата під час лізингу дорівнює вартості покупки, якщо він вирішить купити нерухомість.
Ми рекомендуємо проконсультуватися з компетентним адвокатом, який створить відповідну документацію у ваших інтересах, оскільки фінансування власника може бути складним.
Як працює фінансування власника будинку в Техасі?
Коли домовласник у Техасі надає кошти на купівлю своєї власності, це означає, що продавець бере на себе функцію позикодавця, що є більш звичайною операцією з нерухомістю, яку виконує фінансова установа. Однак замість того, щоб передавати покупцеві готівку, продавець пропонує кредит у розмірі ціни, яка була узгоджена для продажу, за вирахуванням суми, яку покупець внесе як заставу.
Як фінансування власника впливає на податки?
Ви можете розподілити реалізацію свого прибутку на кілька років, якщо продасте нерухомість із фінансуванням власника та повідомите про операцію як про продаж у розстрочку. Ви сплачуєте значно меншу суму податків на приріст капіталу протягом року, коли отримуєте дохід, на відміну від сплати повної суми податків на прибуток протягом першого року. Це дає змогу розподілити вплив податкового удару на кілька років.
Як працює фінансування власника в Техасі?
Коли домовласник у Техасі надає кошти на купівлю своєї власності, це означає, що продавець бере на себе функцію позикодавця, що є більш звичайною операцією з нерухомістю, яку виконує фінансова установа. Однак замість того, щоб передавати покупцеві готівку, продавець пропонує кредит у розмірі ціни, яка була узгоджена для продажу, за вирахуванням суми, яку покупець внесе як заставу.
Вимоги до будинків, що фінансуються власником
Вексель має бути для полегшення операції з фінансування власника. У векселі описуються деталі угоди, включаючи процентну ставку, погашення Терміни, а також штрафні санкції, серед іншого. Щоб захистити себе від невиконання зобов’язань, власник зазвичай зберігає право власності до тих пір, поки не будуть здійснені всі платежі.
У той час як деякі операції своїми руками може повністю виконуватися власником. Найняти адвоката, щоб переконатися, що всі підстави зазвичай є хорошою ідеєю. Оплата за пошук права власності також може допомогти переконатися, що власник/продавець може продати майно і що вони в кінцевому підсумку випустять право власності в обмін на фінансування частини або всієї транзакції.
Питання і відповіді
Чи фінансування власника те саме, що оренда для володіння?
Важливою відмінністю між цими двома способами покупки будинку є час переходу будинку. У випадку, якщо продавець є кредитором, зміна власника відбувається негайно. При оренді до власності орендар не стає власником до часу, який може пройти через роки.
Хто сплачує податок на нерухомість за фінансування власника?
Під час роботи з традиційним іпотечним кредитором податки на нерухомість та страхові внески часто включаються до щомісячного платежу по іпотеці. При фінансуванні власника позичальник, як правило, сплачує податки безпосередньо відповідному агентству, а страхові внески — своїй страховій компанії.
Фінансування власника йде на ваш кредит?
Іпотека, що фінансується власником, зазвичай не повідомляється жодному з кредитних бюро, тому інформація не потрапляє у вашу кредитну історію.
Чи можу я отримати фінансування від продавця, якщо у мене є іпотека?
Фінансування заставних будинків за рахунок продавця можна здійснити, хоча продавці повинні ретельно структурувати продажі житла. Хоча іпотечні кредитори можуть не звертати уваги на свої іпотечні позики, якщо вони виплачуються вчасно, вони помічають, коли платежі пропущені.
Статті по темі
