Потенційні домовласники могли фінансувати покупку своїх нових будинків різними способами. Припустима іпотека – це варіант іпотеки, який певні покупці вважають цінним для розгляду. Отримання іпотечного кредиту продавця дає покупцеві шанс придбати будинок. У цій статті ми пояснимо, як оформити рефінансування припущення про отримання позики (припущення про отримання позики проти рефінансування) та іпотеку при розлученні.
Прийняття позики
Отримання кредиту передбачає отримання активного кредиту на умовах, які вже були обговорені з кредитором. Це означає, що термін позики, відсоткова ставка та платіж за іпотекою не зміняться.
Ім'я вашого колишнього чоловіка в документі не вказано, це єдина відмінність. У результаті ви тепер несете юридичну відповідальність за кредит. Вам потрібно буде поговорити про це зі своїм кредитором, щоб дізнатися, чи це можливо. Деякі кредитори стягують з позичальника авансову комісію. Деякі кредитори стягують з позичальника авансову комісію. Комісія за отримання позик з державною підтримкою може регулюватися агентствами.
Як ви можете претендувати на припущення?
Ви повинні бути єдиним позичальником, щоб відповідати вимогам. Здатність погасити позику, не покладаючись на кредит вашого колишнього подружжя, є однією з вимог. Але ви повинні повідомити свого кредитора, якщо ви очікуєте отримувати аліменти від подружжя.
Ваш позикодавець може вимагати точну мову рішення про розірвання шлюбу щодо присудження аліментів подружжю, щоб ви мали право. Ви можете не мати права взяти наявну позику, якщо у вас високе співвідношення боргу до доходу або ваш кредитний рейтинг низький.
Ось чому вкрай важливо зв’язатися зі своїм іпотечним кредитором, щоб ви були в курсі вимог. Дуже важливо зв’язатися зі своїм кредитором якнайшвидше після подання на розлучення, якщо ви розглядаєте таку можливість. Якщо ти розлучаєшся, ти не хочеш занадто пізно дізнатись, що ти не зможеш утримувати будинок сам.
Щоб отримати схвалення вашого припущення, вам також потрібно буде надати підтверджувальну документацію. Нижче наведено список деяких деталей, які, можливо, знадобляться вашому кредитору:
- Дублікат рішення про розірвання шлюбу
- Перевірте заглушки
- Банківські виписки
- Посвідчення особи з фотографією
- Докази активів
- Дублікат кредитної історії
Під час процесу затвердження вашому кредитору можуть знадобитися додаткові докази; ви повинні швидко реагувати на їхні запити. Інакше процес може тривати довше.
Позика Розлучення
Важливою частиною розлучення є рішення про те, де ви будете жити. Деякі люди хочуть залишитися у своєму сімейному домі або тому, що почуваються там, як удома, або тому, що думають, що їхні діти легше адаптуються. Ви повинні знати про свої можливості, якщо вирішите залишитися вдома. Існують різні способи зберегти свій будинок після розлучення, звільнивши колишнього чоловіка від обов’язку взяти іпотечний кредит.
Тут, коли ви повністю берете на себе відповідальність за іпотечний борг, кажуть, що ви взяли кредит. Зробивши це, ім’я вашого чоловіка/дружини буде вилучено з кредиту, і лише ви залишитеся позичальником. Бажано проконсультуватися з досвідченим кредитором, коли ви думаєте про позику, щоб повністю вивчити свій вибір щодо розлучення.
Крім того, тому з подружжя, яке не утримує будинок, часто все одно присуджується вирівнювальне право спільного володіння майном. Будьте готові обговорити це зі своїм позикодавцем, якщо другому з подружжя належить компенсація, і ви плануєте використати готівку для вирівнювання через рефінансування будинку. Припущення про отримання кредиту для розлучення може бути недосяжним за цією вимогою.
Запитайте свого юриста, чи може він порекомендувати когось, з ким працював у минулому, якщо у вас немає стосунків із вашим поточним кредитором.
Кілька кредиторів можуть запропонувати додаткові поради, які ви могли б не отримати від тих, хто не знайомий із потребами клієнта під час і після розлучення, оскільки вони мають більший досвід роботи з особами, які переживають розлучення.
Альтернативні стратегії отримання кредиту
Найкращий спосіб захистити свій будинок або жити далі після розлучення не завжди може бути взяти кредит під заставу, незважаючи на те, що для цього є вагомі причини. Крім того, він може не дати вам грошей, необхідних для виконання будь-яких майбутніх викупів, аліментів або виплат громадських відсотків, які ви повинні зробити своєму чоловікові. Ось кілька стратегій отримання кредиту після розлучення
#1. Рефінансування
Замість того, щоб брати ваш поточний кредит, ви можете рефінансувати свій будинок за нижчою іпотечною ставкою, якщо процентні ставки нижчі.
Щоб дізнатися, що фінансово вигідніше у вашому випадку, поговоріть зі своїм кредитором. Якщо припустити, що ваша поточна іпотека є чудовим варіантом для рефінансування, просто переконайтеся, що ви обидва підписали відповідні документи під час закриття, щоб позбавити вашого колишнього подружжя права власності.
#2. Кредитна лінія домашнього капіталу (HELOC)
У припущенні позики вам може бути дозволено використовувати власний капітал у вашому будинку, щоб здійснити платіж вашому колишньому подружжю, який був наданий їм під час процесу розлучення.
Позики під капітал, які зазвичай називають рефінансуванням готівки, дають вам змогу зняти частину вартості вашого будинку для покриття боргів, у тому числі врегулювання розлучення за деяких обставин. Проте процентні ставки за цими позиками можуть бути вищими. Крім того, залежно від вашого доходу, боргів і кредитної історії отримати їх може бути важче.
Розмір кредиту, який ви шукаєте, і розмір власного капіталу у вашому будинку є ще двома факторами, які враховують андеррайтери. З таким вибором ви можете скористатися готівковою позикою на будинок, щоб об’єднати свою кредитну картку та інші борги в один щомісячний платіж після розлучення.
#3. Купівля нового будинку
Навіть якщо купівля нового будинку може не дати вам такого ж відчуття безпеки, як ваш поточний, це все одно чудовий спосіб почати нове життя. Вам не потрібно буде турбуватися про вилучення вашого чоловіка/дружини з кредитних чи правових записів, якщо ви придбаєте окреме майно з новою іпотекою.
Нова іпотека з нижчим платежем може бути кращим вибором для вас, якщо суд зобов’язав вас виплачувати врегулювання розлучення вашій дружині або сплачувати аліменти.
Ви можете виплатити будь-які гроші, які ви заборгували своєму колишньому подружжю за їхню частку в спільному майні, яким ви володіли спільно, якщо ви вирішите купити новий будинок на половину прибутку від продажу. Отримавши нову іпотеку та житло, яке відповідає вашим потребам як самотньої людини, ви можете почати заново.
Збереження вашого будинку в безпеці під час розлучення
Розлучення може статися з кількох причин. Можливо, якщо ім’я вашого чоловіка/дружини буде вказано в праві власності на ваше майно після розлучення, це може не бути проблемою, якщо ви розлучилися мирно, але це може призвести до багатьох проблем у подальшому.
Тому якнайшвидше видалення їх імені є розумним рішенням. Навіть якщо зараз ви добре ладите, у майбутньому все може змінитися. Крім того, може бути важко переконати вашого колишнього партнера підписати документи після того, як ви обоє продовжите жити.
Ваш шлюборозлучний адвокат повинен допомогти вам, якщо вам потрібна допомога у визначенні того, як впоратися з розподілом активів, коли ви берете позику. Вам потрібно буде вирішити, як викупити колишню дружину або звільнитися від кредиту, якщо ви укладете угоду щодо свого сімейного майна.
Кредитор вашої поточної іпотечної позики може допомогти вам отримати звільнення від зобов’язань або отримати позику та право власності на будинок.
Якщо у вас ще немає контакту з позикодавцем, запитайте свого шлюборозлучного адвоката, з ким він раніше співпрацював. Вони можуть стати вирішальним інструментом у розлученні.
Чи потрібно рефінансувати після розлучення?
Після розлучення рефінансування не потрібно. Багато пар вирішують продати свої будинки, оскільки ніхто з них не може дозволити собі їх утримувати. Крім того, їхній кредитор може дозволити партнеру, який утримує будинок, взяти іпотеку, звільняючи іншого партнера від відповідальності.
Іноді пари, які розлучаються, приходять до інших домовленостей. Незважаючи на те, що лише один із них живе там, вони все одно можуть продовжувати спільне володіння майном і зберігати ту саму іпотеку. Іноді житло відмовляється від партнера, який там проживатиме, але інший партнер все одно несе відповідальність за іпотеку, що наражає партнера, який покидає будинок, під загрозу. Вимоги до рефінансування включають:
- Для звичайної іпотеки вам знадобиться кредитний рейтинг не менше 620; для позики FHA необхідна трохи нижча оцінка.
- Максимальне співвідношення позики до вартості для звичайних позик становить 97 відсотків, а для позик FHA – 97.75 відсотків.
- Загалом, максимальне співвідношення боргу до доходу становить 43%.
Отримання кредиту проти рефінансування
Порівнюючи припущення про отримання позики та рефінансування, можливо, було б не краще рефінансувати, навіть якщо ви можете це зробити. Рефінансування під вищу ставку не дуже привабливе, якщо ваша іпотечна ставка становить 4% або нижче. Якщо так, вам слід з’ясувати, чи є у вашого кредитора процедура «прийняття боргу» або «видалення імені». Ці процедури дозволяють видалити ім’я особи з іпотеки, не змінюючи іпотеку іншим чином. Це означає, що ви можете залишити позику під високі відсотки. Ще одна перевага виконання припущення про позику полягає в тому, що комісія часто набагато нижча, ніж комісія за рефінансування (припущення позики проти рефінансування).
Однак ми розглянемо значення обох термінів у припущенні про отримання кредиту проти рефінансування.
Отримання кредиту проти рефінансування: визначення рефінансування
Коли ви рефінансуєте іпотеку, ви берете нову позику, щоб погасити стару. Якщо за першою позикою було два позичальники, ви можете спробувати рефінансувати її лише на одне з їхніх імен, звільнивши іншого від відповідальності та претензій. Рефінансування готівкою може бути розумним варіантом для одного з подружжя повністю рефінансувати іпотеку на своє ім’я та отримати доступ до грошей, необхідних для викупу іншого з подружжя.
Крім того, майте на увазі, що рефінансування по суті передбачає подання заявки на отримання нової іпотечної позики та сплату супутніх комісій, наприклад комісій за відкриття. Щоб допомогти знайти найкращі варіанти рефінансування іпотеки, важливо знати поточні ставки, своє фінансове становище, а також різні типи та умови кредитів.
Отримання кредиту проти рефінансування: отримання кредиту
Порівнюючи припущення про позику та рефінансування, припущення про позику не вимагає отримання нової позики, на відміну від рефінансування. Натомість це дозволяє одному іпотечному позичальнику отримати повне право власності на кредит без зміни умов і звільнення іншого позичальника від його обов’язку.
Отримання позики проти рефінансування: рефінансування власного капіталу
Незважаючи на низький капітал житла, ви можете вилучити подружжя з початкової іпотеки за допомогою певних типів рефінансування.
Спрощене рефінансування FHA
Якщо нерухомість уже має позику FHA, ви можете позбутися позичальника за допомогою FHA Streamline Refinance без урахування вартості власності. Однак той з подружжя, який залишився в живих, повинен продемонструвати, що він сплачував всю іпотеку за попередні шість місяців.
Ідеальними кандидатами на спрощене рефінансування є ті, хто живе окремо принаймні шість місяців. Однак не ідеально, якщо ваша мирова угода передбачає, що ви повинні негайно подбати про іпотеку, пов’язану з розлученням.
VA Спрощене рефінансування
Після розлучення позичальники, які мають право на VA, можуть скористатися VA Streamline Refinance, щоб видалити ім’я свого колишнього чоловіка з поточної іпотеки. Зазвичай подружжя ветерана має продовжувати платити за іпотекою.
Позики VA доступні лише для військових і ветеранів. Таким чином, чоловік/дружина, який залишився в живих, повинен був би рефінансувати в інший тип позики, якщо особа, яка від’їжджає, була ветераном.
Спрощення рефінансування USDA
Позики Міністерства сільського господарства США, які зазвичай називають державними позиками, також підходять для оптимізації рефінансування.
USDA Streamline Refi працює, лише якщо у вас уже є позика USDA, подібно до позик VA та FHA. Лише позичальники, які досягають необхідного порогового рівня доходу, можуть використовувати кредити USDA, які доступні лише в сільській місцевості та приміській місцевості.
Традиційне рефінансування
Немає можливості для спрощеного рефінансування за допомогою традиційного фінансування. Навіть маючи невеликий капітал, все одно можна рефінансувати традиційну позику.
Дві організації Fannie Mae і Freddie Mac, які наглядають за більшістю звичайних позик, вимагають для рефінансування лише 3 відсотки власного капіталу. У результаті ваш LTV має становити 97 відсотків або менше.
Іпотечний кредит
Покупець може взяти іпотечний кредит продавця, якщо він надається під заставу. Ви можете взяти на себе щомісячний платіж лише тоді, коли завершите припущення, а також звільните початкового позичальника від майбутніх платежів.
Якщо ви берете чужу іпотеку, ви фактично купуєте іпотеку продавця. Припустимі іпотечні кредити є найбільш поширеними, коли умови, які зараз доступні для покупця, менш сприятливі, ніж ті, які раніше пропонувалися продавцю.
Наприклад, коли подружжя успадковує, можливі іпотечні кредити також вступають в дію у справах про розлучення, коли будинок є в списку прав власності, але спочатку не був у кредиті.
Отримання кредиту: як взяти іпотечний кредит
Оскільки позикодавець повинен спочатку схвалити нового покупця, перш ніж він зможе дозволити отримання іпотечного кредиту, взяти іпотеку не так просто, як погодитися взяти іпотеку продавця. Кредитор перевірить кредитний звіт покупця, кредитну історію, дохід і співвідношення боргу до доходу. Продавці також повинні бути в курсі своїх іпотечних платежів.
Схвалення припущення про позику має бути отримано від іпотечних інвесторів (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA тощо). навіть якщо вони вважають кредитоспроможним покупця здійснити платежі.
Покупець закриє будинок, як і будь-який інший покупець, і стане єдиним позичальником за кредитом, припускаючи, що покупець є кредитоспроможним, а кредитор та інвестор схвалять передачу. Тоді продавець вимагатиме звільнення від позикодавця та відмовиться від будь-яких подальших зобов’язань за позикою. Важливо пам’ятати, що продавець повинен отримати підпис позикодавця, щоб підписати це звільнення. Якщо вони цього не зроблять, вони відповідатимуть за будь-які пропущені платежі, здійснені покупцем.
Отримання позики: чи можете ви взяти іпотеку?
Ні, не всі іпотечні кредити є умовними. Хоча іпотечні кредити FHA, VA та USDA можна припустити, звичайні іпотечні кредити, створені кредиторами та згодом продані на ринку вторинних іпотечних інвестицій, можуть бути більш складними.
Ви повинні зауважити, що припущення щодо іпотечного кредиту іноді простіше в ситуаціях, пов’язаних із спадкуванням або передачею майна без продажу. Було б корисно обговорити ваш вибір з іпотечним сервісом, якщо ви опинитеся в такій ситуації.
Чому продавці пропонують іпотечні кредити?
Коли відсоткові ставки зростають, продавці нададуть іпотечні кредити, щоб спокусити потенційних покупців. Продажі будинків історично відстають від зростання процентних ставок. Можливо, ви шукаєте ці речі на ринку покупців. Економія може бути значною і нічого не коштуватиме продавцям, якби вони могли надати покупцеві іпотеку з нижчою процентною ставкою.
Чому вам потрібна прийнятна іпотека?
Швидка відповідь? Покупець може віддати перевагу іпотечній позиці, оскільки вона може заощадити гроші на початковій вартості будинку, а також на щомісячних іпотечних платежах протягом кредиту, якщо відсоткова ставка нижча, а витрати на закриття нижчі.
Іпотечні витрати
Загальна економія була б значною, якби кредитор надав відповідним покупцям 30-річну іпотеку з фіксованою процентною ставкою під 10% відсотка, а продавець мав би прийнятну іпотеку під 5%. Платежі за 250,000-річну іпотеку з фіксованою ставкою в розмірі 30 10 доларів США, видану за ставкою 5%, становитимуть, тоді як виплати за такою ж іпотекою за ставкою 1,342.05% становитимуть XNUMX доларів США на місяць.
Загальна сума фінансових витрат на 10% іпотечного кредиту становитиме 539,814.41 5 доларів США, що більш ніж удвічі перевищує початкову суму. Вартість 233,139.46-відсоткової іпотеки, або $XNUMX XNUMX, буде майже вдвічі більшою за початкову суму позики.
Заключні витрати
Прийняття іпотеки також може призвести до значної економії витрат на закриття. Оскільки іпотека вже зареєстрована, кредитор не потребуватиме нової оцінки, що заощадить вам сотні доларів. Щоб ці іпотечні кредити були дешевими, FHA, VA та USDA встановили обмеження на витрати, пов’язані з припущеннями.
Чи часто бувають можливі іпотечні кредити?
Припустимі іпотечні кредити значною мірою втрачають свою привабливість у середовищі з низькими відсотковими ставками, тому що покупці можуть просто отримати низьку відсоткову ставку на нову позику самостійно. Однак використання передбачуваних іпотечних кредитів може стати більш поширеним із зростанням процентних ставок.
Процес отримання кредиту
На відміну від інших методів поглинання боргу, припущення зазвичай займають більше часу. Ваш кредитор може вимагати нову політику права власності на припущення, і процес затвердження часто розтягується. Процес надання позики під припущення буде додатково розширено, якщо титульній компанії потрібно буде дослідити ваше майно для нової політики прав власності на позику та отримати дозвіл від своїх страховиків.
Існує маса документів, які потрібно підписати та подати, що може зайняти час. Цей процес кредитування може зайняти більше часу, поки ваш позикодавець завершить оформлення документів і отримає схвалення андеррайтера, якщо він не знайомий із процедурою.
Хоча більшість кредиторів з розумінням ставляться до ваших обставин, у деяких кредиторів бракує необхідних інструментів для ефективного виконання процесу отримання кредиту. Обов’язково обговоріть це зі своїм кредитором, щоб дізнатися його позицію.
Коли має сенс передавати іпотеку?
Припущення про позику може бути фінансово вигідним, якщо умови поточної іпотеки продавця кращі, ніж зараз на ринку. Взявши позики, надані за часів низьких процентних ставок, покупці можуть отримати кращі умови в середовищі, де ставки зростають. Зростаючі ставки, ймовірно, продовжуватимуть робити процес отримання кредиту більш привабливим, оскільки вони продовжуватимуть зростати.
Припущення про борг також може мати фінансовий сенс після будь-якої значної події, яка потребує передачі майна. Прикладами цього є розлучення, спадщина, дарування нерухомості та інші угоди, які не пов’язані з витягнутою рукою. Ви можете поговорити з адвокатом, щоб дізнатися, чи дозволять вони отримати кредит у будь-якій із цих ситуацій. Припущення часто допускаються за кредитами FHA, USDA та VA без фактичного продажу майна.
Ще одна перевага кредиту, який можна отримати, полягає в тому, що він може бути стимулом для покупців житла, особливо якщо умови та існуюча відсоткова ставка є сприятливими. Якщо ви зустрінете покупця, готового внести значний початковий внесок, ви можете використовувати це як додатковий фактор продажу.
Консультації щодо кредитування житла
Враховуючи те, що вони вирішують, хто в кінцевому підсумку відповідатиме за погашення позики, вкрай важливо бути впевненим, що кредитор схвалив це припущення. Продавець несе відповідальність за борг, доки позикодавець не звільнить його від зобов’язань, а несплата може сильно вплинути на кредитну оцінку потенційного кредитора.
Перш ніж брати кредит, важливо правильно оцінити майно. Хоча оцінка не є обов’язковою частиною процесу отримання кредиту, ви все одно повинні отримати її, щоб переконатися, що ви не платите занадто багато за нерухомість. Слід також здійснити пошук прав власності, щоб переконатися, що немає будь-яких прав застави чи іншого обтяження на майно, яке не є предметом іпотеки. Ви можете вирішити це перед тим, як брати кредит.
Що означає припущення в позиці?
Отримання кредиту передбачає отримання активного кредиту на умовах, які вже були обговорені з кредитором. Це означає, що термін позики, відсоткова ставка та платіж за іпотекою не зміняться.
Як працює припущення про іпотеку?
Завдяки можливій іпотеці особа може визначити будинок, який вона хоче купити, і взяти поточну іпотеку продавця, не звертаючись за новою позикою. Залишок, іпотечна ставка, тривалість виплат та інші параметри кредиту залишаються незмінними, але покупець тепер несе відповідальність за погашення боргу.
Скільки часу займає кредит?
Пам’ятайте, що оформлення кредиту зазвичай займає від 45 до 90 днів. Чим довше потрібно укласти угоду, тим більше труднощів з покриттям.
Пов'язані статті
