Вважається, що більшість людей у всьому світі знають про власність. Однак досить багато з них губляться на лінії. Як власник будинку, ви повинні повністю розуміти, як працює домашній капітал. Це особливо актуально, якщо ви хочете рефінансувати свою іпотеку або взяти позику під заставу житла. По суті, це спрощений посібник, який допоможе вам легко розрахувати власність на житло, охоплюючи все, що ви повинні знати про нерухомий капітал, позики під заставу житла та все, що ви повинні знати на цьому шляху.
Але перш ніж заглибитися в це, давайте швидко розглянемо основи.
Що таке домашній капітал?
Простіше кажучи, вартість частки власника житла в своєму будинку відома як домашній капітал. Іншими словами, це поточна ринкова вартість нерухомості (за винятком будь-яких застав які приєднані до цього майна). Отже, у міру того, як здійснюється більше іпотечних платежів, а ринкові сили впливають на теперішню вартість нерухомості, сума власного капіталу в будинку — або його вартість — коливається з часом.
Як справедливість працює в будинку?
Коли частина (або весь) житла купується за допомогою іпотечного кредиту, кредитна установа зберігає заставу на майно до погашення позики. Частина теперішньої вартості майна, якою власник фактично володіє в будь-який момент, називається домашнім капіталом.
Перший внесок, який ви вносите під час первинної покупки нерухомості, - це те, як ви створюєте капітал у будинку. Потім, коли договірна сума вашого іпотечного платежу буде призначена для зменшення основної суми, яку ви все ще маєте за кредитом, ви отримаєте більший капітал за рахунок своїх іпотечних платежів. Оцінка вартості майна також може бути корисною для вас, оскільки це покращить вашу вартість власного капіталу.
З іншого боку, що таке позика під нерухомість?
Що таке кредит на нерухомість і як він працює?
Позика під нерухомість — це вид позики на консолідацію боргу, яка використовує ваше майно як заставу. Позики під нерухоме майно та кредитні лінії під заставу нерухомості (HELOC) — це два типи позик під нерухомість.
Але тоді позики під нерухомість подібні до особистих позик у тому, що ви отримати одноразову виплату від кредитора та повертати позику щомісячними платежами. HELOC, з іншого боку, працює подібно до кредитної картки, оскільки дозволяє позичати гроші за потреби. Тривалість розіграшу HELOC зазвичай становить 10 років. У цей час ви можете використовувати гроші з кредитної лінії, а ви несете відповідальність лише за виплату відсотків.
Обидва варіанти вимагають, щоб у вас був певний розмір домашнього капіталу, який є відсотком вашого майна, яким ви володієте. Кредитори зазвичай вимагають, щоб у вашому будинку було від 15 до 20 відсотків акцій.
Поділіть свій поточний іпотечний залишок на ринкову вартість вашого будинку, щоб дізнатися, скільки у вас є капіталу. Якщо, наприклад, ваш поточний баланс становить 100,000 400,000 доларів США, а ринкова вартість вашого будинку становить 25 XNUMX доларів США, ви маєте XNUMX% акцій власності.
Позика під нерухомість може бути відмінним варіантом, якщо ви можете дозволити собі погасити суму. Якщо ви не можете дозволити собі повернути позику, кредитор може накласти стягнення на ваш будинок. Це може зашкодити вашому кредиту, що ускладнить отримання права на майбутні позики.
Основне використання позик під нерухомість
За оцінками Банкрат, найпопулярнішими причинами, чому власники будинків позичають зі свого капіталу, є консолідація боргу та поліпшення житла. Позичальники можуть використовувати власність на житло з різних причин, включаючи витрати на освіту, канікули або інші великі покупки.
Позичальники можуть вираховувати відсотки, сплачені за кредитами HELOC та позиками під нерухомість, якщо вони використовують кошти для купівлі, розвитку або покращення житла, яке служить заставою позики відповідно до Закону про зниження податків та зайнятість населення від 2017 року.
Однак відсоткова ставка за позикою під заставу нерухомості залежить від кредитора та продукту нерухомого капіталу, який ви вибрали. У 2020 році, наприклад, ставки за кредитами під нерухомість становили від 5.1 до 5.89 відсотка, тоді як ставки HELOC становили від 4.52 до 6.2 відсотка.
Один недолік, з іншого боку, полягає в тому, що витрати на закриття та комісійні за позики під нерухомість і кредитні лінії ідентичні тим, які виплачуються за традиційною іпотекою. Витрати на закриття варіюються, але залежно від вартості нерухомості вони можуть становити сотні доларів.
Як подати заявку на отримання позики під нерухомість
Почніть з перевірки ваш кредитний бал, визначення розміру власного капіталу у вашій власності та вивчення ваших фінансів, перш ніж подати заявку на позику під нерухомість.
Далі подивіться на ставки позики під акціонерний капітал, мінімальні вимоги та комісію від різних кредиторів, щоб побачити, чи можете ви дозволити собі позику. Поки ви вже на цьому, також двічі перевірте, чи кредитор пропонує потрібний вам продукт нерухомості; деякі пропонують лише позики під нерухомість або HELOC, а не обидва.
Особиста інформація, така як ваше ім’я, дата народження та номер соціального страхування, буде запитана під час подачі заявки. Вам також потрібно буде надати докази, такі як податкові документи, платіжні квитанції та підтвердження страхування житла.
Скільки власного капіталу у вас є у вашому домі?
Різниця між поточною ринковою вартістю вашого майна та загальною кількістю позик (зокрема, вашої основної іпотеки), поданих під неї, є вартістю вашого нерухомого майна.
Сума кредиту, яку ви можете отримати через позику під заставу нерухомості, визначається тим, скільки у вас капіталу. Припустимо, що ваш будинок оцінюється в 250,000 150,000 доларів США, а залишок по іпотеці становить 100,000 XNUMX доларів. Ви отримаєте XNUMX XNUMX доларів США у власність, якщо ви віднімете залишок іпотеки від вартості будинку.
Відніміть суму, яку ви заборгували за всіма кредитами під заставу вашого будинку, від його оціночної вартості, щоб визначити, скільки у вас є власного капіталу у вашому будинку.
Який розмір кредиту під нерухомість та як розрахувати
Лише кілька кредиторів дозволять вам позичити всю суму вашого нерухомого капіталу. Залежно від вашого кредитора, кредиту та доходу, ви часто можете позичити від 80 до 90 відсотків доступного власного капіталу. Отже, у наведеному вище випадку, якщо у вас було 100,000 80,000 доларів США на домашньому капіталі, ви можете отримати від 90,000 XNUMX до XNUMX XNUMX доларів США. кредитна лінія (HELOC). При оцінці того, скільки нерухомого капіталу ви можете позичити, ніколи не слід брати до уваги расу, національне походження та інші нефінансові фактори.
Ось другий приклад, який розглядає ще кілька змінних. Припустимо, що ви платите за свою нерухомість протягом п’яти років і маєте 30-річну іпотеку. Крім того, згідно з нещодавньою оцінкою, ринкова вартість вашого будинку становить 250,000 195,000 доларів. І скажімо, ви все ще винні 200,000 XNUMX доларів США за початковою позикою в XNUMX XNUMX доларів. Майте на увазі, що практично всі ваші дострокові платежі по іпотеці використовуються для погашення відсотків.
Іншими словами, у вас є 55,000 250,000 доларів США, якщо за цим майном немає інших боргів. Це дорівнює поточній ринковій вартості в $195,000 22 мінус $55,000 250,000 боргу. Ви також можете розрахувати відсоток свого домашнього капіталу, розділивши свій капітал на ринкову вартість. Частка домашнього капіталу в цій ситуації становить 22 відсотки (XNUMX XNUMX доларів США поділено на XNUMX XNUMX доларів США = XNUMX).
Скажімо, що на додаток до іпотеки, у вас також є кредит на нерухомість у розмірі 40,000 195,000 доларів США. Замість 235,000 15,000 доларів загальний борг за майном становить 6 XNUMX доларів. Ваш загальний капітал зменшується до XNUMX XNUMX доларів США, в результаті чого відсоток вашого домашнього капіталу зменшується до XNUMX%.
Витрати на операції
Оскільки нерухомість є одним з найбільш неліквідних активів, брати позику під нерухомість зазвичай коштує дорого. Загальна комісія за закриття в Сполучених Штатах зазвичай становить від 2% до 5%, якщо ви в кінцевому підсумку продаєте резиденцію. Багато з цих витрат зазвичай оплачуються покупцями, але майте на увазі, що вони можуть бути використані як виправдання для переговорів про нижчу ціну продажу.
Якщо ви отримуєте позику під нерухомість, вам майже напевно доведеться сплатити комісію за надання кредиту. Друга іпотека та кредитні лінії нерухомого капіталу (HELOC) зазвичай мають вищі процентні ставки, ніж початкова іпотека. Після включення цих комісій за трансакцію сума домашнього капіталу, яку ви дійсно можете використовувати, буде меншою, ніж у вас є теоретично.
Співвідношення позики та вартості
Співвідношення позики та вартості – це ще один підхід до повідомлень про справедливість у вашому домі (коефіцієнт LTV). Залишок позики ділиться на поточну ринкову вартість, щоб отримати цю цифру. Ваш LTV становить 78 відсотків у другому сценарії, зазначеному вище. (Так, це зворотна величина вашого 22-відсоткового відсотка нерухомого капіталу.) Він збільшується до 94 відсотків, коли ви додаєте свою позику під нерухомість у розмірі 40,000 XNUMX доларів США.
Кредитори не люблять високі LTV, оскільки вони вказують на те, що ви, можливо, використовуєте занадто багато кредитного плеча і не можете погасити свої борги. Вони можуть посилити умови кредитування під час економічних потрясінь. Ідеальний сценарій спостерігався під час економічної кризи 2020 року. З 600-х до 700-х років банки підвищили свої критерії кредитного рейтингу, особливо для кредитних ліній нерухомого капіталу (HELOC). Було також скорочення суми грошей, яку вони готові були позичити, і відсотка нерухомості, яку вони готові були запропонувати.
Крім того, коли ринкова вартість будинку коливається, змінюються як LTV, так і вартість власного капіталу. Під час краху субстандартних іпотечних кредитів у 2007–2008 роках були знищені мільйони доларів у вигляді нерухомого капіталу. Ціни не завжди підвищуються. Вплив кризи 2020 року на нерухомість у довгостроковій перспективі невідомий. Справді, очікується, що світові ціни на житло зростуть до 2021 року в результаті політики перебування вдома та людей, які шукають більші будинки для роботи, навчання та особистого життя.
Крім того, розширювана політика фірм щодо роботи на дому, яка може виходити за рамки COVID, спонукала багато сімей переїхати з міста до передмістя.
Який вплив відношення позики до вартості має на ваші кредити?
Відношення позики до вартості є популярним показником, який кредитори використовують для прийняття рішень про позику та фінансування (LTV). Цей розрахунок порівнює суму кредиту, який ви шукаєте, з вартістю будинку, коли ви вперше подаєте заяву на іпотеку. Якщо у вас є іпотека, ваш коефіцієнт LTV розраховується на основі залишку вашої позики. Якщо у вас високий коефіцієнт LTV, ви можете бути змушені платити приватне іпотечне страхування (PMI) або ви зможете рефінансувати.
Щоб отримати коефіцієнт LTV, поділіть наявний залишок кредиту (знаходиться у вашій щомісячній виписці чи онлайн-рахунку) на оціночну вартість вашого будинку. Щоб перевести цю цифру у відсотки, помножте її на 100.
Страхування власного капіталу та приватної іпотеки
Слідкуйте за співвідношенням кредиту та вартості, якщо ви сплатили приватне іпотечне страхування (PMI) під час першої іпотеки. Коли коефіцієнт LTV будинку становить 78 відсотків або нижче, Закон про захист домовласників змушує кредиторів автоматично видаляти PMI (за умови виконання певних вимог). Коли загальна сума кредиту досягає 78 відсотків від початкової оціночної вартості вашого будинку, ваш кредит зазвичай анулюється. Ви маєте право вимагати від кредитора видалити ваш PMI, якщо ваш коефіцієнт LTV падає нижче 80% достроково через додаткові платежі, які ви зробили.
Отримання кредитної лінії домашнього капіталу (HELOC)
Ще одна ключова статистика, яку потрібно зробити, якщо ви розглядаєте позику під нерухомість або кредитну лінію, - це ваше комбіноване співвідношення позики та вартості (CLTV). Вартість вашого будинку порівнюється з усією сумою кредитів під заставу; включаючи позику або кредитну лінію, яку ви шукаєте.
Тріша має непогашену позику в розмірі 140,000 75,000 доларів США, і вона хоче подати заявку на кредитну лінію на суму XNUMX XNUMX доларів США. Якщо її прийняли, вона розраховує свій коефіцієнт CLTV так:
Використання комбінованого відношення позики до вартості для розрахунку співвідношення позики та вартості;
Щоб отримати право на отримання кредитної лінії під акціонерний капітал, більшість кредиторів вимагають коефіцієнта CLTV менше ніж 85% (хоча цей відсоток може бути нижчим або відрізнятися від кредитора до кредитора), тому Тріша, швидше за все, матиме право.
Однак важливо пам’ятати, що вартість вашого будинку може змінюватися з часом. Ви можете не мати права на отримання позики під нерухомість або кредитної лінії, якщо вартість впаде. Що ще гірше, ви можете заплатити більше, ніж коштує ваш будинок.
Як ви можете збільшити свій домашній капітал?
Якщо вартість вашого майна з часом падає, ваш власний капітал також може зменшитися. Ви можете відновити або збільшити власний капітал, сплативши основну суму кредиту та знизивши відношення позики до вартості, якщо воно залишається незмінним після того, як ви зможете розрахувати змінні. Однак це відбувається автоматично, якщо ваші платежі амортизуються (тобто на основі плану, який дозволяє повернути кредит повністю в кінці його терміну).
Отже, подумайте про те, щоб щомісяця сплачувати більше, ніж необхідно, якщо ви хочете швидше зменшити коефіцієнт LTV. Це допомагає зменшити залишок кредиту. (Переконайтеся, що у вас немає штрафів за дострокове погашення за кредитом.)
Крім того, підтримуйте цінність свого будинку, утримуючи його чистим і доглянутим. Ви також можете підвищити вартість свого будинку, вносячи зміни. Однак, перш ніж інвестувати в будь-який ремонт, який, на вашу думку, підвищить вартість вашого будинку, вам слід проконсультуватися з оцінювачем або консультантом з нерухомості. Пам’ятайте, що що б ви не робили, економічні умови можуть вплинути на вартість вашого будинку. Якщо ціни на житло зростуть, ваш коефіцієнт LTV знизиться, а ваш домашній капітал зросте, тоді як зниження цін на житло зведе нанівець цінність будь-яких оновлень, які ви зробите.
Яке значення домашнього капіталу та вміння обчислювати?
З різних причин збільшення капіталу вашого будинку має вирішальне значення. Почнемо з того, що це сприяє вашій чистій вартості, оскільки, на відміну від майже будь-якого іншого активу, придбаного за допомогою позики, ваш будинок може продовжувати дорожчати після того, як ви його погасите. Ви також можете використовувати свій капітал для підтримки витрат на проживання, таких як ремонт будинку, авансовий внесок на другу нерухомість або навчання – ми поговоримо про це пізніше. Нарешті, чим більше власного капіталу ви накопичили у своєму будинку, тим більше прибутку ви зможете отримати, коли настане час його продати. Але потім для зростання власного капіталу потрібен час, тому він має бути частиною довгострокової фінансової стратегії, а не планом швидкого отримання грошових коштів.
З іншого боку, цього було б неможливо досягти без глибоких знань про те, як розрахувати свій домашній капітал, LTV тощо.
Які у мене є варіанти доступу до мого домашнього капіталу?
Тепер, коли ви знаєте, як розрахувати домашній капітал, вам також потрібно знати, як отримати до нього доступ. Існують різні способи отримати доступ до вашої нерухомості, кожен з яких має свої переваги та недоліки. Ось кілька найпопулярніших:
Позика на власний капітал: Позика з фіксованою ставкою та одноразовим платежем, що має передбачуваний щомісячний платіж.
Кредитна лінія домашнього капіталу (HELOC): Поновлювана кредитна лінія, яка дозволяє позичати гроші, використовуючи частину власного капіталу у вашому будинку.
Рефінансування виведення готівки: іпотека, яка замінює вашу поточну, але більша, ніж загальна сума кредиту, що дозволяє виплатити різницю.
Зворотна іпотека: позика для власників житла віком від 62 років, у рамках якої кредитор повертає вам ваш капітал.
Інвестиції в домашній капітал: Ці позики надають вам майже негайні кошти в обмін на відсоток майбутньої вартості вашого будинку, не вимагаючи від вас продавати або брати додаткові борги. Немає щомісячних платежів чи відсотків, про які можна турбуватися.
Що я можу зробити зі своїм капіталом?
Незважаючи на те, що існує безліч способів використовувати власні кошти, в кінцевому підсумку окупається, у довгостроковій перспективі, обдумане та стратегічне використання отриманих грошей. Витрачати гроші на модернізацію будинку, що потенційно може підвищити вартість вашого будинку, наприклад, безумовно, є кращим рішенням, ніж вирушати у розкішну відпустку або гуляти по магазинах. Ось інші варіанти, про які слід пам’ятати:
№1. Позбавлення від боргів
Однією з найпоширеніших причин використання власного капіталу власниками житла є погашення боргів, таких як кредитні картки та студентські позики. Це можна зробити ще простіше за допомогою позики під нерухомість, оскільки немає щомісячних платежів, про які можна турбуватися.
№2. Відремонтуйте свою резиденцію
Інші типові види використання власного капіталу – проекти з покращення та реконструкції житла. Переваги надмірні. По-перше, ви отримаєте розкіш і задоволення від ідеальної кухні або чудового патіо. Як було сказано раніше, реконструкція може також дозволити вам заробити більше грошей на свій будинок, якщо ви вирішите продати в майбутньому.
№3. Придбати друге місце проживання
Ви коли-небудь мріяли про володіння будинком для відпочинку? Як щодо оренди нерухомості, яка приносить додатковий дохід? Ви можете використати свій капітал для фінансування першого внеску на новий будинок. Ви будете диверсифікувати свій портфель нерухомістю на додаток до місця призначення для відпустки.
№ 4. Фінансування вашої компанії
Численні власники будинків користуються перевагами власного капіталу, щоб заснувати або розширити свій малий бізнес без необхідності брати кредит (і перешкоди, які виникають разом із отриманням дозволу).
№ 5. Приємне життя на пенсії
Якщо вам потрібні гроші на поточні — або майбутні — витрати, які ваші пенсійні заощадження не покриють, наприклад, на охорону здоров’я, ваш домашній капітал може прийти вам на допомогу та забезпечити вам душевний спокій, а також трохи додаткових грошей. Це особливо привабливо, якщо ви маєте намір продати свій будинок протягом наступних десяти років. Хоча це не потрібно, може бути вигідно використати кошти від продажу будинку для погашення пенсійних планів.
№6. Інвестуйте в освіту
Оскільки плата за навчання в коледжі зростає з кожним роком, можливо, буде розумним рішенням використати свій капітал, щоб допомогти оплатити навчання вашої дитини або почати виплачувати борг за студентською позикою.
№ 7. Диверсифікуйте свій інвестиційний портфель
Інвестиції в нерухомість є популярним способом для власників будинків диверсифікувати свої портфелі. Повноцінний портфель включає акції, облігації, пайові фонди та нерухомість, а також інші інвестиції, які охоплюють принаймні кілька різних галузей. Ви можете зменшити небезпеку значної втрати в одному місці, розпорошивши свої активи.
№ 8. Інвестуйте у свою зростаючу родину
Ні для кого не секрет, що витрати на зростання сім’ї, будь то перша чи четверта дитина, можуть швидко накопичуватися. Пологи, ЕКЗ, усиновлення, сурогатне материнство та виховання дитини можна оплачувати за рахунок власного капіталу у вашому домі.
№ 9. Отримати екстрені гроші
У житті багато несподіваних подій. Незалежно від того, чи потрібні вам гроші, щоб швидко оплатити медичні рахунки чи впоратися з іншими несподіваними витратами, ваша нерухомість може допомогти.
Це лише кілька прикладів того, як ви можете використовувати свій капітал, щоб жити менш напруженим життям — і інвестиції в нерухомість можуть допомогти вам досягти цього, не брати боргів, не турбуючись про щомісячні платежі або відсотки, або продавати свою нерухомість. Тепер ви можете вирішити, як ви будете використовувати свій домашній капітал, враховуючи, що ви знаєте, як його розрахувати, що це таке і чому це важливо!
Як розрахувати 20% власного капіталу в моєму будинку?
Щоб розрахувати 20% власного капіталу у вашому домі, вам потрібно виконати наведені нижче дії;
- Визначте справедливу ринкову вартість вашого будинку. Щоб провести оцінку вашого будинку, зверніться до професійного оцінювача.
- Розрахуйте суму заборгованості по іпотеці.
- Щоб визначити, скільки у вас власного капіталу, відніміть залишок кредиту від справедливої ринкової вартості вашого будинку.
Як розрахувати відсоток власного капіталу?
Щоб розрахувати відсоток власного капіталу, розділіть його на ринкову вартість вашого будинку. (45,000 200,000 поділено на 22.5 22.5, це XNUMX) У цьому випадку у вас є відсоток домашнього капіталу XNUMX відсотка.
Який платіж за позикою на нерухомість у розмірі 50000 XNUMX?
Приклад платежу по кредиту – 501.49 доларів США на місяць для позики в 50,000 3.80 доларів США з процентною ставкою 120% протягом XNUMX місяців.
Яку частину майна я можу позичити?
Позики під нерухомість надаються під заставу вашого майна, тому ви не можете позичити більше, ніж вартість вашого будинку. Ваш капітал – це різниця між вартістю вашого майна та сумою, яку ви повинні за іпотекою. Кредитори можуть позичити вам до 85% цієї вартості.
Як працює нерухомість?
Ваш власний капітал - це частка вашої власності, якою ви володієте, відносно суми, яку ви все ще повинні за іпотекою. Наприклад, якщо ваше житло коштує 300,000 150,000 доларів США, а ви боргуєте 150,000 50 доларів США за іпотекою, ваш капітал становить XNUMX XNUMX доларів США, або XNUMX відсотків.
ВІДМОВА!!!
Ми докладаємо всіх зусиль, щоб інформація в цій публікації була максимально точною на момент її написання, але все може швидко змінитися. BusinessYield Consult не підтримує та не контролює будь-які веб-сайти, на які посилаються. Індивідуальні обставини відрізняються, тому зверніться до спеціаліста з фінансів, податків або юридичних питань, щоб визначити, що найкраще для вас.
Статті по темі
