Застереження про анулювання – це ідея анулювання, яка існує для захисту ваших інтересів як власника житла чи потенційного покупця; це обов’язкове юридичне застереження, яке передбачає, що після того, як ви виплатите іпотеку на нерухомість, ви будете володіти нею безкоштовно. У цій публікації ми пояснимо, що таке застереження про анулювання для інвесторів у нерухомість та іпотечну ставку.
Застереження про анулювання
Коли здійснюється серія платежів, наприклад іпотека, термін «розірвання» використовується для оголошення умови контракту недійсною. Він також може змінити умови угоди, наприклад перейти право власності від позикодавця до позичальника. Позичальник може зарезервувати кошти для погашення кредиту через рахунки деблокування, що фактично виключає заборгованість з його балансу.
Положення про анулювання існує, щоб захистити вас як покупця. Це забезпечується гарантією того, що ви отримаєте повне право власності та управління майном після виконання умов угоди та здійснення виплат за іпотекою. Однак ці положення присутні не в кожному іпотечному договорі. Застереження про анулювання існують лише в штатах, які використовують теорію прав власності для іпотечного права, оскільки ми детальніше розглянемо це нижче.
Як працює застереження про анулювання
Закон про іпотеку використовує положення про анулювання, щоб визначити, хто володіє повним правом власності на нерухомість. Нові власники будинків можуть справді відчувати себе повноправними власниками свого майна, оскільки саме вони живуть там і приймають рішення щодо модифікації майна. У разі несплати кредитори технічно все ще мають право звернути стягнення на майно та продати його, щоб відшкодувати свої збитки.
У договорах купівлі-продажу нерухомості часто міститься більше застережень про розірвання. Якщо позика забезпечена іпотекою, положення про анулювання передбачає, що покупець отримає право власності на майно лише після повної погашення зобов’язання (тобто основної суми та відсотків). Кредитор утримує це право власності до дати погашення.
Залежно від того, у якому штаті ви проживаєте, і чи є це майно, яке є заставою чи титулом, буде точно визначено, як просуваються процедури викупу. Положення про анулювання є корисними в штатах, які дотримуються теорії титулу. По мірі просування вперед ми розглянемо більше цієї ідеї. Ваш кредитор зберігає право власності на ваше майно у випадку, якщо ви прострочите свою іпотечну позику, доки на ній ще є заборгованість. Однак положення про анулювання вимагає, щоб ви придбали право власності на майно після повного повернення позики.
Винятки із застереження про анулювання
Через різні правила нерухомості та іпотечну термінологію, що використовується в кожному штаті, не всі іпотечні угоди містять положення про анулювання.
Застереження про анулювання зазвичай корисні в штатах, де банк зберігає право власності на будинок. Поки вони не виплатять іпотеку, оскільки вони передають право власності після задоволення позики. Теорія прав власності корисна більш ніж у половині штатів США, зокрема:
- З узбережжя розташовані Массачусетс, Нью-Гемпшир і Вашингтон, округ Колумбія
- Південь включає Північну Кароліну, Теннессі, Техас, Вірджинію, Західну Вірджинію, Алабаму, Джорджію, Міссісіпі
- Середній Захід включає Айдахо, Мічиган, Міннесоту та Міссурі.
- Арізона, Каліфорнія, Колорадо, Небраска, Невада, Орегон, Південна Дакота, Юта, Вашингтон (штат) і Вайомінг розташовані на заході.
Теоретичний титул штату Аляска також є. Решта держав, про які ми не згадали вище, дотримуються теорії застави.
Переваги створення анулюваних рахунків
#1. Робить бухгалтерський облік менш складним
Це позбавляє від необхідності документувати кожен аспект вищезазначених транзакцій. Складність бухгалтерського обліку зменшується після функціонального виключення кредиту з балансу позичальника.
#2. Зменшує небезпеку штрафів за дострокові платежі
Як правило, якщо позичальник повертає позику до узгодженої дати, особливо протягом перших п’яти років, з нього стягується штраф за дострокове погашення. Вони накладають штрафи, щоб захистити інвестора від будь-яких майбутніх втрат прибутку від сплати відсотків.
На підставі заборгованості за іпотекою позичальник може визначити штраф. Тому вони уникають штрафних санкцій за передоплату, використовуючи положення про анулювання. Ці платежі несуть ризик, оскільки моделі передоплати часто є довільними.
#3. Зберігає низькі процентні ставки
В економіці, де в майбутньому існує високий попит на процентні ставки, обман є досить вигідним. Це дозволяє позичальнику уникнути необхідності платити більш високі процентні ставки.
Недоліки анулюваних облікових записів
#1. Висока ціна
Бухгалтерський облік анулювання неймовірно складний і потребує досвідчених бухгалтерів та адвокатів. Через це його слід застосовувати лише тоді, коли відповідний штраф за передоплату переважає вартість брокерських послуг і витрати на консультації.
#2. Фінансові вимоги
Для відшкодування вартості застави, яка вивільняється внаслідок зняття зобов’язання з балансу, позичальник повинен мати достатній капітал.
Що таке застереження про відчуження?
Коли позичальник продає або передає свій будинок, пункт про відчуження в його іпотечному договорі надає права іпотечному кредитору. Це право вимагати негайного і повного погашення боргу, включаючи основну суму та відсотки. Можливий перехід права власності покупця на майно. Але положення передбачає, що має бути оплата за решту. Ця умова також відома як «застереження про терміни продажу», оскільки залишок настає під час продажу майна. Це положення застосовується незалежно від того, чи є продаж або передача добровільною.
Що таке застереження про прискорення?
«Прискорене положення» кредитного договору визначає обставини, за яких позичальник повинен негайно повністю повернути кредит. Прискорене положення часто спрацьовує, коли позичальник суттєво порушує умови кредитної угоди.
Наприклад, якщо позичальник пропускає надто багато платежів, у більшості іпотечних кредитів діє положення про прискорення. Комерційні та житлові іпотечні кредити зазвичай мають положення про прискорення. Деякі договори оренди також можуть включати їх.
Як скасування порівнюється з підтримкою врожаю?
Позичальники мають можливість звільнити основний актив нерухомості через збереження прибутку або положення про анулювання. Однак ці дві процедури дуже відрізняються з правової та економічної точки зору. У той час як анулювання передбачає заміну застави та офіційне поглинання позики наступним позичальником, збереження прибутку є реальним достроковим погашенням позики.
Невиплачена основна сума позики та штраф за дострокове погашення становлять передоплату за збереження прибутку. Для розрахунку штрафу за дострокове погашення зазвичай використовується теперішня вартість залишкових платежів за позикою, дисконтована за поточною прибутковістю цінного паперу Казначейства США, термін погашення якого найближче до дати погашення позики. Обслуговувач кредиту сплачує незначну вартість обробки як єдину комісію за транзакцію.
Навпаки, ціна портфеля облігацій, яка є достатньою для покриття непогашених платежів позики, разом із трансакційними витратами для різних третіх сторін визначає вартість анулювання.
Способи придбання боргових зобов'язань
Зазвичай кошти від рефінансування або продажу майна є життєво важливими для оплати облігацій анулювання.
Позичальник може купити облігації у будь-якого продавця цінних паперів, якщо це дозволено договором позики. Chatham створив надзвичайно успішну процедуру аукціону, яка гарантує, що наші клієнти отримають рентабельну ціну на придбання облігацій. Chatham керує аукціоном, стежачи за тим, щоб кожна ставка була жорсткою. Нарешті, Chatham не пропонує банкам стимулів і не є брокером-дилером. Нам не платять жодних зборів, премій чи прибутку за покупку облігацій. Наша єдина турбота – отримати для наших клієнтів найкращу можливу пропозицію.
Яку роль відіграє Чатем у розгромі?
Чатем виступає консультантом позичальника з питань анулювання та є неупередженим професійним радником. Він пропонує оцінку вартості та проводить позичальника через процедуру анулювання. Він координує роботу з контрагентами та стежить за тим, щоб анулювання було проведено ефективно та доступно. Chatham також може купити облігації анулювання та створити організацію-наступника-позичальника. І це візьме на себе кредит після закриття, якщо це дозволено кредитними угодами.
Консультанти з анулювання є єдиними сторонами, які добре розуміють всю процедуру, а також представляють інтереси позичальника, що робить їхню позицію особливою. Як консультант з анулювання, Chatham прагне зробити процес якомога більш простим. Це змусить клієнтів зосередитися на основній угоді з нерухомістю в пункті про анулювання.
Що означає залишкова вартість анулювання та звідки вона береться?
Грошові кошти на рахунку деблокування, які не призначені для виплати боргу, називаються залишковою вартістю. Плаваюча вартість і вартість передоплати є двома різними джерелами залишкової вартості.
Протягом терміну дії позики, що залишився, плаваюча вартість поступово зростає. Це є результатом хвилинних часових розбіжностей між надходженням готівки від облігацій та відтоком готівки для погашення кредиту. Короткий-тerm депозити грошей заробляють процентні ставки грошового ринку на рахунку анулювання. Є флопри передачі вартості наступному позичальнику, коли відбувається повне погашення позики на момент погашення.
Вартість дострокового погашення розвивається, коли пункти в договорах позики визначають, що гарантії анулювання повинні покривати всі непогашені платежі за позикою до дати погашення позики, при цьому дозволяючи дострокове погашення позики на відкриту дату дострокового погашення. На дату дострокового відкритого дострокового погашення позичальник-правонаступник погасить основну суму погашеного боргу. Відбувається випуск облігацій, що залишилися на рахунку анулювання, наступному позичальнику. Це після погашення кредиту, який потім продає їх відразу на ринку. Вартість дострокового погашення - це різниця між ціною продажу випущених облігацій і вартістю погашення погашеної заборгованості.
Вартість ліквідації
Попередньо сплачені відсотки, підтримання прибутку або інші премії за дострокове погашення, юридичні, бухгалтерські та консультаційні збори безпосередньо пов’язані з анулюванням боргу. Списання відстроченого фінансування; комісії за обробку сервісу; комісії за депозитарний рахунок; винагороди рейтингових агентств; і обчислена премія за скасування.
Застереження про анулювання Нерухомість
Дуже важливо зрозуміти ідеї забезпеченого права власності та забезпеченої іпотеки, щоб повністю зрозуміти анулювання.
Забезпечене право власності – це право власності, яке кредитор тримає як забезпечення позики. Якщо позичальник не повертає позику, позикодавець має право захопити контроль над активом і продати його, щоб відшкодувати збитки. Крім того, забезпечена іпотека – це коли є реєстрація іпотеки проти права власності на майно. Це дає кредитору юридичну претензію на майно у разі невиконання зобов’язань.
Застереження про анулювання іпотеки має вирішальне значення, оскільки воно дає змогу достроково погасити іпотеку, не ставлячи під загрозу право власності позичальника чи забезпечену іпотеку. Це положення має вирішальне значення, оскільки воно дозволяє позичальнику вільно виплачувати свою іпотеку без штрафних санкцій, якщо він може це зробити. Наприклад, якщо позичальник продає свою нерухомість до закінчення терміну іпотечного кредиту, він може погасити позику достроково без будь-яких витрат.
Гарним інструментом для отримання розуміння того, що означає мати або не мати положення про анулювання іпотеки, є теоретичні приклади.
Що таке додаткові сторони в застереженні про анулювання в нерухомості
#1. Обслуговуючий кредит
Кредитний спеціаліст вимагає передоплату, а також повідомлення про анулювання. Надаються офіційні копії кредитних договорів та графіка погашення кредиту. Вони продовжують обслуговувати кредит після анулювання.
#2. Юридичний радник кредитної служби
Щоб представляти їх у справі про анулювання, кредитний спеціаліст наймає юридичну фірму. Від імені компанії, яка обслуговує кредити, юрист створює документи про анулювання, збирає інформацію для процесу належної обачності та засвідчує певні складові угоди.
#3. Рейтингові агентства
Щоб уникнути зниження рейтингу пулу сек’юритизації, рейтингові агентства можуть перевіряти значні дефолти, щоб переконатися, що цього не станеться. Через перевірку рейтинговим агентством процес анулювання може бути затриманий до 10 робочих днів.
#4. Посередник з цінних паперів
Посередник із цінних паперів, також відомий як зберігач, — це банк, який зберігає облігації, що видаються, на обмеженому рахунку. І вони надсилають касові надходження облігації до служби позики для розрахунку залишку позики.
№5. Бухгалтер
Незалежна фірма CPA засвідчує у звіті, що портфель грошових надходжень за облігаціями буде достатнім для покриття всіх непогашених платежів за кредитом.
#6. Наступник-позичальник
Це створення єдиного цільового ТОВ, віддаленого від банкрутства, щоб взяти на себе фінансову відповідальність позичальника за кредитом. При збереженні права власності на анулюючі облігації.
#7. Повірений правонаступника-позичальника
Цей адвокат оцінює документи про анулювання та подає необхідні документи для встановлення організації-правонаступника-позичальника.
#8. Титульна фірма
Той самий титуловий бізнес, який займається рефінансуванням або продажем, також обробляє титул і депонування для анулювання.
#9. Консультація позичальника
Більшість позичальників наймають юридичного консультанта, щоб оцінити записи про анулювання та допомогти їм надіслати необхідні документи кредитній службі.
Застереження про анулювання іпотеки
Заставодержатель, який позичав гроші заставодавцю згідно з раннім англійським загальним правом, отримував натомість документ про скасову плату за майно. Що служило забезпеченням зобов'язання. Якщо борг був сплачений у встановлений термін або після його погашення, такий титул підлягав погашенню або скасуванню.
У цей момент іпотекодержатель відновить право власності на майно. Якщо іпотекодержатель у застереженні про анулювання отримав абсолютне право власності на майно, якщо іпотекодержатель не сплатив зобов’язання навіть протягом одного дня, тоді титул іпотекодержателя змінився на майно у формі простого. Ці загальноправові принципи, які застосовуються до такого роду іпотечного договору, втілені в застереженні про анулювання.
Відповідно до цієї умови, перед тим, як ви отримаєте повне право власності на майно, яке ви маєте в іпотеці, відбудеться повне погашення кредиту.
Виходячи з теорії застави, яка поширена в більшості штатів, застереження про анулювання не є поширеним в іпотеці. Іпотека розміщує ім’я іпотекодержателя як заставодержателя на заставне майно, зберігаючи володіння за іпотекодержателем лише після того, як іпотеку було вилучено. Немає вимоги щодо положення про анулювання, оскільки іпотеці не було надано права власності на анулювання.
Як працює застереження про анулювання в іпотеці
Анулювання — це юридичний термін, який стверджує, що ви, покупець житла, будете володіти нерухомістю повністю та повністю після того, як іпотека буде виплачена. Він існує офіційно для захисту ваших інтересів.
Знову ж таки, у положенні про анулювання те, як ваша держава інтерпретує іпотечну теорію, складову законодавства про нерухомість, залежатиме від того, де ви живете.
Теорія титулу проти теорії застави
У штатах можуть бути різні закони про нерухоме майно, але коли мова заходить про теорію іпотечного права, вони незмінно діляться на одну з двох категорій: теорія застави або теорія прав власності.
«Поки не буде погашено кредит, банк зберігає право власності на будинок», це згідно з «гіпотезою назви».
Відповідно до теорії застави, коли покупець отримує іпотеку, банк реєструє заставу майна як вимогу проти права власності покупця на майно.
У державі, де існує теорія права застави, коли позичальник підписує іпотечний договір, він також підписує акт забезпечення. Таким чином, надавши банку право власності на майно, але зберігаючи його справедливу власність. Справедливий титул просто означає, що позичальник має право володіти майном протягом терміну дії позики, за винятком продажу або дефолту. Справедливий титул – це не те саме, що юридичне право.
Найбільшу різницю між ними можна помітити у вимогах щодо процедури стягнення. Викупу повинні пройти через судову систему в державі теорії титулу. Довірена особа розглядає звернення стягнення в державі, де діє теорія застави, у несудовий спосіб, часто без допомоги судової системи.
По суті, банку складніше примусово виселити вас із будинку, де ви маєте справедливе право власності (теорія застави), ніж у штаті, де банк є повним правом власності на майно (теорія права власності), а ви виплачують борг.
Що таке застереження про відчуження?
Коли позичальник продає або передає свій будинок, положення про відчуження в іпотечному договорі надає іпотечному кредитору право вимагати негайного та повного погашення боргу, включаючи основну суму та відсотки.
Що таке застереження про прискорення?
«Прискорене положення» кредитного договору визначає обставини, за яких позичальник повинен негайно повністю повернути кредит. Прискорене положення часто спрацьовує, коли позичальник суттєво порушує умови кредитної угоди.
Яка різниця між підтримкою врожайності та анулюванням?
Позичальники мають можливість звільнити основний актив нерухомості шляхом збереження прибутку або анулювання. Однак ці дві процедури дуже відрізняються з правової та економічної точки зору. У той час як анулювання передбачає заміну застави та офіційне поглинання кредиту наступним позичальником, збереження прибутку є реальним достроковим погашенням кредиту.
Яке визначення ануляції?
Коли здійснюється низка платежів, таких як іпотека, термін «розірвання» використовується, щоб оголосити умову контракту недійсною та змінити умови угоди, наприклад перехід права власності від кредитора до позичальника.
Що таке період анулювання?
Період анулювання починається на наступний день після Дати анулювання та закінчується за день до початку Періоду вікна. Якщо цю Ноту буде передано трасту REMIC до Дати припинення дії, буде застосовано Період анулювання.
Що таке усунення субстанції?
Боржник бере участь у суттєвій транзакції анулювання, коли він або вона передає активи безповоротному анулюючому трасту, які є практично безризиковими, а грошові потоки від цих активів достатньо близькі до запланованих відсотків, а основна сума боргу погасена.
Що таке витрати на анулювання?
Анулювання Попередньо сплачені відсотки, дохідність або інші премії дострокового погашення, юридичні, бухгалтерські та консультаційні збори, безпосередньо пов’язані з анулюванням боргу; списання відстроченого фінансування є прикладами витрат, пов’язаних із анулюванням або достроковим погашенням забезпеченої заборгованості, і включено до визначення «витрати».
Статті по темі
