До мене, як до юриста з нерухомості, часто звертаються клієнти, які стурбовані обмеженнями щодо правочину при купівлі нового будинку. Вони хочуть знати, що таке обмеження у справах (також відомі як договори та обмеження) і чи можна їх скасувати чи змінити. Це чудові запитання, які варто задати перед закриттям, оскільки перед закриттям завжди добре знати про будь-які обмеження щодо нерухомості, яку ви плануєте купити. Вирішення проблеми після того, як ви закрили трансакцію, зазвичай значно дорожче та займає багато часу, ніж її запобігання. Читайте далі, щоб з’ясувати приклади обмежень у справах та видалити їх.
Що таке обмеження в актах?
Правові обмеження – це письмові договори, які обмежують використання певної земельної ділянки її власниками. У своїй основній формі обмеження на право власності — це саме те, як вони звучать: юридичні обмеження, яких має дотримуватися землевласник. Традиційно встановлювалися загальні обмеження щодо житла, щоб не дозволяти власникам будинків робити такі речі, як фарбування своїх будинків у спірний колір або перешкоджати погляду сусіда за допомогою неприємного доповнення будинку, щоб не поставити під загрозу вартість майна громади. З іншого боку, обмеження у справах тримають усіх на одній сторінці. Обмеження актів, якщо їх правильно застосовувати, є корисними інструментами для захисту цінностей будинків у житлових районах та обмеження небажаних підприємств у комерційних зонах.
10 типових прикладів обмежень у справах, які ви повинні знати
Початкові андеррайтери можуть наводити приклади обмежень у справах як вибіркові, так і скільки завгодно. Іншими словами, угоди можуть призвести до обмеження правочину будь-якими способами або взагалі жодного. Тим не менш, існує ряд прикладів обмежень правочину, які є більш поширеними, ніж їх аналоги. Нижче наведено список не лише найпоширеніших прикладів, але й найбільш значущі обмеження щодо дій, про які кожен повинен знати:
- Кількість спалень
- Обмеження щодо домашніх тварин
- Обмеження щодо транспортних засобів
- Перешкоджають погляду сусіда
- Види огорож
- Обмеження для домашнього бізнесу
- Color Palettes
- Суміжні конструкції
- Плани затвердження
- видалення дерева
Це не повний перелік усіх прикладів обмежень у справах; скоріше, це список найбільш релевантних, про які покупці повинні знати перед підписанням контракту. Давайте детальніше розглянемо кожен із прикладів обмежень правочину та як це впливає на право власності.
№1. Кількість спалень
Деякі обмеження на правочин більш поширені в деяких частинах країни, ніж в інших. Встановіть суворе обмеження на кількість спалень, яке може мати житлова резиденція. Хоча спочатку це обмеження може здатися перешкодою для потенційних покупців, воно, швидше за все, має на увазі найкращі інтереси власників житла. Обмеження кількості кімнат, які може мати нерухомість, зокрема, може допомогти зберегти місцеві ціни на житло. Якщо нічого іншого, існують обмеження по кімнатах, щоб будинки в певній громаді були однакового розміру, не даючи «більшим» будинкам знижувати цінності їхніх менших сусідів. Іноді обмеження щодо приміщень полягають у дотриманні рекомендацій щодо пропускної здатності каналізації або септика.
№2. Обмеження щодо домашніх тварин
Деякі з найпоширеніших обмежувальних умов, про які покупці не знають, це ті, що стосуються домашніх тварин. З іншого боку, обмеження на домашніх тварин і тварин добре названі, оскільки вони обмежують типи домашніх тварин і тварин які на законних підставах можуть зберігатися у власності. Не дивно, що існують обмеження для захисту цінностей будинку, гарантуючи, що домашні тварини не перебувають по сусідству. Наприклад, обмеження на домашніх тварин і тварин часто зустрічаються в житлових районах, що не дозволяє людям мати домашню худобу, як-от курей, кіз та свиней. Обмеження галасливих або смердючих тварин у житлових районах зменшує можливість знецінення вартості майна. Крім того, покращує душевний спокій громади. Варто зазначити, що ці обмеження можуть також стосуватися певних порід тварин. Хоча більшість районів дозволяє собакам, деякі породи можуть бути за законом.
№3. Обмеження щодо транспортних засобів
Обмеження щодо транспортних засобів є одним із найпоширеніших обмежень у справах власників житла. Це обмеження діє, щоб не допустити, щоб одна резиденція не переповнювалася вулицями з великою кількістю транспортних засобів і не створювала непривабливих ран на очах. Якщо наявність занадто великої кількості небажаних транспортних засобів стає надто багатою неприємністю, це може знизити оцінку району. У результаті більшість житлових будинків паркують лише певну кількість автомобілів на своїх під’їздах або вздовж сусідніх бордюрів.
№ 4. Перешкоджають погляду сусіда
Багато операції з нерухомістю тепер включають обмеження на право власності, яке забороняє домовласникам закривати погляди своїх сусідів. Це особливе обмеження не дозволяє власникам землі зводити будь-які небажані споруди, які можуть зашкодити поглядам будь-кого в громаді. Крім того, щоб служити загальною ввічливістю та шанобливим поклоном сусідам. У той же час, це обмеження права захищає цінність будинків, гарантуючи, що сусіди не будують будь-яких небажаних змін, які б засмутили їхніх сусідів.
№ 5. Види огорож
Більшість прикладів обмежень права вказують на те, які стіни та паркани підходять для певної громади. Деякі обмеження навіть заборонять власникам будинків зводити огорожі або особливо високі огорожі, щоб зберегти цінність майна. Крім типів огорож, можуть бути обмеження щодо висоти цих огорож. Наприклад, більшість огорож перед двором мають висоту від трьох до чотирьох футів. З іншого боку, паркани заднього двору часто досягають шести футів у висоту.
6. Обмеження для домашнього бізнесу
Власники житла з обмеженим правочином можуть бути не в змозі керувати будь-яким типом компанії на території власності. Хоча це може здатися несправедливим, звичайні обмеження, подібні до цього, встановлюються для підтримки порядку в громаді. Якщо бізнес потребує великого пішохідного руху або поставок, цілком імовірно, що будинок створюватиме непотрібний рух і заважатиме сусідам. Крім того, деякі сусіди можуть заперечувати проти бізнесу, тому кілька громад погодилися залишити свої вулиці вільними від будь-яких підприємств.
№ 7. Колірні палітри
Колір зовнішності будинку є одним із найпоширеніших обмежень у справі по всій країні. Власники, наприклад, обмежуються використанням попередньо затвердженої палітри під час фарбування своїх властивостей. Це ще одне обмеження, введене для підтримки одноманітності та запобігання применшенню привабливості території. Однак кольорові палітри, доступні власникам будинків, не підлягають фарбуванню. У багатьох випадках власники будинків будуть змушені фарбувати свої будинки у заздалегідь визначену колірну гаму. Але також можуть бути вимоги, щоб будинок мав конкретну обробку, наприклад, камінь або цегла. Обмеження палітри кольорів можуть бути дуже конкретними, і власникові будинку краще дотримуватися їх.
№ 8. Суміжні конструкції
На суміжні споруди, такі як сараї або окремі гаражі, було накладено багато обмежень. Хоча більшість домовласників знайдуть їх зручними та корисними, їхні сусіди можуть ні. Принаймні, нова споруда легко може стати зіркою на оці для мешканців поблизу. Як наслідок, численні обмеження правочину не дозволяють власникам землі зводити нову споруду на своїй власності.
№ 9. Плани затвердження
Деякі забудовники, розробники та HOA включатимуть себе в пізніші обмеження щодо договорів, щоб вони могли брати участь у майбутніх проектах нерухомості. Наприклад, ТСЖ, який прагне зберегти узгодженість у мікрорайоні, може вимагати схвалення будь-якого майбутнього ремонту або добудови будинку. Будівельники, розробники та ТСЖ можуть встановити жорсткі критерії для власників будинків, обмежуючи їх можливості будь-яким чином реконструювати свої будинки. У багатьох випадках все — починаючи від внесених змін до використовуваних матеріалів — вимагатиме схвалення власника.
№10. Видалення дерев
Обмеження щодо актів будуть варіюватися від суворого правила про заборону видалення до обмеження кількості дерев, які можна видалити або змінити. Деякі норми вимагають від власників будинків утримувати певну кількість дерев на своїй власності, щоб околиці виглядали однаково.
Обмеження у справі проти Укази про зонування
Обмеження договору не те саме, що місцеві правила зонування, незважаючи на їх схожість. Хоча кінцевою метою обох є збереження однорідності та статус-кво певної території. Методи, які використовуються, щоб туди дістатися, дуже різні. На відміну від правових обмежень, які характерні для збереження єдиного інтересу в мікрорайоні. Правила зонування впливають на всю громаду.
Положення про зонування, зокрема, приймаються кожним муніципалітетом і служать основою для того, як все місто будується та функціонує. Будь-яка спроба внести зміни до регламенту зонування також вимагатиме голосування місцевої планової ради. Будь-який власник нерухомості може подати запит на внесення змін до постанови про зонування. Але вони повинні показати, що зміни підуть на користь громаді і що це буде шляхом голосування.
Як визначити обмеження щодо права власності на нерухомість
Обмеження договору можуть мати значний вплив на власність житла, тому потенційні покупці повинні розуміти, у що вони беруться, перш ніж підписати контракт. На щастя, існує кілька методів, щоб визначити, чи має об’єкт нерухомості будь-які існуючі обмеження, про які покупець повинен знати:
№1. Агент або ріелтор
Обізнаний агент з нерухомості або ріелтор може встановити, чи існують поточні обмеження щодо нерухомості, переглянувши попередні оголошення. Якщо списки не містять жодних обмежень угоди, агенти.
№2. Поговоріть з Title Company
Будь-які обмеження, пов’язані з майном, завжди будуть виявлені під час пошуку прав власності. Тому, перш ніж зробити покупку, уточніть у титульної компанії, чи є якісь обмеження, яких слід дотримуватися.
№3. Призначте зустріч з HOA
Якщо будинок є частиною ТСЖ, розмова з групою, яка відповідає за обмеження, дозволить виявити будь-які обмеження, про які варто знати.
№ 4. Поговоріть з міським секретарем
Реєстрація державного майна знаходиться в офісах працівників місцевого самоврядування. Наприклад, муніципальні службовці та агенції містобудування можуть мати необхідну інформацію.
Законні обмеження щодо комерційної нерухомості
Комерційна нерухомість, як і житлові будинки, використовуватимуть обмеження на право власності, щоб зберегти уніфікацію та захистити вартість майна. З іншого боку, обмеження щодо комерційної нерухомості, як правило, менш специфічні в комерційних сферах, щоб мати більший вплив. Крім того, обмеження комерційної діяльності, з іншого боку, часто спрямовані на збереження конкурентної переваги. Обмеження комерційного договору зазвичай полягає в тому, щоб заборонити конкуруючим фірмам переміщуватися в той самий комплекс. Мета полягає в тому, щоб захистити підприємства та зробити їх більш комфортними під час підписання комерційної оренди.
Як можуть бути змінені або зняті обмеження щодо договору?
Коли справа доходить до питання про те, як можна змінити або зняти обмеження на правочин, можна зняти обмеження на правочин, але це непросто. Справді, зняття обмеження на правочин може бути надзвичайно складним, якщо взагалі неможливим. Для початку всі, на кого впливає поточне обмеження, повинні погодитися на його скасування. Від того, чи виграють вони від обмеження, залежить, чи погодяться вони його зняти. Тих, хто виграє від цього, буде, звичайно, складніше переконати, ніж тих, хто цього не робить.
У деяких випадках заборона може бути знята за рішенням суду. Суддя може скасувати незаконні, дискримінаційні чи неефективні обмеження щодо дій, якщо вважає їх несправедливими. Суддя не завжди потрібен; особа, яка ввела обмеження, може його скасувати, якщо вона більше не погоджується з цим.
Як я можу дізнатися про обмеження щодо моєї власності?
Отримайте пошук прав власності та страхування прав власності від надійної фірми, коли ви готуєтеся купити будинок чи інше майно. Страхова фірма пояснить вам обмеження, пов’язані з правом власності. Навіть якщо ви вже знаєте про певні обмеження, такі як існування товариства власників житла, попереднє знання про них допоможе вам прийняти обґрунтоване рішення щодо того, підписувати чи ні угоди, що встановлюють ці обмеження.
Не братися за покупку житла, не підготувавшись належним чином. Зв’яжіться з фірмою, що займається правом власності, коли знайдете будинок своєї мрії, щоб переконатися, що ви повністю проінформовані.
Як усунути обмеження в акті
Обмеження щодо правочину можуть бути зняті або змінені, але для усунення обмежень щодо правочину необхідно розглянути як договірні, так і публічні аспекти обмежень. Вони полягають у наступному.
№1. Визначення відповідних сторін
Вам потрібно буде з’ясувати, хто має повноваження застосовувати проти вас обмеження у справі. Якщо обмеження в акті вимагає дотримання правил і положень підрозділу. Вам майже напевно знадобиться дозвіл асоціації домовласників або окремих власників будинків у вашій громаді.
№2. Переговори про зняття обмежень
Перш ніж ви зможете по-справжньому сказати, що ви зняли або змінили обмеження у законі, вам потрібно буде отримати дозвіл від будь-кого, хто має повноваження на їх виконання. Якщо обмеження вашого права впливає на одного чи кількох ваших сусідів або приносить їм користь. Наприклад, вам знадобиться їхнє схвалення, перш ніж ви зможете його видалити. Вам також потрібно буде скласти проект угоди про обмеження, в якій прописані обмеження. Включає мову, яка звільняє власність від них. Договір про звільнення має бути укладений кожним, хто має повноваження забезпечувати виконання обмежень правочину.
№3. Запис релізу
Вам потрібно буде записати копію угоди про звільнення в місцевому районному відділі земельних ділянок після того, як ви зберете підписи на ньому. Відповідно до державного закону про реєстрацію, ви повинні включити юридичний опис вашого майна в угоду. У більшості місць нотаріус також має перевіряти або підтверджувати кожен підпис на угоді.
№ 4. Отримання судового рішення
Якщо ви не можете отримати схвалення від усіх людей, які мають повноваження застосовувати обмеження угоди. Єдиний ваш вибір – подати позов про зняття обмежень з вашого майна. Звичайно, для того, щоб суддя виніс таке рішення, ви повинні довести, що у вас є правові підстави для зняття обмежень щодо правочину, оскільки вони можуть бути зняті або змінені. Загалом, якщо обмеження щодо правочину більше не застосовуються, вони є дискримінаційними або якщо ви виконали свої обов’язки щодо обмежень у справі. Можливо, ви зможете отримати рішення про зняття обмежень з вашого акту.
Що таке спільнота з обмеженим доступом до документів?
Забудова чи окремий район, який контролюється асоціацією домовласників і має обмеження, яких кожен окремий домовласник зобов’язаний дотримуватися, називається «спільнотою з обмеженим правом власності». Правила, як завжди, надзвичайно суворі, але їх встановлення майже завжди виправдане необхідністю захисту ринку житла в цьому регіоні. Якщо не з іншої причини, то Асоціація власників житла (HOA) має особистий інтерес до сусідства та використовує певні правила, щоб забезпечити продовження певних стандартів.
Як довго діють обмеження щодо прав?
Якщо в угоді прямо не зазначено інше, обмеження, накладені на правочини, є постійними. Як прямий наслідок цього, певні обмеження можуть бути скасовані через фіксований період часу, тоді як інші діятимуть на невизначений термін. Однак, незважаючи на те, що вони є постійними, обмеження все одно можуть бути скасовані, якщо будуть виконані певні умови. Власник може мати можливість зняти обмеження на свою власність за наявності відповідного дозволу, особливо якщо було доведено, що обмеження є або непрацездатним, або незаконним.
Як дослідити обмеження правочину?
Як правило, ви повинні бути в курсі будь-яких обмежень, пов’язаних із документом, перш ніж робити пропозицію щодо власності. Це пояснюється тим, що більшість штатів вимагають від продавця розкривати будь-які обмеження, пов’язані з діяльністю. Звернутися до свого агента з нерухомості або до уряду регіону, де розташована нерухомість, щоб підтвердити, чи існують якісь обмеження, ніколи не буде поганою ідеєю.
Хто забезпечує обмеження правочину?
Як правило, асоціація власників житла (HOA) або місцева влада несе відповідальність за дотримання обмежень щодо актів. У більшості випадків єдиною стороною, уповноваженою застосовувати обмеження, є особа чи організація, які спочатку його наклали. Виконайте домашнє завдання, щоб мати повне розуміння власності та знати про будь-які обмеження, які існують, а також про те, хто їх там встановив.
Як видалити обмежувальні умови з документа про право власності?
Умову обмеження можна видалити, змінити або призупинити відповідно до визначених процедур за умови, що це схвалено трибуналом муніципального планування. у встановленому порядку, якщо таке видалення, перегляд або призупинення призведе до позбавлення прав власності будь-якої особи відповідно до положень розділу 25 Конституції.
Висновок
На перший погляд, обмеження на право власності є не що інше, як набір юридично обов’язкових рекомендацій, яких домовласники повинні дотримуватися. Однак більш уважне вивчення їх справжньої функції виявляє прагнення зберегти як одноманітність, так і домашні цінності в областях, які вони контролюють. Через обмеження на право власності власники житла в мікрорайоні можуть бути впевнені, що необдумані дії їхніх сусідів не призведуть до знецінення вартості їхніх будинків. Однак важливо пам’ятати, що не всі обмеження вчинків однакові. Перш ніж прийняти рішення про закриття нового будинку, потенційні покупці повинні зрозуміти, на що вони йдуть.
Питання і відповіді
Як ви досліджуєте обмеження на правочин?
Оскільки більшість штатів вимагають від продавця розкривати будь-які обмеження щодо договору, ви майже завжди будете знати про них до того, як зробити пропозицію. Однак, як було зазначено раніше, ніколи не буде поганою ідеєю перевіряти будь-які обмеження з вашим агентом з нерухомості або місцевою владою.
Хто встановлює обмеження на правочин?
HOA зазвичай відповідає за дотримання обмежень у справах. У більшості випадків лише особа чи юридична особа, яка ввела обмеження, має повноваження на його виконання.
Що це означає, якщо немає ТСЖ?
Термін «ТСЖ» відноситься до товариства власників житла. Якщо в описі житла зазначено «немає ТСЖ», це, швидше за все, не є частиною ТСЖ, а отже, не підпадає під дію правил та зборів HOA.
Статті по темі
