Інвестори в нерухомість повинні отримати комерційну оцінку нерухомості або отримати дозвіл на фінансування перед придбанням будь-якого типу комерційної нерухомості. Якщо ви продаєте комерційний об’єкт, є велика ймовірність, що вам доведеться пройти оцінку комерційної нерухомості. Вам може бути цікаво, як цей процес працює в світлі цього. Ми висвітлили кожну інформацію, необхідну для оцінки комерційної нерухомості. Ви дізнаєтесь, що таке оцінка комерційної нерухомості, вартість, як вона виконується, компанії, які надають ці послуги, і що ви можете зробити, щоб підвищити вартість своєї власності.
Комерційна оцінка
Кожен, хто хоче інвестувати в нерухомість, повинен оцінити нерухомість перед її придбанням. Під час оцінки комерційної нерухомості кваліфікований оцінювач сторонньої організації визначає оцінку об’єкта, що приносить дохід. Цей вид оцінки можна використовувати для визначення вартості будь-якого типу комерційної нерухомості, включаючи офісні будівлі, багатоквартирні будинки та торговельні заклади. Оцінка комерційної нерухомості пропонує неупереджену оцінку вартості нерухомості. За допомогою цієї процедури визначається вартість таких об’єктів нерухомості, як багатоквартирні будинки, офісні будівлі або торгові приміщення.
Як і у випадку з іпотечним кредитом на житлову нерухомість, кредитори вимагатимуть від заявників отримати оцінку комерційної нерухомості, перш ніж вони отримають схвалення для кредиту на купівлю нерухомості. Це робиться для того, щоб брокерська компанія не позичила позичальнику більше грошей, ніж коштує нерухомість. У той час як при оцінці житлової нерухомості часто розглядаються порівняльні властивості, процес оцінки CRE є більш ретельним аналізом, який бере до уваги майбутній потенціал прибутку від нової нерухомості.
Які різні методи існують для оцінки CRE?
Щоб визначити вартість нерухомості, оцінювач має на вибір чотири основні методи.
#1. Витратний підхід
Незважаючи на те, що в наші дні вона використовується не дуже часто, техніка ціноутворення може бути корисною, якщо структура є надзвичайно незвичайною або абсолютно новою. Метод витрат визначає вартість нерухомості шляхом розрахунку ціни повної реконструкції. Цей підхід враховує вартість землі, матеріалів і робочої сили, щоб визначити, скільки коштуватиме будівництво такої самої споруди на поточному ринку.
Оцінювачі комерційної нерухомості завжди визначають вартість нерухомості за тією самою формулою, коли використовують підхід витрат. Це відбувається наступним чином:
Вартість землі + вартість будівництва - накопичена амортизація = вартість майна
#2. Дохідний підхід
Дохідний підхід, без сумніву, є найбільш часто використовуваним методом оцінки комерційної нерухомості. Використовуючи добре відомі інвестиційні формули, такі як чистий операційний прибуток (NOI) і норма капіталізації, оцінювач оцінює суму грошей, яку нерухомість повинна мати можливість генерувати на поточному ринку, використовуючи цей метод для комерційної оцінки (максимальна ставка).
Формула розрахунку для методу доходу виглядає наступним чином:
Чистий операційний дохід (NOI) / норма капіталізації представляє = вартість власності.
Цей метод оцінки нерухомості вважається найбільш точним. Тепер, коли було сказано, майте на увазі дві речі. З одного боку, чистий операційний дохід від нерухомості має бути належним чином відображений у проформі. Оцінка також буде неточною.
#3. Метод порівняння продажів
Стратегія порівняння продажів – це метод, який найчастіше використовується в житловій нерухомості. Цей метод визначає вартість об’єкта власності за допомогою порівнянних даних або ціни продажу подібної власності.
#4. Множник для методу валової орендної плати
Останньою альтернативою є підхід мультиплікатора валової ренти. Знову ж таки, індивідуальні інвестори використовують цю тактику частіше, ніж практику оцінки, яку проводять професіонали. Насправді це скоріше швидкий, імпровізований метод оцінки бізнесу.
Використовуючи порівняльні дані, ви можете визначити типовий коефіцієнт валової орендної плати для регіону, де розташована об’єкт нерухомості. Ви також повинні перевірити проформу будівлі, щоб визначити середній валовий дохід від оренди нерухомості. Отримавши ці числа, ви можете використовувати таку формулу, щоб отримати значення властивості:
Вартість нерухомості = річний дохід х множник валової орендної плати.
Чому важлива оцінка комерційної нерухомості?
Оцінка комерційної нерухомості є важливим кроком у процесі купівлі нерухомості, який також гарантує, що брокерська компанія не позичає позичальнику більше грошей, ніж коштує комерційна нерухомість. Ось три причини важливості оцінки бізнес-нерухомості.
- Перевіряє поточну ринкову вартість вартості: Оцінка комерційної нерухомості визначить її поточну ринкову вартість і дозволить покупцеві та кредитору знати, яка справедлива ціна запиту.
- Підтверджує, що кредитор точно оцінює вартість: Кредитори використовують оцінку, щоб переконатися, що вони не позичають більше грошей, ніж коштує нерухомість. Майно справедливо оцінене та передане кредитору третьою стороною.
- Забезпечує уявлення про очікуваний дохід від власності: У процесі оцінки CRE враховується потенціал прибутку комерційної нерухомості. Оцінка третьої сторони може допомогти потенційним інвесторам визначити, чи варта фірма своїх грошей.
Які є 2 типи оцінок?
По-перше, це методика визначення рис, за якої керівники оцінюють унікальні характеристики працівника у світлі його посади, наприклад, їх доброзичливість до клієнтів. Поведінковий підхід вивчає конкретну поведінку в рамках певної професії. Порівняльні підходи протиставляють одного працівника іншим працівникам.
Що називається комерційною оцінкою?
Вартість об’єкта, що приносить дохід, оцінює сторонній професійний оцінювач під час оцінки комерційної нерухомості.
Комерційна вартість оцінки
У середньому ви шукаєте 4000 доларів США, але вартість може суттєво відрізнятися. Залежно від об’єкта нерухомості, нерідкі випадки, коли оцінка досягає 10,000 2000 доларів США, а в деяких випадках і набагато вище. Ви не повинні намагатися витратити менше XNUMX доларів, якщо ви не впевнені в собі.
Однак це залишає вам значну бюджетну подушку. Що означає, що ви витратите 3000 доларів замість 25,000 XNUMX доларів? Вибір оцінювача з більш справедливою структурою ціноутворення є важливим, але це не єдиний фактор, який слід враховувати. Залежно від характеристик нерухомості, необхідного вам звіту та обґрунтування оцінки, вартість оцінки може змінюватися. Щоб отримати більш точне уявлення про ситуацію, варто копнути трохи глибше.
Аспекти, що впливають на вартість комерційної оцінки
Нижче наведено деякі аспекти, які впливають на вартість комерційної оцінки;
#1. Сфери роботи
Обсяг завдання є ще одним фактором, який впливає на процес оцінки бізнесу. Кожен обсяг роботи має різні потреби в розслідуванні, аналізі та звітності, які можуть вплинути на плату за оцінку.
Як приклад, подумайте про велику зупинку вантажівок. Окрім сертифікованих ваг і послуг з ремонту, зупинка для вантажівок також може продавати бензин і мати міні-магазин, один або кілька ресторанів, душові та інші зручності. Деякі зупинки вантажних автомобілів здають приміщення в оренду компаніям, які надають додаткові послуги, як-от перукарні та клініки.
У процесі оцінки бізнесу можна розглядати ринки для ресторанів, автозаправних станцій, магазинів і підприємств з ремонту транспортних засобів у випадку зупинки вантажівок. Більший або складніший обсяг, безсумнівно, вплине на плату за оцінку, як можна було б передбачити.
Інші фактори, що впливають на вартість комерційної оцінки
Інші фактори можуть впливати на вартість звіту про оцінку бізнесу. При оцінці вартості оцінки компанії часто враховуються наступні критерії:
- Місцезнаходження відповідного майна: Об’єкти нерухомості в сільській місцевості або регіонах з невеликою ринковою активністю можуть потребувати багато роботи, щоб зібрати відповідні ринкові дані, особливо якщо оцінювачу потрібно придбати дані в надійної третьої сторони.
- Якщо відвідування відповідного об'єкта є необхідним: Важливо врахувати вартість проїзду при визначенні ціни на нерухомість, розташовану далеко або за межами штату.
- Якщо потрібна більш детальна інформація: Оцінювача можна попросити зібрати конкретну ринкову інформацію, пов’язану з об’єктом власності для різних комерційних структур, наприклад, готелів. Поважні компанії, як-от STR, Inc. (Smith Travel Research), пропонують низку спеціалізованих досліджень ринку, включно з ринковими даними, які є корисними для оцінювачів, за певну плату.
- Отримання звіту про одну або декілька комерційних оцінок: Якщо замовити багато комерційних оцінок одночасно, а необхідні дослідження та аналіз однакові для всіх, можна заощадити.
Як визначити вартість комерційної нерухомості?
Найбільш популярною стратегією оцінки комерційних активів є визначення вартості на основі останніх порівнянних операцій продажу.
Які є три методи оцінки?
Підхід порівняння, підхід доходу та підхід витрат є трьома основними методами оцінки, які історично були визнані практикою оцінки.
Які 7 етапів процесу оцінювання?
Як оцінити ефективність роботи співробітника: 7 кроків
- Збирайте дані про свій розвиток і продуктивність.
- Перелічіть свої досягнення, коли закінчите.
- Завершити самооцінку.
- Складіть план розвитку.
- Проект завдань на наступний сезон.
- Повідомте менеджера про свої плани.
- Станьте відкритими.
- Висновок.
Зарплата комерційної оцінки
Комерційні оцінювачі в США отримують середню річну зарплату в розмірі 43,866 21.09 доларів, або 10 доларів на годину. Найнижчі 28,000% комерційних оцінювачів заробляють приблизно 10 67,000 доларів США на рік, тоді як найвищі XNUMX% заробляють близько XNUMX XNUMX доларів США. Однак сума грошей, яку може заробити оцінювач бізнесу, залежить від того, де він працює. Аляска, Каліфорнія, Нью-Джерсі, Гаваї та Нью-Йорк є п'ятіркою штатів з найбільшими доходами комерційних оцінювачів.
Що заробляють професіонали з комерційної оцінки в різних галузях?
Нижче наведено кілька прикладів зарплати комерційного оцінювача в різних галузях:
- Страхова галузь платить комерційним оцінювачам середню зарплату в розмірі 51,361 XNUMX долар на рік.
- Дохід фінансової галузі становить 48,176 XNUMX доларів США
- Комерційні оцінювачі отримують найнижчу оплату з державного сектора. Комерційні оцінювачі в цій галузі отримують середню зарплату 38,685 XNUMX доларів.
Найбільш високооплачувані галузі для комерційних оцінювачів
| Ранг | Промисловість | Середня зарплата | Погодинна ставка |
| 1 | Страхування | $51,361 | $24.69 |
| 2 | Фінансові установи | $48,176 | $23.16 |
| 3 | Нерухомість | $44,425 | $21.36 |
| 4 | Уряд | $38,685 | $18.60 |
Послуги комерційних оціночних компаній
Нижче наведено приклади компаній, які пропонують послуги комерційної оцінки;
#1. CBRE
CBRE – перша компанія в нашому списку, яка пропонує послуги комерційної оцінки. Підрозділ послуг з оцінки надає точні та надійні оцінки комерційної власності, оцінку та консультаційні послуги по всьому світу, підтримуючи клієнтів у здійсненні прибуткових інвестицій у нерухомість. Ці властивості варіюються від офісних будівель до ділянок під забудову. Серед наданих послуг – ринкова вартість, первинні публічні пропозиції (IPO), іпотечне забезпечення, арбітраж і консалтинг, оподаткування, аналіз оренди та підтримка транзакцій.
#2. Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield — друга компанія в нашому списку послуг комерційної оцінки. Вони створили першу групу спеціалістів з оцінки та консалтингу, які повністю займаються вивченням офісних будівель. Їхня професійна група з оцінки та консультування офісів складається з експертів з питань оцінки офісів, включаючи понад 60 кваліфікованих членів Інституту оцінки (MAI).
Оцінка портфеля кількох об’єктів нерухомості, аналіз витрат, техніко-економічне обґрунтування та дослідження впливу, оцінка придбань, рефінансування, внутрішнього використання та нерухомості – це лише деякі з послуг, що надаються.
#3. Valbridge Property Advisors
Ще одна компанія в нашому списку, яка пропонує послуги комерційної оцінки, — Valbridge Property Advisors. Це національно визнана незалежна комерційна оціночна фірма з 200 MAI, 69 локаціями та понад 675 співробітниками. Вони забезпечують об’єктивні оцінки на основі встановленої методології вартості, розуміння місцевого ринку та об’єктивних стандартів.
#4. Оцінка Bowery
Ще одна чудова компанія, яка пропонує послуги комерційної оцінки, — Bowery Appraisal. Він переосмислює галузь комерційної оцінки, використовуючи великі дані та безліч знань. Завдяки своїй інноваційній технології оцінювачі можуть працювати швидше та ефективніше, водночас виконуючи роботу неперевершеної якості та послідовності.
Пропонуються базова забудова, багатоквартирні будинки, багатофункціональні будинки, офіси, земля, доступне житло, промислові та складські приміщення, роздрібна торгівля, квартири та кооперативи, самостійне зберігання та інші послуги. позики від Freddie Mac і Fannie Mae.
#5. Управління заставою
Останньою компанією в нашому списку, яка пропонує послуги комерційної оцінки, є Collateral Management. Фахівці з управління заставою з необхідною кваліфікацією серйозно сприймуть ваші потреби в оцінці та керуватимуть ними настільки майстерно, наскільки це можливо. Надаються наступні послуги: тематичні парки, АЗС, поля для гольфу, комерційна забудова, готелі, медичні кабінети, багатосімейні будинки, вільна земля, автосалони, ремонт автомобілів, мийка та аналіз сервітуту.
Висновок
Комерційна оцінка є одним із контрольних списків, які кожен, хто купує будинок, повинен виконати перед здійсненням платежу. Іноді результат оцінки доводить, що майно переоцінено, і потенційний покупець звертається до продавця за зниженням ціни. В інших випадках це також може виявити багато пошкоджень, які потрібно виправити. Загалом, це невід'ємна частина кожного будинку.
Поширені запитання щодо комерційної оцінки
Скільки заробляють ліцензовані оцінювачі нерухомості в Техасі?
Оцінювач нерухомості в Техасі може розраховувати на середню річну зарплату 74,500 29,500 доларів. Діапазон зарплат для оцінювачів нерухомості в Техасі може становити від 199,500 XNUMX до XNUMX XNUMX доларів, залежно від таких факторів, як рівень освіти, багаторічний досвід, тип шуканої компанії та навіть поради та заохочення.
Наскільки точною є оцінка комерційної нерухомості?
Ми виявили, що оцінки в середньому на 10% вищі або нижчі за ціни продажу, які відбуваються в наступних двох кварталах. Оцінки часто відрізняються на 5% від вартості, і це в контексті портфоліо, який дозволяє компенсувати позитивні та негативні зміни.
- СЕРЕДНЯ ВАРТІСТЬ СТРАХУВАННЯ житла: найкращі методи та тарифи у 2023 році (оновлено)
- Порівняльний аналіз ринку: Управління нерухомістю
- Андеррайтинг іпотечного кредитування: кроки до процесу MU
- КРЕДИТ НА КОМЕРЦІЙНУ НЕРУХОМІСТЬ: види, ставки та умови
посилання
