Ставка капіталізації вплинула на сектор нерухомості в тому сенсі, що вища ставка капіталізації вказує на вищий ризик нерухомості, а нижча максимальна ставка вказує на нижчий ризик нерухомості. Він також має обернену залежність від вартості майна. Формула ставки капіталізації та ставка капіталізації орендної нерухомості обговорюються в цій публікації.
Дорожча нерухомість завжди має нижчу ставку капіталізації, тоді як менш дорога нерухомість матиме вищу максимальну ставку. Давайте розглянемо, що ми маємо на увазі.
Що таке норма капіталізації?
Ставка капіталізації визначається у сфері нерухомості як показник, який використовується для вказівки норми прибутку, який очікується отримати від інвестиційної нерухомості.
Максимальна ставка передбачає чистий прибуток власності. Розділіть чистий операційний дохід нерухомості на вартість її активів. Він дає приблизну оцінку прибутку інвестора в нерухомість.
Ставка капіталізації допомагає оцінити аналогічні інвестиції в нерухомість на ринку. Це не єдиний спосіб оцінити міцність інвестицій. Крім усього іншого, максимальна ставка не враховує кредитне плече, часову вартість грошей або майбутні грошові потоки від оновлення нерухомості.
Ставка капіталізації розраховується як співвідношення між річним доходом від оренди, отриманим від інвестицій у нерухомість, та її поточною ринковою вартістю. Це також залежить від річний дохід, валовий або чистий дохід від оренди, і чи є дохід від оренди точною отриманою сумою чи сумою, яку можна стягнути, якщо майно здається в оренду.
Формула рівня капіталізації
Ви можете розрахувати ставку капіталізації за простою формулою, наведеною нижче:
Ставка капіталізації=(річний чистий операційний дохід)/(поточна ринкова вартість)
Давайте розберемо кожен термін у згаданій вище формулі рівня капіталізації;
Річний чистий операційний дохід (NOI)
Річний чистий операційний дохід – це розрахунок, який використовується для аналізу річної прибутковості об’єктів нерухомості, що приносять дохід.
Це дорівнює всьому доходу від нерухомості, отриманому за рік, мінус усі необхідні операційні витрати.
NOI – це цифра, яка розраховується до оподаткування. Він відображається у звіті про доходи та рух грошових коштів нерухомості. Він не включає виплати основної суми та відсотків за позиками, амортизацію та капітальні витрати.
Щоб розрахувати NOI, від усіх доходів, отриманих від нерухомості, відніміть усі операційні витрати, накопичені під час експлуатації нерухомості протягом року.
Щоб обчислити ANOI та врахувати показники заповнюваності, нижчі за 100%, під час розрахунку рівня капіталізації, використовуйте цю формулу:
Річний чистий операційний дохід = {(валовий дохід) * (коефіцієнт зайнятості)} – (операційні витрати)
Поточна ринкова вартість
Поточна ринкова вартість — це ціна, яку готовий покупець заплатив би добровільному продавцю на відкритому ринку, враховуючи попит і пропозицію. Це нерухомість на відкритому ринку.
Поточна ринкова вартість майна визначається шляхом вивчення його атрибутів, виявлення подібних продажів і порівняння його характеристик із ціною продажу. Відкоригуйте вартість майна (продана ціна не збігається з ціною в списку) і усередніть загальні значення майна.
Математично ви можете розрахувати поточну ринкову вартість, поділивши чистий операційний дохід нерухомості на максимальну ставку власності.
ПРИМІТКА:
Ринкову капіталізацію також можна розрахувати за іншою формулою. Цей інший необхідний або використовується, лише якщо ринкова вартість невідома. Однак рівняння або формула базується на історичних преміях за ризик. Формула показана нижче
Показник капіталізації =
(рівень ризику + історична премія за нерухомість – очікуване зростання чистого операційного доходу)
Ділиться на
1-(річний капітал х витрати / чистий операційний дохід) х (витрати / чистий операційний дохід)
дохідність бізнесу
Щоб показати, як використовується ця формула, наведемо математичний приклад її використання.
Якщо будівля куплена за 100,000 5,000 доларів США і має додатний чистий операційний дохід у XNUMX XNUMX доларів США за один рік, тоді;
Капіталізація = 5,000 $/100,000 0.05 $ = 5 = XNUMX%
З наведеного вище рішення коефіцієнт капіталізації будівлі становить п’ять відсотків. Що становить одну двадцяту частину вартості будівлі, оплачується чистим доходом за рік.
При визначенні максимальної ставки теперішня вартість вища за початкову вартість, оскільки майно могло бути віддано. Якби нинішній власник нерухомості спробував визначити свою максимальну ставку, він зробив би математичну помилку.
Приклад;
Якщо інвестор або покупець отримує нерухомість шляхом роздачі, і нерухомість приносить $5000 позитивного чистого операційного доходу протягом одного року, тоді;
Формула для рівня капіталізації = річний чистий операційний дохід / початкова вартість
Ставка капіталізації = $5000 / 0 = Математична помилка
Ставка капіталізації нерухомості, що здається в оренду
Ставка капіталізації нерухомості, що здається в оренду, вимагатиме від вас наступного:
Обчисліть чистий операційний дохід нерухомості (Noi)
Змінні в обчисленні відрізняються між орендним і комерційним NOI. Тут ви додаєте свої витрати, за винятком основної іпотеки та відсотків, і знімаєте свою орендну плату.
Останнім кроком у розрахунку вашої ставки капіталізації для нерухомості, що здається в оренду, є ділення вашого NOI на ціну нерухомості.
Деякі витрати на оренду включають
- Плата за управління майном (зазвичай близько 10% річного доходу).
- Річні витрати на технічне обслуговування.
- Податки на нерухомість.
- Страхування майна.
- Комунальні послуги.
- Комісії ТСЖ.
Яка норма капіталізації для квартир?
Ставка капіталізації для квартир – це просто співвідношення чистого операційного доходу (NOI) до ринкової вартості квартири в нерухомості.
З огляду на статистику, багатоквартирні будинки в Сполучених Штатах продаються за середньою капіталізацією близько 7%, але протягом останніх 10 років цей середній показник коливається між 6.5% і 7.5%.
Отже, яка хороша верхня ставка для квартири? Хороша ставка капіталізації для квартири буде залежати від того, як ви використовуєте ставку капіталізації. Під час купівлі або інвестування в нерухомість, якщо ваші початкові інвестиції або ціна покупки низька, хороша максимальна ставка має бути високою.
Якщо ви продаєте нерухоме майно за високу вартість, то хороша ставка капіталізації – це низька ставка капіталізації.
Використовуючи ринкову ставку капіталізації, хороша ставка – це ставка, визначена на основі аналогічних квартир у тому самому місці та на тому самому ринку.
Погана лімітна ставка не є похідною від подібних квартир або походить від різних місць і різних ринків.
Складові ставки капіталізації
Норми капіталізації в Сполучених Штатах розраховуються з урахуванням наступних факторів;
- Вік квартири.
- Кредитоспроможність орендарів.
- Різноманітність орендарів.
- Тривалість договорів оренди орендарів.
- Якість квартири.
- Розташування квартири.
- Волатильність ринку.
- Розширені основи попиту та пропозиції на ринку квартир класу.
- Основні економічні основи регіону включають зростання населення, зростання зайнятості та інвентаризацію порівнянної площі на ринку.
Використання коефіцієнта капіталізації
У сфері нерухомості ставки капіталізації використовуються наступним чином;
Використовуйте для оцінки
Коефіцієнти капіталізації використовуються для оцінки інвестицій у нерухомість або майна за допомогою певної формули;
Капітальна вартість (ціна активу) = (Чистий операційний дохід (NOI) / (Ставка капіталізації)
Цей метод оцінки часто називають прямою капіталізацією, і він здебільшого використовується для оцінки прибуткової власності в оцінці нерухомості.
Використовуйте для порівняння
Коефіцієнти капіталізації використовуються для порівняння вартості інвестицій у нерухомість або власності з вартістю інших інвестицій та нерухомості на ринку.
Високий рівень капіталізації нерухомості зазвичай вказує на великі ризики, пов'язані з інвестуванням у нерухомість, тим самим знижуючи попит на нерухомість і, у свою чергу, знижуючи вартість власності. Тоді як низька ставка капіталізації для нерухомості вказуватиме на менший ризик і порівняно збільшить попит на нерухомість.
Наприклад, покупець розглядає квартиру на нерухомості, яка складається з 10 одиниць, кожна з яких отримує в оренду 2000 доларів США на місяць; це означає, що нерухомість заробляє 20,000 240,000 доларів США щомісяця або XNUMX XNUMX доларів США на рік.
Потім покупець віднімає витрати на майно, які становлять 96,000 144,000 доларів США, і в результаті отримується чистий операційний дохід (NOI) у 7 7 доларів США. Якщо ринок є «ринком 144,000 капіталізацій» (тобто 7% норма прибутку), покупець може розділити $2,057,143 XNUMX на XNUMX% і запропонувати дилеру $XNUMX XNUMX XNUMX.
Переверніть це і припустіть, що продавець рекламує нерухомість за ціною 2,060,000 144,000 7 доларів США. Звіт про виплати та дефіцит на кінець року показує 144,000 2,060,000 доларів чистого операційного доходу (NOI). Покупець може порівняти XNUMX ставок прибутковості ресурсу (XNUMX XNUMX доларів США/XNUMX XNUMX XNUMX доларів США) з іншими порівнянними активами, щоб вирішити, чи справедлива ціна.
Норма прибутку на інвестиції в нерухомість
Ставки капіталізації використовуються для визначення норми прибутку на нерухоме майно. Максимальна ставка враховує грошові потоки в об’єктах нерухомості, і її можна визначити шляхом додавання (або віднімання) відсоткової зміни ціни від граничної ставки.
Загальна реалізована норма прибутку завжди залежить від позикових коштів або кредитного плеча, використаного для придбання нерухомості.
Фактори, що визначають норми капіталізації
Альтернативна вартість капіталу, очікування зростання та ризик визначають ставки капіталізації нерухомості.
#1. Альтернативна вартість капіталу
Команда Альтернативна вартість капіталу – це поступовий прибуток, який отримує корпорація, коли вона інвестує у внутрішній проект замість ринкових цінних паперів.
Якщо альтернативна вартість капіталу надто висока, інвестори використовуватимуть свій капітал для придбання інших активів, і внаслідок цього зниження попиту призведе до зниження цін і підвищення граничних ставок. Якщо вірно навпаки, вищий попит через нижчу альтернативну вартість капіталу призведе до зниження граничних ставок.
#2. Темпи зростання/очікування
"Темп зростання” або “очікування” стосується відсоткової зміни певної змінної протягом певного періоду. Очікування корисні для оцінки діяльності компанії. Темпи зростання також використовуються для прогнозування майбутніх показників компанії. Як правило, норма капіталізації - це просто необхідна норма прибутку мінус темп зростання.
#3. Ризик
Це критично важливий фактор для комерційної нерухомості. Ризик – це розрив між очікуваннями та реальністю. Це невпевненість, що щось буде не так, як сьогодні здається. Загалом, ви можете розглядати ставку капіталізації як спосіб вимірювання ризику.
Коли обмеження високе, інвестор бере на себе більший ризик. Коли обмеження низьке, інвестиції приймають менший ризик.
Щоб зробити висновок
Коефіцієнти капіталізації нерухомості беруть безпосередню участь в оцінці об’єктів нерухомості, їх порівнянні та визначенні зміни вартості активів нерухомості. У цій статті детально описано, як розрахувати формулу ставки капіталізації та ставку капіталізації орендної нерухомості.
Поширені запитання щодо рівня капіталізації
Як розрахувати ставку капіталізації для нерухомості, що здається в оренду?
Щоб розрахувати ставку капіталізації для орендованого майна, складіть свої витрати, за винятком основної суми іпотеки та відсотків, вилучіть орендну плату, а потім розділіть свій NOI на ціну нерухомості.
Яка формула для розрахунку ANOI та врахування рівня заповнюваності нижче 100%?
Річний чистий операційний дохід = {(валовий дохід) * (коефіцієнт зайнятості)} – (операційні витрати)
