Що таке договір купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу є юридичним документом, який дозволяє попередньому власнику (надавачеві) передати майно поточному власнику (отримувачу). Цей вид документів зазвичай використовується під час звернення стягнення на нерухоме майно та податкового продажу, тоді як гарантійні документи часто використовуються у звичайних операціях з майном. Але тоді комерційні кредитори віддають перевагу гарантійним актам, оскільки вони гарантують, що майно буде вільним від обтяжень, таких як недоліки права власності, податкові застави попереднього власника та невідомі сервітути від інших об’єктів власності. Ці гарантії не передбачені договорами купівлі-продажу.
Незважаючи на це, ця публікація покаже вам, для чого використовується договір купівлі-продажу та все, що ви повинні про них знати. Тут також вказується, чи варто їх використовувати.
Акт купівлі-продажу: огляд
Тільки продавець майна володіє правом власності та має право передати право власності відповідно до договору купівлі-продажу. Як зазначалося раніше, цей тип правочину не захищає покупця від застави чи інших претензій на землю, тому покупець може бути притягнутий до відповідальності, якщо виникнуть такі труднощі.
Але оскільки продавець, імовірно, мало знає історію та статус майна, договори купівлі-продажу зазвичай використовуються під час передачі майна в порядку стягнення або податкового продажу, пояснює. Ерік Марібойок, виконавчий директор Центру підприємництва у сфері нерухомості Університету Джорджа Мейсона в Арлінгтоні, Вірджинія.
За словами Марібойока,
«Продавець не дає жодних гарантій щодо будь-яких претензій щодо власності або недоліків прав власності». «Покупець, з іншого боку, приймає майно за умови будь-яких претензій або проблем із правом власності, які можуть існувати».
Однак продавець може вказати обтяження, наприклад, відсутність прострочених податків на майно, пояснює Марібойок. Як наслідок, у цьому випадку договір класифікується як «договір купівлі-продажу з умовами».
За словами Ендрю Магуайра, адвоката з комерційної нерухомості McCausland Keen & Buckman у Девоні, штат Пенсільванія, договори купівлі-продажу є законними в певних юрисдикціях, включаючи Неваду, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Орегон, Род-Айленд та Вашингтон.
«Більшість покупців нерухомості в цих штатах вимагатимуть укладення договору купівлі-продажу з угодами», — каже Магуайр, що означає, що «продавець нерухомості заявляє, що він не зробив нічого, щоб обтяжувати право власності на нерухомість, що передається, за винятком тих обтяження, на які конкретно згадується в акті».
Дуже важливо розуміти, що або кого захищають ковенанти в угоді про купівлю-продаж. У зв’язку з цим виникає питання: «Як працює договір купівлі-продажу?»
Як працює договір купівлі-продажу?
Бланк договору купівлі-продажу містить ряд важливих деталей.
- Поштова адреса та номер посилки податкового інспектора: Це є в юридичному описі майна.
- Імена грантоотримувача та грантоотримувача: Праводавець є нинішнім власником майна. Одержувач є новим власником майна, який отримує право власності.
- Акт купівлі-продажу підтверджує, що дарувальник має законне право вчинити або передати майно новому власнику.
Немає жодного захисту права власності: документ про угоду та продаж не гарантує, що майно вільне від обтяжень або труднощів із правом власності. Податкові застави, клопітні сервітути та претензії третіх осіб на право власності можуть зіткнутися з власниками житла, які купують нерухоме майно за договором купівлі-продажу. Деякі покупці проводять розслідування щодо прав власності, отримують страхування права власності та наймають адвоката з нерухомості, перш ніж купувати житло, на яке виключено право власності, щоб зменшити небезпеку, пов’язану з угодою та операцією з продажу.
Яка різниця між угодами про угоду та купівлі-продажу та договорами про відмову від позову?
Угоди про відмову від позову, також відомі як швидкі позови, нечасто використовуються в операціях з комерційною нерухомістю для передачі права власності. Найчастіше вони використовуються для передачі права власності на майно, коли грошова компенсація не відбувається. Передача нерухомого майна між членами сім’ї або довіреності (як правило, в рамках планування нерухомості), виправлення помилок і дефектів прав власності в результаті попередньої трансакції або додавання або вилучення особи з групи власності – все це приклади того, що можна зробити.
І оскільки вони не доводять, що надавач має юридичні повноваження передати земельну ділянку, документи про відмову від позову рідко використовуються в операціях з комерційною нерухомістю. Праводатель надає майно, про яке обидві сторони знають, що вони не володіють у деяких ситуаціях (як правило, для виправлення проблем із правом власності), тому договір про звільнення від позову не буде використовуватися на аукціоні викупу. Переважним є договір купівлі-продажу, оскільки він встановлює законне право на продаж.
Існує шість різних типів правочинів
Залежно від зв’язку з покупцем чи грантоотримувачем власники нерухомості часто мають справу з шістьма різними типами правочинів.
Закон про відмову від позову
Позовна угода передає майно від одного власника до іншого, але вона не гарантує чіткого права власності та не вказує на те, що правонадавець має юридичні повноваження на вчинення (передачу) майна. Документи про звільнення від позову зазвичай використовуються для виправлення помилок у праві власності, передачі майна між членами сім’ї або до живого трасту, або, що більш важливо, для додавання чи вилучення людей із групи власників.
Загальний гарантійний акт
Загальний гарантійний акт – це документ, який додається до продажу комерційної нерухомості. По суті, це свідчення під присягою, яке підтверджує, що надавач має юридичні повноваження передавати майно одержувачу, і це гарантує право власності на період історії власності. Це гарантує, що покупець не буде стикатися з будь-якими претензіями, податковими заставами чи іншими обтяженнями від попередніх власників нерухомості.
Грамота про надання
Гарантійний акт, також відомий як спеціальна гарантійна угода або договір обмеженої гарантії, працює так само, як і звичайний гарантійний акт з однією істотною відмінністю: він лише забезпечує чітке право власності та відсутність обтяжень протягом усього права власності продавця на майно. Покупець менш захищений цим видом договору, ніж загальним гарантійним актом, який гарантує чітке право власності протягом всієї історії власності на нерухомість. Хоча грантовий документ не захищає покупця від претензій, висунутих під час попереднього володіння, він захищає продавця від відповідальності.
Акт купівлі-продажу
Акт купівлі-продажу засвідчує, що дарувальник має право передати право власності на майно, що продається. Однак це не гарантує, що грантоотримувач отримає своє майно без права застави.
Акт довіри
Довірчий документ – це юридичний документ, який додається до деяких житлових позик. Це договір між трьома сторонами: бенефіціаром (кредитором), надавачем (позичальником) і довіреною особою (нейтральною третьою стороною, як-от правозахисна компанія). Це створює заставу на частину майна, яка діє до тих пір, поки позичальник не погасить борг повністю.
Іпотечний договір
Іпотечний договір подібний до договору про довіру, за одним серйозним винятком. У цій справі беруть участь лише дві сторони; кредитора і позичальника. Іпотечний договір не включає довірителя, який володіє правом власності в довірчому акті. До повної виплати іпотеки кредитор і позичальник мають рівну власність на майно. У цей момент власник будинку є єдиним власником майна, і він або вона більше не несе відповідальності за будь-які борги.
Чому важливо, який вчинок ви робите?
Важливо розуміти тип документа, який супроводжує майно. Наприклад, будь-які невирішені проблеми з титулом додають ризики для транзакції та можуть вплинути на прибуток, якщо ви інвестор, який купує будинок на аукціоні з наміром його перевернути. В результаті необхідний всеосяжний акт.
«Якщо інвестори готові брати на себе додаткові ризики, інвестуючи в майно, яке бере участь у зверненні стягнення або податковому продажу через угоду, продаж або звільнення від позову, [вони] повинні підписати свої проекти з достатньо високою прибутковістю, щоб оплатити ці додаткові ризики, », – стверджує Марібойок.
За словами Магуайра, інвестори повинні також переконатися, що нерухомість фінансується кредитором — якщо вони не платять готівкою — і підлягає страхуванню титульною компанією.
Правові компанії проводять пошук проблем і надають страховку, щоб допомогти врегулювати будь-які невирішені претензії, які можуть виникнути. Оскільки поліс кредитора не поширюється на покупця чи інвестора, доцільно отримати поліс страхування прав власності на додаток до необхідного полісу кредитора. Варто також зазначити, що форма договору, яка використовується в транзакції, може вплинути на вашу ставку страхування прав власності.
«Покупці також повинні обговорити форму договору перед підписанням договору купівлі-продажу та переконатися, що їх кредитор і правовласницька компанія затвердили форму договору до закриття», – радить Магуайр.
Коли ви використовуєте договір купівлі-продажу?
У податкових продажах, продажу нерухомості та процедурах звернення стягнення, цей тип правочину зазвичай використовується. Банк або податкові органи можуть бути добре обізнані про історію майна чи колишнього власника і не будуть ризикувати, даючи будь-які обіцянки.
Однак навіть у цих умовах ці дії характерні не для всіх держав. Західні штати, як-от Колорадо, Вайомінг і Вашингтон, мають найбільшу ймовірність торгувати та продажу. Вони також іноді використовуються в Нью-Йорку та Вермонті.
Компоненти договору купівлі-продажу
За винятком прямого зазначеного, гарантії можуть передаватися в угодах і договорах купівлі-продажу. Хоча це вибір. Ніщо не заважає такому акту включати одну або кілька гарантій.
З іншого боку, договір купівлі-продажу, як правило, фіксує лише основні елементи угоди: дату, імена покупця та продавця, суму, сплачену за майно, та його юридичний опис. Передача буде цитуватися, як правило, зі словами «Контодавець надає, укладає та продає…» або «Контор надає та звільняє…»
Завіти чи ні?
Угоди повинні бути чітко виражені в договорі і не можуть мати на увазі. Якщо вам буде представлений такий документ, не думайте, що ви не застраховані, якщо є якісь непогашені застави або обтяження на майно. Уважно прочитайте його або доручіть його розглянути адвокату, щоб точно знати, у що ви втягуєтесь.
Якщо це можливо, проведіть деякі дослідження щодо власності. Вам потрібно знати про деякі поширені обтяження, щоб ви могли їх помітити.
Кілька поширених недоліків
Нижче наведено кілька недоліків, які виникають із застосуванням договорів купівлі-продажу. Це, в основному, допоможе вам вирішити, чи варто йти на такий тип вчинку.
№1. Податки на нерухомість
Нерухомість іноді оподатковується містами, округами та штатами. Несплата цих податків тягне за собою накладення арешту на майно. Податкова застава може бути продана інвестору, який потім має можливість звернути стягнення на майно.
Друга іпотека та кредити на поліпшення житла мають перевагу над першою іпотекою, однак у більшості випадків податки на нерухомість мають перевагу над іпотечними.
№2. За рахунок Товариства власників житла
Внески за товариство власників житла реєструються як юридичні зобов’язання в місцевих судах. Несвоєчасне оплату рахунків призведе до накладення застави на ваше майно і, врешті-решт, стягнення. Коли майно продається, заставу необхідно погасити як частину угоди про закриття.
Квартири унікальні тим, що ви не володієте загальними зручностями, але ви все одно несете відповідальність за послуги та збори. У разі несплати цих зборів і зборів може бути накладено арешт.
Правила та обмеження ТСЖ
У підрозділах і товариствах власників житла існують правила, договори та обмеження. Це можуть бути надзвичайно великі документи з інструкціями, які охоплюють все, від догляду за газоном до кольору даху. Порушення цих обмежень на регулярній основі може призвести до накладення арешту на майно за несплачені штрафи.
№3. Матеріальні застави або механіка
Якщо колишній власник проводив ремонт, заміну обладнання чи капітальні роботи і не заплатив за домовленістю, найімовірніше, на майно буде подано арешт. Ці права застави рідко становлять небезпеку для власності, але якщо вони нараховують відсотки, ви можете отримати велику суму грошей, коли продаєте і завершуєте покупку.
№ 4. Застави на податки
Якщо власник житла відстає від податку на прибуток, на нього і, швидше за все, на його будинок буде подано арешт. Якщо ви спробуєте продати пізніше, держава забирає свою частку першим, і відсотки та штрафи можуть швидко наростати.
№ 5. Муніципальні нарахування та збори
Якщо ви не сплачуєте витрати на сміття та каналізацію, це повернеться і зашкодить вам. Зазвичай вони винуватці уряду або пов’язаної з ним організації. Муніципалітет може платити власникам нерухомості за нові каналізаційні системи або доріжки. Рахунок приходить поштою, і власник будинку повинен його заплатити, інакше на майно буде накладено арешт.
№6. Домен видатних
Це нечасто, але це може бути серйозною проблемою. Ваш будинок може бути в старому районі, який блокує будівництво нового окружного спортивного стадіону. Раптом ви змушені продати придбане майно, і вам дають оцінку того, скільки ви отримаєте.
Яка мета договору купівлі-продажу?
Тільки продавець майна володіє правом власності та має право передати право власності відповідно до договору купівлі-продажу. Цей вид правочину не захищає покупця від застави чи інших претензій на майно, тому покупець може бути притягнутий до відповідальності, якщо виникнуть такі труднощі.
Угода та купівля-продаж погані?
Купівля нерухомості за таким документом не завжди є поганою ідеєю, але краще бути обережним. Неможливо вимагати від продавця відшкодування за обставин, коли майно придбано за угодою, а акт купівлі-продажу та недоліки права власності виявлені після факту.
Що таке угода та продаж у сфері нерухомості?
В угоді використовуються договори купівлі-продажу, як випливає з назви. У документі про угоду та купівлю-продаж, на відміну від позову про звільнення, зазначається, що власник володіє майном і може продати його покупцеві. При операціях з нерухомістю та передачі конфіскованого майна застосовуються договори купівлі-продажу.
Що таке два види правочинів?
«Дієва про надання» та «Про відмову від позову» є двома найпоширенішими типами документів у Каліфорнії. Більшість інших документів, які ви можете зустріти, наприклад, повсюдно поширений «міжподружній акт передачі», є спеціалізованими версіями документів про надання або звільнення.
Яка основна різниця між договором про угоду та купівлю-продаж і договором про відмову?
Нагадаємо, що дарувальник, який укладає договір купівлі-продажу, гарантує своє повне право власності на майно. Це вказує на те, що жоден інший власник не претендує на право власності. З іншого боку, акт відмови від позову не дає таких гарантій.
Статті по темі
- НАДАЧА ДІЇ: найкращі методи США та все, що вам потрібно знати
- ЩО ТАКЕ ГРАНТ: найкращий посібник 2023 року та практика США
- Довірчий договір про передачу: практичний посібник !!!
- Довірчий договір: огляд, іпотека проти договору довіри та як це працює
- Довірчий договір про передачу: практичний посібник !!!
