Недооцінка рівня вакантності є однією з головних помилок інвесторів у нерухомість. Ринкова вартість і фінансові показники нерухомості, що здається в оренду, можуть постраждати від використання неправильного рівня вакансій. Що таке рівень вакантності та як розрахувати середню орендну ставку за її формулою, ми розглянемо в цій статті.
Показник вакансій
Кількість одиниць оренди в квартирі, будинку, комплексі, готелі або колонії, які є вільними або незайнятими в певний час, відома як рівень вакантності. Вказується у відсотках. Або інакше кажучи, це повна протилежність заповнюваності.
Відсоток вільних одиниць у багатоквартирному будинку зазвичай вимірюється рівнем вакантних площ, який використовують власники готелів і багатоквартирних будинків. Але орендодавці односімейних будинків і квартир повинні використовувати рівень вакансій по-іншому.
Рівень вакантності нерухомості
Рівень вакантності, простіше кажучи, - це частка вільних одиниць до всіх доступних одиниць у будівлі. Орендар щойно виїхав, майно потребує роботи, і раптова зміна економічної ситуації призвела до розчищення майна. Або нерухомість є новою на ринку і щойно була виставлена в оренду, серед інших можливостей для цієї вакансії.
Коли ми говоримо про власність у цьому контексті, слід визнати, що ми можемо говорити про будь-що з наступного:
- Житлова квартира
- Житлова структура
- Побутові будинки
- Багатоквартирні будинки
- Комерційна нерухомість
- Сільськогосподарський або дачний будинок
Які елементи впливають на рівень вакансій?
- Район, де розташоване майно.
- Вік нерухомості.
- Запитана ціна відповідного майна або ринкова орендна плата
- Вікова група або віковий діапазон, до якого належить місцеве населення
- Щільність населення району
- Доступність ринку як для споживчих товарів, так і для товарів тривалого користування
- Доступ до транспортної мережі
- Потенційний дохід орендаря
- Деталі нерухомості, які легко доступні на ринку
- Сумісність між потребами майбутнього орендаря та зручностями, які пропонує нерухомість.
Кореляційні компоненти
Важливо пам’ятати, що на вашу здатність залучати потенційних орендарів можуть вплинути різні речі, враховуючи те, що вам потрібні орендарі у ваших об’єктах, щоб підтримувати низький рівень вакансій. Деякі з них будуть під вашим контролем, а інші будуть поза вами, наприклад, викликані проблемами зі здоров’ям або станом економіки.
Низький рівень вакансій може бути результатом низки факторів, таких як:
- Стійкість економіки у вибраному вами регіоні
- Сприятлива ситуація на ринку нерухомості
- Роботодавців у районі стає все більше.
- Підвищення рівня життя у вашій громаді
- Можливість швидко їздити на роботу або гуляти до важливих місць
- Доступ до громадських закладів, ресторанів, магазинів та інших зручностей простий.
Актуальність і функції
- Низький рівень вакантності вказує на те, що нерухомість знаходиться в хорошому стані і що багато покупців або орендарів зацікавлені в оренді цієї будівлі або нерухомості.
- Це також служить ознакою очікуваного фінансового успіху від оренди житла в певному місці.
- Він показує, чи бажають люди орендувати певну нерухомість, що допоможе вам визначити, чи плануєте ви інвестувати в цю територію.
- Слідкуйте за неефективністю процесу оренди та за такими високими тарифами.
Поради, як зменшити рівень вакансій
Ви хочете зменшити рівень вакантності, коли зможете, оскільки, загалом, чим нижчий рівень вакантності, тим краще працює ваша нерухомість. Давайте розглянемо деякі пропозиції щодо зниження рівня вакансій. Інші рекомендації щодо зниження рівня вакансій включають:
- Швидко робіть ремонт, щоб спонукати мешканців залишатися та рекомендувати їх потенційним новим орендарям.
- Ретельно перевіряйте орендарів, щоб зменшити оборот і можливість несплати орендної плати.
- Зробіть нерухомість привабливою ззовні, щоб вона виглядала добре на фотографіях і приваблювала орендарів.
- Якщо це можливо, забезпечте такі зручності, як парковка та пральня, щоб залучити більше орендарів і, можливо, підвищити орендні ставки.
- Якщо вільні об’єкти нерухомості не рекламуються, потенційні орендарі про них не дізнаються.
Наскільки вакансія є хорошою річчю?
Пристойний рівень вакантності може змінюватися залежно від ряду змінних, включаючи розташування та характер нерухомості. Оскільки їх оренда займає більше часу, вони мають вищу орендну плату та потребують забудови для інших потреб бізнесу, комерційні об’єкти зазвичай мають більший рівень вакантності, ніж житлові. Тим не менш, все, що є нижчим за середній рівень вакансій у країні в 7%, вважається вищим за середній. Більшість інвесторів у містах шукають рівень вакантності від 2 до 4 %, який вважається сприятливим.
Як розрахувати рівень вакансій
Щоб оцінити, чи є тенденція на робочій посаді, ви можете розрахувати рівень вакансій за допомогою правильної формули для кількох посад. Крім того, ви можете обчислити весь рівень вакансій вашої організації, щоб перевірити тенденції.
Формула рівня вакансій
Використовуючи наведену нижче формулу, ви можете з точністю розрахувати рівень вакансій
Кількість вільних одиниць x 100 / загальна кількість одиниць
Приклад використання формули рівня вакансій
Ось приклад того, як ви можете використовувати наведену вище формулу для розрахунку рівня вакансій
У нашому гіпотетичному житловому комплексі всього 40 одиниць, 6 з яких вільні. Отже, припустимо, що середній рівень вакантності житлових будинків у мікрорайоні становить 5%. Давайте порівняємо цей житловий комплекс з іншими, знайшовши відсоток вакантності за його формулою.
Кількість незайнятих одиниць спочатку множиться на 100:
6 100 х = 600
Виходячи з наведеної вище формули рівня вакансій, цю суму потрібно розділити на загальну кількість одиниць будівлі:
600 / 40 = 15% рівня вакансій.
Відповідно до формули для розрахунку рівня вакантності, результати показують, що цей житловий комплекс не працює належним чином, оскільки його 15% рівень вакантності втричі перевищує типовий рівень вакантності для багатоквартирних будинків у цьому районі. З’ясувати, чому такий високий рівень вакантних приміщень, можна через те, що квартири дорогі, застарілі, потребують технічного обслуговування, або будівля потворна та не має зручностей.
Цей приклад демонструє, чому важливо розуміти, як розрахувати рівень вакансій, щоб ви могли використовувати його як статистику для оцінки власності. Використовуючи формулу, ви можете проілюструвати, як об’єкт працює прямо зараз, і ви можете озирнутися на попередній рівень вакантності, щоб побачити, як об’єкт діяв у минулому. Потім ви можете перевірити, чи зріс рівень вакантності, визначити причину та визначити, чи вигідна ця нерухомість.
Чому на різних ринках рівень вакансій різний
Рівень вакансій, який контролюється попитом і пропозицією, є ключовим показником здоров’я кожного місцевого ринку оренди. Наприклад, на ринку з високим рівнем вакантності може бути надлишок орендованих будинків. Оскільки здача в оренду будинків може тривати довше, а ринкова орендна плата може бути нижчою, ніж очікувалося, це, у свою чергу, підвищує ризик інвестицій.
Рівень вакансій коливається від ринку до ринку через ряд факторів, зокрема:
- Виходячи зі стану місцевої економіки, зростання чи занепад бізнесу залежить від збільшення кількості робочих місць у результаті розвитку компанії або втрати робочих місць через закриття компанії.
- Залежно від рівня зайнятості наявний дохід коливається, що також впливає на попит на нерухомість, що здається в оренду.
- Надмірна забудова внаслідок будівництва нових квартир тимчасово знижує ринкову орендну плату та підвищує рівень вакантності найближчим часом.
- Якщо процентні ставки низькі, більше людей будуть купувати, ніж орендувати, а коли ставки зростуть або володіння житлом стане менш доступним, виникне більший попит на нерухомість, що здається в оренду.
- У деяких регіонах закони про зонування роблять нове будівництво складним і дорогим, підвищуючи орендну плату та зменшуючи кількість вакансій.
Рівень вакантності орендної плати
Рівень вакантності орендної плати – це відсоток вільних об’єктів оренди на ринку оренди. Власники нерухомості використовують рівень вакансій як показник того, наскільки добре працюють їхні структури відносно рівня вакансій у сусідстві. Вони також використовуються як індикатори економіки та нерухомості для великих ринків. Житлові об’єкти можуть бути порожніми з різних причин, наприклад, нещодавнє виселення орендаря, те, що приміщення проходить технічне обслуговування чи оновлення. Це завищена ціна в порівнянні з іншими об’єктами нерухомості на ринку або що будівля знаходиться в незручному місці відповідно до свого розташування.
Використання рівня вакансій як інструменту планування
Власник нерухомості може використовувати рівень вакантних площ як аналітичний інструмент для короткострокового та довгострокового планування, відстежуючи, як вони змінюються з часом. Можливо, змінився ринок оренди, і орендна плата за квартири занадто зросла. Порівняно з сусідніми орендованими будинками, власник будівлі повинен вжити більше маркетингу та реклами, щоб підкреслити структуру та її нові функції.
Які елементи впливають на рівень вакантності нерухомості, що здається в оренду?
Однією з найбільших проблем для інвесторів у нерухомість є робота з вільними одиницями, тому важливо звернути увагу на змінні, які впливають на рівень вакантності орендованого майна, щоб ви могли з’ясувати, як мінімізувати його або, якщо це все-таки станеться, , що могло цьому сприяти.
- Залежно від того, чи розвивається місцевий бізнес, у регіоні може бути більше чи менше робочих місць залежно від зростання чи падіння місцевих фірм.
- Загальний економічний стан мікрорайону пов’язаний зі здатністю людей оплачувати рахунки та їхнім рішенням купити чи орендувати житло.
- Ситуація на ринку нерухомості в регіоні може призвести до збільшення або зниження рівня вакантності в залежності від ситуації на ринку оренди.
- Якість життя в цьому районі також включає безпеку та охорону як ключові компоненти, які можуть привабити орендарів або стримувати їх залежно від того, як вони можуть змінитися.
- Легкий доступ до транспорту та інших зручностей є важливим для залучення та утримання орендарів.
- Процентні ставки також можуть спричинити зростання рівня вакантних площ, коли вони низькі, тому що більше покупців буде зацікавлено купувати нерухомість, або вони можуть спричинити зниження рівня вакантних площ, коли вони високі, оскільки більше людей буде залучено до оренди, ніж до покупки.
- Регулятивні закони в цьому регіоні Якщо нове будівництво заборонено, попит на оренду зросте, що призведе до зниження рівня вакансій і підвищення вартості оренди.
- Управління майном. Орендар буде задоволений, якщо майно ретельно обслуговується.
Що таке типовий рівень вакансій для оренди?
Оскільки ринок нерухомості та економічні умови значно відрізняються від регіону до регіону країни, ви можете розрахувати рівень вакантності, як правило, протягом одного року. За даними MashVisor, середній рівень вакантності орендованих об’єктів у США становить 7%. Однак це дуже різниться залежно від міста, тому доцільно перевірити відсоток вільних місць у вашій нерухомості порівняно з місцевим середнім показником.
У повідомленні має бути зазначено, що бажаний рівень вакансій для міських регіонів становить від 2 до 4 відсотків. Однак це також залежить від типу нерухомості, оскільки рівень вакансій залежить від типу нерухомості. За даними MashVisor, це типові показники вакантності для кожного типу орендованого майна:
- 30% Короткострокова оренда (наприклад, на Airbnb)
- 45% всієї оренди на відпочинок
- Багатоквартирні будинки: 5.5%
- 5% нерухомості – це односімейні будинки.
- Житлові будинки: 4.7%
Як знизити відсоток вакансій у вашому орендованому житлі
Ось 5 чудових стратегій, як знизити рівень вакантності вашої орендованої нерухомості та утримати ваших орендарів на довше:
#1. Рекламуйте своє орендоване майно в слушний час
Ринок оренди сповільнюється в певну пору року та в певних місцях, тому зараз поганий час для пошуку орендаря. Щоб переконатися, що ви знайдете орендаря, який залишиться, постарайтеся знайти його, коли ринок відновиться.
#2. Запропонуйте довшу оренду
Ви можете продовжити термін оренди понад типовий 12-місячний термін. Оренда на 2 або 3 роки несе в собі більше ризиків як для орендаря, так і для орендодавця, але вона може вирішити проблему вакансій протягом цього часу. Це також позбавить вас від необхідності щороку шукати нового орендаря.
#3. Ретельна перевірка орендарів
Щоб знизити ризик отримати поганого орендаря, який не виконає зобов’язань і залишить у вас вільний будинок, обов’язково ретельно перевіряйте своїх орендарів на початку, провівши перевірку кредитоспроможності та репутації.
#4. Дізнайтеся про наміри орендаря
Щоб переконатися, що у вас є достатньо часу, щоб знайти іншого орендаря та запобігти тому, щоб ваша нерухомість спорожніла, запитайте свого орендаря, чи планує він залишитися чи поїхати до закінчення терміну дії контракту.
#5. Утримувати власність
Утримання нерухомості передбачає проведення необхідного утримання та ремонту, щоб зробити її кращим місцем для проживання. Якщо майно належним чином утримується, орендарі, ймовірно, залишаться довше.
Вакансії в оренді нерухомості неминучі, тому дуже важливо планувати заздалегідь і бути готовим до того моменту, коли один чи інший об’єкт може бути вільним. Природно, оскільки це безпосередньо впливає на повернення інвестицій, інвестори часто намагаються тримати рівень вакантності якомога нижчим. Щоб гарантувати, що рівень вакансій залишається низьким, або щоб визначити, чому він зріс, важливо зрозуміти обставини, які можуть спричинити більший рівень вакансій.
Середній рівень вакансій
У 2018 році середній рівень вакантності орендованих будинків становив 7 відсотків. Середній рівень вакантності за 2017 рік був таким самим. У міській місцевості здоровий рівень вакансій зазвичай становить від 2 до 4 відсотків, і зазвичай він вищий у більш сільській місцевості. Однак майте на увазі, що рівень вакантності різниться в залежності від типу нерухомості, регіону країни і навіть у межах міста. Зазвичай, використовуючи дату перепису, як показано тут, ви можете визначити рівень вакансій у вашому районі.
Наприклад, у першому кварталі 2018 року рівень вакантності нерухомості в Алабамі становив 13.1%, що майже вдвічі перевищує середній показник по країні. Навпаки, у Каліфорнії рівень вакансій становив лише 4.5%, що набагато нижче середнього по країні. Загалом це вказує на те, що в Каліфорнії ставка оренди вища, ніж в Алабамі. Робота по сусідству, зручності, туристичні визначні пам’ятки, вартість життя, клімат тощо є додатковими факторами, які впливають на типовий рівень вакантності орендної плати.
Коли власникам нерухомості варто турбуватися про рівень вакансій?
Зрештою, орендодавець може оцінити ефективність свого орендного бізнесу за рівнем вакантності. Рівень вакансій, як правило, вважається способом оцінки ефективності певних властивостей. Прикладом є готелі та мотелі. Вони також можуть бути корисні як економічний індикатор ситуації на ринку нерухомості в цілому.
Чому майно буде вільним?
- між моментом звільнення орендаря та моментом заїзду нового орендаря.
- Якщо пристрій потрібно відремонтувати або потребує будь-якого ремонту.
- Якщо орендна ставка надмірно висока і це відлякує потенційних орендарів.
- І, нарешті, якщо нерухомість розташована в місці, де через низку обставин є низький попит на оренду.
Чому у мене багато вакансій?
Низка причин може сприяти високому рівню вакансій, зокрема:
#1. Ви переплачуєте за оренду
Якщо ваші орендні ставки занадто високі, може бути важко заповнити вільні квартири. Особливо, якщо поруч є більш бажані квартири подібного розміру. Крім того, надто висока орендна плата може призвести до виселення поточних орендарів. Використовуйте такий сайт, як com, щоб відстежувати, за що здається в оренду подібна нерухомість, або подивіться на такі сайти BiggerPockets щоб дізнатися, яку плату стягують місцеві орендодавці.
#2. Ви не встигаєте за вимогами щодо обслуговування
Орендодавці, які не реагують оперативно та відповідально на запити орендарів, можуть частіше стикатися з дорогим оборотом. Дуже важливо подбати про обслуговування та ремонт нерухомості, як тільки вони з’являються. Незалежно від того, чи дзвонить орендар, щоб повідомити про витік, чи для детектора диму потрібні нові батареї. Роблячи це, ви можете сприяти задоволенню ваших чудових орендарів. Крім того, ви можете переконати їх продовжити оренду, коли прийде час.
#3. Ваше майно не стикається з конкуренцією з боку сусідніх порівнянних об’єктів
Ймовірно, ви будете відчувати більше занепокоєння щодо вільних місць, якщо ви стягуватимете ті самі ціни на оренду, що й інші орендодавці у вашому районі. Але ваша власність не надає таких самих зручностей. Щоб розрахувати середню вартість оренди у вашому районі, вам потрібно знати орендну плату принаймні за три нерухомості, схожі на вашу. Обсяг простору і кількість спалень повинні збігатися, якщо це можливо. Також шукайте квартири, які мають схожі характеристики, як-от гараж, вбудовану пральну машину та сушильну машину, а також внутрішній дворик або балкон.
Якщо ваш рівень вакантності високий, візьміть до уваги порівняння вашого майна (і цін на оренду) з конкурентами.
Чи є зручності, які пропонують сусідні комплекси, яких бракує вашій власності?
Ви берете за двокімнатну квартиру більше, ніж інші орендодавці чи менеджери нерухомості у вашому районі?
Якщо це так, вам, можливо, доведеться оновити свої зручності або знизити ставки оренди. Таким чином, щоб конкурувати на ринку оренди та утримувати якісних (і високооплачуваних) орендарів.
Розрахунок рівня вакансій (як його розрахувати)
Є багато способів розрахувати рівень вакантності, якщо розглядати його з точки зору обставин ринку оренди. Ось у списку три ресурси, які орендодавці можуть використовувати для розрахунку місцевого рівня вакансій.
#1. Менеджери з нерухомості
Місцеві орендодавці або менеджери нерухомості також є ресурсами, які орендодавці можуть використовувати. Запитайте місцевих орендодавців про їхній поточний досвід і обговоріть рівень вакантності у вашому районі. Ці люди також можуть надати вам більш детальну інформацію щодо рівня вакансій у різних областях.
#2. Агенти з нерухомості
Орендодавці можуть подумати про співпрацю з агентом з нерухомості, щоб дізнатися більше про рівень вакантності в певному місці. Деякі брокери з нерухомості можуть провести порівняльний аналіз ринку місцевої статистики оренди нерухомості. Це покаже, як довго незайняті властивості, які зараз перераховані, були там, на додаток до інших важливих деталей, таких як:
- Скільки часу будинки залишалися незайнятими перед здачею в оренду
- Початкові ціни щодо реалізованих орендних ставок
#3. Дані перепису
Рівень вакансій у різних регіонах США, включаючи 75 найкращих ринків, повідомляє Бюро перепису населення США. Проте дані перепису не відстежують рівень вакантності в окремих районах, тому вони можуть не дати точної цифри для вашого конкретного району ринку оренди.
Яка ставка вакансії хороша?
Пристойний рівень вакантності може змінюватися залежно від ряду змінних, включаючи розташування та характер нерухомості. Оскільки їх оренда займає більше часу, вони мають вищу орендну плату та потребують забудови для інших потреб бізнесу, комерційні об’єкти зазвичай мають більший рівень вакантності, ніж житлові.
Що таке нормальний рівень вакансій?
Рівень вакантності – це кількість одиниць оренди в квартирі, будинку, комплексі, готелі чи колонії, які є вільними чи незайнятими в певний час. Він вказується у відсотках або прямо протилежний коефіцієнту заповнюваності.
Що таке рівень вакантності орендної плати?
Рівень вакантності орендної плати — це відсоток вільних об’єктів оренди на ринку оренди. За даними MashVisor, середній рівень вакантності для орендних об’єктів у США становить 7%.
Що спричиняє низький рівень вакансій?
Протягом останнього десятиліття будівельна індустрія повільно відновлювалася, але її зростання було недостатньо швидким, щоб задовольнити зростаючий попит на оренду житла. Це сприяло історично низькому рівню вакантності на ринку оренди. Існуючі закони про зонування у популярних місцях суворо обмежують будівництво нових багатоквартирних будинків.
Що означає низький рівень вакансій?
Відсоток безробітних на відкриті вакансії вказує на потенційну робочу силу для заміщення відкритих вакансій. Якщо співвідношення менше одиниці, це означає, що відкритих вакансій більше, ніж безробітних. Якщо співвідношення більше одиниці, відкритих вакансій менше, ніж безробітних.
Яка хороша максимальна ставка для оренди нерухомості?
Від 4% до 12%
Нормальна максимальна ставка може коливатися від 4% до 12%. 4% можна розглядати як пристойну максимальну ставку, якщо ви живете в місці з високим попитом і високими витратами, наприклад у Нью-Йорку чи Лос-Анджелесі. У регіонах зі зниженим попитом, наприклад у районах, що розвиваються, або в сільській місцевості, можливі середні ліміти 10% або більше.
Що означає рівень вакансій?
Рівень вакансій — це відсоток наявних вакансій по відношенню до загальної кількості вакансій станом на останній робочий день місяця (зайняті та вакантні посади).
Статті по темі
