Пряме інвестування в нерухомість (REPE) створює для нас найбільше запитів, пов’язаних із кар’єрою, після банківських інвестицій та прямих інвестицій.
Індустрія нерухомості значно відрізняється залежно від фірми, регіону та стратегії, і відмінності в зарплаті, графіках і стилях роботи відображають це.
Звичайні шляхи «високого фінансування» інвестиційного банківського обслуговування широкого профілю та приватного капіталу мають певні переваги в приватному капіталі нерухомості. Однак це не для всіх, і ви повинні уважно прочитати дрібний шрифт, перш ніж почати приватне інвестування в нерухомість.
Що таке приватне інвестування в нерухомість?
Для початку приватне інвестування в нерухомість означає, що компанія збирає кошти від зовнішніх інвесторів, а потім використовує цей капітал для придбання та розвитку нерухомості протягом обмеженого часу перед її продажем. Однак перш ніж заглиблюватися в особливості роботи цих фондів, важливо усвідомити, що цей тип інвестування часто доступний лише для інституційних інвесторів або акредитованих інвесторів (з високим капіталом). Як правило, інвестор повинен внести принаймні 250,000 XNUMX доларів США, щоб взяти участь у фонді прямих інвестицій у нерухомість. Однак для деяких фондів мінімальна пожертва може сягати мільйонів доларів.
Хоча фонд прямих інвестицій і інвестиційний траст у нерухомість (REIT) можуть здатися схожими, є кілька важливих характеристик, які відрізняють ці два інструменти інвестування. Наприклад, у той час як активи REIT є дуже ліквідними через їх публічний характер, приватні фонди нерухомості часто вимагають зберігання внесків протягом кількох років. Крім того, у той час як REITs жорстко регулюються, фонди прямих інвестицій не підлягають такій самій ретельності чи суворим стандартам.
Чи варто вкладати гроші в нерухомість прямим капіталом?
Припустімо, що ви є акредитованим інвестором, зацікавленим у інвестуванні в приватну нерухомість. Про що варто подумати, перш ніж зробити такий вибір? Загалом слід враховувати три основні критерії: необхідний розмір авансового капіталу, рівень ризику та можливий прибуток.
Початкові інвестиції
Визначте суму авансового капіталу, необхідну перед тим, як інвестувати в приватну нерухомість. Деякі фонди прямих інвестицій у нерухомість мають мінімальні вимоги щодо інвестицій, наприклад 25,000 50,000, 100,000 250,000 або XNUMX XNUMX доларів США. Інші зробили початкові інвестиції щонайменше XNUMX XNUMX доларів США. Це не мала сума, незалежно від того, наскільки заможний інвестор. Ось чому акредитованим інвесторам, установам і пов’язаним третім особам зазвичай забороняється брати участь у приватному капіталі нерухомості. Припускається, що ці сторони мають кошти, необхідні для здійснення початкових інвестицій, і усвідомлюють пов’язані з цим небезпеки.
Важливо розуміти, що, на відміну від REIT або іншого типу інвестицій, початкові капітальні інвестиції в нерухомість приватного капіталу є неліквідними. На повернення цих грошей інвесторам можуть знадобитися роки. У зв’язку з цим дуже важливо не інвестувати гроші в підприємство приватного капіталу, яке може знадобитися вам для іншої мети, доки угода не завершиться і ви не отримаєте гроші назад.
Risk
Ризик, пов’язаний з цими проектами, є однією з причин, чому комерційна нерухомість історично вважалася «альтернативною інвестицією». Хоча цей сектор значно розвинувся за останні десятиліття, він все ще настільки небезпечний, що інвестори можуть втратити всі свої інвестиції, якщо фонд або окремі інвестиції не виправдають очікувань.
Зважаючи на це, існують певні заходи для зниження ризику. Слід ретельно вивчити спонсора фонду – який у них досвід? Як довго вони займаються інвестуванням приватного капіталу в нерухомість? Яка бізнес-модель цього фонду? Який план їх виходу? Будь-якому інвестору, який хоче зменшити потенційний ризик, важливо знати, як створено фонд і як буде інвестовано капітал.
Повернення
Нерухомість приватного капіталу має потенціал для забезпечення величезних прибутків для інвесторів, незважаючи на те, що прибутки рідко бувають гарантованими. Річна норма прибутку значною мірою залежить від структури та характеру операції. Інвестиції в нерухомість класу А на основних ринках, наприклад, можуть принести 6-8% прибутку на рік.
Стратегії Core-plus, які включають нерухомість класу A/B на вторинних ринках або будівлі класу B у містах класу A, вважаються трохи більш ризикованими, але зазвичай забезпечують річну прибутковість 10% або вище. Додана вартість і оппортуністичні операції з нерухомістю можуть принести двозначні або вищі прибутки, але вони також несуть найбільший ризик. Перш ніж вкладати кошти в приватні інвестиції в нерухомість, будь-який інвестор повинен ретельно вивчити свою толерантність до ризику.
Стратегії успіху прямих інвестицій у сфері нерухомості
Комерційна нерухомість може зазнавати проблем з різних причин, деякі з яких важче подолати, ніж інші. Проникливий спонсор знайде інноваційні способи перетворення цих властивостей за допомогою надійного управління проектом і контролю. Однак ця процедура може зайняти час і рідко буває успішною. Кожен, хто думає про інвестування в проблемну нерухомість, повинен робити це з широко відкритими очима. П’ять наведених вище пунктів допоможуть вам у цьому.
#1. Сегмент ринку
Як зазначалося раніше, більшість приватних інвестицій у нерухомість зосереджена на кількох типах комерційної власності: багатоквартирні, офісні, торгові, готельні, промислові та земельні. Перш ніж інвестувати у фонд, інвестор повинен розуміти принципові відмінності між цими галузями. Вони також захочуть зрозуміти бізнес-підхід фонду та тип власності, у яку фірма планує інвестувати. Перш ніж інвестувати, переконайтеся, що ви вірите в цю область ринку.
#2. Географічне положення
Оскільки індустрія комерційної нерухомості є гіперлокальною, географічне розташування має вирішальне значення для успіху приватної операції з нерухомістю. Деякі фонди інвестуватимуть лише в певні регіони, такі як головні ринки (наприклад, Нью-Йорк, Лос-Анджелес і Сан-Франциско), тоді як інші інвестуватимуть лише в субринки в межах ринку (наприклад, у міських містах і селищах за межами великих метрополій). області).
Перш ніж інвестувати в будь-яку приватну нерухомість на місцевому ринку, ви повинні спочатку зрозуміти характеристики ринку. Перегляньте, зокрема, дослідження ринку спонсора, щоб побачити, що стимулює попит на цю категорію продуктів у цьому місці.
#3. Структура капіталу
Операції з комерційною нерухомістю можуть бути організовані різними способами, щоб забезпечити отримання готівки на початку та розподіл прибутку в кінці. Цю структуру зазвичай називають «водоспадом». Як правило, приватні компанії з нерухомості інвестують капітал в угоду, але це не завжди так.
Незважаючи на свою назву, ці фонди також можуть інвестувати в борг, такий як старші позики, перехідні позики, привілейований капітал і мезонінні борги. Переконайтеся, що ви розумієте, як фонд має намір використовувати капітал. Місце падіння ваших грошей у стосі капіталу визначає, де ви потрапите у водоспад, тобто скільки і коли вам буде повернуто.
№3. Фінансування
Приватний капітал зазвичай є одним із кількох джерел фінансування значного проекту комерційної нерухомості. Фонд прямих інвестицій у нерухомість може володіти капіталом LP (партнера з обмеженою відповідальністю), тоді як спонсор проекту може володіти більшістю капіталу GP (генерального партнера). Дуже важливо розуміти, хто володіє яким капіталом у будь-якій транзакції, включаючи відношення боргу до власного капіталу та джерела банківського чи іншого фінансування.
#4. Загальна кількість інвестицій
Більшість фондів прямих інвестицій у нерухомість структуровано таким чином, щоб дозволити інвестувати в певну кількість транзакцій (як правило, діапазон, наприклад, 8-10) протягом терміну перебування фонду. Зазвичай ви хочете, щоб фонд мав різноманітний портфель холдингів, щоб інвестори не клали всі яйця в один кошик.
Прямий капітал у сфері нерухомості проти REITs проти компаній, що оперують нерухомістю
Трасти інвестицій у нерухомість (REITs) регулярно залучають фінансування та акціонерний капітал на публічних ринках перед тим, як придбати, розробити, експлуатувати та продати нерухомість.
REITs повинні дотримуватися жорстких інструкцій щодо відсотка активів, пов’язаних з нерухомістю, якими вони володіють, відсотка чистого прибутку, який вони розподіляють як дивіденди, і відсотка доходу, отриманого з джерел нерухомості.
Натомість вони користуються пільговим податковим статусом, таким як звільнення від податків на прибуток підприємств у багатьох країнах.
Корпорації з операцій з нерухомістю (EOC) можна порівняти, але вони підпадають під різні обмеження та критерії, а отже, не користуються однаковими податковими пільгами.
Такі характеристики відрізняють приватні інвестиційні компанії з нерухомості:
- Інвестори REPE — це партнери з обмеженою відповідальністю, чий капітал заблокований протягом тривалого періоду часу, поки фірма інвестує. Інвестори REIT і REOC є публічними акціонерами та кредиторами з високоліквідними інвестиціями.
- Фірми REPE хочуть придбати або розвинути нерухомість, зберегти її протягом кількох років, а потім продати; REIT і REOC часто тримають активи необмежений час.
- Положення. Фірми REPE незначно регулюються як приватні інвестиційні фірми, і на них не поширюються ті ж правила, що й REITs або навіть REOC.
Як приватні інвестиційні компанії з нерухомості заробляють гроші?
Фірми нерухомості з приватним капіталом отримують гроші трьома способами: через комісію за управління, перераховані відсотки та рекапіталізацію дивідендів.
Хто має право брати участь у приватному капіталі нерухомості?
Інвестиції у фонди прямих інвестицій у нерухомість традиційно обмежувалися приватними особами, установами та декількома іншими сторонніми особами, як описано нижче:
#1. Приватні інвестори
Нерухомість приватного капіталу, як правило, доступна лише обмеженій групі приватних інвесторів, переважно багатих осіб; однак, як було сказано раніше, за останні роки це змінилося, і тепер звичайні смертні акредитовані інвестори також можуть інвестувати. Щоб вважатися акредитованим інвестором, особа повинна мати активи не менше 1 мільйона доларів США (за винятком основного місця проживання) або регулярний річний дохід не менше 200,000 300,000 доларів США. Більшість фондів прямих інвестицій у нерухомість також відкриті для пар із сукупним доходом XNUMX XNUMX доларів або більше за останні два роки.
Приватні інвестори завжди очікували, що зможуть внести великі гроші (наприклад, від 100,000 250,000 до 25,000 XNUMX доларів або більше) в одну угоду або фонд, але з появою нових правил ці очікування значно зменшилися. Penn Capital, наприклад, вимагає мінімальних інвестицій у розмірі XNUMX XNUMX доларів.
#2. заклади
Найбільш значущими інвесторами в прямий капітал нерухомості зазвичай є установи. Прикладами інституційних інвесторів є хедж-фонди, пенсійні фонди, взаємні фонди, благодійні фонди, банки та страхові корпорації.
#3. Третя сторона
Вибрані треті сторони, наприклад менеджери активів, зазвичай можуть інвестувати в нерухомість приватного капіталу від імені установ, названих вище. Інша група людей потрапляє в цю категорію, однак їх можна класифікувати як приватних або інституційних інвесторів – людей із надвисоким капіталом або сімейні офіси.
Сімейні офіси складаються з експертів, які займаються управлінням статками сімей, які прийшли до свого багатства через успадкування або заробляючи гроші в сфері, відмінній від нерухомості. Ці команди експертів прагнуть розробити різноманітні портфелі для сімей, грошима яких вони керують, подібно до того, як професіонали, що працюють у пенсійних фондах або страхових компаніях, прагнуть диверсифікувати портфелі для своїх бенефіціарів і членів.
Скільки вам потрібно, щоб відкрити приватну інвестиційну компанію?
Історично мінімальний розмір прямих інвестицій становив 25 мільйонів доларів.
Найкращі види прямих інвестицій у нерухомість
Фонди прямих інвестицій в нерухомість інвестують значну частину своїх коштів у комерційні проекти. Історично лише невелика кількість фондів прямих інвестицій брала участь у житловій нерухомості. Проте після останнього спаду з’явився новий клас активів: великомасштабний портфель односімейних будинків для оренди. Незважаючи на те, що традиційно не вважається комерційною нерухомістю, цей клас активів, об’єднаний у портфелі та керований за рахунок економії масштабу, а також підтриманий кредитними установами, став визнаним типом комерційної нерухомості.
#1. Комерційна нерухомість
Нерухомість приватного капіталу майже повністю зосереджена на комерційному секторі, який включає багатоквартирні багатоквартирні будинки, офісні будівлі, торговельну, готельну, промислову, власну складську, земельну забудову та іншу подібну нерухомість. Це пов’язано з низкою факторів, включаючи високі бар’єри входу до цих категорій нерухомості. Небагато осіб можуть займатися комерційними підприємствами будь-якого розміру, тому фонди прямих інвестицій зазвичай задовольняють потреби. Фонди прямих інвестицій у нерухомість часто інвестують як у борг, так і в акції для фінансування розвитку комерційної нерухомості.
#2. Житлова нерухомість
За винятком нового класу активів будинків для однієї сім’ї, які здаються в оренду, згаданих вище, приватний капітал набагато рідше братиме участь у житловій нерухомості. Простіше кажучи, більшість фінансових установ не хочуть володіти власністю людини. Крім того, керувати сотнями орендованих будинків для однієї сім’ї набагато важче, ніж володіти одним більшим активом, таким як понад 200 житлових будинків або офісний хмарочос. Однак, як було сказано раніше, бувають випадки, коли приватний капітал буде залучатися до житлової нерухомості. Двома найбільш помітними гравцями на цьому ринку є Blackstone і Starwood.
Плюси та мінуси прямих інвестицій у нерухомість
Тепер, коли ви розумієте, що таке приватна нерухомість і як вона працює, наступним кроком буде розглянути переваги та недоліки використання цього типу інвестиційного плану. Як і з будь-якою іншою формою інвестиційної можливості, завжди будуть переваги та недоліки, які слід враховувати. Ми виклали їх для вас нижче. Уважно прочитайте їх, щоб ви могли визначити, чи варто додати одну з цих об’єктів нерухомості до свого портфоліо.
профі
Найбільшою перевагою інвестування в приватну нерухомість, як і можна було очікувати, є прибуток. Інвестори приватного капіталу мають право на відсоток будь-якого доходу або прибутку, отриманого від будь-якої основної інвестиції в результаті їхнього інвестування. Враховуючи якість інвестицій, які ці організації можуть придбати за таку суму об’єднаного капіталу, ці доходи часто є величезними. Інвестори приватного капіталу, з іншого боку, отримують прибуток від диверсифікації, оскільки ці фірми займаються широким спектром активів нерухомості. Нарешті, інвестуючи в управління активами менеджеру фонду, інвестори можуть отримати вигоду від високих прибутків при незначній активній роботі.
мінуси
Зважаючи на це, дуже важливо розуміти, що робота з приватною інвестиційною компанією часто передбачає додаткові витрати на додаток до ваших мінімальних зобов’язань. Ви повинні бути готові сплатити, зокрема, певні витрати на управління. Однак, оскільки ці кошти підлягають слабкому регулюванню, немає обмежень щодо кількості зборів, які можуть стягуватися з вас. Крім того, багато з цих фондів класифікуються як інвестиції, засновані на потребах, що означає, що від вас можуть вимагати вносити капітал за потреби. Якщо ви не відповідаєте вимогам капіталу, фонд нерідко вимагає від вас втратити всю свою частку.
Типи прямих інвестицій у нерухомість
Маючи це на увазі, якщо ви є уповноваженим інвестором, зацікавленим у дослідженні прямих інвестицій, ви повинні знати, що існують різні типи фондів, з яких можна вибрати. Вони такі:
- Основні фонди підходять для інвесторів, які не схильні до ризику. Ці фонди часто інвестують у високоякісні активи з високою вартістю нерухомості, такі як повністю здані в оренду багатоквартирні будинки. Вони забезпечують постійний грошовий потік, але часто дають нижчу віддачу через низький рівень ризику.
- З іншого боку, фонди Core plus забезпечують поєднання основних і додаткових функцій. У цьому випадку вони зазвичай забезпечують дещо вищі прибутки в обмін на те, що їхні інвестори приймають вищий рівень ризику.
- Додана вартість: за кошти з доданою вартістю керуючий активами купує нерухомість, реконструює її, а потім продає, коли ринок нерухомості йде добре. Інвестування в цей тип фонду часто передбачає прийняття середнього або високого рівня ризику в обмін на можливість отримання вищих прибутків.
Нарешті, опортуністичні фонди пропонують найбільший шанс отримати прибуток, але ця стратегія також передбачає найбільший ризик. Ці фонди часто інвестують у нетрадиційні активи, такі як нерозвинена нерухомість або відстаючі ринки.
Чи є прямий капітал у нерухомість стресовим?
Надзвичайно складно проникнути в приватний капітал, і коли ви досягнете цього, робота виснажлива, вимагає довгих годин і жертв, особливо коли угоди наближаються до завершення.
Прибуток від прямих інвестицій у нерухомість
Незважаючи на недостатню гнучкість і ліквідність, цей вид інвестицій має потенціал для отримання значного доходу, а також значного підвищення ціни. Річна прибутковість для основних стратегій у діапазоні від 6% до 8% і від 8% до 10% для стратегій «ядро плюс» не є чимось незвичайним.
Додана вартість або опортуністична тактика можуть принести значно кращі прибутки. Однак приватний капітал у нерухомість є достатньо небезпечним, тому інвестори можуть втратити всі свої інвестиції, якщо фонд буде погано працювати.
Висновок
Чесно кажучи, потрібно багато про що подумати, перш ніж інвестувати в приватну нерухомість. Якщо ви розглядаєте цей варіант, ваш найкращий шанс — проконсультуватися з фінансовим експертом, який зможе гарантувати, що ви повністю поінформовані про переваги та ризики. Однак ви також повинні провести дослідження будь-яких фондів, до яких ви збираєтеся зробити внесок. Дуже важливо розуміти, як кожен фонд обробляє свої витрати та структуру інвестицій. Зрештою, ви можете оцінити, чи підходить фонд вам і вашому портфелю, лише якщо ви розумієте, як він працює.
Статті по темі
- Як розпочати бізнес у сфері нерухомості: покроковий посібник для початківців
- ЯК ІНВЕСТУВАТИ В НЕРУХОМІСТЬ БЕЗ ГРОШЕЙ
- ІНВЕСТУВАННЯ В КОМЕРЦІЙНУ НЕРУХОМІСТЬ: що це означає та як розпочати інвестування
- КРЕДИТ НА КОМЕРЦІЙНУ НЕРУХОМІСТЬ: види, ставки та умови
- ЯК ПОЧАТИ В ОБЛАСТІ НЕРУХОМОСТІ: Покрокова інструкція, як розпочати власний бізнес у сфері нерухомості у 2022 році
посилання
