Усі звичайні іпотечні продукти FNMA щодо інвестиційної нерухомості та первинні іпотечні продукти для багатоквартирних будинків Freddie Mac тепер відповідають новому аркушу щодо вказівок щодо прибутку від оренди згідно з нещодавнім повідомленням, виданим 2 серпня 2019 року. Однак FNMA заявило, що вони введуть нові критерії для визначення того, чи чи не орендний дохід вважатиметься кваліфікованим доходом. Ці зміни спрямовані на те, щоб допомогти власникам нерухомості, які вперше з’явилися на нерухоме майно, стати стабільними власниками житла, знизивши бар’єри для тих, хто купує інвестиційне житло. У цій статті ми також обговорюватимемо доходи від оренди FNMA після виїзду.
Чи можу я використати дохід від оренди, щоб отримати іпотеку?
Так, отримати іпотечний кредит із доходом від оренди можливо, якщо ви орендодавець або початківець інвестор у нерухомість. Ваша здатність надати підтвердження доходу або, у разі нової оренди, підтвердження майбутнього доходу майна, визначить, чи дійсно вони це зроблять. Приймаючи рішення, позикодавці повинні дотримуватися ряду певних правил.
Процес подачі заявки на отримання іпотечного кредиту з доходом від оренди суттєво не відрізняється від процесу без доходу від оренди. Однак будьте готові пройти додаткові перевірки та надати додаткові докази вашого фактичного або прогнозованого доходу від оренди.
Рекомендації FNMA щодо прибутку від оренди
FNMA встановило федеральні вказівки щодо оцінки того, чи вважатиметься дохід від оренди кваліфікованим доходом. Зміни вносяться, щоб заохотити довгострокове володіння будинком для інвесторів, які планують придбати нерухомість, але не мають досвіду управління нерухомістю.
Однак первинний будинок з двома або більше квартирами також підпадає під це обмеження. Нові правила FNMA та вказівки щодо прибутку від оренди були впроваджені для боротьби з потенційними загрозами, такими як шахрайство з розміщенням. Як зазначено в заяві про місію, FNMA прагне забезпечити довгостроковий успіх американської мрії про володіння будинком.
Крім того, нові рекомендації FNMA щодо доходу від оренди показують, яку частину доходу позичальника можна зарахувати до початкового внеску за основний будинок або інвестиційну нерухомість від однієї до чотирьох одиниць. Кредитори повинні думати про ці речі.
- Попереднє володіння орендним майном і досвід позичальників не є обов’язковими для того, щоб будь-яка сума орендного доходу вважалася «суттєвою».
- Якщо позичальник має основне місце проживання, як власник житла або орендар
- Якщо позичальник отримував дохід від оренди принаймні рік або якщо він продемонстрував досвід управління нерухомістю, він може відповідати вимогам.
Поки у вас є річна історія збору прибутку від оренди, ви можете використовувати стільки позитивного доходу від оренди, яке відображено у ваших фінансових документах (податкових деклараціях або договорі оренди), як це передбачено вказівками FNMA.
Як ви розраховуєте дохід від оренди?
Цілком зрозуміло, що нерухомість у хорошому місці, яка добре зберігається та продається за справедливою ціною, є хорошим способом заробити гроші. Нерухомість зберігає свою вартість і приносить гроші власнику під час здачі в оренду. Крім того, дохід від оренди вважається одним із найбезпечніших і найпростіших способів заробити гроші, але є багато речей, на які вам слід звернути увагу, щоб отримати від цього максимальну користь.
Ви повинні вміти обчислити доходи від оренди, перш ніж почати розглядати основні фактори вашого доходу від оренди. Простіше кажучи, дохід від оренди — це дохід нерухомості після витрат, поділений на її ринкову вартість. Якщо ви знаєте прибутковість своєї нерухомості, ви можете точніше передбачити дохід від оренди.
Таблиця доходів від оренди Fnma за 2019 рік
Вашу річну плату за оренду потрібно скласти за допомогою таблиці FNMA 2019, щоб отримати ваш валовий дохід від оренди. Щоб отримати приблизну річну ставку, розділіть вартість нерухомості на рік. Нарешті, валовий дохід від оренди розраховується шляхом множення місячної орендної плати на 100. Рекомендується мати валовий дохід від оренди в розмірі 3-5%, якщо ваш будинок розташований у мегаполісі, і ви хочете максимізувати свої інвестиції, здаючи його в оренду.
Крім того, кредитори можуть використовувати одну з чотирьох опублікованих робочих таблиць FNMA, щоб визначити суму доходу від оренди нерухомості. Ці аркуші призначені для вашої зручності, але вам не обов’язково ними користуватися. До робочих аркушів входять:
- Робочий аркуш Fnma Rental Income: Односімейний будинок, 2-4-кімнатна нерухомість
- Таблиця доходів від оренди нерухомості для підприємств
- Індивідуальна таблиця доходів від оренди інвестиційної нерухомості (до 4 об’єктів)
- Аркуш доходу від оренди – індивідуальний дохід від оренди інвестиційної нерухомості (до 10 нерухомості)
Крім того, ви можете перевірити повну робочу таблицю прибутку від оренди FNMA тут.
Fnma Rental Income Від’їзд
Ви можете не розуміти, наскільки здатність позичальника претендувати на отримання іпотеки залежить від розрахунку доходу від оренди житла, яке виїжджає. Знання того, де розходяться вказівки FNMA щодо сценарію доходу від оренди нерухомості, допоможе вам і вашій команді знайти найкращу відповідь для вашого позичальника, навіть якщо ви не дуже часто стикаєтеся з цим.
Якщо будинок не продається, домовласник може почати інвестувати в нерухомість або здавати її в оренду. Незважаючи на це, не завжди легко врахувати дохід від оренди житла, яке вже звільнено. Багато людей припускають, що 100% або 75% доходу від оренди підлягають підрахунку. Однак програми відрізняються за тим, як вони використовують цей додатковий дохід.
Крім того, популярні програми позик Міністерства сільського господарства США та звичайні FNMA мають дуже різні вимоги до відповідності, від кредитування 100% прибутку від оренди в перший рік до вимог податкових декларацій за попередні два роки виїзду з місця проживання. Кредитна установа може накладати додаткові обмеження.
Чому дохід Fnma від оренди при виїзді з резиденції такий великий?
Житло, яке виїжджає, є умовою іпотеки для житла, у якому зараз проживає, власник якого планує переїхати. Купівля нового будинку є найпоширенішою причиною виходу з існуючого. Рішення одного власника будинку переїхати до іншого не обов’язково свідчить про тенденцію. Кредиторів буде цікавити, як в кінцевому підсумку продається нерухомість. Нижче наведено кілька варіантів житла для виїзду відповідно до вказівок FNMA щодо орендного доходу.
- Продати будинок
- Зберігайте право власності та право власності на другий будинок
- Дозвольте родині зайняти його
- Оренда житла.
Плата за іпотеку, податки та страхування за місце проживання, що виїжджає, більше не вважаються боргами, якщо будинок продано до купівлі нового. Однак, якщо продавець отримує гроші від продажу, він може використати їх на вартість нового будинку.
Як оподатковується дохід від оренди, якщо у вас є іпотека?
Будь-який додатковий дохід, який ви отримуєте протягом фінансового року, додається до доходу від оренди. Наприклад, щоб визначити свої податкові зобов’язання, візьміть дохід від роботи або навіть відсотки із заощаджень. Цей дохід потрібно щороку повідомляти в податковій декларації для самостійного нарахування. Але ви можете вирахувати деякі витрати зі свого доходу від оренди, щоб зменшити свої податкові зобов’язання. Якщо у вас є іпотека на майно, яке можна купити з метою оренди, це також включає деякі витрати на технічне обслуговування та винагороду агента.
Таким чином, орендодавці більше не можуть відраховувати відсотки по іпотечному кредиту з доходу від оренди. Ваші відсотки за іпотечним кредитом (до 20% від загальної суми платежу) тепер не підлягатимуть оподаткуванню. Через нові правила ваші податкові рахунки можуть бути значно вищими, ніж у минулому.
Чи зараховується дохід від оренди за рахунок іпотеки?
Так, у більшості випадків кредитори використовують половину доходу від оренди на сплату ПДФО (основної суми, відсотків і податків). Отже, якщо орендна плата за вашу інвестиційну нерухомість становить 3,000 доларів США на місяць і кредитор дозволить вам відняти 50%, це 1,500 доларів США.
З іншого боку, метод компенсації оренди дає вам більше за ваші гроші, оскільки ви можете використати частину доходу від оренди для віднімання (компенсації) своїх витрат на оренду.
Дохід від оренди Фредді Мак
Метод, яким кредитори обробляють дохід від оренди, змінився в результаті реформ Фредді Мака. Згідно Mortgage News Today, Freddie Mac оголосив про зміни щодо короткострокової оренди без оренди. За словами джерел, зміни відображають популярність короткострокової оренди.
Крім того, згідно з правилами доходу від оренди Фредеріка Мака, чистий дохід позичальника від оренди може бути використаний до 30% від загального чистого доходу від оренди + додатковий постійний місячний дохід.
Позичальник із принаймні річним досвідом управління інвестиційною нерухомістю є винятком. Фредді Мак сказав, що нова політика «сприяє стійкому та успішному домовладінню шляхом обмеження залежності від нової форми доходу від оренди».
Freddie Mac вимагає, щоб використати дохід від оренди для рефінансування інвестиційної нерухомості розміром від однієї до чотирьох одиниць, основного будинку розміром від двох до чотирьох одиниць або інвестиційної нерухомості, що не є предметом об’єкта.
#1. Дохід від короткострокової оренди
(тобто з джерела, відмінного від оренди), і майно повинно використовуватися для отримання доходу від оренди протягом принаймні двох років (як зазначено в Додатку E IRS). За словами Фредді Мака, стабільність доходу від короткострокової оренди може бути визначена лише шляхом вивчення минулої волатильності.
#2. Дохід від довгострокової оренди
Іншим прийнятним методом перевірки є дохід за Списком E або підписана однорічна орендна угода. Однак Фредді Мак каже, що коли з документації стає очевидним, що дохід від оренди не є тимчасовим, продавці можуть припустити, що він стабільний навіть без контракту.
Як ви використовуєте дохід від оренди?
Кредитори базуватимуть здатність орендаря погасити позику на прогнозованому доході орендаря від оренди, залежно від договору оренди. Зазвичай використовується 75% вашого заявленого доходу після вирахування 25% витрат на вакансію та обслуговування.
Чи зараховується дохід від оренди як зароблений дохід?
Через джерело походження доходи від оренди не вважаються заробленим доходом. За рідкісними винятками дохід від оренди вважається пасивним доходом.
Чи можуть кредитори розглядати дохід від оренди?
Чи враховується дохід від оренди нерухомості при отриманні іпотеки? Під час подання заявки на іпотеку на інвестиційну нерухомість або рефінансування існуючої нерухомості дохід від оренди зазвичай можна вважати кваліфікованим доходом. З іншого боку, як і будь-яке інше джерело доходу, воно має бути належним чином зафіксоване та відповідати певним кваліфікаційним стандартам, щоб бути врахованим.
Що вважається доходом від оренди?
Які види грошей враховуються в дохід від оренди? У більшості випадків від вас вимагається включити всі гроші, які ви отримуєте як орендну плату, у розрахунок вашого валового доходу. Дохід від оренди стосується будь-яких платежів, які ви отримуєте за користування чи заняття майном, і включає як короткострокові, так і довгострокові платежі. Ви повинні реєструвати дохід від оренди для всіх своїх об’єктів нерухомості.
Чи Fnma дозволяє отримувати дохід через Airbnb?
Для основного будинку, що складається з двох-чотирьох одиниць, в якому позичальник займає одну з одиниць, або для інвестиційної нерухомості, що складається з однієї-чотирьох одиниць, дохід від оренди, отриманий від даного майна, є прийнятним.
Як Fnma розраховує дохід від оренди?
У разі використання поточних договорів оренди або ринкової оренди, які були зазначені у формі 1007 або 1025, позикодавець повинен обчислити дохід від оренди шляхом множення валової місячної орендної плати на 75%, щоб отримати загальну суму доходу від оренди. . (У формі 1007 ви побачите, що це називається «Щомісячна ринкова орендна плата».)
Висновок
Дохід від оренди майна, швидше за все, може бути задекларований як дохід. Просто майте під рукою необхідні докази, щоб підтвердити свою претензію. Обговоріть з кредитором точні документи, які необхідно подати для вашої конкретної ситуації оренди, щоб отримати уявлення про те, що включити. Обов’язково створіть копії, перш ніж подавати свої документи кредитору.
Поширені питання щодо прибутку від оренди Fnma
Як ви розраховуєте дохід від оренди?
Кредитори базуватимуть свої очікування щодо доходу від оренди на рівні заповнюваності орендаря та графіку орендних платежів орендаря.
Чи можете ви використовувати активи як дохід Fannie Mae?
Позичальник повинен володіти всіма активами, необхідними для отримання щомісячного доходу, або співвласник повинен підписати іпотечний кредит.
Чи дозволяє Фанні Мей дохід від оренди від члена сім'ї?
Fannie Mae і Freddie Mac (державні фірми, які купують позики) дозволяють каліфорнійським іпотечним кредиторам рахувати межі та дохід орендаря.
Пов'язані статті
- СКІЛЬКИ ВИ МОЖЕТЕ МАТИ ІПОТЕКІВ: ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ
- КУПІВЛЯ ОРЕНДИ: поради щодо купівлі оренди нерухомості (оновлено 2023 р.)
- ОСОБИСТИЙ ФІНАНСОВИЙ ПЛАН: Посібник зі створення фінансового плану
- JUMBO MORTGAGE LIMIT: Jumbo Mortgage Limit 2023
Посилання
