Коли ви шукаєте новий будинок або намагаєтеся продати наявний, визначити, скільки віддати чи попросити, може бути важко. Враховуючи багато факторів, які впливають на розрахунок вартості будинку, визначення його вартості може здатися дещо довільним. З іншого боку, ціноутворення на нерухомість – це наука. Ось чому агенти з нерухомості проводять порівняльний аналіз ринку (CMA). Дізнайтеся більше про порівняльний аналіз ринку з прикладами в цій публікації.
Що таке порівняльний аналіз ринку?
Агенти аналізують, шукаючи нещодавно продані будинки в тому ж регіоні, які максимально схожі на об’єкт нерухомості.
Ці резиденції, відомі як порівняльні продажі, використовуються для визначення ціни за допомогою порівняльного аналізу ринку. Цей метод заснований на ідеї, що ви можете визначити вартість будинку, визначивши, скільки буде коштувати покупка порівнянного будинку еквівалентної бажаності.
Що таке порівняльний аналіз ринку нерухомості (CMA)?
Порівняльний аналіз ринку – це використання агентами стратегічної нерухомості для оцінки вартості даної нерухомості шляхом порівняння її з аналогічними об’єктами, які раніше продавалися в тому ж регіоні. Існує дуже багато змінних, які визначають, скільки коштує конкретна нерухомість. Отже, оцінюючи справедлива ринкова вартість будинку може бути надзвичайно складним.
Коли люди думають про елементи, які впливають на ціну будинку, незалежно від того, купують вони його чи продають, вони часто враховують місце розташування, квадратні метри та кількість спалень і ванних кімнат. Однак вік, стан, характеристики, розмір ділянки тощо нерухомості та умови місцевого та національного ринків впливають на вартість житлової нерухомості.
Правило трьох частин
Перший крок для агента, який планує CMA, — це знайти три нещодавно продані будинки (максимум за останні 6 місяців, але бажано 3 місяці). Ці три будинки повинні бути максимально ідентичними і максимально прилягати один до одного.
Після вибору принаймні трьох порівнянних елементів кожен з них детально аналізується, щоб визначити, як він відрізняється від будинку, який розглядається. Після деталізації та встановлення ціни варіацій розраховується купівельна ціна кожного порівнянного, щоб обчислити, скільки він коштував би, якби він був практично еквівалентним об’єкту нерухомості та продавався на поточному ринку.
Розуміння відмінностей між CMA та оцінками нерухомості
У той час як порівняльний аналіз ринку порівнює та визначає регіональні ціни будинків за допомогою загального показники ринку житла, це не офіційна оцінка житла. У той час як оцінювачі здійснюють оцінку житла для оцінки житла, ліцензовані спеціалісти з нерухомості заповнюють CMA для визначення справедливої ринкової вартості.
Незважаючи на те, що отримана оцінка є оцінкою, яка враховує цілі продавця або покупця нерухомості, CMA є динамічним методом, який вимагає технічної поінформованості про загальний ринок і те, як різні аспекти нерухомості впливають на те, наскільки майно коштує.
By HomeLight Homes
Врахування ринкових умов
Ринкові умови, загалом, є дивною карткою для порівняльного аналізу ринку та встановлення цін. Тому краще використовувати будинки, які були продані якомога раніше за житло за ціною. Сильний ринок покупця або продавця може спричинити зміну значень CMA.
Наприклад, району, що швидко джентрифікується, може бракувати хороших порівнянних показників, оскільки ціни на житло можуть різко коливатися протягом кількох місяців. Якщо ви шукаєте будинок у районі, який швидко розвивається, пам’ятайте, що навіть якщо покупці та продавці домовляться про ціну. Потрібна оцінка, щоб вирішити, чи є ця ціна виправданою для отримання фінансування.
Що включає в себе порівняльний аналіз ринку?
Хоча проведення порівняльного аналізу ринку є складним методом, він має чіткі, керовані кроки. Ці компоненти працюють разом, щоб надати продавцям і покупцям вичерпну оцінку вартості.
Процес аналізу починається з того, що агенти збирають список щонайменше з трьох однакових об’єктів нерухомості, які продавалися в одному регіоні за останні 3–6 місяців. Агенти можуть вибирати об’єкти нерухомості, які в даний момент знаходяться на ринку або очікують на розгляд, якщо немає достатніх даних про продажі або якщо вимірюється потенційна ціна придбання будинку. Прострочені оголошення також можуть використовуватися для відображення цін, які занадто високі, щоб залучити зацікавлених покупців.
Ось список різних компонентів CMA:
№ 1. Місцезнаходження:
Найкращі порівняні властивості будуть знаходитися в тому ж околиці, що й об’єкт. Якщо останніх продажів у регіоні недостатньо, щоб завершити CMA, агент вибере комп’ютери в порівнянній області на основі якості місцевих шкіл, рівня злочинності, рівня шуму, близькості до зручностей тощо.
№2. Розмір лоту:
Розмір земельної ділянки має значний вплив на її ринкову вартість. Навіть різниця в півакра може суттєво вплинути на ціну будинку.
№3. Площа:
Як правило, чим більша будівля, тим вона більш цінна. В результаті кількість придатних для проживання квадратних метрів може бути настільки ж значною, як і кількість кімнат у будинку.
№ 4. Вік і стан майна:
На вартість впливає рік побудови будинку, а також те, чи був він нещодавно відремонтований. Нові конструкції та будинки з високоякісних матеріалів також коштують дорожче. Однак історично значущі будинки, які нещодавно були оновлені, також можуть коштувати високими цінами.
№ 5. Кількість спалень і ванних кімнат в будинку:
Чим більше у нього спалень і ванних кімнат, тим вище його вартість.
Також враховуються особливі особливості, такі як каміни, патіо, басейни, гаражі, повні підвали тощо. Однак зверніть увагу, що залежно від місцевого ринку не всі особливості можуть підвищити вартість будинку.
№6. Дата продажу:
Вибрані комп’ютери мали бути продані протягом останніх трьох-шести місяців. Якщо дати продажу застаріли, курси необхідно оновити, щоб відобразити, як змінився попит. Розмір запасів і зміна процентних ставок призведуть до коливань ринкових цін на місцевому або національному рівні.
№ 7. Умови фінансування та продажу:
Форма фінансування, яку покупець використовує для придбання будинку, а також умови продажу можуть вплинути на вартість покупки. Непередбачені витрати покупця будуть прийняті, якщо ціна пропозиції вища. Якщо порівнянна операція містила поступки продавця, вартість поступок має бути вирахована з купівельної ціни порівнянного. Такі компроміси можуть включати згоду продавця на покриття витрат на закриття покупця. В іншому випадку продавець може зробити ремонт будинку перед продажем.
Приклад порівняльного аналізу ринку
Розглянемо спрощений приклад того, як порівняльний аналіз ринку може допомогти споживачеві. Пара хоче купити односімейний будинок за 450,000 XNUMX доларів, але вони хочуть обговорити ціну питання. Вони просять їх агента з нерухомості провести порівняльний аналіз ринку нерухомості. Це допоможе їм розробити привабливу пропозицію на основі поточних ринкових тенденцій.
Агент починає зі збору інформації про нерухомість, яку пара хоче купити, і виявляє наступне:
- Будинок знаходиться на ділянці площею півсотні в мікрорайоні, повному будинків. Будинки побудовані приблизно в той же час і з ідентичними планами поверхів.
- Є три спальні, дві повністю обладнані ванні кімнати та одна напівванна.
- Має гараж на дві машини та камін у вітальні.
- Будинок площею 2,000 квадратних футів знаходиться у чудовому стані і не потребує значного ремонту.
- На відміну від інших будинків по сусідству, цей має готовий підвал.
Отримавши цю інформацію, агент здійснює пошук порівнянної нерухомості в регіоні. Враховуючи розмір підрозділу та недавню діяльність, агент може знайти три порівнянні об’єкти нерухомості, усі продані протягом останніх шести місяців. Агент починає складати наступний порівняльний аналіз ринку, збираючи подробиці про комп’ютери.
Маючи детальний список різниць між властивістю суб’єкта та comps, агент звертається до консультанта, щоб отримати короткий опис витрат на кожну функцію. Це дозволяє вирішити, чи впливає кожна невідповідність на загальну вартість будинку. (Наведені нижче ціни є лише прикладами для порівняльного аналізу ринку і не повинні інтерпретуватися як справжня вартість будь-якого товару.)
Розрахунок порівняльного аналізу ринку
Потім розраховується ціна покупки кожного порівнянного майна, щоб визначити, за якою ціною воно було б продано, якби воно було практично ідентичним об’єкту нерухомості. При зміні ціни більш бажані функції віднімаються від купівельної ціни комп’ютера, а менш бажані додаються. Потім визначаються кумулятивні зміни для кожного порівняння, а ціни продажу відповідно коригуються.
Кориговані ціни продажу Comps показують діапазон, у якому може впасти прийнятна ставка: 424,200 442,000 – XNUMX XNUMX доларів США. Потім агент використає процес примирення, щоб визначити точну ціну, яку подружжя заплатить за купівлю земельної ділянки.
Агент використовує звірку, щоб зважити кожен порівнянний на основі того, наскільки він близький до землі. Комп 1 мав найбільше змін, тому отримав найменшу вагу. У Comp 2 було найменше змін, тому він отримав найбільшу вагу. Зрештою, вагові показники присвоєні, скориговані ціни додаються до зваженої величини. Після цього результати додаються для визначення найкращої ставки.
Потім агент округлює загальну суму до найближчих 100 доларів. Отримавши схвалення пари, агент представив пропозицію в розмірі 430,900 19,000 доларів США агенту з переліку. Буде посилатися на CMA як доказ того, що будинок коштує трохи більше ніж на XNUMX XNUMX доларів США менше, ніж запитувана ціна.
Як порівняльний аналіз ринку використовується у фінансовому аналізі?
Порівняльний аналіз ринку можна використовувати у фінансовому аналізі, щоб допомогти інвесторам прийняти обґрунтовані рішення щодо потенційної вартості інвестицій, а також визначити вартість компанії чи активу.
Чи можна використовувати порівняльний аналіз ринку для визначення вартості орендованого майна?
Так, порівняльний аналіз ринку можна використати для визначення вартості орендованого майна шляхом порівняння його з аналогічним орендованим майном у тій самій місцевості.
Які загальні проблеми пов’язані з порівняльним аналізом ринку?
Поширені проблеми з порівняльним аналізом ринку включають доступ до точних і повних даних, труднощі з пошуком і порівнянням схожих властивостей, а також суб’єктивність в аналізі та інтерпретації даних.
Як можна покращити порівняльний аналіз ринку?
Порівняльний аналіз ринку можна покращити, використовуючи більш повні та точні дані, а також виконуючи аналіз з більшою ретельністю та увагою до деталей.
Як часто слід проводити порівняльний аналіз ринку?
Частота порівняльного аналізу ринку залежить від потреб і цілей особи чи організації, яка проводить аналіз, а також від ринкових умов і тенденцій. Однак зазвичай рекомендується проводити порівняльний аналіз ринку принаймні раз на рік.
Як порівняльний аналіз ринку впливає на процес купівлі та продажу?
Порівняльний аналіз ринку може вплинути на процес купівлі та продажу, надаючи цінну інформацію про ринкові умови, тенденції та потенційну вартість нерухомості, а також може допомогти покупцям і продавцям приймати обґрунтовані рішення щодо купівлі, продажу чи визначення ціни нерухомості.
Висновок
Порівняльний аналіз ринку є важливим інструментом для визначення вартості нерухомості. Якщо ви власник будинку, який планує виставити свій будинок на продаж, CMA допоможе вам визначити відповідну ціну. Він буде заснований на тому, за якою ціною на ринку продаються подібні будинки у вашому районі. Якщо ви готові купити новий будинок, CMA також може допомогти вам домовитися про ціну. Звідти ви можете робити конкурентні пропозиції.
Однак майте на увазі, що підготовка порівняльного аналізу ринку є складним процесом. Це вимагає доступу до повних даних про продажі, а також знання місцевих і національних ринків. Тому його має заповнювати ліцензований агент з нерухомості.
Поширені запитання щодо аналізу конкурентного ринку
Хто може підготувати CMA?
Відповідно до розділу 93A-83(b), брокер може підготувати CMA для «третьої сторони, яка приймає рішення або виконує належну обачність, пов’язану з потенційною ціною розміщення, пропозиції, продажу, опціону, оренди чи придбання земельної ділянки або інтересу до нерухомості». Правило
Чим CMA відрізняється від оцінки?
Основна відмінність між оцінкою та CMA полягає в тому залучений персонал. У той час як CMA проводить агент з нерухомості, оцінку проводить ліцензований оцінювач від імені банку. Після того, як покупець подає заявку на кредит для придбання вашого будинку, банк замовить оцінку нерухомості.
Що точніше: CMA чи оцінка?
Хоча ви не можете повністю передбачити, яким буде результат оцінки, ви мати більше контролю над цим, ніж те, що CMA прийме до висновку. CMA та оцінка — це різні процеси, але обидва допомагають отримати точну й актуальну інформацію про те, скільки коштує ваш будинок.
Як створити CMA?
Як створити порівняльний аналіз ринку
- Оцініть якість сусідства. …
- Оцініть оригінальний список (якщо є)…
- Перевірте оцінку вартості нерухомості на Zillow & HouseCanary. …
- Почніть створювати свій попередній CMA. …
- Отримайте середню ціну з порівнянних списків. …
- Оцініть дім особисто.
- HOUSE POOR: найкращий простий посібник із купівлі кредиту для поганих будинків (+ безкоштовні поради)
- Бізнес з нерухомістю: повний посібник для початківців (+ поради, як почати)
- Бізнес з управління майном: все, що вам потрібно, щоб почати з нуля (+ робоча модель)
- Фіскальний агент: найкращі методи та детальний посібник на 2021 рік
- БІЗНЕС РЕЄСТРАЦІЇ НЕРУХОМОСТІ: Як стати забудовником і детальні кроки для створення компанії
