Будь-який новий власник компанії повинен знайти час для підписання договору оренди. У договорі комерційної оренди повинні бути визначені тривалість і вид оренди, а також вид орендної плати, що сплачується. Ймовірно, колись вам знадобиться забронювати приміщення для вашої компанії, незалежно від того, чи ви відкриваєте магазин, переїжджаєте в офіс чи здаєте приміщення для виробництва. Отже, пошук потрібного місця в складному світі комерційної нерухомості іноді може зайняти роки.
Комерційна оренда
Кожного разу, коли компанія орендує комерційну нерухомість, щоб працювати з цього місця, необхідна комерційна оренда. Комерційна оренда зазвичай триває від трьох до п’яти років, встановлюючи довгостроковий зв’язок між орендодавцем і орендарем. Договір комерційного лізингу повинен визначати тривалість і тип лізингу, тип орендної плати, яку необхідно сплатити, суму застави, умови, що регулюють дозволене та ексклюзивне використання, а також інформацію щодо ремонту та технічного обслуговування.
Договір комерційної оренди — це договір, який компанія укладає з орендодавцем на оренду офісного приміщення чи іншої комерційної нерухомості.
Договір комерційної оренди
Договір комерційного лізингу повинен містити певні елементи та важливу інформацію, оскільки він є договором і має бути дійсним для виконання. Умови оренди повинні включати принаймні суму орендної плати, розмір застави, термін дії договору та будь-які інші витрати, які може нести орендар. Категорія «Інші витрати» є особливо важливою, тому її слід уважно розглянути перед підписанням договору. Такі витрати, як страхування будівель, податки на майно та технічне обслуговування, підпадають під заголовок «інші витрати». Ці додаткові витрати можуть швидко накопичуватися у високі накладні витрати.
Різниця між комерційною орендою та орендою житлового приміщення
Однією з відмінностей є те, що, на відміну від договорів комерційної оренди, договори оренди житла зазвичай не вимагають від орендарів сплати будь-якого або всіх податків на майно. Натомість орендарі за договорами комерційної оренди часто зобов’язані сплачувати принаймні частину податків на майно. Нижче наведено відмінності між комерційною орендою та орендою житла:
№1. Захист
Через закони про захист прав споживачів орендарі житла зазвичай користуються більшим захистом. Немає жодних правил, які б захищали вашу конфіденційність або встановлювали обмеження розміру застави при комерційній оренді.
№ 2. Переговори
Коли йдеться про оренду житла, переговори майже не проводяться. Якщо орендодавець не вирішить укласти вам вигідну угоду, ви повинні заплатити суму, вказану орендодавцем. Комерційна оренда дає вам як власнику бізнесу більше важелів впливу на переговори. Ви та орендодавець можете домовитися про певні умови, щоб вони могли здавати в оренду своє приміщення.
#3.Стандартизація
Багато договорів оренди житла мають дуже схожу структуру та багато однакових умов. Основою договору комерційної оренди є потреби орендодавця. Коли вам надішлють договір, уважно перегляньте всю інформацію.
Варто знати умови договору комерційної оренди
Основні умови комерційної оренди:
#1. Тривалість оренди
Ця фраза стосується того, як довго триватиме оренда. Він містить запити на кшталт «Скільки термін оренди?» Чи закінчиться термін його дії в певну дату чи за певних обставин? Хто має право продовжити чи припинити його достроково — орендодавець чи орендар?
№2. Оренда
Ця фраза містить запити про доступні варіанти оплати. Приклади таких питань: «Скільки базова орендна плата?» Чи підвищується він у певний час? Крім орендної плати, які ще витрати?
#3. Інші витрати
У цій фразі розглядаються інші додаткові витрати, пов’язані з орендою нерухомості для комерційних цілей. Ось кілька прикладів того, хто оплачує такі витрати, як податки на нерухомість, страхування будівель і поточне технічне обслуговування.
#4. Заставу
Ця фраза створює запити на кшталт Скільки це і за яких обставин орендодавець може утримати це?
#5. Надання оренди.
У цьому пункті зазначено, що після виконання всіх вимог, таких як сплата застави, орендар прийняв майно від орендодавця.
#6. Дата початку.
Це день, коли орендар переїжджає в будинок, або більш формально, день, коли орендар несе відповідальність за орендну плату та утримання орендованого будинку.
#7. Розширення.
Продовження можливі, якщо обидві сторони погоджуються на це в письмовій формі. Щоб подовження вступило в силу, його повинні підписати обидві сторони.
#8. Плата за прострочення.
Умови комерційної оренди визначають штраф, який орендар повинен сплатити за прострочення орендної плати. За це можна платити певну суму або частину місячної орендної плати.
#9. податки.
У цьому розділі перераховані податкові зобов’язання щодо майна разом із інформацією про те, хто несе відповідальність за сплату кожного податку (включаючи податки на нерухомість).
#10. Зобов'язання по ремонту.
У цьому розділі описано типи ремонтів, за які орендодавець несе відповідальність, наприклад ремонти матеріальних недоліків, дефектів або поломок, які є важливими для функціонування майна. Крім того, він визначає обов'язки орендарів щодо утримання.
#11. Дозволи.
Щоб зробити покращення чи ремонт орендованого майна, обидві сторони повинні отримати всі необхідні ліцензії та дозволи.
#12. Відшкодування Орендарем.
Цей пункт фактично звільняє орендодавця від будь-якої відповідальності за будь-яку шкоду, втрату, претензії чи пошкодження, якщо така шкода не є прямим результатом навмисної неправомірної поведінки орендодавця, грубої недбалості або невиконання належної обережності.
#13. Зниження/коригування орендної плати.
У цьому розділі передбачено зменшення або скасування орендної плати у разі пожежі чи іншого стихійного лиха, що спричинило матеріальні збитки.
#14. Засудження.
Хоча його часто ігнорують, цей пункт є ключовим. Він визначає, що станеться, якщо державна установа засудить або виселить орендодавця з його орендованого майна, щоб воно могло використовуватися для суспільних потреб.
#15. Можливість покупки.
Цей пункт передбачає, що в будь-який час протягом терміну оренди Орендар може використати опціон на придбання Майна за заздалегідь визначеною ціною. Було б гарною ідеєю включити цей пункт, навіть якщо це не є необхідним. Угода також може забороняти орендарю купувати майно, поки договір оренди ще діє. У будь-якому випадку бажано оформити це письмово.
Процес комерційної оренди
Розслідування орендодавця, з’ясування власника будівлі, вивчення законів про зонування та отримання загального розуміння сусідства – це кілька кроків у проведенні дослідження. Перш ніж підписати договір, переконайтеся, що ви чітко розумієте умови оплати за договором оренди, ваші ризики, структуру передачі, бажану ставку орендодавця та будь-які неприємні положення.
Це кілька важливих речей, на які слід звернути увагу, але майте на увазі, що в різних штатах існують різні практики комерційної оренди. Перш ніж підписувати договір комерційної оренди, ви повинні провести певне дослідження. Проводячи розслідування, обов’язково зробіть наступне:
#1. Будьте знайомі з регіоном.
Якщо ви шукаєте нову власність і займаєтеся наданням товарів чи послуг широкій громадськості, вам слід дослідити околиці та визначити, на який ринок ви націлюєтеся.
#2. Дослідіть власника будівлі та орендодавця.
Ваш прямий орендодавець не завжди може бути законним власником майна. У будь-якому випадку дізнайтеся якомога більше про орендодавця та власника будівлі. Разом ви починаєте бізнес, тож переконайтеся, що ви знаєте, хто вони, яке їхнє фінансове становище та чи вчасно вони платять за рахунками.
#3. Вивчіть правила зонування
Команда закони про зонування є додатковим фактором, який слід враховувати. Ви повинні переконатися, що цілі вашого орендодавця відповідають законам вашого муніципалітету, навіть якщо вони можуть виділити ваше приміщення, скажімо, для роботи ресторану.
У деяких випадках орендодавець або власник будівлі може вважати, що він може здавати своє приміщення в оренду певному виду бізнесу, навіть якщо це не відповідає місцевим правилам зонування. Координуючи ці два пункти, ви можете переконатися, що ваша компанія не зіткнеться з серйозними юридичними труднощами з боку громади, де ви працюєте.
#4. Дізнайтеся про закони про шкідливі дії та навколишнє середовище
Перш ніж щось підписувати, також важливо вивчити основні екологічні закони власності. Ці правила можуть бути використані проти вашого бізнесу, оскільки деякі орендодавці часто ними ігнорують.
Вимоги до оренди комерційного приміщення
Крім того, дозволене використання майна може бути зазначено в договорі оренди.
#1. Дозволене використання
Оренда поширюється лише на певну комерційну діяльність. Орендар не має права займатися будь-якою іншою підприємницькою діяльністю без попередньої письмової згоди орендодавця. Дозволене використання майна обмежує види господарської діяльності, яку ви можете проводити без згоди орендодавця.
#2. Ексклюзивне використання
Орендар більшого майна з кількома орендарями має виключне право на здійснення певної діяльності. Щоб запобігти переселенню конкуруючих компаній у сусідній будинок, кав’ярня в торговому центрі або податкова в офісному парку, наприклад, можуть торгуватися за ексклюзивне використання.
#3. Розірвання договору оренди
Орендар може подумати про припинення договору оренди, якщо у підприємства виникли проблеми або якщо йому потрібно переїхати. Якщо вони це зроблять, орендодавець може подати до суду на орендаря для стягнення несплаченої орендної плати згідно з умовами оренди. Деякі штати можуть мати обов’язок пом’якшення з боку орендодавця, який зобов’язує їх спробувати повторно орендувати приміщення та застосувати орендну плату, яку вони збирають, на відшкодування збитків, які орендар винен.
Який найпоширеніший тип комерційної оренди?
#1. Оренда з повним набором послуг
У договорі оренди з повним набором послуг, також відомому як валовий лізинг, орендар несе відповідальність за сплату базової орендної плати, тоді як орендодавець покриває всі інші витрати, пов’язані з будівлею, такі як комунальні послуги, страхування, податки та технічне обслуговування. Орендар також нестиме відповідальність за оплату частини загальних приміщень, де в картину входить «коефіцієнт втрат» орендної та корисної площі.
#2. Чиста оренда
Тим не менш, у чистій оренді деякі витрати на експлуатацію будівлі несуть орендарі. Кожен із трьох типів чистої оренди має свої переваги. На відміну від валової оренди, потрійна чиста оренда вимагає від орендаря покриття як орендної плати, так і витрат на експлуатацію будівлі. В результаті орендна плата повинна знизитися, але змінні витрати повинні зрости.
Подібно до цього, у подвійній чистій оренді орендар несе відповідальність за сплату податків, страхування та комунальних послуг, але орендодавець або власник нерухомості відповідає за покриття витрат на структурне обслуговування. Нарешті, в одній чистій оренді орендодавець несе витрати на страхування, податки та технічне обслуговування, тоді як орендар несе відповідальність за оплату орендної плати та комунальних послуг.
#3. Абсолютна оренда NNN
Абсолютна оренда NNN (або кабальна оренда), яка менш поширена, вимагає від орендаря оплати всіх витрат на технічне обслуговування будівлі, включаючи покрівлю.
#4. Відсоткова оренда
Окрім базової орендної плати, орендарі, які мають процентну оренду, також сплачують частину роздрібних продажів. Незважаючи на те, що їх можна знайти в інших місцях, вони найбільш поширені в торгових центрах.
#5. Оренда з повним обслуговуванням
Комунальні та інші послуги, за які орендар зазвичай сплачує окремо, часто включаються в орендну плату в офісних будівлях з кількома орендарями.
Який звичайний термін для комерційної оренди?
Комерційна оренда зазвичай триває від трьох до п’яти років. Це гарантує, що орендодавці зможуть окупити свої інвестиції за рахунок прибутку від оренди.
Хто платить за договорами комерційної оренди?
Орендодавець і вид досягнутої угоди для визначення плати за договором комерційної оренди. Однак у комерційній оренді орендар зазвичай несе відповідальність за судові витрати як орендодавця, так і сторін.
Які основні компоненти комерційної оренди?
Ось деякі з ключових елементів, які слід враховувати:
- Термін/вид оренди
- Орендна плата
- Безпечний платіж
- Дозволене використання
- Ексклюзивне використання
- Ремонт та догляд
- Зовнішній вигляд
- Страхування
- Дотримання вимог Закону про американців з обмеженими можливостями
- Особиста гарантія
- положення про зміни, доповнення та припинення
- Суборенда
Який тип комерційної оренди найкращий?
Потрійна чиста оренда, або оренда «NNN», є, мабуть, найпопулярнішою серед комерційних орендодавців, оскільки вона покладає більшу частину тягаря розподілу витрат на орендаря, включаючи базову орендну плату, податки на майно, страхування, комунальні послуги та технічне обслуговування.
Чи потрібно реєструвати комерційну оренду?
Якщо ви укладаєте договір короткострокової комерційної оренди, реєструвати його не потрібно. Будь-яка комерційна оренда, термін дії якої перевищує три роки (включно з будь-якими опціонними періодами), потребує реєстрації. Зазвичай реєстрація не потрібна, якщо часовий проміжок менше трьох років.
Висновок
Переконайтеся, що ви ретельно вивчили майно перед підписанням договору оренди. Завжди проводите дослідження, перш ніж переїжджати, включно з дослідженням території, орендодавця, законів про зонування району та будь-яких додаткових законів про охорону навколишнього середовища чи неприємностей, які можуть застосовуватися до власності. Орендар в договорі оренди називається «орендарем», а орендодавець — «орендодавцем».
Поширені запитання щодо комерційної оренди
Що таке договір комерційної оренди?
Договір комерційної оренди — це договір, який компанія укладає з орендодавцем на оренду офісного приміщення або іншої комерційної нерухомості.
Який звичайний термін для комерційної оренди?
Комерційна оренда зазвичай триває від трьох до п’яти років
Чи потрібно реєструвати комерційну оренду?
Зазвичай реєстрація не потрібна, якщо часовий проміжок менше трьох років.
Статті по темі
- ЯК СКЛАДАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ в 2023 році Оренда квартири
- ЧИ МОЖЕ ОРЕНДОДАВЕЦЬ РОЗІРВАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ?: Що робити, якщо ваш орендодавець розриває ваш договір оренди
- ОРЕНДА VS ФІНАНС: Розуміння відмінностей
- ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ В США
- ОРЕНДА ПРОТИ ОРЕНДИ БУДИНКУ: які ключові відмінності?
посилання
