CAP RATE: визначення та використання в інвестуванні в нерухомість

Максимальна ставка є важливим показником нерухомості для інвесторів комерційної нерухомості. Максимальну ставку можна використовувати для аналізу властивостей і пошуку хорошої угоди. У цій публікації я визначу ставку обмеження (також відому як норма капіталізації). Я також покажу вам, як використовувати формулу максимальної ставки для вивчення ринків нерухомості та орендної нерухомості в дуже практичний спосіб.

Що таке ставка капіталізації (Cap Rate)?

Коефіцієнт капіталізації (або скорочено Cap Rate) – це термін, який використовується в нерухомості для опису норми прибутку від нерухомості на основі чистого операційного доходу (NOI), отриманого нерухомістю. Іншими словами, коефіцієнт капіталізації — це показник прибутковості, який використовується для розрахунку очікуваної рентабельності інвестицій або окупності капіталу.

Що таке хороша ставка капіталу під час інвестування в нерухомість?

Що таке хороший капітал? Швидка відповідь полягає в тому, що це залежить від того, як використовується ставка капіталізації. Наприклад, якщо ви продаєте нерухомість, більш низька ставка лімітів є хорошою, оскільки це підвищує вартість вашої власності. З іншого боку, вища ставка максимальної ставки добре, якщо ви купуєте нерухомість, оскільки це означає, що ваші початкові інвестиції будуть зменшені.

Ви також можете шукати ринкову ставку на основі останніх продажів порівнянних будинків. Хороший показник обмеження в цьому сценарії визначається шляхом порівняння подібних властивостей у тому самому місці. Припустимо, що ви хочете визначити вартість офісної нерухомості на основі ринкової ставки капіталізації. Хороша ставка капіталізації в цьому сценарії визначається на основі останніх продажів офісних будівель на тому ж ринку. Жахлива ставка верхньої межі буде визначатися різними типами нерухомості на різних ринках.

Формула максимальної ставки

Формула максимальної ставки дорівнює чистому операційному доходу (NOI), поділеному на поточну ринкову вартість активу.

де:

Чистий операційний прибуток – це річний дохід, отриманий від майна після вирахування всіх поточних витрат, таких як управління майном та податкові платежі.

Поточна ринкова вартість активу – це ринкова вартість активу.

Як розрахувати ставку капіталу

Максимальна ставка майна визначається його потенційним доходом і рівнем ризику в порівнянні з іншими об’єктами нерухомості. Важливо відзначити, що норма капіталізації не забезпечить повну віддачу від інвестицій. Натомість він надасть оцінку того, скільки часу знадобиться, щоб окупити початкові інвестиції у нерухомість.

Щоб успішно використовувати цю статистику, ви повинні спочатку зрозуміти, як розрахувати максимальну ставку. Максимальну ставку можна розрахувати шляхом ділення чистого операційного доходу (NOI) на поточну ринкову вартість нерухомості.

Давайте розглянемо приклад цього розрахунку, щоб краще зрозуміти цю формулу максимальної ставки.

№1. Розрахувати чистий операційний дохід від майна

Перш за все, ви повинні навчитися обчислювати чистий операційний прибуток (NOI). NOI – це сума потоків доходів від власності мінус сума витрат на майно.

Щоб розрахувати потоки доходу від нерухомості, включаючи будь-які гроші, які воно може принести, наприклад дохід від оренди, збори та об’єкти на території, які потребують додаткових платежів. Припустимо, що ви оцінюєте нерухомість, яка приносить 5,000 доларів на місяць від оренди, але не має інших джерел доходу.

Тоді витрати на майно підраховуються. Податки на майно, страхові внески, ремонти та юридичні витрати є очевидними пунктами, про які варто згадати. Однак є деякі менш помітні витрати, які слід враховувати, наприклад, перспективні вакансії. Більшість інвесторів припускають, що рівень вакантності становить 10%, але ви можете провести деякі дослідження у своєму регіоні, щоб отримати точну оцінку очікуваного рівня вакантності нерухомості. Загальні щомісячні витрати на нерухомість, яку ви розглядаєте, становлять 1,000 доларів США, що включає 10% прогноз вакантності.

Після визначення доходів і витрат майна відніміть витрати від доходу. NOI буде визначено на цьому етапі. У нашому сценарії чистий операційний прибуток нерухомості становить 4,000 доларів США щомісяця або 48,000 XNUMX доларів США на рік.

№2. Від загальної суми відняти поточну ринкову вартість.

Потім чистий операційний дохід ділиться на поточну ринкову вартість. Хоча інвестори розходяться щодо того, чи слід використовувати поточну ринкову вартість чи ціну придбання, більшість інвесторів використовують поточну ринкову вартість нерухомості.

Пам’ятаючи про це, ми скористаємося більш широко визнаною формулою максимальної ставки та поділимо чистий операційний прибуток на поточну ринкову вартість. Ознайомтеся з інформацією про нерухомість та одним із різноманітних інструментів оцінки житла, доступних для визначення поточної ринкової вартості нерухомості.

У цьому випадку поточна ринкова вартість нерухомості становить 480,000 48,000 доларів США. Виходячи з цього, ми можемо розділити 0.10 XNUMX доларів і отримати XNUMX.

№3. Обчисліть у відсотках

Останнім кроком є ​​перетворення добутку поділу у відсотки. Це досягається шляхом множення результату на 100.

У цій ситуації ми можемо просто помножити 0.10 на 100, щоб отримати максимальну ставку 10%. Максимальна ставка вказується у відсотках.

Фактори, що впливають на верхню ставку

Максимальна ставка впливає на ваше рішення щодо інвестування. Однак важливо розуміти, що на ставку обмеження впливають різні обставини. Серед факторів, які слід перевірити, це ринок, місце розташування та тип власності.

Ось кілька змінних, які можуть вплинути на максимальну ставку:

• Місцезнаходження: Як і у всьому, що стосується нерухомості, розташування об’єкта може мати значний вплив на максимальну ставку. Вища ставка капіталізації іноді асоціюється з більш ризикованою сферою.
• Розмір ринку: Великий конкурентний ринок може мати нижчі ставки капіталізації, ніж менший, ризикований ринок.
• Стабільність активів: Можна розглянути очікувану стабільність вартості майна.
• Потенціал зростання: На нерухомість, яка має багато перспектив на ринку, що розвивається, може вплинути його верхня ставка.
• Ліквідність капіталу: Обсяг капіталу, вкладеного в нерухомість, має значний вплив на ставку капіталу, оскільки безпосередньо впливає на NOI.

Звісно, ​​це не єдині змінні, які можуть вплинути на максимальну ставку. Однак вони можуть мати найбільший вплив.

Важливість норми капіталізації

Ставка капіталізації використовується для порівняння різних варіантів інвестування. Наприклад, якщо всі інші рівні, інвестор більш схильний зосередитися на нерухомості з 10%-ною ставкою обмеження порівняно з іншою нерухомістю зі ставкою 3%.

Коефіцієнт також показує, скільки часу потрібно, щоб окупити інвестиції в нерухомість. Наприклад, якщо майно має обмеження в 10%, інвестору знадобиться 10 років, щоб повернути свої інвестиції (це називають «повністю капіталізованим»).

Незважаючи на те, що це важливий показник для аналізу інвестиційних перспектив, інвестори ніколи не повинні купувати нерухомість виключно на основі її максимальної ставки. Важливо розуміти, що різні ставки капіталізації означають різний рівень ризику — низька ставка капіталізації вказує на зниження ризику, тоді як висока ставка капіталізації вказує на більший ризик. В результаті не існує «ідеальної» ставки обмеження; він визначається толерантністю до ризику інвестора.

Аналіз двох різних властивостей за допомогою граничних ставок

Припустимо, ви вирішили придбати невеликий житловий будинок. Ви та діловий партнер заощадили гроші, які хочете витратити як перший внесок. Для покриття решти вартості покупки буде використано іпотечний кредит.

Ваш місцевий агент з нерухомості шукає будинки за допомогою традиційних методів, таких як MLS (сервіс кількох списків), Loopnet.com та мережа.

Вона пропонує вам два окремих варіанти придбання після кількох тижнів пошуків.

Властивість №1 — виробник стабільного доходу з максимальною ставкою 6.48%.

Перший об’єкт — це десятиквартирна будівля на продаж за 1,000,000 XNUMX XNUMX доларів. Ваш агент класифікує його як власність B. Здається повністю в оренду, не потребує капітального ремонту, керує хороша фірма. Довгострокові перспективи демографічного та економічного зростання також непогані в цьому районі.

Ось цифри:

Загальна місячна орендна плата становить 9,000 900 доларів США (XNUMX доларів США за одиницю).

• Щомісячні експлуатаційні витрати = 3600 доларів
• Щомісячний чистий операційний прибуток = 5,400 доларів США
• річний чистий операційний прибуток = 5,400 12 х 64,800 місяців = XNUMX XNUMX доларів США
• Максимальна ставка = 6.48 відсотка (64,800 1,000,000 доларів США / XNUMX XNUMX XNUMX доларів США)

Вам подобається ця пропозиція, оскільки вона приносить хороший дохід і має перспективні довгострокові можливості. У ньому також не вистачає будь-яких серйозних «завад» або рухомих частин. Ви можете просто придбати його та почати заробляти гроші відразу, найнявши стороннього менеджера.

Властивість №2 – максимальна ставка 6.35 відсотка, але потенційна додаткова вартість

Друга нерухомість — це 15-квартирна будівля на продаж за 850,000 XNUMX доларів. Ваш агент оцінює його як нерухомість класу C, але околиці розростаються, поруч із нерухомістю класу B і навіть A. Інші інвестори ремонтують та підвищують орендну плату за свої будівлі. В результаті з’являється можливість створювати цінність, потенційно одержуючи більшу віддачу.

Нижче наведено номери закупівлі:

• Загальна місячна орендна плата = 7,500 500 доларів США (XNUMX доларів США за одиницю).
• Щомісячні операційні витрати = 3,000 доларів США
• Щомісячний чистий операційний дохід = 4,500 доларів США
• Річний чистий операційний дохід = 54,000 4,500 доларів США (12 XNUMX доларів США х XNUMX місяців)
• Максимальна ставка = 6.35 відсотка (54,000 850,000 доларів США/XNUMX XNUMX доларів США)

Однак майте на увазі, що є можливість збільшити вартість і покращити фінансове становище. Ваш агент і менеджер нерухомості переконані, що ви можете витратити 150,000 10,000 доларів США (500 700 доларів США за одиницю) і підвищити орендну плату за кожну квартиру з XNUMX до XNUMX доларів на місяць.

Читайте також: ОБЯЗАННЯ НА НЕРУХОМІСТЬ: ВИЗНАЧЕННЯ ТА ЯК ВОНО ПРАЦЮЄ

Ось нові показники в результаті цього покращення:

• Загальна місячна орендна плата = 10,500 700 доларів США (XNUMX доларів США за одиницю).
• Щомісячні експлуатаційні витрати = 3,500 доларів
• Щомісячний чистий операційний дохід = 7,000 доларів США
• 84,000 7,000 доларів США = річний чистий операційний прибуток (12 XNUMX доларів США х XNUMX місяців).

Є два варіанти:

Якщо ви продаєте за ставки 6% виходу, нова вартість становить 1,400,000 84,000 6 доларів США (1,400,000 XNUMX доларів США XNUMX% = XNUMX XNUMX XNUMX доларів США).

Валовий чистий прибуток у вартості становить 400,000 1,400,000 доларів США (1,000,000 XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX XNUMX доларів США).

АБО продовжуйте орендувати за ставку 8.40% (84,000 1,000,000 доларів США XNUMX XNUMX XNUMX доларів США), також відому як прибуток від оренди без кредитного плеча.

Цей другий варіант потребує більшої співпраці. Також існує ймовірність, що стратегія зазнає невдачі. До того, як ви закінчите, місцева чи національна економіка може зіткнутися з труднощами. Крім того, ви можете неправильно провести ремонт або підвищити орендну плату.

Але якщо ви зможете подолати ці небезпеки і докласти зусиль, віддача буде набагато більшою. За ту саму інвестицію в 1 мільйон доларів ви отримуєте значне зростання вартості та значно більшу рентабельність доходу.

Коли використовувати ставки капіталізації, а коли ні

Максимальні ставки зазвичай використовуються інвесторами в нерухомість для порівняння ризику придбання кількох комерційних об’єктів. Хоча граничні ставки можна використовувати для прийняття інших інвестиційних рішень у нерухомість, вони можуть бути не такими корисними.

Якщо ви розглядаєте ставку капіталізації як метод аналізу можливих властивостей, пам’ятайте, що існує безліч інструментів, які допоможуть вам. Інші показники можна використовувати для оцінки ризику та можливої ​​прибутковості інвестиційної нерухомості.

Максимальні ставки можуть бути корисним інструментом для комерційної нерухомості. Однак ви не повинні використовувати цю формулу для оцінки вартості будинку для однієї сім’ї, нерухомості з непостійними потоками доходів або власності, яку ви збираєтеся негайно змінити.

ROI проти рівня капіталізації

Основна відмінність між максимальною швидкістю та рентабельністю інвестицій є метою двох вимірювань. Як зазначалося раніше, ставка капіталізації вимірює ймовірну прибутковість інвестора (ROI). Сказавши це, легко зрозуміти, чому багато підприємців змішують ці два. Ці два показники надзвичайно схожі, оскільки вони інформують інвестора про те, чого очікувати, якщо він продовжить інвестиції. Однак важливо зазначити, що рівень капіталізації та рентабельність інвестицій виконують різні функції під час перегляду угоди.

Рентабельність інвестицій призначена для надання інвесторам об’єктивної пропорції того, скільки вони можуть розраховувати на прибуток від транзакції. Наприклад, рентабельність інвестицій зазвичай представляється у відсотках для оцінки ймовірного повернення інвестицій інвестора. Потім інвестори можуть порівняти рентабельність інвестицій двох абсолютно різних інвестицій. Крім того, вираження рентабельності інвестицій у відсотках полегшує порівняння двох конкретних активів, незалежно від того, однакові вони чи ні. В результаті інвестори можуть порівняти рентабельність інвестицій від тримісячної реабілітації з 30-річною купівлею та утриманням.

На відміну від цього, максимальна ставка використовується для порівняння подібних володінь нерухомістю. Наприклад, максимальна ставка була б гарною для порівняння прибутку від двох орендованих об’єктів, але була б далеко не оптимальною для інвесторів, які порівнюють оренду нерухомості з реабілітаційним закладом.

Чи є 12% розумною верхньою ставкою?

Хоча діапазон для хорошої лімітної ставки становить від 8% до 12%, справжня відповідь: вона різна. Хоча максимальна ставка в 10% може бути прийнятною для деяких видів оренди, є інші міркування, які слід зважити, перш ніж інвестувати Airbnb.

Чи відповідає максимальна ставка рентабельності інвестицій?

Рентабельність інвестицій і максимальна ставка не однакові. Рентабельність інвестицій — це прибуток від ваших грошових інвестицій, а не ринкова вартість, тоді як ліміт — це очікуваний прибуток на основі вартості майна.

Чому більш ризиковано з вищою ставкою обмеження?

Однак давайте прояснимо, перш ніж почати аналізувати статистику та будувати плани щодо своєї імперії нерухомості: максимальні ставки пов’язані з ризиком. Загалом, чим ризикованіша інвестиція, тим більша ставка обмеження. Іншими словами, низька ціна активу та висока ставка обмеження часто вказують на більш ризиковані інвестиції.

Нижче значення випливає з вищої максимальної ставки?

Отже, якщо NOI дорівнює, вища лімітна ставка призведе до нижчої вартості власності. Вартість об’єкта нерухомості, безсумнівно, буде переоцінена, якщо до нього буде застосовано надто високу максимальну ставку, і навпаки.

Що саме означає «Cap Rate»?

Метрикою оцінки нерухомості, яка використовується для оцінки різних інвестицій у нерухомість, є рівень капіталізації (або «капіталізація»). Максимальна ставка зазвичай визначається як відношення річного доходу від оренди нерухомого майна до його поточної ринкової вартості, однак існують різні варіації.

Висновок

Формула максимальної ставки є ефективним інструментом для порівняння комерційних і багатоквартирних будівель. Однак максимальна ставка — не єдиний показник, який слід враховувати під час дослідження можливостей інвестування в нерухомість.

Оскільки обставини кожного інвестора унікальні, хороша ставка капіталізації не повинна бути вашим єдиним зеленим сигналом. Перш ніж прийняти рішення про інвестування, необхідно враховувати інші змінні. Наприклад, ваша картина руху грошових коштів може значно відрізнятися від картини іншого інвестора в тій же нерухомості. Те, що є вигідним активом для одного інвестора, може стати для вас пасивом.

Продовжуючи пошук ідеальної інвестиційної нерухомості, виконайте домашнє завдання щодо найкращих методів придбання інвестиційної нерухомості. Інвестування в нерухомість може бути прибутковим бізнесом, якщо ви приділите час для самоосвіти.

Поширені запитання щодо максимальної ставки

Статті по темі

• 4 основні елементи хорошого столу з кепками
• Максимальна ставка в нерухомості: Посібник для інвесторів, щоб знати ставки капіталізації
• Комерційна нерухомість: визначення, типи, компанії та найкращі поради щодо інвестування
• План залишку готівки для виходу на пенсію: обмеження внесків на 2022 рік (оновлено!)