Після деякого часу в орендній компанії ви зрозумієте, що вам слід припинити витрачати гроші на оренду щомісяця, а замість цього купити будинок або квартиру. Якщо ви збираєтеся купити свою першу квартиру, у цій публікації вам буде запропоновано контрольний список речей, які ви повинні переглянути перед покупкою. Ви також побачите переваги купівлі багатоквартирного будинку та дізнаєтесь, чи це гарний варіант для інвестування.
Обмірковування перед покупкою квартири
#1. Перевірте свою позицію в рівнянні орендної плати проти власного.
Перш за все, чи варто вам купувати чи орендувати квартиру, залежить від ринкових умов, де ви живете, і від того, як довго ви збираєтеся залишитися. Використання калькулятора орендної плати проти купівлі, який дозволяє вам ввести свій поштовий індекс або місто та/або скільки ви очікуєте заплатити за володіння чи оренду у вашому регіоні, є одним із способів отримати всю цю статистику одночасно.
Припустімо, що ви платите 1,000 доларів на місяць за оренду, але 200,000 48,000 доларів за покупку квартири. Спочатку покупка може здатися дорожчою, оскільки початковий внесок і витрати на закриття можуть сягати XNUMX XNUMX доларів США. Однак якщо ви залишаєтеся на місці принаймні п’ять років, баланс змінюється, роблячи покупку менш дорогою альтернативою.
Причина в тому, що після п’яти років ви накопичили капітал у своєму будинку, а не витрачали його на оренду. Тож порівняйте ціни у вашому регіоні та подивіться, що має сенс для вас.
#2. Визначте, чи є фінансова доцільність покупки квартири.
Інший фактор – скільки ви можете дозволити собі заплатити за квартиру. Використовуйте наш калькулятор доступності житла, щоб ввести ваш дохід, борги та заощадження початкового внеску.
Припустімо, що ви заробляєте 70,000 250 доларів на рік, платите 40,000 доларів на місяць за кредитними картками та іншими рахунками та маєте 263,000 1,575 доларів, відкладених на перший внесок. Це означає, що ви можете дозволити собі квартиру вартістю XNUMX XNUMX доларів США, що коштуватиме XNUMX доларів США щомісяця. Знати ці цифри дуже важливо, оскільки вони допоможуть обмежити пошук квартири бажаним ціновим діапазоном.
#3. Дізнайтеся різницю між кооперативами та квартирами.
Якщо ви хочете купити квартиру, ви, швидше за все, зустрінете як квартири, так і кооперативи. Отже, яка різниця?
«Квартира схожа на купівлю будинку тим, що ви отримуєте акт на нерухомість, і загалом, якщо ви коли-небудь захочете здати свою квартиру в оренду, ви зможете це робити без будь-яких умов, за винятком, звичайно, того, що новий орендар повинен отримати кваліфікацію через раду кондомініумів», — каже Дуглас Елліман, агент з нерухомості Ліла Неджад.
«Кооператив купує частку в будівлі, в якій ви володієте одиницею, але є більше критеріїв правління, щоб отримати право на покупку, і негромадяни США мають значно меншу ймовірність потрапити в більшість цих будівель». Закони про суборенду також часто значно жорсткіші, часто з дворічними обмеженнями або взагалі без оренди третьою стороною».
Порядок купівлі квартири
Процедура купівлі квартири не викликає занепокоєння. Просто виконайте наведені нижче кроки, щоб купити квартиру.
#1. Створення цілей:
Чого ви хочете досягти, купуючи багатоквартирний будинок? Після того, як ви визначите мету, визначте, скільки грошей вам потрібно отримати від ваших інвестицій, щоб отримати беззбитковість.
#2. Встановіть бюджет будівництва:
Купуючи багатоквартирний будинок, важливо знати, скільки ви хочете витратити. Інвестори повинні переконатися, що вони залишають достатньо грошей для покриття ремонту, а також для інвестування в іншу нерухомість для диверсифікації свого портфеля.
#3. Зрозумійте грошовий потік
Якщо припустити, що ви хочете заробляти гроші на своєму багатоквартирному будинку, вам потрібно буде розуміти грошові потоки. Використовуйте калькулятор оренди, щоб змоделювати потенційні угоди, щоб знати, чого очікувати.
#4. Виберіть ринок:
Завжди дивіться на свій місцевий ринок, перш ніж виїжджати за межі штату, щоб отримати легкість і впевненість. Створіть кілька угод на різних ринках, щоб дізнатися, що можливо. Легше обробляти будівлю в близькому регіоні, який вам більше знайомий.
#5. Отримати попереднє схвалення фінансування:
Після прийняття рішення про ринок інвестори повинні отримати попереднє схвалення для фінансування. Отримайте схвалення принаймні двох різних кредиторів, щоб ви могли порівняти ставки, коли знайдете будинок.
Саме час шукати квартиру та робити пропозиції. Досліджуйте властивості через MLS, веб-сайти комерційної нерухомості або співпрацюючи з брокером. Відвідайте багато об’єктів і, коли ви знайдете те, що вам подобається, зробіть пропозицію.
#6. Огляньте будівлю:
Ніхто не хоче купувати квартиру, яка не в тому стані, в якому вона була в оголошенні. Подбайте про те, щоб будинок пройшов огляд. Важливо перевірити систему вентиляції, вентиляції, вентиляції, водопроводу та електричні системи.
Найміть компанію з управління нерухомістю, щоб уникнути клопоту з управління вашими інвестиціями. Майте на увазі, що обрана вами компанія з управління майном або забезпечить, або порушить успіх ваших інвестицій. Перш ніж прийняти рішення, проведіть дослідження, прочитайте відгуки та опитайте кілька компаній.
#7. Забезпечте фінансування та закрийте:
Представте угоду кредиторам, які вас попередньо схвалили, щоб ви могли порівняти ціни. Виберіть кредитора, і він допоможе вам отримати повне схвалення та готовність до закриття.
#8. Не зупиняйтеся на досягнутому:
Продовжуйте розширювати своє портфоліо! Після того, як ви інвестуєте та отримуєте стабільний прибуток, продовжуйте нарощувати свій портфель, шукаючи наступну можливість інвестувати, можливо, купівлю іншого житлового будинку?
Переваги та недоліки купівлі багатоквартирного будинку
Купівля багатоквартирного будинку - це значні інвестиції та витрати. Як і у випадку з будь-якою великою покупкою, є переваги та недоліки, які слід розглянути, перш ніж брати на себе зобов’язання.
Переваги покупки багатоквартирного будинку
- Потенціал доходу значний: Велике багатоквартирне приміщення, наприклад багатоквартирний будинок, допоможе вам розширити портфоліо швидше, ніж оренда однієї сім’ї. Більше одиниць означає більше грошей у банку.
- Це зростаючий актив: Уся нерухомість, включно з житловими комплексами, з часом зростає в ціні. Ви заробите, якщо в майбутньому вирішите продати будівлю.
- Грошовий потік постійний: Інвестори можуть розраховувати на те, що їхні квартири отримають постійний прибуток. Навіть якщо квартири вільні або орендарі не платять, зазвичай доступні додаткові платні квартири, які допоможуть компенсувати витрати.
Недоліки купівлі багатоквартирного будинку
- Перші внески можуть бути дорогими: Купівля багатоквартирних будинків - це серйозна інвестиція з високою ціною. Як ви могли здогадатися, початковий внесок за багатоквартирну нерухомість значно вищий, ніж за односімейний будинок.
- Важко диверсифікувати вплив на ринок: Оскільки багатоквартирні будинки дуже дорогі, нові інвестори рідко мають можливість придбати їх велику кількість. Багатоквартирне будівництво, безсумнівно, допомогло б інвесторам розширити свій портфель, але диверсифікувати його між ринковими класами буде важко.
- Рівень плинності орендарів у житлових комплексах вищий, ніж у односімейних квартирах. Це означає, що орендодавцям доведеться витрачати час (і часто гроші) на наймання нових орендарів і підготовку квартир до заселення.
5 порад щодо купівлі квартири
Ви впевнені, що житловий комплекс є гарною інвестицією для вас? Ось п’ять рекомендацій експертів, які допоможуть вам у процесі покупки.
#1. Знайдіть об’єкти, що не належать до ринку.
Ви повинні знайти фантастичну ціну, якщо ви серйозно збираєтеся купити багатоквартирний будинок. Ось два варіанти.
- Отримайте програмне забезпечення для інвестицій у нерухомість: Ви можете приєднатися до програмного забезпечення для інвестування в нерухомість, яке зосереджено на допомозі інвесторам у придбанні неринкової власності.
- Залучіть дружнього до інвестора агента: Інший варіант – найняти агента з нерухомості, який спеціалізується на допомозі інвесторам і має доступ до великої кількості продавців, які хочуть продати, але не хочуть рекламувати свою нерухомість на ринку.
#2. Виберіть тип власності
Багатоквартирні будинки бувають різних стилів, у тому числі багатоповерхівки, середньоповерхівки, садові будинки та пішохідні будинки. Перш ніж визначити, який тип купувати, враховуйте поточні тенденції нерухомості у вашому регіоні, оскільки популярність залежить від регіону. Ваш агент з нерухомості може надати пропозиції на основі того, що він спостерігає щодня.
Ви також повинні вибрати, чи хочете ви новий житловий комплекс чи той, який потребує доопрацювання. Фіксатори часто доступніші, але вони вимагають більше роботи та гострого ока для недооцінених властивостей.
#3. Перейдіть до кількох властивостей і проведіть дослідження.
Не купуйте першу квартиру, яка вам потрапила. Вивчіть місцевий попит, проведіть перевірку, щоб визначити стан будинку, і відвідайте стільки будинків, скільки можливо.
Співвідношення кількості орендарів і власників у регіоні може бути надійним показником успіху ваших інвестицій у купівлю квартири. У містах з вищою часткою орендарів, ніж власників, попит на квартири буде вищим, тому вивчіть ці дані перед покупкою.
#4. Ознайомтеся з фінансовим процесом і обробіть дані
Для придбання інвестиційної нерухомості необхідний початковий внесок у розмірі 20%, а також страхування, іпотечні платежі, витрати на технічне обслуговування та адміністрування, а також витрати на маркетинг.
Витрати на технічне обслуговування можуть з’їсти ваш прибуток. Перш ніж купувати комплекс, вивчіть місцеві тарифи на деякі з найчастіших модернізацій, наприклад перефарбування будівлі ззовні та внутрішніх приміщень, коли орендарі виїжджають.
Переконайтеся, що ви будете в плюсі після всіх цих звинувачень. Немає гіршої ситуації, ніж володіння багатомільйонним житловим комплексом, який місяць за місяцем втрачає гроші.
#5. Виберіть найкращого кредитора
Існують три поширені форми кредитів на багатоквартирні будинки (за винятком кредитів на житлові будинки з менш ніж чотирма квартирами):
- Кредит на квартиру під державну підтримку включати високі коефіцієнти LTV (позика-вартість) і суми позики від 750,000 6 до 3.5 мільйонів доларів США. Ця позика доступна у Fannie Mae, Freddie Mac і FHA. Типові ставки коливаються від 6 до XNUMX%.
- Банківський баланс Кредит на квартиру: Багато місцевих кредиторів із задоволенням кредитують інвесторів, які хочуть купити квартири. Термін позики коливається від 20 до 25 років, термін виплат – від 3 до 15 років, а процентні ставки – від 3 до 6 відсотків.
- Варіанти короткострокового фінансування квартири: Ці позики розроблені, щоб допомогти інвесторам конкурувати з покупцями готівкою шляхом надання іпотечних кредитів у короткий термін. Мінімальна сума позики становить 100,000 90 доларів США з LTV до 7.5%. Ставки високі, коливаються від 12 до XNUMX відсотків.
Коли ви визначите, яка форма позики вам найкраще підходить, почніть вивчати пропозиції кожного кредитора. Кожен банк і кредитор унікальні, тому ретельно досліджуйте всі свої можливості. Незначне підвищення процентних ставок може з’їсти ваш прибуток.
Купівля багатоквартирного будинку – хороша інвестиція?
Прибуток із поправкою на ризик — сума грошей, яку ви можете сподіватися заробити всупереч ризику, який ви зазнаєте — є найважливішим фактором, який слід враховувати під час будь-яких інвестицій. Загалом житлові комплекси пропонують високий прибуток з поправкою на ризик. Однак це різниться для кожної нерухомості та зазвичай визначається ціною придбання квартири.
Коротше кажучи, купівля багатоквартирних будинків загалом є гарною інвестицією, але не кожен багатоквартирний будинок є гарною інвестицією. Оцінюючи майно, потенційні інвестори повинні проявляти обережність і враховувати численні аспекти, включаючи стан майна, ціну порівняно з іншими подібними об’єктами, місцеві тенденції нерухомості та попит на оренду чи власність у цьому районі. Найпростіший спосіб досягти цього - скористатися калькулятором оренди нерухомості, який прогнозує прибуток, який ви можете очікувати від придбання конкретного житлового комплексу.
Людям завжди буде потрібно житло, і оренда квартири часто є найвигіднішим варіантом. Більшості американських міст наразі бракує дешевого житла, що добре віщує власникам житлових комплексів, які пропонують доступне для середнього рівня життя. З іншого боку, зараз будується велика кількість нових елітних квартир, і вони будуть першими, хто знизить орендну плату або залишиться незаселеними, якщо економіка похитнеться.
Висновок
Купівлю квартири можна порівняти з купівлею односімейного будинку. Подача заявки на кредит і процес закриття майже ідентичні. Вирішальним аспектом є оцінка того, скільки квартири ви можете собі дозволити, а потім прийняття рішення про покупку чи оренду. Визначивши це, ви можете планувати свої кошти наперед до свого рішення.
Часті запитання про купівлю квартири
Скільки потрібно відкладати на першу квартиру?
Загальне емпіричне правило полягає в тому, що ваш дохід має тричі перевищувати вашу орендну плату. Отже, якщо ви хочете жити десь, де коштує 1,000 доларів на місяць, вам може знадобитися заробляти щонайменше 3,000 доларів на місяць. Багато житлових комплексів і орендодавців дотримуються цього правила, тому має сенс обмежити пошук орендою, на яку ви, ймовірно, маєте право.
Оренда це марна трата грошей?
Оренда - непогана інвестиція. Натомість ви платите за житло, яке далеко не марнотратство. Крім того, як орендар ви звільнені від багатьох дорогих витрат, пов’язаних із володінням житлом. Як наслідок, за багатьох обставин оренда є кращою, ніж покупка.
Яке правило бюджету 50 20 30?
Згідно з правилом, ви повинні витрачати до 50% свого доходу після сплати податків на потреби та зобов’язання, які ви повинні мати або виконувати. Половину, що залишилася, потрібно розділити наступним чином: 20% на заощадження та виплату боргів і 30% на все, що забажаєте.
- З ЯКОГО КРЕДИТНОГО БАКУ ВИ ПОЧАЄТЕ: Все, що ви повинні знати
- Оцінка нерухомості: як оцінити свої інвестиції та нерухомість
- Визначення ключових грошей: що таке ключові гроші? (+ Короткий посібник)
- ІПОТЕЧНІ СТАВКИ НА ІНВЕСТИЦІЙНУ НЕДВИЖИМОСТЬ: Поточні іпотечні ставки на інвестиційну нерухомість
- Власник, ознайомтеся з 5 порадами щодо того, як орендувати свою нерухомість!
