Одним із факторів, які кредитори враховують під час схвалення позики, є співвідношення позики та вартості. Це для того, щоб захистити себе від ризику. Хороше співвідношення позики та вартості залежить від типу кредитора та активу. Ви можете розрахувати співвідношення кредиту та вартості за допомогою формули, щоб підготуватися заздалегідь. У статті міститься підказка про потрібну вам формулу та про те, як розрахувати співвідношення позики та вартості.
Співвідношення позики та вартості
Термін «відношення кредиту до вартості» часто використовується банками в сфері нерухомості. Кредитори використовують співвідношення «кредит-вартість» (LTV), щоб описати, скільки грошей вони позичають порівняно з вартістю активу, який вони купують. Це позначає частку першої іпотечної лінії до всієї оціночної вартості нерухомості.
Одним із основних показників ризику, який враховують кредитори, визначаючи, чи має позичальник право на іпотеку, є співвідношення кредиту та вартості. Імовірність того, що кредитор зазнає збитків, зростає, оскільки кількість власного капіталу зменшується. Ризик дефолту постійно враховується під час прийняття рішень про кредитування. Через це вимоги до кількох іпотечних програм стають значно суворішими, оскільки коефіцієнт LTV кредиту зростає.
Щоб захистити себе від невиконання зобов’язань покупцем і підвищити вартість іпотеки, кредитори можуть вимагати від позичальників кредитів з високим LTV придбати іпотечне страхування.
Приклади клієнтів із підвищеним ризиком включають клієнтів із
- Низьке співвідношення боргу до доходу
- Попередня іпотечна історія прострочених платежів
- Високі суми кредиту або потреби в готівці
- Низькі кредитні бали
- Недостатні резерви,
- Низький дохід або відсутність.
Для чого призначене співвідношення позики та вартості
Він оцінює зв’язок між залишком кредиту та ринковою вартістю активу, наприклад будинку чи автомобіля, який є заставою кредиту.
Наприклад, LTV становить 50%, якщо кредитор пропонує позику, що дорівнює половині вартості активу. LTV збільшує ризик, оскільки збільшує суму грошей, яку може втратити позикодавець, якщо позичальник не виплатить позику.
Хоча його можна використовувати для будь-якої забезпеченої позики, співвідношення позики та вартості найчастіше пов’язують з іпотекою. Насправді обмеження LTV є однією з вимог для участі в ряді федеральних іпотечних програм.
Як кредитори використовують LTV
Коефіцієнт LTV є лише одним із критеріїв, які використовуються для визначення того, чи відповідає позичальник вимогам для отримання іпотеки, позики під нерухоме майно або кредитної лінії. Але це може мати великий вплив на процентну ставку, яку може отримати позичальник. Коли коефіцієнт LTV заявника становить 80% або нижче, більшість кредиторів нададуть їм найнижчу процентну ставку, яку вони можуть.
Позичальники, які мають більший коефіцієнт LTV, все ще мають право на отримання іпотеки, хоча відсоткова ставка за кредитом може зрости зі збільшенням коефіцієнта LTV. Наприклад, позичальник із коефіцієнтом LTV 95% може отримати схвалення іпотеки.
Однак їм може бути нарахована процентна ставка, яка на цілий відсоток перевищує ставку, що стягується з позичальника з коефіцієнтом LTV 75%. Позичальник може бути зобов’язаний придбати приватне іпотечне страхування, якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%.
Формула співвідношення позики та вартості
Формула відношення кредиту до вартості – це те, що ви можете використовувати для розрахунку відсотків. Формула являє собою суму позики, поділену на активи позики або вартість застави. Розрахунок іпотеки - це залишок іпотеки, поділений на вартість майна.
Однак це залежить від типу кредитора та активу, що фінансується. Існує кілька різних способів обчислення «V» у LTV.
Загалом формула така:
Сума позики / вартість активів) x 100 дорівнює LTV%
Сума позики та вартість активу повинні бути розділені достатньою сумою. Можливо, відділ ризиків фінансової установи переконаний, що вони можуть легко продати обладнання зі знижкою 25%.
Це, ймовірно, означає, що вони готові позичити під актив до максимального LTV 75%. Вважайте, що це на 1 менше «буферу власного капіталу».
Як розраховується співвідношення позики та вартості
Покупці житла можуть легко розрахувати коефіцієнт LTV будинку за цією формулою. Це формула:
Сума іпотеки/оцінена вартість нерухомості = коефіцієнт LTV
де: MA=Сума іпотеки
APV= Оцінена вартість майна
Що таке хороше співвідношення позики та вартості
Хороше співвідношення кредиту та вартості не повинно перевищувати 80%. Високий LTV — це все, що перевищує 80%, що означає, що позичальники можуть сплачувати вищі комісії за позики, мати потребу в приватному іпотечному страхуванні або навіть отримати відмову в позиці. LTV, що перевищує 95%, часто вважаються незадовільними.
Середнє співвідношення позики до вартості (LTV) для порядного кредитора становить 80%. Ще краще все, що опускається нижче цієї позначки. Оскільки LTV збільшується понад 80%, майте на увазі, що витрати на позики можуть зрости або позичальники можуть не отримати дозвіл на отримання позик.
Концепція співвідношення позики до вартості значною мірою залежить від типу іпотеки, яку ви купуєте. Це пов’язано з тим, що кожен із цих типів кредиту має особливі вимоги до покупців житла. Через це кожен кредитор може мати різні вимоги; тому досліджуйте, щоб знайти найкращу пропозицію. Ви можете знайти різні вимоги до LTV для іпотечної галузі нижче:
#1. LTV для звичайних іпотечних кредитів
Прийнятний коефіцієнт LTV для традиційних заявок на іпотечний кредит становить 80%. Це пов’язано з тим, що багато кредиторів вимагають від позичальників внести початковий внесок у розмірі не менше 20% вартості житла.
#2. LTV для FHA
До іпотечних кредитів, застрахованих Федеральним житловим управлінням (FHA), застосовуються інші правила.
Якщо ваш кредитний рейтинг становить щонайменше 580 і ви хочете отримати схвалення на отримання кредиту FHA, прийнятним є співвідношення кредиту до вартості 96.5%. Ваш коефіцієнт LTV не може перевищувати 90%, якщо ваш кредитний рейтинг становить від 500 до 579.
Наприклад, якщо ви купуєте будинок вартістю 200,000 180,000 доларів США, сума кредиту не може перевищувати 20,000 90 доларів США. Для цього потрібен мінімальний початковий внесок у розмірі XNUMX XNUMX доларів США, щоб підтримувати LTV на рівні XNUMX%.
#3. LTV для кредитів USDA та VA
Ваш LTV-коефіцієнт може сягати 100%, якщо ви просите позику без початкового внеску, як-от позика USDA або позика VA.
Звичайно, існують додаткові умови для отримання цих іпотечних кредитів, такі як мінімальний дохід, специфікації розташування майна або особливий статус у військовій частині.
#4. LTV, якщо ви рефінансуєте свою позику
Позичальники рефінансування можуть вимагати або не вимагати певного коефіцієнта LTV. Наприклад, ваш коефіцієнт LTV має бути більше 80%, якщо ви рефінансуєте через державну програму рефінансування доступного житла (HARP). Однак немає жодних обмежень щодо співвідношення LTV, якщо ви хочете рефінансувати через програму оптимізації FHA.
Що таке співвідношення кредиту та вартості автомобіля
Коефіцієнт кредиту на автомобіль (LTV) розраховується шляхом ділення всієї суми кредиту на фактичну грошову вартість (ACV) вашого автомобіля. Як правило, для його вираження використовується відсоток. Співвідношення позики до вартості вашої позики зменшується на ваш початковий внесок.
Співвідношення позики та вартості може вплинути на умови позики. Це пояснюється тим, що автомобіль є заставою кредиту, а це означає, що якщо ви не можете здійснити свої платежі, банк може повернути автомобіль. Щоб скоротити термін позики та зменшити ймовірність того, що ви заборгуватимете більше, ніж коштує автомобіль, позикодавець може попросити перший внесок.
Особливо незабаром після того, як ви купуєте новий автомобіль, справжня вартість вашого транспортного засобу часто нижча, ніж ви витратили. Коли ви вивозите нову машину з автостоянки, її вартість зазвичай швидко падає. У міру того як ви використовуєте його більше, він поступово втрачає цінність.
Як розрахувати співвідношення позики до вартості вашого автомобіля
Співвідношення позики до вартості (LTV) автомобіля розраховується шляхом ділення суми, яку ви хочете позичити, на вартість автомобіля, який ви хочете придбати.
Автомобіль використовується як застава для автокредитів, тому співвідношення позики та вартості є способом для кредиторів оцінити рівень ризику, який вони приймають, приймаючи вашу позику.
Щоб розрахувати співвідношення позики та вартості автомобіля у відсотках, скористайтеся такою формулою:
Сума позики / вартість автомобіля x 100 = співвідношення позики та вартості
Таким чином, LTV становив би 86%, якби ви позичали 30,000 35,000 доларів для фінансування автомобіля вартістю XNUMX XNUMX доларів.
Як кредитори оцінюють LTV для вашого автомобіля
Кредитори оцінюють можливість продажу вашого автомобіля, оскільки він служить заставою для кредиту для відшкодування збитків у випадку, якщо ви прострочите його. Кредитор піддається меншому ризику, і ви можете отримати більше, якщо позичити менше, ніж ринкова вартість автомобіля.
Кілька факторів, зокрема процентна ставка та схвалення позики, впливають на співвідношення позики та вартості:
#1. Схвалення кредиту
Кожен кредитор має різну межу LTV для затвердження позики, щоб зменшити ризик. LTV може вплинути на вашу здатність отримати фінансування, якщо воно перевищує вимоги кредитора.
Пам’ятайте, що кредитори враховують низку змінних, перш ніж схвалювати вашу позику, включаючи ваші кредитні рейтинги та історію своєчасних платежів за кредитом. LTV є лише одним із цих міркувань.
Нижчий LTV означає менший ризик, що зазвичай означає нижчу ставку кредиту, що заощадить ваші гроші протягом кредиту, оскільки кредитори використовують LTV для оцінки ризику, пов’язаного з вашою позикою.
№2. Передоплата
Внесення більшого початкового внеску може знизити LTV вашої позики, збільшуючи ймовірність того, що вашу позику буде схвалено, і призведе до зниження процентної ставки.
#3. Негативний капітал
Деякі кредитори можуть дозволити вам позичити гроші вище запропонованої роздрібної ціни нового автомобіля або ринкової вартості вживаного автомобіля, залишаючи ваш капітал від'ємним.
Це не ідеально, тому що ви будете винні більше грошей, ніж коштує машина.
ПРОЧИТАЙТЕСЬ ТАКОЖ ЯК ВСТАНОВИТИ КРЕДИТ
Що означає 60% LTV?
Якщо у вас є застава, що дорівнює принаймні 40% вартості нерухомості. Ви можете претендувати на отримання іпотечного кредиту з 60% позики до вартості (LTV). Це також називається іпотекою 60% LTV і означає, що ви будете позичати у кредитора решту 40% вартості нерухомості.
Чи є 65% хорошим LTV?
Коефіцієнт LTV у 65% вважається відносно низьким, що часто означає, що ви зможете отримати нижчі процентні ставки за іпотекою порівняно з іпотечними кредитами з більшим LTV – тобто менші щомісячні виплати за іпотечним кредитом.
У випадку, якщо ви не в змозі здійснити свої іпотечні платежі, позикодавцеві, можливо, доведеться заволодіти будинком, щоб продати його та відшкодувати збитки. Імовірність того, що кредитор зможе отримати достатні кошти для погашення позики, зростає зі зменшенням LTV. Таким чином, менший LTV зменшує частину ризику кредитора.
Ще одна перевага володіння більшою часткою нерухомості полягає в тому, що ви можете позичити менше, що зменшує загальну суму відсотків, які ви будете платити.
Чи добре 40% LTV?
Коефіцієнт LTV у 40% є дуже низьким, що означає, що 60% вашої власності буде продано.
Чи є 85% хорошим LTV?
Іпотека з 85% LTV все ще є пристойним рівнем депозиту та ставить вас у кращу позицію, ніж іпотека з 95% LTV, навіть якщо багато найкращих іпотечних пакетів починаються з 80% LTV або 20% початкового внеску.
Іпотека 85% LTV (позика до вартості) дозволяє позичити 85% усієї вартості нерухомості. Внесений вами депозит покриє решту 15%.
Зазвичай ви сплачуєте вищу відсоткову ставку, ніж той, хто пропонує, скажімо, 25% депозит, оскільки 85% LTV є одним із найвищих іпотечних кредитів за співвідношенням кредиту та вартості. Це пояснюється тим, що тим менший ризик для кредитора, чим вищий депозит.
Чи хороша іпотека на 90 LTV?
LTV іпотеки зазвичай коливається від 50% до 95%; іпотека 90% LTV знаходиться у верхній частині цього діапазону. Ви матимете деякі можливості з 90% LTV, але вони можуть бути обмеженими та мати вищі ставки, оскільки кредитори беруть на себе більший ризик.
Оскільки іпотечні ставки 90% LTV дешевші, ніж ставки LTV 95%, ви можете почати будувати власний капітал у своєму будинку, не чекаючи роками, щоб заощадити більший початковий внесок. Замість найнижчої процентної ставки оптимальна іпотека 90% LTV – це та, яка має найнижчу загальну вартість.
Скільки часу потрібно, щоб досягти 80% LTV?
Хоча в більшості ситуацій анулювання страхування іпотеки відбувається на позначці 78% LTV. Кредитор також може зробити це, коли кредит сягне 80% LTV, якщо ви своєчасно сплачуєте платежі та маєте позику деякий час. Проте один фактор — розмір початкового внеску, який ви робите під час купівлі житла — часто визначає, як довго ви будете платити за іпотечне страхування.
Період часу, протягом якого вам доведеться сплачувати іпотечне страхування, може бути досить коротким. Ймовірно, близько 5 років, якщо ви починаєте з більшого початкового внеску, наприклад 15% замість 5%. Але якщо ви починаєте з початкового внеску 5%, вам знадобиться близько 9 років, щоб досягти рівня LTV 80% (і майже 8 років, щоб досягти позначки автоматичного скасування LTV 78%).
Чи добре 75% LTV?
Іпотека 75% LTV — це така, за якою ви сплачуєте депозит із суми, що залишилася, і позичаєте 75% вартості майна у кредитора.
Якщо можете, спробуйте взяти іпотеку з LTV 75%. Навіть незважаючи на те, що заощадити на початковий внесок у розмірі 25% може бути складно, ви можете виявити, що можете це зробити, і це дозволить вам отримати доступ до іпотеки з нижчими LTV і нижчими процентними ставками.
Що таке хороший LTV для FHA?
Низьке співвідношення позики до вартості може бути корисним для позик FHA. Іпотечні кредити зі страхуванням FHA призначені для позичальників із низькими та помірними доходами. Їх видає кредитор із схвалення FHA, а Федеральне житлове управління страхує їх (FHA).
Порівняно з багатьма звичайними позиками, позики FHA мають менші мінімальні початкові внески та кредитні вимоги. Початковий коефіцієнт LTV для позик FHA становить до 96.5%, однак існує премія за іпотечне страхування (MIP), яку потрібно сплачувати протягом усього терміну позики (незалежно від того, наскільки низьким буде коефіцієнт LTV).
Коли коефіцієнт LTV перевищує 80%, багато споживачів хочуть рефінансувати свої позики FHA, щоб скасувати вимогу MIP.
На закінчення
Термін «позика до вартості» (LTV) стосується відсотка вартості майна, яке ви позичаєте. ті, які можуть розглядатися кредиторами завдяки низьким коефіцієнтам LTV (нижче 80%). Однак LTV, що перевищує 80%, може вимагати іпотечного страхування, яке надасть позичальнику нижчу процентну ставку.
Питання і відповіді
Який максимальний LTV для покупців, які вперше?
Щоб отримати іпотеку з LTV 980%, покупцям, які вперше купують житло, знадобиться депозит у розмірі 20%. LTV 95% означає, що ваша іпотека становить 95% вартості вашого будинку. Більшість сьогоднішніх кредиторів не нададуть кредит на будь-яке майно, яке потребує вищого LTV. Щоб отримати 95% LTV іпотечного кредиту, покупцям, які вперше купують житло, знадобиться депозит у розмірі 5%.
Чому співвідношення позики та вартості важливо?
Це допомагає кредиторам оцінити можливий ризик позики: загалом, чим вищий коефіцієнт LTV, тим більша ймовірність того, що кредитор втратить гроші, якщо ви не зробите свої платежі, і що йому доведеться стягнути ваш будинок.
Які фактори впливають на LTV?
Розмір початкового внеску, ціна продажу та оціночна вартість нерухомості є ключовими змінними, які впливають на показники LTV. Вищі початкові внески та нижчі ціни продажу призводять до найнижчих коефіцієнтів LTV.
Статті по темі
- Мінімальний кредитний рейтинг для покупки будинку в 2023 році
- Як розрахувати домашній капітал за допомогою практичних прикладів і всього, що вам потрібно
- Який кредитний рейтинг вам потрібен, щоб купити будинок: найкращі практики США в 2023 році
- ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ: мінімальний кредит, необхідний для покупки житла
- Співвідношення позики до вартості (LTV): значення та обчислення
посилання
