Рефінансування житлового кредиту – це коли ви берете нову позику на заміну існуючої. Що ще цікавіше, ви можете зберегти свій актив, але отримати нову позику на нових умовах. Процес рефінансування має ті самі процедури, що й отримання нового будинку, подача заявки на кредит, оцінка житла та закриття.
Тут, у цій статті, ми будемо говорити більше про ставки рефінансування житлового кредиту, витрати та як це працює, а також про те, як рефінансувати позику з поганою кредитною історією.
Значення житлового кредиту рефінансування
Рефінансування тягне за собою переоцінку позики особи або підприємства та її погашення. Крім того, це процес заміни існуючої позики на нову, яка погашає попередні зобов’язання. Щоб вся процедура була вигідною, нова позика повинна мати кращі умови або функції, які підвищать ваші фінанси.
Як працює рефінансування житлового кредиту?
Споживачі зазвичай прагнуть рефінансувати певні фінансові зобов’язання, щоб отримати кращі умови позики, часто у відповідь на зміну економічних умов. Загальні цілі рефінансування включають зниження фіксованої процентної ставки для зменшення платежів протягом усього терміну дії позики. Крім того, зміна терміну кредиту або перехід з іпотеки з фіксованою ставкою на іпотеку з регульованою ставкою (ARM) або навпаки.
Позичальники також можуть рефінансувати, оскільки їхній кредитний рейтинг покращився або тому що їхні довгострокові фінансові наміри змінилися. Або, можливо, вони позичають, щоб погасити наявні зобов’язання, об’єднавши їх в єдину позику з низькими відсотками.
Середовище процентних ставок є найбільш типовою причиною рефінансування кредиту. Оскільки процентні ставки коливаються, багато споживачів вважають за краще рефінансувати, коли ставки знижуються. Національна монетарна політика, економічний цикл і конкурентоспроможність ринку визначають, зростають чи знижуються процентні ставки для споживачів. Ці змінні впливають на процентні ставки для всіх видів кредитних продуктів, включаючи невідновлювані позики та відновлювані кредитні картки. В умовах зростання ставок позичальники, які мають продукти зі змінною процентною ставкою, сплачують більше відсотків. У середовищі з падінням темпів все навпаки.
При рефінансуванні житлового кредиту позичальник повинен звернутися до свого кредитора з проханням і заповнити нову заявку на кредит. Після цього рефінансування передбачає переоцінку кредитних умов та фінансового стану фізичної особи чи підприємства. Іпотечні кредити, кредити на транспортні засоби та студентські позики є прикладами споживчих кредитів, які зазвичай розглядаються для рефінансування.
Крім того, підприємства можуть спробувати рефінансувати комерційні іпотечні борги. Багато бізнес-інвесторів можуть уважно перевіряти свої корпоративні баланси на предмет кредитних позик, наданих кредиторами, які можуть отримати прибуток від нижчих ринкових ставок або кращого кредитного рейтингу.
Варіанти рефінансування житлового кредиту
Існують різні варіанти рефінансування житлового кредиту. Вид кредиту, який обирає позичальник, визначається його потребами. Серед цих варіантів позики рефінансування:
№1. Рефінансування готівкою
Виведення готівки є типовим, коли вартість базового активу, що служить заставою позики, зростає. Крім того, це тягне за собою вилучення вартості активу або власного капіталу в обмін на більшу суму позики. Іншими словами, якщо вартість предмета на папері зростає, ви можете отримати доступ до цієї вартості через позику, а не продавати його.
Цей варіант підвищує загальну суму позики, але надає позичальнику швидкий доступ до готівки, зберігаючи при цьому право власності на актив.
№2. Ставково-строкове рефінансування
Це найпоширеніший вид рефінансування кредиту. Під час рефінансування кредиту ви погашаєте попередню позику та замінюєте її новою кредитною угодою з нижчими відсотками.
№3. Рефінансування готівкою
Рефінансування готівкою дозволяє позичальнику погасити частину боргу в обмін на нижчий відношення кредиту до вартості (LTV) або дешевші платежі по кредиту.
№ 4. Консолідаційне рефінансування
У деяких випадках ефективним способом рефінансування може бути консолідаційний кредит. Коли інвестор забезпечує одну позику за нижчою процентною ставкою, ніж поточна середня процентна ставка за багатьма кредитними продуктами, це називається консолідаційним рефінансуванням.
Більше того, такий вид рефінансування вимагає від споживача або бізнесу подати заявку на новий кредит із нижчою процентною ставкою, а потім використати нову позику для погашення поточної заборгованості, залишаючи їхній загальний непогашений залишок із значно нижчими відсотковими платежами.
Рефінансування кредиту з поганою кредитною історією
Залежно від типу кредиту, на який ви подаєте заявку, існують вимоги до рефінансування житлового кредиту з поганою кредитною позицією. Звичайно, власник житла з поганою кредитною справою має шанс на рефінансування кредиту за допомогою федеральних програм фінансування або програм кредитування з більш м’якими вимогами до кредитного рейтингу.
Наприклад, Peoples Bank Mortgage, розташований у Південній Кароліні, пропонує портфельну позику «новий шанс», яка дозволяє вам отримати рефінансування житлового кредиту, навіть якщо ваша кредитна кредитна проблема була поганою протягом попередніх двох років.
Однак, щоб отримати допомогу за програмою, ви також повинні відповідати певним стандартам. Стандартним критерієм є наявність «чистої відчутної вигоди» для рефінансування, наприклад, отримання нижчої ставки щонайменше на 0.5 відсотка або вибір коротшого терміну. Отже, якщо ви не в змозі виконати вимоги програми, ваша заявка на позику буде відхилена.
Дійсно, рефінансування позики зробить вам кращу угоду. Тим не менш, перш ніж прийняти рішення, ви повинні дослідити свій вибір рефінансування та ретельно їх оцінити. Виконайте наступне:
№1. Виберіть варіант кредиту рефінансування FHA
Для власників будинків з поганими кредитними рейтингами FHA пропонує різноманітні варіанти рефінансування позики. Одна головна умова: ваша позика вже має бути позикою FHA, щоб відповідати вимогам. Позики FHA є такими:
- Спрощене рефінансування FHA: щоб мати право на участь у цій програмі, ви повинні вже мати іпотеку FHA і бути в курсі платежів. Спрощені позики рефінансування FHA поділяються на два типи: кредитні та некредитні. Останнє не вимагає оцінки житла, комплексної перевірки кредитоспроможності або перевірки співвідношення вашого боргу та доходу. Однак, можливо, вам доведеться заплатити трохи вищу відсоткову ставку, ніж за умови рефінансування за допомогою кредиту, що відповідає вимогам кредиту.
- Ставкове та термінове рефінансування FHA: якщо у вас висока відсоткова ставка, ви можете отримати користь від такого фінансування FHA. Він призначений для надання допомоги позичальникам у рефінансуванні свого основного місця проживання та зниженні їх щомісячних рахунків за житло. На відміну від спрощеного рефінансування FHA, цей варіант вимагає перевірки кредитоспроможності та нової оцінки. Щоб отримати право, ви повинні здійснити шість послідовних своєчасних і повних платежів по іпотеці.
№2. Поговоріть зі своїм поточним кредитором
Через вашу попередню позику ви, можливо, вже маєте стосунки з поточним кредитором. У результаті може бути доцільно спочатку зустрітися з вашим кредитором, пояснити свою позицію та визначити свої варіанти. Також дізнайтеся у свого кредитора про вартість і типи доступних програм рефінансування позик, особливо для власників житла з поганим кредитним рейтингом.
З іншого боку, якщо ви незадоволені альтернативами свого кредитора, не соромтеся зв’язатися з іншими кредиторами та покупці. Не всі кредитори надають однакові типи позик, і один кредитор може краще відповідати вашій позиції, ніж інший.
№3. Розглянемо позику рефінансування VA
Якщо у вас уже є іпотека з підтримкою VA, ви можете рефінансувати за допомогою кредиту рефінансування зі зниженням процентної ставки (IRRRL), який часто не вимагає кредитного рейтингу або оцінки. Крім того, щорічна комісія для гарантії позики не стягується. За допомогою позики VA ви можете рефінансувати до 100% вартості нерухомості. Однак, щоб отримати цю позику VA, ви повинні звернутися через приватний банк, іпотечний бізнес або кредитну спілку.
№ 4. Візьміть до уваги позику рефінансування портфеля
Варіант рефінансування портфельного кредиту – це той варіант, який недоступний на вторинному ринку і має бути отриманий у кредитора. Банки та іпотечні брокери можуть встановлювати власні правила для такого виду кредиту, тому їх вимоги, швидше за все, відрізнятимуться від звичайних вимог до кредиту.
Кредитори все одно уважно перевірятимуть ваші фінанси та кредитну історію, якщо ви подасте заявку на кредит рефінансування портфеля, хоча обмеження можуть бути менш жорсткими. вони також можуть бути більш м’якими до вимог щодо мінімального кредитного рейтингу. Однак просто переконайтеся, що вам не пропонують надмірно високу відсоткову ставку в обмін на вільні стандарти.
Більшість експертів вважають, що рефінансування позики коштує менше 0.75 відсотка від вашої процентної ставки, і планують залишитися у вашому домі кілька років — навіть з усіма витратами на рефінансування. Згідно з Freddie Mac, середня вартість рефінансування кредиту становить 5,000 дол. Загалом, ви повинні розраховувати на виплату від 2% до 5% від загальної суми позики.
Ставки та витрати на рефінансування житлового кредиту
Нижчі відсоткові ставки є однією з основних причин рефінансування житлового кредиту, оскільки це може заощадити сотні, якщо не тисячі доларів з часом. Крім того, це може призвести до здешевлення щомісячних платежів, що може допомогти з вашим щомісячним грошовим потоком.
Рефінансування житлового кредиту коштує грошей, але, залежно від обставин, воно може бути корисним. Вам доведеться заплатити витрати на закриття, які включають, серед іншого, плату за створення, оцінку будинку та запис. Крім того, рефінансування позики може допомогти вам заощадити гроші в довгостроковій перспективі, а також зменшити ваш щомісячний платіж. Однак перш ніж продовжити, вам слід проаналізувати ставки та витрати на рефінансування житлового кредиту.
Ось деякі з факторів рефінансування житлового кредиту, які впливають на ваші загальні витрати:
- Сума позики та тип місцезнаходження
- Незалежно від того, купуєте ви бали зі знижкою чи ні
- Незалежно від того, чи буде це рефінансування готівкою чи ні
- Комісія, що стягується за послуги, пов’язані із закриттям позики, як-от комісія за оцінку та право власності
Недоліки рефінансування кредиту
Проте рефінансування не завжди є розумним інвестиційним рішенням. Нижче наведено деякі недоліки:
Це не дешево. Залежно від кредитора та юрисдикції, рефінансування житлового кредиту може становити від 3% до 6% від заборгованості. Деякі приклади цих зборів і витрат пов’язані з процесом подачі заявки, а також з тими, які пов’язані з отриманням позики та етапами оцінки. Витрати на закриття великих позик, таких як іпотека, можуть сягати десятків тисяч доларів.
Крім того, якщо ви розподілите платежі по кредиту на більш тривалий період, ви будете платити більше відсотків. Таким чином, зниження ваших щомісячних платежів може заощадити гроші наперед, але вищі витрати на позики, з якими ви зіткнетеся протягом терміну дії позики, можуть їх переважити.
Якщо ви рефінансуєте позику, ви можете втратити деякі її корисні аспекти. Студентські позики від уряду, з іншого боку, є більш простими, якщо ви стикаєтесь із фінансовими труднощами, оскільки вони пропонують варіанти відстрочки платежу або терпимості, які дають вам коротку перерву у сплаті платежів. Крім того, якщо ви обираєте кар’єру на державній службі, ви можете мати право на прощення позики на суму до 2,500 доларів США. Можливо, у ваших інтересах триматися цих позик із низькими відсотками.
Нарешті, коли ви рефінансуєте, ви потенційно можете збільшити ризик для свого майна. Наприклад, якщо ви не виконуєте платежі по іпотеці, деякі штати визнають житлові позики без права регресу, які не дозволяють кредиторам конфіскувати що-небудь, крім застави. Позики з регресом, з іншого боку, дозволяють кредиторам продовжувати нести відповідальність за ваш борг, навіть якщо вони конфіскують ваше забезпечення.
Скільки власного капіталу мені потрібно для рефінансування?
Як правило, для того, щоб рефінансувати кредит, ваш будинок повинен мати принаймні 20% загального капіталу. Більшість домовласників мають достатній загальний капітал для рефінансування, оскільки кредитори зазвичай дозволяють позичати лише до 80% вартості вашого будинку під звичайну іпотеку.
Чи шкодить рефінансування вашому кредиту?
Щоразу, коли ви рефінансуєте позику, ваша кредитна оцінка миттєво знижуватиметься, не лише внаслідок складного запиту у вашому кредитному звіті, а й через те, що ви берете нову позику й ще не визначили свою здатність її погасити.
Яка перевага рефінансування вашого будинку?
Знижена процентна ставка (APR) менший щомісячний внесок. менший термін окупності. здатність вашого капіталу бути вилученою для інших цілей.
У який момент варто рефінансувати?
Загальне емпіричне правило стверджує, що якщо нова ставка принаймні на 1% нижча за вашу поточну ставку, рефінансування буде вигідним. Подумайте, чи достатньо місячних заощаджень, щоб значно покращити ваше життя, чи загальні заощадження протягом терміну кредиту будуть для вас вигідними.
Чи є мінус в рефінансуванні?
Рефінансування має багато недоліків, але найбільший – це дорого. Ви отримуєте нову іпотеку, щоб погасити попередню, тому вам потрібно буде покрити більшість тих самих витрат на закриття, що й під час першого придбання будинку, як-от комісія за відкриття, страхування власності, комісія за заявку та закриття витрати.
Чи рефінансування таке ж складне, як отримання іпотеки?
Незважаючи на те, що процес рефінансування включає багато тих самих процесів, процес рефінансування часто менш складний, ніж процес купівлі житла. Хоча може бути складно оцінити, скільки часу займе ваше рефінансування, середній часовий проміжок становить від 30 до 45 днів.
Висновок
Рефінансування може бути вигідним, особливо якщо у вас є обмеження, які не дозволяють погасити попередні борги. Однак, перш ніж починати рефінансування житлового кредиту з поганою кредитною історією, настійно рекомендуємо переглянути ставки та зважити свій вибір.
Статті по темі
- 6 порад щодо конкурентоспроможного рефінансування комерційної нерухомості
- Кредити рефінансування: чому це розумний вибір?
- Процес андеррайтингу вручну для іпотечних кредитів, кредитів FHA та VA
- Посібник з рефінансування іпотечного калькулятора: огляд, порівняння та все, що вам потрібно
- Рефінансування позики: що це означає та як це працює (докладний посібник)
У чому суть рефінансування?
Рефінансування включає заміну вашої поточної іпотеки на нову, в ідеалі за нижчою процентною ставкою. Крім того, рефінансування може дозволити вам знизити свій щомісячний платіж, заощадити гроші на відсотках протягом усього терміну дії кредиту, швидше погасити іпотеку та отримати з власного капіталу вашого будинку, якщо вам потрібні гроші для будь-яких цілей.
Чи варто рефінансувати мій будинок прямо зараз?
Як правило, якщо ставки по іпотеці на 1 відсоток або нижчі за вашу поточну ставку, має сенс рефінансувати. Перевірку кредитності, оцінку, комісію за вихід та закриття платежів – усе це потрібно додати, щоб визначити ваші можливі заощадження на рефінансуванні.
Які основні причини рефінансування?
Найкращі причини для рефінансування іпотеки
- Знизьте процентну ставку
- Консолідація боргу з високими відсотками.
- Скасувати іпотечне страхування.
- Заощаджуйте гроші на новий будинок.
- Витрачайте витрати на розкішні покупки за допомогою рефінансування готівкою.
- Перейти в довгострокову позику.
- Окупайте свій будинок швидше, якщо ви не досягли інших фінансових цілей
Що таке ризик рефінансування
Позичальники стикаються з ризиками рефінансування, якщо вони не можуть рефінансувати наявну заборгованість за допомогою нових позик. Ризик рефінансування може вплинути на будь-яку компанію чи фізичну особу, чи то через зниження якості кредиту чи зміни на ринку.
Чи впливає рефінансування на ваш кредит?
Нова заборгованість знижує ваш кредитний рейтинг, але рефінансування замінює наявну позику приблизно на таку ж суму, тому вплив на ваш кредитний рейтинг є незначним.
