Співвідношення позики до вартості (LTV) часто використовується в іпотечному кредитуванні для визначення необхідної суми початкового внеску. Крім того, чи надасть кредитор кредит позичальнику. Кредитори віддають перевагу нижчим LTV, але це коштує: позичальники повинні вносити більші початкові внески. Правильний розрахунок співвідношення позики та вартості також важливий.
Що таке співвідношення позики до вартості (LTV)?
Фінансові установи та інші кредитори оцінюють ризик позики, дивлячись на співвідношення позики до вартості (LTV), перш ніж затверджувати іпотеку. Позики з високим коефіцієнтом LTV можуть вимагати від позичальника придбання іпотечного страхування. Приватне іпотечне страхування, або PMI, називається приватним іпотечним страхуванням.
Фінансові установи та кредитори використовують співвідношення кредиту та вартості, щоб оцінити коефіцієнт кредитування перед іпотека. Також називають співвідношенням позики до вартості. Наприклад, якщо ви вкладете 20,000 200,000 доларів і купите будинок вартістю 180,000 XNUMX доларів, банк позичить вам XNUMX XNUMX доларів. Кредитори використовують співвідношення позики та вартості, щоб визначити, скільки кредиту вони вам нададуть.
Як розрахувати співвідношення позики та вартості
За допомогою цієї простої формули потенційні покупці житла можуть швидко визначити коефіцієнт LTV нерухомості. Розрахунок співвідношення позики до вартості (LTV) є зрозумілим, розділивши суму позики на вартість активів або застави, заставленої як забезпечення. Залишок іпотеки ділиться на вартість майна, коли йдеться про іпотеку.
LTV = (вартість активів / сума позики) x 100
Під час розрахунку коефіцієнта LTV загальна сума позики віднімається від оціночної вартості майна та виражається у відсотках. Якщо ви покладете 10,000 100,000 доларів і купите будинок за його оціночною вартістю 90,000 90 доларів, ви позичите 90,000 100,000 доларів. У результаті співвідношення LTV становить XNUMX% (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
Приклад 2: Якщо нерухомість оцінюється в 200,000 150,000 доларів США, а покупець просить іпотеку в розмірі 75 XNUMX доларів США, кредит до вартості становить XNUMX%.
Як записатися Зрозумійте співвідношення позики до вартості Ratio?
Розрахунок коефіцієнта LTV є важливим кроком у процесі андеррайтингу іпотеки. При купівлі житла, рефінансуванні існуючої іпотеки в нову позику або взятті позики під заставу частки нерухомого майна може застосовуватися коефіцієнт LTV.
Оцінюючи іпотечну заявку, кредитори дивляться на коефіцієнт LTV, щоб визначити, який ризик вони готові взяти на себе. Кредитори вважають, що існує більша ймовірність непогашення позики, якщо позичальники вимагають позики на суми, які дорівнюють або близькі до оціночної вартості (і, отже, мають вищий коефіцієнт LTV). Через низький початковий внесок майно потребує більшого капіталу.
Сума початкового внеску, ціна продажу та оціночна вартість нерухомості є основними змінними, які впливають на коефіцієнт LTV. Вищі початкові внески та нижчі ціни продажу призводять до того, що коефіцієнт LTV є настільки низьким, наскільки це можливо.
Взагалі кажучи, ймовірність схвалення кредиту та нижчої процентної ставки зростає разом із коефіцієнтом LTV. Також зменшиться можливість оплати приватного іпотечного страхування (PMI) як позичальника.
Коефіцієнт LTV є лише одним із критеріїв, який визначає правомочність позичальника. Однак це може мати значний вплив на процентну ставку, яку може отримати позичальник. Якщо коефіцієнт LTV заявника становить 80% або нижче, більшість кредиторів нададуть найнижчу процентну ставку, яку вони можуть
Незважаючи на те, що відсоткова ставка за кредитами може зрости зі збільшенням коефіцієнта LTV, позичальники з вищим коефіцієнтом LTV все одно мають право на схвалення іпотеки. Наприклад, коефіцієнт LTV 95% може надати позичальнику дозвіл на іпотеку. Проте вони можуть вимагати відсоткову ставку, яка на цілий відсотковий пункт перевищує ставку, що стягується з позичальника з коефіцієнтом LTV 75%.
Якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%, кредитор може вимагати від позичальника придбання приватного іпотечного страхування. В результаті загальна сума кредиту зросте на 0.5% - 1% на рік. Поки коефіцієнт LTV не досягне 80% або менше, необхідні платежі PMI. Коефіцієнт LTV буде падати, коли ви сплачуєте кредит, а вартість вашого будинку з часом зростатиме.
Хоча закон цього не вимагає, майже всі кредитори вимагають 80% LTV для позичальників, щоб уникнути витрат на PMI. Деякі кредитори іноді можуть не звертати уваги на позичальників із високим доходом, невеликою заборгованістю або значним інвестиційним портфелем.
Головним недоліком інформації LTV є те, що вона враховує лише основну іпотеку власника будинку. Він також виключає з розрахунків інші борги, які вони можуть мати, як-от другу іпотеку чи позику під нерухомість. CLTV є більш точним показником здатності позичальника погасити іпотеку.
Які фактори впливають на коефіцієнт LTV та його розрахунок?
Три елементи, які впливають на співвідношення позики та вартості, це ціна продажу, початковий внесок і оціночна вартість. Зміна будь-якої з цих сум може вплинути на співвідношення позики до вартості. І, як наслідок, рівень ризику для фінансової установи та відсоткова ставка, яку вони стягують за іпотеку.
Передоплата
Перший внесок позичальника – це сума грошей, яку він вкладає на покупку. Вносячи внесок у початковий внесок і отримуючи іпотечний кредит від кредитора, позичальник і позикодавець спільно купують майно. Ці суми додають до загальної контрактної ціни майна. Внесок позикодавця в позику зменшується зі збільшенням початкового внеску позичальника. Це покращує здатність позичальника отримати позику та процентну ставку за позикою.
Якщо майно, яке купує позичальник, коштує 200,000 40,000 доларів США, а він вкладає 20 160,000 доларів США, або 80% від ціни продажу, кредитор фінансує решту 160,000 200,000 доларів США, або 80% LTV: XNUMX XNUMX доларів США / XNUMX XNUMX доларів США = XNUMX%. Це приклад розрахунку позики до вартості. Ризик для фінансової компанії зменшується зі збільшенням початкового внеску та зменшенням суми кредиту.
Ціна договору купівлі-продажу
Другим фактором, що впливає на розрахунок співвідношення позики та вартості, є продажів договірна ціна. Хоча це прямо не вказано у формулі, це, тим не менш, ключовий компонент. З нижчою ціною продажу також зменшується сума іпотеки, необхідна для придбання нерухомості. Коли ціна продажу вища, сума іпотеки буде вищою. Ціна придбання та співвідношення позики та вартості є вирішальними, оскільки ціна придбання не повинна перевищувати оціночну вартість майна. Приклади в цьому розділі припускають, що оціночна вартість і ціна продажу однакові, але це не завжди так.
Наведено приклад розрахунку відношення кредиту до вартості: якщо покупець має 50,000 200,000 доларів США, щоб віддати на нерухомість, а ціна продажу цієї власності становить 75 200,000 доларів США. Таким чином, LTV становитиме 50,000%: ($200,000 75-$XNUMX XNUMX) / $XNUMX XNUMX = XNUMX%
Оціночна вартість
Оціночна вартість є третім елементом, який впливає на співвідношення позики та вартості. Кредитор визначає оціночну вартість майна на основі його розміру, особливостей, розташування, стану та порівняння з подібними об’єктами в околицях. Використовуючи оціночну вартість або ціну продажу для розрахунку LTV, залежно від того, що нижче,
Оцінювач, нейтральна сторона, не пов'язана з продажем, встановлює вартість нерухомості. Оцінювач визначає вартість майна, використовуючи різноманітну інформацію. Оцінювач надає оціночну вартість майна після аналізу. Таким чином, позикодавець визначає коефіцієнт LTV, використовуючи згадану вище формулу, перш ніж затвердити позику
Коли коефіцієнт LTV для житлових позик становить 67%, покупець має право на 67% кредитної вартості нерухомості.
Приклад розрахунку позики до вартості
Наприклад, уявіть, що ви купуєте будинок, який оцінюється в 100,000 90,000 доларів. Хоча власник готовий продати його за 10,000 тисяч доларів. Якщо ви принесете 80,000 80 доларів як початковий внесок для іпотеки, вам знадобиться кредит у 80,000 100,000 доларів. Таким чином, коефіцієнт LTV становитиме 30,000% (тобто 60,000 60/60,000 100,000). Якщо ви збільшите суму початкового внеску до XNUMX XNUMX доларів США, то іпотечна позика, яка вам потрібна, тепер становитиме XNUMX XNUMX доларів США. Цей розрахунок становитиме коефіцієнт LTV XNUMX% (тобто XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX)
Що означає 80% LTV?
Як правило, чудове співвідношення позики та вартості має становити щонайбільше 80%. Високий LTV перевищує 80%. Це означає, що позичальники можуть сплачувати вищі витрати на позики, потребувати приватного іпотечного страхування, або кредитор може навіть відмовитися від позики. LTV більше 95% є неприйнятним.
Що таке чудове співвідношення позики та вартості?
Більшість кредиторів вважають 80% хорошим співвідношенням кредиту до вартості (LTV). Все, що менше цього числа, навіть краще. Пам’ятайте, що коли LTV збільшується понад 80%, витрати на позики можуть зрости або кредитори можуть відмовити у позиках. Хоча деякі кредитори та кредитні програми мають максимальний LTV 80%, інші мають максимальний LTV 95%. Хороший LTV дорівнює або нижче порогу прийнятності кредитора: 80% або менше.
Як розрахувати LTV?
Простий розподіл суми кредиту на вартість активу або застави, що використовується як застава, призводить до розрахунку кредиту до вартості (LTV). У разі іпотеки розділіть залишок іпотеки на оціночну вартість майна.
Чи є 30% хорошим LTV?
Низький коефіцієнт LTV – це добре. Низький коефіцієнт LTV приваблює кредиторів і підвищує шанси покупця на швидке отримання кредиту. Імовірність схвалення кредиту d зростає зі зменшенням LTV. Таким чином, розрахунок позики до вартості 30% є сприятливим.
Що таке кредит під 95% LTV?
Якщо коефіцієнт LTV для іпотеки становить 95%, покупець має право на отримання кредиту від банку в розмірі 95% вартості нерухомості. Таким чином банк покриває 95% кредиту. Маючи 95% іпотеки, ви можете позичити до 95% вартості нерухомості, залишаючи вам 5% початкового внеску. З іпотечним кредитом 95% кредиту до вартості (LTV) ви можете позичити 95% вартості свого будинку.
Що таке значення позики до вартості (LTV)
Фінансові установи та інші кредитори використовують співвідношення позики та вартості, щоб оцінити кредитний ризик покупця. Фінансові установи та інші кредитори оцінюють співвідношення позики до вартості (LTV) перед тим, як затверджувати іпотеку, як міру ризику кредитування. Кредитори розглядають високі оцінки LTV як позики з вищим ризиком. Поділивши суму кредиту на оціночну вартість, можна розрахувати LTV.
Висновок
Позичальники з вищим коефіцієнтом LTV все ще мають право отримати схвалення на отримання іпотеки, навіть якщо процентна ставка за кредитом може зрости зі зростанням коефіцієнта LTV. Увімкнено Процентні ставки, коефіцієнт LTV впливає. Коли відношення позики до вартості нижче, отримати позику з нижчою процентною ставкою легше, оскільки кредитний ризик значно менший.
Коли мова заходить про позику на житло, співвідношення позики та вартості є найважливішим фактором як для позичальників, так і для кредиторів. Чому ти все ще чекаєш? Розрахуйте свій LTV-коефіцієнт, знайдіть найближчий до вас банк або фінансову установу та подайте заявку на іпотеку якнайшвидше.
Поширені запитання про співвідношення позики та вартості
Що таке співвідношення позики та вартості?
Фінансові установи та інші кредитори оцінюють ризик позики, дивлячись на співвідношення позики до вартості (LTV) перед затвердженням іпотеки
Як розрахувати кредит до вартості?
Просто поділивши суму кредиту на вартість активу або використаної застави.
Чи є 40% хорошим LTV?
Низький коефіцієнт LTV – це добре. Низький коефіцієнт LTV приваблює кредиторів і підвищує шанси покупця на швидке отримання кредиту
Статті по темі
Оцінка майна: Посібник із витратами та процесами (відкривається в новій вкладці браузера)
РІЗНІ ВИДИ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ
Коефіцієнт житла: як легко розрахувати коефіцієнт житла (+ безкоштовні інструменти)
