Коефіцієнт покриття боргу, скорочено як DSCR або просто DCR, є ключовим терміном у комерційному кредитуванні та фінансуванні нерухомості. Важливо, коли андеррайтинг комерційної нерухомості та бізнес -кредити, а також фінансові показники орендаря, і є суттєвою складовою при розрахунку максимальної суми позики. У цій статті ми детально розглянемо коефіцієнт покриття боргу та розглянемо кілька прикладів на цьому шляху. Ми також побачимо дві формули коефіцієнта покриття боргу та подивимося, як їх розрахувати.
Що таке коефіцієнт покриття боргу?
Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) оцінює здатність компанії використовувати свій операційний прибуток для виконання всіх своїх боргових зобов’язань, включаючи виплату основної суми та відсотків за короткостроковими та довгостроковими боргами. Коли корпорація має на балансі будь-які позики, такі як облігації, позики або кредитні лінії, цей коефіцієнт часто використовується. Це також регулярно використовується співвідношення в a викуп за рахунок кредитного плеча поряд з іншими кредитними показниками, такими як множник загального боргу/EBITDA, множник чистого боргу/EBITDA, коефіцієнт покриття відсотків і коефіцієнт покриття фіксованої плати, щоб проаналізувати борговий потенціал цільової компанії.
Формула коефіцієнта покриття боргу
Ця формула коефіцієнта покриття боргу має два способи:
Коефіцієнт покриття боргу = EBITDA/ (відсотки + основна сума)
Коефіцієнт покриття боргу = (EBITDA – капітальні витрати) / (відсотки + основна сума)
де:
EBITDA = Прибуток до нарахування відсотків, податків, амортизації та амортизації.
Основна сума = загальна сума позики короткострокових і довгострокових позик.
Відсотки = відсотки, що підлягають сплаті за будь-якими позиками.
Капітальні витрати = капітальні витрати.
Деякі підприємства можуть віддати перевагу використанню останньої формули, оскільки капітальні витрати не відображаються у звіті про прибутки та збитки, а розглядаються як «інвестиції». Віднімаючи CAPEX від EBITDA, корпорація матиме фактичну суму операційного доходу, доступну для обслуговування боргу.
Як розрахувати коефіцієнт покриття боргу?
Цей посібник проведе вас через процес розрахунку коефіцієнта покриття боргу. Ми розглянемо покрокові відповіді на багато випадків розрахунку коефіцієнта покриття боргу.
Приклад 1 – Звіт про прибутки та збитки для DSCR
У цьому прикладі ми обчислимо коефіцієнт покриття боргу компанії А, використовуючи такий звіт про прибутки та збитки:
| Активи | мільйона |
| Sales | 1000 |
| Витрати на продані товари | 200 |
| Загальний прибуток | 800 |
| Операційні витрати | 200 |
| Операційний дохід | 600 |
| Витрати на сплату відсотків | 200 |
| Прибуток до оподаткування | 400 |
| Податкові витрати | 200 |
| Чистий прибуток | 200 |
Відповідь
Крок 1. Запишіть формулу коефіцієнта покриття боргу.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
Крок 2: Розрахуйте чистий операційний дохід.
Операційний дохід розраховується шляхом вирахування операційних витрат із валового прибутку фірми. У цьому випадку це 600 мільйонів доларів.
Крок 3. Знайдіть службу боргу
Оскільки суб’єкт господарювання має сплачувати відсотки та основну борг до оподаткування, обслуговування боргу часто розташовується нижче операційного доходу. У цьому прикладі обслуговування боргу — це просто витрати на відсотки, які дорівнюють 200 мільйонам доларів.
Крок 4: Виконайте обчислення для визначення DSCR.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
DSCR = $600 млн / $200 млн = 3 (або 3x, оскільки це співвідношення)
Приклад 2 DSCR Проста декларація про прибутки
У цьому прикладі ми обчислимо коефіцієнт покриття боргу компанії B, використовуючи такі дані та звіт про прибутки та збитки:
Інформація:
Сума основного боргу становить 150 мільйонів доларів.
| Активи | мільйона |
| Sales | 1000 |
| Витрати на продані товари | 200 |
| Загальний прибуток | 800 |
| SG&A Витрати | 300 |
| Витрати на НДДКР | 200 |
| Операційний дохід | 300 |
| Витрати на сплату відсотків | 50 |
| Прибуток до оподаткування | 250 |
| Податкові витрати | 50 |
| Чистий прибуток | 200 |
Відповідь
Крок 1. Запишіть формулу коефіцієнта покриття боргу.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
Крок 2: Розрахуйте чистий операційний дохід.
Операційний прибуток надходить після операційних витрат (ПЗ та витрат на НДДКР). В даному випадку це 300 мільйонів доларів.
Крок 3. Знайдіть службу боргу
У цьому випадку обслуговування боргу є вищим, оскільки компанія повинна погасити основну боргу, а також сплату відсотків.
Обслуговування боргу дорівнює сумі відсотків та лізингових платежів плюс погашення основної суми боргу.
Обслуговування боргу = 50 мільйонів доларів + 150 мільйонів доларів = 200 мільйонів доларів
Крок 4: Виконайте обчислення для визначення DSCR.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
DSCR = $300 млн / $200 млн = 1.5 (або 1.5x)
Приклад 3 – Елементи відсутні у звіті про прибутки та збитки
У цьому прикладі ми обчислимо коефіцієнт покриття боргу компанії C, використовуючи такі дані та звіт про прибутки та збитки:
Інформація:
Витрати на НДДКР становлять 25% SG&A витрат фірми.
Виплати основної суми та процентні витрати становлять 10% операційного доходу компанії.
Реалізація підприємства втричі перевищує собівартість реалізованої продукції.
| Активи | мільйона |
| Sales | ? |
| Витрати на продані товари | ? |
| Загальний прибуток | 400 |
| SG&A Витрати | ? |
| Витрати на НДДКР | 200 |
| Операційний дохід | ? |
| Витрати на сплату відсотків | ? |
| Прибуток до оподаткування | ? |
| Податкові витрати | 50 |
| Чистий прибуток | ? |
Відповідь
Крок 1. Запишіть формулу коефіцієнта покриття боргу.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
Крок 2: Розрахуйте чистий операційний дохід.
Щоб визначити чистий операційний прибуток фірми, ми повинні спочатку обчислити витрати на продажі та R&D (оскільки ці значення не надаються).
Реалізація = 3-кратна вартість проданого товару
3 × 400 млн доларів дорівнюють 1200 млн доларів продажів
Витрати на НДДКР = 25% витрат на ПДР
Витрати на НДДКР = 25% від 200 мільйонів доларів США = 50 мільйонів доларів
Продажі – Собівартість проданих товарів – SG&A витрати – Витрати на R&D = Чистий операційний дохід
Чистий операційний дохід = 1200 мільйонів доларів – 400 мільйонів доларів – 200 мільйонів доларів – 50 мільйонів доларів = 550 мільйонів доларів
Крок 3. Знайдіть службу боргу
Виплати основної суми та процентні витрати становлять 10% операційного доходу компанії:
10% х операційний дохід = виплати основної суми
Основні платежі = 10% х 550 мільйонів доларів = 55 мільйонів доларів
Витрати на відсотки = 10% операційного доходу
Витрати на відсотки = 10% від $550 млн = $55 млн
Знайдіть службу боргу:
Обслуговування боргу дорівнює сумі відсотків та лізингових платежів плюс погашення основної суми боргу.
Обслуговування боргу = 55 мільйонів доларів + 55 мільйонів доларів = 110 мільйонів доларів
Крок 4: Виконайте обчислення для визначення DSCR.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
DSCR = $550 млн / $110 млн = 5 (або 5x)
Приклад 4 – DSCR + Заповнити декларацію про доходи
У цьому прикладі ми обчислимо коефіцієнт покриття боргу компанії D, використовуючи такі дані та частковий звіт про прибутки та збитки:
Інформація:
Ставка податку встановлюється на рівні 50%.
Витрати компанії на дослідження та розробки становлять на 10 мільйонів доларів менше половини її SG&A витрат.
Основні платежі дорівнюють подвійному прибутку до оподаткування.
Собівартість реалізованої продукції становить 60% від ціни реалізації.
Чистий прибуток дорівнює 25% лізингових платежів.
SG&A витрати складають 30% продажів компанії.
Орендні платежі вдвічі перевищують процентні платежі.
Відповідь
Крок 1. Запишіть формулу коефіцієнта покриття боргу.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
Крок 2: Заповніть декларацію про доходи.
Оскільки більшість рядків у звіті про прибутки та збитки є пустими, ми повинні спочатку заповнити звіт про прибутки та збитки, використовуючи інформацію, яку ми маємо:
Орендна плата
Ми можемо з’ясувати лізингові платежі, починаючи з відсоткових витрат у 20 мільйонів доларів (єдине значення, яке ми маємо), що вдвічі перевищує відсоткові витрати.
Орендні платежі = 2 х 20 мільйонів доларів = 40 мільйонів доларів
рентабельність
Тепер ми можемо розрахувати чистий дохід (оскільки він становить 25 відсотків лізингових платежів).
Чистий прибуток = 25% від 40 мільйонів доларів = 10 мільйонів доларів
Прибуток до оподаткування та податкові витрати
Ставка податку 50% означає, що податкові витрати дорівнюють 50% прибутку до оподаткування. Компанія зберігає половину свого прибутку до оподаткування як чистий прибуток. У результаті ми можемо зробити висновок, що прибуток до оподаткування вдвічі більший за чистий прибуток.
Прибуток до оподаткування = 2 х 10 млн доларів = 20 млн доларів
Прибуток до оподаткування – чистий прибуток = податкові витрати
Витрати на податки = $20 млн – $10 млн = $10 млн
Виплати основної суми
Основні платежі дорівнюють подвійному прибутку до оподаткування.
2 x Прибуток до оподаткування = Основні платежі
Основні платежі = 2 х 20 мільйонів доларів = 40 мільйонів доларів
Прибуток від основної діяльності
Хоча операційний дохід не відображається, ми можемо обчислити його, додавши рядки, значення яких вище прибутку до оподаткування.
Операційний дохід розраховується як сума прибутку до оподаткування та процентних витрат.
Операційний прибуток = 20 мільйонів доларів США + 20 мільйонів доларів США = 40 мільйонів доларів
Крок 3. Знайдіть службу боргу
Обслуговування боргу дорівнює сумі відсотків та лізингових платежів плюс погашення основної суми боргу.
Обслуговування боргу = 20 мільйонів доларів + 40 мільйонів доларів + 40 мільйонів доларів = 100 мільйонів доларів
Крок 4: Виконайте обчислення для визначення DSCR.
DSCR = обслуговування боргу / чистий операційний дохід
DSCR = $40 млн / $100 млн = 0.4 (або 0.4x)
Інтерпретація коефіцієнта покриття боргу
Коефіцієнт покриття боргу один або більше означає, що операційний прибуток компанії достатній для покриття річної заборгованості та сплати відсотків. Оптимальне співвідношення - 2 або вище, як загальне правило. Високий коефіцієнт вказує на те, що корпорація здатна мати додаткові борги.
Коефіцієнт, менший за одиницю, є небажаним, оскільки він демонструє неспроможність компанії обслуговувати свої поточні боргові зобов’язання виключно за рахунок операційного доходу. Наприклад, DSCR 0.8 показує, що операційного доходу достатньо для погашення 80% боргових виплат компанії.
Замість того, щоб зосереджуватися на одній метриці, проаналізуйте коефіцієнт покриття боргу компанії стосовно коефіцієнтів інших компаній у тій же галузі. Якщо DSCR компанії набагато вищий, ніж у більшості її конкурентів, це свідчить про більш ефективне управління боргом. Фінансовий аналітик може також захотіти вивчити коефіцієнт компанії з часом, щоб побачити, чи має він тенденцію до зростання (покращення) чи зниження (погіршення) (погіршення).
Поширені застосування коефіцієнта покриття боргу
Коефіцієнт покриття боргу є стандартним показником, який використовується для оцінки спроможності компанії сплатити непогашений борг, включаючи основну суму та витрати на відсотки.
Під час викупу за допомогою кредитного плеча компанія-еквайєр використовує DSCR для оцінки структури боргу цільової компанії та її спроможності сплачувати зобов’язання за позикою.
Банківські кредитні спеціалісти використовують DSCR для оцінки спроможності компанії обслуговувати борг.
Підсумки
Коефіцієнт покриття боргу є корисним показником для вимірювання загального фінансового стану компанії, зокрема її здатності обслуговувати поточний борг. Коефіцієнт також може допомогти кредиторам та інвесторам визначити, чи безпечно для компанії брати більше боргового фінансування. DSCR завжди слід порівнювати із середнім показником галузі.
Часті запитання DSCR
Який хороший коефіцієнт покриття боргу для нерухомості?
Більшість кредиторів віддають перевагу DSCR в діапазоні 1.25x–1.5x. Це означає, що, принаймні, актив може генерувати додаткові 25% додаткового доходу після того, як усі боргові платежі будуть здійснені.
Як розрахувати коефіцієнт покриття боргу в нерухомості?
Просто розділіть чистий операційний прибуток (NOI) на річний борг, щоб визначити коефіцієнт покриття боргу.
Чому коефіцієнт покриття боргу важливий?
DSCR є корисним еталоном для визначення здатності особи або компанії здійснювати виплати боргу готівкою. Вищий коефіцієнт свідчить про те, що фірма є більш кредитоспроможною, оскільки має достатньо фінансів для обслуговування своїх боргових зобов’язань – щоб вчасно здійснювати необхідні платежі.
- ФІНАНСОВА ЗВІТНІСТЬ: все, що вам потрібно знати з прикладами (+ швидкі прості інструменти)
- ФІНАНСОВА ЗВІТНІСТЬ КОМПАНІЇ: найкращі зразки та шаблони 2021 року для навчання
- Страхування загальної комерційної відповідальності CGL US: політика, покриття та витрати
- Коефіцієнт житла: як легко розрахувати коефіцієнт житла (+ безкоштовні інструменти)
- Управління грошима: 10+ простих порад, як стати професіоналом
