Інвестори в нерухомість часто використовують цю стратегію, щоб виділитися серед конкурентів і прискорити процес закриття. При правильному виконанні відкладене фінансування дає змогу покупцям скористатися перевагами готівкових пропозицій і звичайних позик. Продовжуйте читати, щоб дізнатися, як використати відстрочене фінансування для вашої наступної покупки, а також отримати іпотеку Fannie Mae.
Затримка фінансування
Відкладене фінансування – це коли покупець платить готівкою за будинок, а потім отримує іпотеку протягом шести місяців після закриття. Завдяки рефінансуванню готівкою їм повертається більша частина грошей, використаних для придбання будинку. Іншими словами, вони тримають готівку на руках, беручи іпотеку.
Процес відкладеного фінансування
Щоб скористатися відстроченим фінансуванням, вам потрібна значна сума готівки для підтримки вашої пропозиції. Через це покупці, які обирають цей варіант, можуть використовувати свої заощадження або продаж інших активів, щоб зібрати готівку, необхідну для прямої покупки будинку.
Щоб подати заявку на отримання відстроченого фінансування для придбання бажаної нерухомості, зазвичай потрібно надати необхідну фінансову документацію та підтвердження місця роботи. Кредитор також перевірить ваш кредит, щоб визначити вашу кредитоспроможність.
Пам’ятайте, що для того, щоб пройти попередній кваліфікаційний відбір кредиту на іпотеку після придбання житла, ви повинні продовжувати працювати та мати стабільну кредитну історію. Ви також повинні показати, що ви жодним чином не пов’язані з постачальником особисто (наприклад, ви не є другом або членом сім’ї).
Причини затримки фінансування
Грошова пропозиція може допомогти вам виділитися з-поміж конкурентів, якщо ви хвилюєтеся, чи можна це зробити з вашою ставкою. Використовуючи цей підхід, ви також можете уникнути очікуваного очікування від 30 до 60 днів, необхідних для отримання іпотеки.
Відстрочене фінансування дозволяє вам бути спритним, але мати можливість використовувати іпотеку для оплати свого будинку після того, як ви зробите покупку. Оскільки ваші грошові резерви будуть повернені вам, коли ваша іпотека буде на місці, і їх можна зберегти або інвестувати в інші речі, включно з вашою наступною власністю, ви збережете свою ліквідність.
Процес подання заявки на відстрочене фінансування
Подання заявки на отримання відстроченого фінансування передбачає низку кроків, які потребують часу та підготовки. Обов’язково дотримуйтесь цих трьох процедур для підготовки:
- Щоб вирішити, чи є відстрочене фінансування вашим найкращим варіантом дій, почніть із вивчення переваг і недоліків зі своїм податковим експертом, фінансовим консультантом і агентом з нерухомості. Завжди існують небезпеки, і це також може вплинути на ваші податки.
- Щоб відповідати вимогам, ви повинні надати підтвердження свого джерела фінансування для придбання, підтвердити, що нерухомість має чіткий титул, і продемонструвати, що продавець не є близьким другом або членом сім’ї.
- Подайте заявку на іпотеку до того, як минуло шість місяців після покупки житла. Майте на увазі, що порівняння кредиторів може допомогти вам отримати найкращі умови та ставки.
Поради щодо використання відстроченого фінансування
- Проконсультуйтеся з фінансовим консультантом, перш ніж зробити важливий вибір щодо придбання житла, оскільки це може мати великий вплив на ваші фінанси. Ви можете безкоштовно опитати своїх консультантів, щоб вибрати, який з них найкращий для вас, використовуючи безкоштовний інструмент SmartAsset, який підбирає вас до трьох місцевих фінансових радників. Почніть пошуки фінансового консультанта негайно, якщо ви готові це зробити.
- Незважаючи на те, що ви почали з готівки, ви все одно отримаєте іпотеку. Тому корисно знати, скільки житла ви можете собі дозволити.
- Щомісячна сплата іпотеки – це лише одна частина фінансування нерухомості. Щоб переконатися, що ваша іпотека відповідає вашій загальній фінансовій стратегії, ви можете оцінити комісію за закриття та початкові внески.
Переваги відстроченого фінансування
При купівлі будинку або інвестиційної нерухомості використання відстроченого фінансування має багато переваг. Аналізуючи цю тактику, візьміть до уваги наступні переваги:
#1. Виділяйтеся на конкурентних ринках
Пропозиції готівки можуть забезпечити простий і швидкий термін закриття, що привабливо для продавців. Це може надати покупцям, які чекають на фінансування, перевагу, необхідну для того, щоб виділятися на сучасних конкурентних ринках нерухомості.
#2. Придбайте фіксуючий верх
Інвестування готівкою у нерухомість може допомогти вам захистити будинок, який може не пройти стандартну перевірку будинку. Відкладене фінансування є одним із варіантів придбання будинку для ремонту, поки ви там живете.
#3. Вигода від податкових відрахувань
Для інвесторів у нерухомість, які бажають розширити свій портфель і скористатися податковими перевагами іпотеки, відстрочення фінансування може бути фантастичною ідеєю.
#4. Забезпечення нижчої ціни покупки
Оскільки пропозиції готівки дуже помітні, зазвичай є більше можливостей для переговорів. Ймовірно, якщо ви виберете відстрочене фінансування, ви зможете домовитися про нижчу ціну покупки, ніж якщо ви виберете звичайну іпотеку відразу.
Недоліки відкладеного фінансування
Існують певні недоліки затримки фінансування, які слід взяти до уваги, як і будь-якого методу фінансування. Перш ніж використовувати цю техніку, перегляньте наступну інформацію:
#1. Авансовий капітал
Найбільшим недоліком відстроченого фінансування є те, що воно вимагає значної суми капіталу наперед для виконання. З цієї причини інвестори, які мають можливість переміщувати свої активи на придбання житла, як правило, найбільше стикаються із затримкою фінансування.
#2. Можна використовувати лише звичайний кредит
Деякі державні позики, як-от позики USAD, FHA та VA, несумісні з відстроченим фінансуванням. Покупці, які рефінансують будинок, повинні зробити це за допомогою звичайної або великої позики.
#3. Потрібна додаткова документація
Порівняно зі звичайною транзакцією вам потрібно буде надати кредитору більше інформації. Від вас можуть вимагати надати документи, які підтверджують, що ваш платіж було здійснено готівкою, джерело коштів і відсутність будь-якого зв’язку з продавцем.
Хто має право на відстрочене фінансування?
Коли та як можна використовувати відстрочене фінансування в сфері нерухомості, регулюються спеціальними правилами. Спочатку покупці повинні будуть продемонструвати, що вони заплатили за нерухомість готівкою, і надати підтвердження джерела цих грошей. Це робиться для того, щоб клієнти не платили грошима, отриманими незаконним шляхом. Покупці мали б надати документи, які підтверджують їхню заяву про те, що кошти були надані їм. У листі про пожертву має бути зазначено, що повернення коштів не передбачається. Крім того, вам не дозволяється повертати жертводавцю будь-яку частину доходів від транзакції.
Повна вартість покупки, закриття, комісії та інші витрати, пов’язані з транзакцією, не можуть бути покриті остаточною іпотекою. Крім того, заявники повинні продемонструвати, що майно було придбано шляхом угоди «витягнутої руки», що означає, що вони жодним чином не мали особистого зв’язку з продавцем. Стосунки можуть бути з друзями, родиною, на роботі тощо. Це робиться для того, щоб припинити методи ухилення від сплати податків. Нарешті, на майно не повинно бути податкової застави.
Fannie Mae затримує фінансування
Федеральна національна іпотечна асоціація, більш відома за ініціалами Fannie Mae, контролює вторинний іпотечний ринок. Але що це насправді означає? Це робить гроші доступними, щоб ці підприємства могли продовжувати кредитувати, а клієнти – купувати житло.
Ставка, яку ви отримуєте від свого іпотечного постачальника в рамках відстроченого фінансування Fannie Mae, також значною мірою залежить від Freddie Mac і Fannie Mae. Обидва вони мають значний вплив на те, наскільки низькі іпотечні ставки в Сполучених Штатах.
Яка мета Fannie Mae?
Незважаючи на те, що Fannie Mae є головним гравцем у галузі іпотечного кредитування, дуже небагато позичальників знають, що насправді робить Fannie Mae у сфері відстроченого фінансування. Відсутні як відділення, так і банкомати. Це не джерело кредиту. І все ж так чи інакше Fannie Mae має дуже значний вплив на відсоткову ставку, яку ви платите, і тип іпотечного фінансування, яке ви отримуєте.
Візьміть цей приклад, щоб побачити, як Fannie Mae працює з відстроченим фінансуванням: якщо Leo Lending має 15,000,000 150,000 100 доларів США, доступних для оформлення іпотеки, а середня іпотека становить 150,000 100 доларів США, Leo зможе видати 15,000,000 іпотечних кредитів. ($XNUMX XNUMX x XNUMX) = $XNUMX XNUMX XNUMX.
У цьому випадку вам не пощастило, якщо ви є іпотечним клієнтом Leo Lending під номером 126. Більше немає грошей для позичання.
Який вплив Fannie Mae має на вашу затримку фінансування іпотечного кредиту
Хоча не кожна іпотека, Fannie Mae із задоволенням купує іпотечні кредити у кредиторів. Позики повинні розглядатися як безпечні активи, щоб Fannie Mae і Freddie Mac могли продати їх знову. З цього випливає, що кожна іпотека повинна відповідати певним стандартам або «керівним принципам».
Загалом правила Fannie Mae складаються з понад 1,200 сторінок. Наприклад, найбільша сума кредиту, яку Fannie Mae придбає у 2023 році, становить 647,200 XNUMX доларів. Бізнес не буде купувати більші кредити чи так звані «великі» запозичення.
Як вторинний іпотечний ринок і Fannie Mae працюють в умовах відкладеного фінансування
На вторинному іпотечному ринку активні Fannie Mae і Freddie Mac. У цьому місці вони купують іпотечні кредити у кредиторів і перепакують їх у цінні папери, забезпечені іпотекою (MBS). Тоді інвестори з усього світу можуть придбати MBS у Fannie and Freddie.
Повертаючись до попередньої ілюстрації, 100 іпотечних кредитів, які продав Leo Lending, є активом. Позики може придбати Лео та продати Фредді Мак або Фанні Мей.
Після завершення продажу Лео матиме більше грошей і зможе профінансувати більше місцевих іпотечних кредитів.
Переваги очевидні. Fannie Mae і Freddie Mac дозволяють кредиторам збільшувати випуск кредитів, купуючи іпотечні кредити. Споживачі продовжують купувати будинки, оскільки гроші в борг стають доступнішими, що підтримує ринок нерухомості на плаву.
Крім того, ці підприємства вкладають гроші іноземних інвесторів на ринок житла США. Завдяки діяльності Fannie Mae і Freddie Mae по всій країні ставки по іпотечних кредитах у відстроченому фінансуванні загалом є порівнянними по всій країні.
Іпотека з відстроченим фінансуванням
Швидке рефінансування будинку, за який ви заплатили готівкою, можливе завдяки відстроченій іпотеці. Як правило, позичальникам доводиться чекати шість місяців із дати закриття придбання житла, перш ніж отримати дозвіл на звичайне рефінансування готівкою. Крім того, якщо ви робите суттєві покращення майна, такі як «виправити та перевернути», вимоги кредитора зазвичай вимагають, щоб ви зачекали один рік, перш ніж використовувати оцінку майна після покращення з метою рефінансування, що дає вам змогу претендувати на на більшу суму кредиту. Можливо, ви можете вилучити більше грошей із капіталу свого будинку за допомогою відстроченої іпотеки, ніж за типової схеми рефінансування готівкою.
Переваги іпотеки з відстроченим фінансуванням
- Якщо ви заплатили готівкою за нерухомість, візьміть готівку зараз, а не чекайте півроку.
- Швидший доступ до капіталу нерухомості, ніж за допомогою звичайного рефінансування готівкою
- Програма застосовна як для інвестиційних будинків, так і для первинних будинків.
- вигідно для інвесторів, які фіксують і змінюють нерухомість, а також для покупців на конкурентних ринках нерухомості
Недоліки іпотеки з відстроченим фінансуванням
- Посилені кваліфікаційні стандарти, в тому числі значна документація позичальника
- Іпотечна ставка та комісії вищі, ніж у звичайному рефінансуванні готівкою.
- Деякі обмеження на використання надходжень включають необхідність погашення будь-яких особистих позик або HELOC, використаних для придбання майна.
- Програму надає менше кредиторів.
- Обмеження кредиту
Причини отримання іпотеки з відстроченим фінансуванням
Тепер, коли ви знаєте, чому люди купують будинки готівкою, ви можете задатися питанням, чому вам слід подавати заявку на відстрочену іпотеку, а не чекати шість місяців, щоб завершити типове рефінансування готівкою. Є й інші фактори, які також слід враховувати, наприклад:
- Вам не доведеться чекати більше шести місяців, щоб отримати доступ до власного капіталу.
- Ви очікуєте, що процентні ставки по іпотечному кредиту зростуть, тому ви не хочете чекати півроку, щоб отримати рефінансування.
- Тепер ви можете претендувати на іпотеку, оскільки ваша кредитна чи фінансова ситуація змінилася.
- Ви бажаєте зменшити або ліквідувати свій борг через останні рахунки.
- Прагніть придбати інші будинки, використовуючи частку в одній інвестиційній нерухомості
- Можливі податкові пільги на іпотеку
Скільки можна позичити під заставу свого будинку за відстроченою іпотекою?
Зазвичай вам дозволяється позичати до 80% вартості основного будинку на одну сім’ю з максимальним співвідношенням кредиту до вартості (LTV) 80%. Максимальний коефіцієнт LTV відстроченої іпотеки для одноквартирного заміського будинку або інвестиційної нерухомості зазвичай становить 75 відсотків.
У таблиці нижче показано максимальний коефіцієнт LTV для відстроченої іпотеки, залежно від зайнятості майна та кількості одиниць. Майте на увазі, що коефіцієнт LTV для відстроченої іпотеки визначається на основі поточної оціночної вартості майна; отже, якщо ви зробили покращення, ви отримаєте вигоду від вищої вартості нерухомості після ремонту. (britespanbuildings.com)
Відстрочені ліміти іпотечного кредиту
Відповідність кредитним обмеженням, які відрізняються залежно від округу та кількості одиниць нерухомості, є обов’язковою умовою програми відстроченої іпотеки. У регіонах з вищою вартістю відповідна межа кредиту для одноквартирної нерухомості в суміжних Сполучених Штатах коливається від 647,200 970,800 до 970,800 XNUMX доларів США. Максимальна сума позики на нерухомість з однією одиницею становить XNUMX XNUMX доларів на Алясці та Гаваях.
Відстрочена кваліфікація майна
Зайняті власниками резиденції від однієї до чотирьох одиниць, будинки для відпочинку та інвестиційна нерухомість мають право на відстрочену іпотеку.
Використання відстрочених іпотечних надходжень
Кошти від простроченої іпотеки повинні бути використані для погашення або зменшення будь-яких особистих боргів, боргів за власний капітал або боргів HELOC, які ви використовували для придбання будинку в іншої власності. Крім того, подарунок, який був використаний для оплати придбання нерухомості готівкою, не може бути погашений доходами від простроченої іпотеки. Єдиними двома обмеженнями щодо використання коштів відстроченої іпотеки є ці два.
Відкладені негативні іпотечні кредити
Позичальники повинні відповідати додатковим стандартам компетенції для відстроченої іпотеки, таким як вимоги до документації, яких немає в типовому рефінансування готівки. Схема часто має вищі іпотечні ставки та витрати порівняно з традиційним рефінансуванням готівки. Це пов’язано з унікальним характером програми та тим фактом, що менше кредиторів надають відстрочені іпотечні кредити. Менша конкуренція призводить до того, що менше кредиторів пропонує послуги, що збільшує процентні ставки та витрати для позичальників. Переваги затримки фінансування для скорішого доступу до капіталу в їхньому майні слід порівнювати з економією коштів, яку можна було б отримати, чекаючи довше та виконуючи звичайне рефінансування готівкою.
Що таке відстрочене фінансування?
Відкладене фінансування – це коли покупець платить готівкою за будинок, а потім отримує іпотеку протягом шести місяців після закриття. Завдяки рефінансуванню готівкою їм повертається більша частина грошей, використаних для придбання будинку.
У чому перевага відстроченого фінансування?
Аналізуючи цю тактику, візьміть до уваги наступні переваги:
- Виділяйтеся на конкурентних ринках
- Придбайте фіксуючий верх
- Вигода від податкових відрахувань
- Забезпечення нижчої ціни покупки
Чому Fannie Mae купила мою іпотеку?
Переваги очевидні. Fannie Mae і Freddie Mac дозволяють кредиторам збільшувати випуск кредитів, купуючи іпотечні кредити. Споживачі продовжують купувати будинки, оскільки гроші в борг стають доступнішими, що підтримує ринок нерухомості на плаву.
Скільки часу у вас є для затримки фінансування?
Будинок, який ви розглядаєте, не відповідає коду? Ви можете спочатку придбати його, а потім довести до коду за допомогою відкладеного фінансування. Якщо ви закінчите необхідні роботи та подасте заявку протягом шести місяців після придбання, ви можете отримати іпотеку.
Ставки простроченого фінансування вищі?
Позичальники повинні відповідати суворішим вимогам для відстроченої іпотеки, наприклад надати більше документів, ніж для звичайного рефінансування готівкою. У порівнянні зі звичайним рефінансуванням готівки процентна ставка та витрати програми часто вищі.
Чи потрібна оцінка для відстроченого фінансування
Ваш потенційний іпотечний кредитор захоче побачити оцінку вашого будинку незалежно від того, чи зробили ви її перед покупкою чи ні. Вам потрібно буде розробити новий план фінансування або придумати різницю, якщо оціночна вартість вашого будинку нижча за вартість покупки.
Краще виплачувати іпотеку швидко чи повільно?
У довгостроковій перспективі ви можете заощадити багато грошей, погасивши іпотеку раніше. Ви можете придбати свій будинок швидше навіть за помірне збільшення щомісячних платежів. Перш ніж виплачувати борг, ви повинні створити фонд на «чорний день» на випадок несподіваних витрат.
Пов'язані статті
- Списки викупу: як знайти безкоштовні списки викупу без стресу
- ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
- ВАРТІСТЬ РЕФІНАНСУВАННЯ ІПОТЕКИ: все, що вам потрібно знати
- Компенсаційний план: найкращі практики США (оновлено
- РОЖЕВИЙ ПОДАТОК: цінова дискримінація за статтю
- РОЗРАХУНКОВА ЗАЯВА НЕРУХОМІСТЬ: визначення та як це стосується
- ОПЕРАЦІЙНІ ЦІЛІ: етапи встановлення реалістичних цілей + приклади
