Криза субстандартних іпотечних кредитів була вагомим фактором, коли глобальна фінансова криза вразила приблизно 2007–2008 роки. Це був найгірший економічний спад з часів Великої депресії 1930-х років. Американцям знадобилося багато років, щоб оговтатися від фінансової кризи. В основному субстандартні іпотечні кредити призначені для позичальників із вищим ризиком, але вони мають власний набір ризиків. Однак, якщо ви хочете бути власником житла, але ваш кредит стримує вас, ви можете отримати субстандартну іпотеку від кредиторів, що може бути кращим варіантом. Ось що вам слід знати, перш ніж подавати заявку на субстандартну іпотеку.
Що таке субстандартна іпотека?
Субстандартні іпотечні кредити, також звані нестандартними іпотечними кредитами, — це позики, які надаються людям із кредитним рейтингом нижче 600, які не можуть отримати першокласні іпотечні кредити. Звичайні позики легко отримати, і вони зазвичай мають кращі умови, наприклад нижчі відсоткові ставки, ніж інші види позик.
Субстандартні іпотечні кредити внесли значний внесок у фінансову кризу, яка розпалила Велику рецесію. Кредитори схвалили багато субстандартних іпотечних кредитів, які позичальники не змогли погасити в роки, що передували економічному краху. Згідно з аналізом Національної асоціації кредитних спілок щодо даних Закону про розкриття іпотеки житла, приблизно 30% усіх іпотечних кредитів, виданих у 2006 році, були субстандартними.
Незважаючи на те, що субстандартні іпотечні кредити все ще доступні (і можуть називатися некваліфікованими іпотечними кредитами), вони підлягають більшій перевірці. Вони також мають вищі процентні ставки та більші початкові внески, ніж традиційні позики.
Як працює субстандартна іпотека?
Закон Додда-Френка про реформу Уолл-стріт і захист прав споживачів містив положення про створення Бюро фінансового захисту споживачів (CFPB) для нагляду за регулюванням субстандартних іпотечних кредитів. Одним із ключових правил, прийнятих CFPB, є те, що будь-який позичальник, який отримує субстандартну іпотеку, повинен пройти консультацію покупців житла з представником, затвердженим Департаментом житлового будівництва та міського розвитку Сполучених Штатів.
Крім того, кредитори повинні дотримуватися стандартів Додда-Френка під час андеррайтингу субстандартних іпотечних кредитів, включаючи положення про «здатність до погашення» (ATR), яке вимагає від кредитора ретельно оцінити, чи спроможний позичальник погасити позику.
«Як кредитор, якщо ви порушите правило ATR, на вас можуть подати до суду або зіткнутися з регуляторними діями», — каже Остін Кілгор, який відповідає за корпоративні комунікації у фінансовій компанії Achieve. «Як наслідок, кредитори в некваліфікованому іпотечному просторі мають сильний стимул переконатися, що вони адекватно оцінюють позичальників набагато більше, ніж субстандартні кредитори 15-20 років тому».
«Некваліфікована іпотека» обмежує правовий захист кредиторів, заважаючи багатьом з них працювати в просторі.
«Кредитори вже не надають такі ж субстандартні кредити, як до рецесії», — каже Кілгор. «Основна причина – це регуляторні проблеми».
Яка різниця між першокласною та субстандартною іпотекою?
Субстандартні іпотечні кредити надаються позичальникам з низькою кредитною історією. Першокласна звичайна іпотека не пропонується, оскільки позикодавець вважає, що ризик непогашення кредиту у позичальника вищий за середній.
Приклад іпотеки Subprime проти Prime
Субстандартні іпотечні кредити є ризикованими для кредиторів, оскільки вони призначені для позичальників з низькими кредитними рейтингами. Щоб компенсувати ризик, позикодавець стягує вищі процентні ставки та комісії, ніж за традиційну позику. Вища процентна ставка означає, що ви заплатите значно більше за субстандартну іпотеку.
Приклад впливу субстандартної іпотеки
Неплатежі за іпотечними кредитами високого рівня стали основною причиною краху ринку житла в 2008 році. Багато позичальників отримували кредити NINJA, абревіатуру, що походить від фрази «немає доходу, немає роботи, немає активів». Ці іпотечні кредити часто видавалися без початкового внеску та підтвердження доходу. Покупець міг вимагати 150,000 XNUMX доларів річного прибутку, але не був зобов’язаний надавати документи для підтвердження претензії. Тоді ці позичальники перебували під водою на занепадаючому ринку житла, вартість житла була нижчою за баланс іпотеки. Багато з цих позичальників NINJA зазнали дефолту через те, що відсоткові ставки, пов’язані з позиками, були «тизерними ставками», які спочатку були низькими та з часом зростали, що ускладнювало виплату основної суми іпотеки.
У червні 2015 року Wells Fargo, Bank of America та інші фінансові установи оголосили про те, що вони почнуть пропонувати іпотечні кредити людям із кредитним рейтингом близько 600 років, а некомерційна організація Neighbourhood Assistance Corporation of America продовжила свою ініціативу Achieve тур «Мрія» у 2018 році, організовуючи заходи по всій країні, щоб допомогти людям подати заявку на «нестандартні» кредити, які фактично є такими ж, як субстандартні іпотечні кредити.
Види субстандартної іпотеки
Субстандартні іпотечні кредити зазвичай поділяються на три категорії: іпотечні кредити з фіксованою ставкою, іпотечні кредити з відсотковою ставкою та іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM).
#1. Іпотека з фіксованою ставкою
На додаток до стандартного 30-річного терміну, іншим типом субстандартної іпотеки є іпотека з фіксованою ставкою на 40 або 50 років. Такий подовжений термін позики зменшує щомісячні платежі позичальника, але, швидше за все, це принесе вищу процентну ставку. Процентні ставки за іпотекою з фіксованим відсотком можуть суттєво відрізнятися від кредитора до кредитора. Використовуйте такий інструмент, як іпотечний калькулятор, щоб знайти найкращі доступні процентні ставки.
#2. Іпотека з регульованою ставкою
Іпотека з регульованою процентною ставкою починається з фіксованої процентної ставки та змінюється протягом терміну кредиту на плаваючу ставку. 2/28 ARM є типовим прикладом. 2/28 ARM має фіксовану ставку протягом двох років до коригування. 3/27 ARM – ще один поширений тип позики ARM із фіксованою процентною ставкою протягом трьох років, перш ніж вона стане змінною.
Індекс плюс маржа визначає плаваючу ставку за цими позиками. SOFR є популярним індексом (ставка забезпеченого фінансування овернайт). ARM зазвичай мають нижчі щомісячні платежі для позичальника протягом початкового терміну. Але коли їхні іпотечні кредити повертаються до вищої, змінної ставки, їхні платежі зазвичай зашкалюють. Звичайно, залежно від індексу та економічних умов процентна ставка може з часом знизитися, зменшивши суму платежу.
зброя зіграла значну роль у кризі. Коли ціни на житло почали падати, багато домовласників зрозуміли, що їхні будинки не варті тієї суми, яку за них заплатили. Це, у поєднанні зі збільшенням процентних ставок, призвело до масових дефолтів. У зв’язку з цим у серпні 2006 року різко зросла кількість викупів іпотечних кредитів, а наступного року бульбашка на ринку нерухомості лопнула.
#3. Іпотечні кредити лише під відсотки
Відсоткова іпотека є третім типом субстандартної іпотеки. Протягом першої частини терміну позики, який зазвичай становить п'ять, сім або десять років, позичальник сплачує лише відсотки за кредит. Він може вибрати сплату основної суми, але не зобов’язаний цього робити.
Коли цей термін закінчується, позичальник може почати виплачувати основну суму боргу або рефінансувати іпотеку. Це може бути хорошим варіантом для позичальника, якщо його дохід коливається щороку або якщо він хоче купити будинок і очікує, що його дохід зросте в наступні кілька років.
Чи є субстандартні позики ризикованими?
Однією з найкращих переваг субстандартних іпотечних кредитів є те, що вони дозволяють людям отримувати кредити на житло, коли інакше вони б не змогли цього зробити.
Однак те, що ви маєте право на субстандартну іпотеку, не означає, що ви повинні її взяти. Хоча є певні переваги, є також деякі ризики, які слід враховувати.
- Високі показники: Позичальники з субстандартними іпотечними кредитами зазвичай мають низькі кредитні рейтинги та інші фінансові труднощі. Це означає, що пропозиція такого типу позики набагато ризикованіша для кредитора, ніж пропозиція традиційної іпотеки. Кредитори стягують вищі процентні ставки, щоб компенсувати цей ризик. 30-річна звичайна іпотека з фіксованою процентною ставкою зараз має середню ставку менше 3%, але субстандартна іпотека може мати ставки від 8% до 10% і вимагати більшого початкового внеску.
- Більший початковий внесок: Це може бути важко, якщо вартість житла швидко зростає, і ви ризикуєте бути вибитими з бажаного району. Ви також повинні бути обережними, щоб не вкладати занадто багато своїх ліквідних заощаджень у свій будинок. На випадок надзвичайної фінансової ситуації ви повинні мати достатньо заощаджень, щоб покрити всі витрати, включаючи виплату іпотеки.
Читайте також: ІПОТЕЧНЕ ПРАВИЛО: чи варто мені рефінансувати свою іпотеку?
- Вищі виплати: оскільки вам, швидше за все, доведеться сплачувати вищу відсоткову ставку за субстандартною іпотекою, ваш щомісячний платіж буде вищим. Звичайно, ви ніколи не повинні позичати більше, ніж можете дозволити собі повернути, і кредитори перевірять це ще раз. Якщо ваше фінансове становище зміниться, наприклад, якщо ви втратите роботу або вам знадобиться невідкладна медична допомога, ці високі виплати можуть стати занадто великими. Пропущені іпотечні платежі можуть серйозно зашкодити вашому кредиту або, що ще гірше, призвести до викупу.
- Довші фрази: Термін звичайної іпотеки зазвичай становить від 15 до 30 років. З іншого боку, субстандартні іпотечні кредити часто мають термін погашення від 40 до 50 років. Тож ви можете витратити значну частину свого життя на сплату іпотечних кредитів. Однак це значно збільшує суму відсотків, які ви сплачуєте протягом терміну кредиту.
Що таке субстандартна іпотечна криза?
Після обвалу ринку житла в США в 2007 році, з 2007 по 2010 роки була іпотечна криза. Багато позичальників не змогли погасити свої кредити, коли бульбашка на ринку нерухомості лопнула. Декілька фінансових установ зазнали краху внаслідок різкого зростання кількості викупів. Багато людей потребували державної допомоги. Крім ринку житла в Сполучених Штатах, фондовий ринок також впав, при цьому індекс Dow Jones Industrial Average впав більш ніж наполовину. Криза поширилася по всьому світу і стала основною причиною світової фінансової кризи.
Ось короткий виклад краху субстандартної іпотеки.
Субстандартні іпотечні кредити – це позики, які надаються позичальникам із поганою кредитною історією. Вони становлять високий кредитний ризик, оскільки не мають надійної кредитної історії. Вони також мають більше шансів, ніж інші, дефолт. Під час житлового буму 2000-х років багато кредиторів видавали субстандартні іпотечні кредити некваліфікованим позичальникам. У 2006 році, за рік до початку кризи, фінансові установи позичили 600 мільярдів доларів у вигляді субстандартних іпотечних кредитів, що становило майже чверть (23.4%) усіх іпотечних кредитів.
Завдяки легким кредитам і м’яким стандартам кредитування багато позичальників із високим ризиком мали змогу купувати житло за завищеними цінами, розпалюючи бульбашку на ринку житла. Коли ринок житла охолонув, багато домовласників виявили, що заборгували більше, ніж коштували їхні будинки. Оскільки Федеральний резервний банк підвищив відсоткові ставки, багато домовласників не могли сплачувати щомісячні платежі, особливо ті, хто мав іпотечні кредити з регульованою процентною ставкою (ARM) і позики лише під відсоток. Оскільки ціни на нерухомість падали, вони не могли рефінансувати чи продати свої будинки. З початку кризи було вилучено майже 5 мільйонів будинків.
Читайте також: Зарплата іпотечного банкіра: що це таке і деталі зарплати
Це мало значний вплив на іпотечні цінні папери (MBS) і забезпечені боргові зобов’язання (CDO), які є інвестиційними продуктами, забезпеченими іпотекою. Фінансові установи об’єднували субстандартні іпотечні кредити в складні інвестиційні продукти та продавали їх інвесторам у всьому світі. До липня 2008 року одна з кожних п'яти субстандартних іпотечних кредитів була простроченою, причому 29% ARM були серйозно прострочені. Фінансові установи та інвестори, які мали MBS і CDO, залишилися з майже нікчемними інвестиціями на трильйони доларів.
Криза субстандартної іпотеки мала великий вплив на ринок житла США та економіку в цілому. Це зменшило будівництво, багатство та споживчі витрати, а також здатність фінансових ринків надавати чи залучати кошти. Криза субстандартних іпотечних кредитів згодом поширилася по всьому світу, що призвело до глобальної фінансової кризи 2007–2009 років.
Чи все ще пропонують банки субстандартну іпотеку?
Хоча субстандартні іпотечні кредити все ще доступні (і можуть називатися «некваліфікованими іпотечними кредитами»), вони підлягають більшій перевірці. Вони також мають вищі процентні ставки та більші початкові внески, ніж традиційні позики.
Чи є кредит Fha субстандартним?
Оскільки ці позики мають оцінку ризику дефолту за іпотечним кредитом AEI 40% у разі тиску, вони вважаються субстандартними. Це субстандартні кредити, засновані на історії: показники субстандартних кредитів протягом тривалого часу були знеціненими кредитами, як представлено балом FICO менше 660 або загальним коефіцієнтом боргу понад 42%
Нарешті, згідно з маркетингом, позики FHA є субстандартними.
Який кредитний рейтинг вищий за субстандартний?
Немає універсального рішення для кредитних рейтингів, які кредитори вважають «субстандартними», але Experian має групування: субстандартний кредит визначається як показники FICO від 580 до 669, які потрапляють між справедливим і середнім кредитними діапазонами. Проте кожен кредитор може використовувати інший діапазон. Комерційно доступна кредитна оцінка має п’ять рівнів кредитної оцінки:
- Глибока субстандартна іпотека (кредитний рейтинг нижче 580)
- Субстандартні іпотечні кредити (кредитний рейтинг 580-619)
- Майже найвищі іпотечні кредити (кредитний рейтинг 620-659)
- Основні іпотечні кредити (кредитний рейтинг 660-719)
- Суперпреміальні іпотечні кредити (кредитний рейтинг 720 або вище)
Кому вигідне субстандартне кредитування?
Будь-яка субстандартна іпотека несе значний ризик. Термін «субстандартний» стосується не самої позики, а людей, які її беруть, і кількості грошей, які вони мають. Позичальники з субстандартним кредитом мають більшу ймовірність дефолту, ніж ті, хто має вищий кредитний рейтинг.
Висновок
Субстандартне кредитування дає змогу більшій кількості людей купувати житло, але воно також ускладнює це й збільшує ймовірність того, що позичальники не зможуть виплатити свої кредити. Дефолт шкодить як кредитному рейтингу позичальника, так і кредитора.
Статті по темі
- Аналіз ризиків: методи, типи, процес, приклади, плюси та мінуси
- ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
- Іпотека без авансового внеску: отримання іпотеки без першого внеску у 2023 році
- ЩО ТАКЕ БІЗНЕС-КРЕДИТ: визначення та використання
- КРИЗОВИЙ МЕНЕДЖМЕНТ: шляхи створення успішного плану управління
посилання
