Земельні контракти є альтернативою типовому іпотечному фінансуванню, яке фінансується продавцем. Вони зазвичай використовуються, коли покупці не можуть отримати іпотеку через банк або іншого ініціатора іпотеки. Вони також можуть бути не в змозі отримати іпотеку через погану кредитну історію або інші кваліфікаційні фактори. У цій публікації ми на прикладі розглянемо переваги та недоліки початкового внеску в будинки за земельним договором, а також розглянемо, на що слід звернути увагу та коли використовувати рефінансування для перетворення вашого земельного договору на стандартну іпотеку.
Після іпотечної кризи 2007-2010 рр. будинки під контрактом на землю ставали все більш популярними та вважалися життєздатним вибором. Ті, хто зіткнувся з викупом або коротким продажем, можуть скористатися земельними контрактами для придбання житла, коли інакше вони не змогли б цього зробити. Незважаючи на те, що вони можуть бути корисними, будинки з контрактом на землю мають недоліки, тому уважно прочитайте свій контракт, перш ніж підписувати пунктирну лінію.
Що таке земельний договір?
Земельний договір — це письмовий юридичний договір або угода, яка використовується для купівлі нерухомості, такої як вільна земля, будинок, багатоквартирний будинок, комерційна будівля чи інше нерухоме майно.
Земельні контракти подібні до іпотеки з точки зору спеціального фінансування житла. Замість того, щоб позичати гроші в кредитора або банку для придбання нерухомості, покупець платить власнику нерухомості або продавцю, доки вартість покупки не буде сплачена в повному обсязі.
Ці типи операцій можуть називатися земельними контрактами, земельними контрактами з розстрочкою платежу, договорами купівлі-продажу землі, договорами про правочин, меморандумами про контракти, контрактами на нерухомість або зобов’язаннями права власності, залежно від юридичної чи загальноприйнятої термінології щодо нерухомості у вашому регіоні. .
Як працює земельний договір?
Обидві сторони угоди повинні підписати земельні договори. Після підпису покупець отримає неупереджену назву або повний гарантійний документ. Ця документація захищає покупця, дозволяючи покупцеві накопичувати капітал в активі та забороняючи продавцю брати додаткову заборгованість проти майна або продавати його іншим. Оскільки ці будинки за контрактом на землю дозволяють покупцеві це зробити, покупець може створити капітал власності. Крім того, покупцеві надається право займати та покращувати майно.
Земельний договір, незважаючи на свою назву, не завжди є угодою про придбання незабудованої землі, хоча це може бути. У більшості випадків це договір купівлі будинку та землі під ним і навколо нього. Важливо пам’ятати, що особа, яка продає річ, також відома як продавець, а особа, яка купує предмет, відома як венде.
Покупець формально стає власником нерухомості, коли продавець повністю розраховується. Багатьох покупців використовують у переговорах про контракт через це, на додаток до того факту, що договір може не містити всього, що зазначено вище. Ця тема розгорнута в наступних розділах. Однак, перш за все, важливо розуміти різні типи майнових договорів.
Чим договір землі відрізняється від іпотеки?
Іпотечні кредити зазвичай призначені для продажу значним інвесторам іпотечного ринку, таким як Fannie Mae і Freddie Mac. Як наслідок, іпотечні кредити мають широкий набір визначених умов щодо того, що станеться, якщо ви пропустите платіж або вам потрібно внести зміни, щоб змінити кредит.
На відміну від стандартного фінансування, контракти на землю укладаються виключно між вами та власником будинку, тому кожен з них буде унікальним. Як покупець, ви повинні бути надзвичайно обережними під час переговорів, щоб переконатися, що умови не ставлять вас у невигідне становище.
Загорнутий земельний контракт проти традиційного земельного контракту
Давайте розглянемо два різні підходи до організації терміну дії договору:
#1. Традиційний земельний договір:
Продавець зберігає законне право власності на майно протягом цього типу контракту, доки контракт повністю не буде виплачено. Тим часом покупець отримує справедливе право власності, що дозволяє йому накопичувати акціонерний капітал у власності та, можливо, погасити термін контракту, перетворивши його на стандартну іпотеку.
#2. Контракт на землю:
У заключному земельному контракті покупець і продавець погоджуються придбати землю, фінансовану продавцем. Однак продавець продовжує сплачувати свою існуючу іпотеку, вкладаючи в кишеню різницю між своїм іпотечним платежем і тим, що покупець платить йому щомісяця. На відміну від звичайних умов контракту, покупець за терміном контракту, укладеним із згортанням, отримує гарантійний акт на майно одразу, маючи на увазі, що він є власником будинку з початку контракту.
Однією з суттєвих відмінностей між звичайними та завершальними земельними контрактами є те, що позикодавець продавця повинен погодитися на умови контракту, оскільки вони не отримають повну суму відшкодування. У цих угодах позикодавець також отримує позицію молодшої застави, що дозволяє йому повернути володіння будинками за контрактом на землю, якщо продавець, який тримає основну іпотеку, перестане сплачувати початковий внесок.
В іншому випадку обидві операції із землею часто потребують розстрочки платежів у погоджені періоди. Покупець може або не може бути зобов’язаний здійснити видатковий платіж після закінчення терміну, одноразову суму, яку необхідно сплатити, щоб задовольнити вимоги позики.
Як розрахувати процентні ставки на будинки під земельним контрактом
Залежно від умов договору оплата за земельним договором може складатися лише з відсотками або включати основну суму.
На щастя, вам не потрібен спеціальний калькулятор умов контракту, щоб визначити, скільки ви можете заплатити. Просто помножте отриману суму на відсоткову ставку та розділіть отриманий результат на кількість платежів протягом року, щоб розрахувати платіж лише за відсотками. Наприклад, після початкового внеску в розмірі 10% щомісячний платіж відсотків за земельний контракт на суму 200,000 8 доларів США з процентною ставкою 1,200% становитиме XNUMX доларів США.
Якщо ваші платежі містять принцип, відсоткова частина платежу на виплат з часом зменшуватиметься та змінюватиметься від платежу до платежу.
Плюси та мінуси купівлі земельних ділянок під контрактом
Земельні контракти мають погану репутацію, але вони не завжди є поганою ідеєю. Але дуже важливо зрозуміти, чому цей продаж історично був експлуатаційним: він наражає покупців на небезпеки, з якими вони не зіткнулися б на ринку приватної іпотеки.
Ось деякі з основних переваг і недоліків початкового внеску для будинків під договір про землю для потенційного покупця:
профі
- Пропонує альтернативу стандартному фінансуванню для покупців, які не відповідають вимогам.
- Покупці можуть домовитися про низький початковий внесок і щомісячну розстрочку.
- Покупці можуть вважати цю процедуру більш гнучкою, оскільки умови контракту не повинні відповідати суворим нормам чи правилам – покупець і продавець повинні домовитися.
- Витрати на закриття скорочуються, оскільки комісія за оформлення позики та інші комісії та витрати, пов’язані зі стандартною іпотекою, не застосовуються.
- Менше часу на закриття через відсутність стороннього кредитора
мінуси
- Вища ціна покупки та відсоткова ставка, ніж у стандартній угоді купівлі-продажу
- Якщо покупець не виконує зобов’язання, він втрачає всі права на майно та будь-які сплачені платежі.
- Покупці можуть не знати про непогашені права застави на майно, що може поставити під загрозу їхні законні права власності.
- Менше гарантій, ніж у звичайних угодах, а це означає, що у вас може не бути процесу викупу, і вас можуть виселити раніше.
- Право власності утримується до повного погашення кредиту.
Чому варто використовувати земельний договір?
Перш ніж укладати контракт, як покупцям, так і продавцям слід добре подумати. Хоча вони мають багато переваг, вони також мають недоліки. Розуміння обох сторін може допомогти покупцям і продавцям вирішити, чи вигідна їм угода.
Приклад земельного договору
У новинах на веб-сайті уряду Детройта наголошується, що розробляється посібник для мешканців міста, який допоможе їм під час контракту. Місто Детройт співпрацювало з UM Poverty Solutions і Enterprise Community Partners, щоб надати матеріали, інструкції та запропоновані процедури для всіх етапів процесу придбання контракту завдяки гранту від Центру фінансового розширення можливостей.
Посібник для покупців за контрактом дає змогу покупцям взяти на себе контроль за процесом купівлі житла, озброївши їх інформацією, необхідною для прийняття обґрунтованих рішень щодо нерухомості, яку вони хочуть придбати, і помітити попереджувальні прапорці, які вказують на те, що вони отримують погану угоду. Це важливий перший крок до залучення більшої кількості жителів Детройту до володіння будинками, що сприяє стабільнішому житлу, кращій економічній мобільності та більшому процвітанню поколінь.
Альтернативи будинкам під контрактом на землю
Покупець, у якого не вистачає коштів і/або має погану кредитну історію, може краще взяти в оренду, а не купувати, заощадивши на початковий внесок і відновивши свій кредит. Ви можете претендувати на звичайну іпотеку з низьким початковим внеском і, можливо, навіть отримати допомогу з початковим внеском, навіть якщо у вас немає початкового внеску за земельним контрактом або початковий внесок становить лише 3%.
Іншою можливістю є іпотека від портфельного кредитора або кредитної спілки з більш м’якими правилами андерайтингу. Ці позикодавці не зобов’язані дотримуватися вказівок, встановлених Fannie Mae, Freddie Mac або Федеральним житловим управлінням (FHA). Вони можуть знайти для вас краще рішення, яке пропонує кращі умови та юридичні гарантії, ніж договір.
Як перетворити земельний договір на традиційну іпотеку
Типова іпотека, як правило, безпечніша та рентабельніша, ніж договірна умова. Як наслідок, покупці зазвичай рефінансують у традиційного кредитора якомога швидше. Ви зможете здійснити рефінансування, як тільки ваш кредит, дохід і співвідношення боргу до доходу (DTI) відповідатимуть мінімальним стандартам, якщо право власності на майно згідно з умовами контракту є чистим, тобто воно не має права застави чи зборів проти цього та жодних інших поточних труднощів.
Як по-іншому називається договір про землю?
Інші земельні договори - це умови договору, договори про правочини та договори про правочини.
Чи потрібно реєструвати земельний договір?
Покупець повинен сплатити податок на майно відповідно до умов договору або меморандуму. Майно має бути продано в умовах договору або Меморандуму. Угоди про купівлю або оренду не підлягають відрахуванню за садибу та іпотеку. Земельні контракти або меморандум про взаєморозуміння мають бути зафіксовані.
Хто сплачує податок на майно за договором на землю?
Покупець
Однак немає двох однакових угод; тому сторони повинні ретельно проаналізувати свій договір, щоб переконатися, що положення та умови правильні. Земельний договір вимагає від покупця сплати податків. Вони також стягують додаткові витрати, такі як податки на майно, іпотечні відсотки та страхові внески.
Що робить земельний договір недійсним?
Договір буде недійсним, якщо предмет є незаконним. Положення вашого контракту не повинні порушувати будь-які федеральні закони чи закони штату. Контракт є недійсним, якщо формулювання або виконання контракту вимагає від сторони порушення закону.
Як розірвати земельний договір?
Договір не закінчується автоматично, якщо одна зі сторін його порушує або відмовляється від нього. Щоб відмовитися від контракту, ви повинні вибрати розірвання контракту на основі порушення або відмови. Ви повинні повідомити іншу сторону, як тільки дізнаєтеся про її порушення або відмову.
У чому перевага договору на землю для продавця?
Земельний договір дозволяє продавцю отримувати постійний прибуток без головного болю, пов’язаного з управлінням орендованим майном. Він також надає актив або частку в акціонерному капіталі в обмін на іншу власність.
Висновок
Земельний контракт дозволяє покупцям отримати землю у власність швидше, ніж якби вони зверталися за традиційним фінансуванням. Покупці з низьким кредитним рейтингом або іншими вимогами часто користуються цим фінансуванням. Перш ніж укладати умови контракту, вивчіть переваги та недоліки та поговоріть з юристом з нерухомості та експертом з кредитування на житло, щоб переконатися, що ви розумієте свої варіанти рефінансування, коли прийде час.
Статті по темі
- Як купити землю: покрокова інструкція
- ПОЗИКИ: усе, що вам слід знати
- КРЕДИТ НА ЗЕМЛЮ: на що варто звернути увагу перед покупкою та як його отримати
- ІПОТЕКА WRAPAROUND: визначення, приклад, калькулятор та найкращі методи США
- ФІНАНСУВАННЯ ПРОДАВЦЯ: як це працює
посилання
