Переїзд на нове місце після продажу будинку – це велика справа. Однак вам потрібно буде задекларувати податковій службі будь-які доходи від продажу вашого будинку, перш ніж ви зможете зосередитися на пошуку нового місця, яке можна назвати домом. Приріст капіталу - це термін для цього виду заробітку. Ваш бюджет може знадобитися скоригувати, оскільки ви можете отримати величезну суму грошей або заплатити більше податків. Весь прибуток від продажу вашого будинку, а також будь-які застосовні податкові відрахування або кредити повинні бути зазначені у вашій податковій декларації, і ви повинні знати, як це зробити. Перш ніж вирішите продати свій будинок, варто проконсультуватися з фінансовим консультантом. У цій статті ми обговоримо податки на приріст капіталу при продажу будинку в Каліфорнії та сплату податків при продажу будинку.
Які податки на приріст капіталу при продажу будинку?
Усе, що у вас є, від одягу до меблів і акцій, є активом. Нерухома земля, транспортні засоби, акції та облігації вважаються власністю. Уявіть, що ви хочете ліквідувати один із цих активів, наприклад свій будинок. Прибуток від продажу може обкладатися «податком на приріст капіталу» — особливим видом оподаткування.
Прибуток від продажу активу, який утримується більше року, вважається довгостроковим приростом капіталу. Короткостроковий приріст капіталу виникає, коли актив продається після того, як він утримувався менше року. Загалом (і це залежить від країни), довгостроковий приріст капіталу сплачує податки за нижчою ставкою, ніж короткостроковий приріст капіталу.
Реалізовані прибутки – це те, що спричиняє податки на приріст капіталу при продажу будинку, тому майте це на увазі. Тобто він починає діяти, якщо ціна продажу активу перевищує його собівартість. Цей податок не застосовується, якщо прибуток є нереалізованим, тобто актив все ще перебуває у вашому володінні.
Ставки податку на приріст капіталу для довгострокових інвестицій коливаються від 0% до 20%. Продаж житла звільняється від обмежених вищих тарифів, які існують для окремих товарів. Однак короткострокові прибутки оподатковуються за тією ж ставкою, що й звичайний дохід, яка іноді є значно вищою. Ставки податку на прибуток коливаються від 13% до 37%.
Як діють податки на приріст капіталу при продажу будинку?
Якщо ви продаєте свій будинок дорожче, ніж ви придбали за нього, прибуток, який ви отримуєте від продажу, може обкладатися податками залежно від штату, у якому ви проживаєте. Податок, який застосовується до прибутку, відомий як «податок на приріст капіталу». Хороша новина полягає в тому, що багато людей можуть уникнути необхідності сплачувати податок на приріст капіталу від продажу свого основного місця проживання завдяки постанові, прийнятій Службою внутрішніх доходів (IRS). Це правило дозволяє звільнити частину прибутку від оподатковуваного доходу.
Загалом, особи, які відповідають вимогам для виключення прибутку від продажу будинку, можуть вирахувати наступне:
- Приріст капіталу до $250,000 XNUMX, якщо ви неодружені.
- Приріст капіталу до 500,000 XNUMX доларів США для подружніх пар, які подають спільні документи.
Юридичною мовою цей захист називається виключенням за розділом 121. Вам потрібно ознайомитися з інструкціями, щоб отримати вигоду від виключення податків на приріст капіталу, які застосовуються до продажу будинку. Існують обмеження щодо типів властивостей, які підпадають під виключення, а також критеріїв власності.
Коли ви сплачуєте податок на прибуток від продажу будинку?
Якщо застосовно будь-яке з наведеного нижче, відмовтеся від винятку та ризикуйте сплатити податки з усього прибутку від продажу будинку.
#1. Ви не використовували будинок як своє основне місце проживання
В очах Служби внутрішніх доходів «дім» може бути чим завгодно: від квартири до плавучого будинку. Виняток стосується вашого основного (або «головного») будинку, де ви проводите більшу частину свого часу.
Якщо у вас є кілька будинків і ви плануєте продати один із них, вам слід визначити, чи вважатиме IRS це майно вашим основним місцем проживання, використовуючи тест «факти та обставини». Фактори, які надають перевагу вашому дому, включають його використання як основної адреси (у податкових деклараціях, водійських правах, реєстрації виборців і в поштовій службі), а також його близькість до найнеобхідніших місць, таких як банк, місце роботи або клубу чи асоціації, до якої ви належите. Крім того, читайте ПРОДАЖ АКТИВІВ: визначення, порівняння та все, що вам потрібно
#2. Ви продали будинок через п’ять років після того, як не жили в ньому принаймні два роки
Служба внутрішніх доходів також перевірить, чи планували ви зайняти будинок як основне місце проживання принаймні протягом мінімально необхідного періоду. Хорошим показником цього є проживання в будинку принаймні два з п’яти розглянутих років. Податкове управління США має певну свободу дій у цьому відношенні; 24 місяці не обов’язково повинні бути послідовними, а час, проведений у відпустці чи інших коротких поїздках, не вважається «від’їздом».
Це положення може бути звільнено для тих, хто є недієздатним або потребує амбулаторної допомоги, а також для тих, хто служить у збройних силах, на дипломатичній службі чи в розвідувальному співтоваристві. Подробиці можна знайти в публікації 523 Служби внутрішніх доходів.
#3. До вас застосовуються податкові правила для іноземців
Громадяни або постійні жителі США, які відмовляються від свого громадянства або місця проживання в Сполучених Штатах і виїжджають за кордон, підлягають «податку на експатріантів», збору, який стягує Служба внутрішніх доходів.
Крім того, ви не можете вимагати виключення, якщо ви платники цього податку.
#4. Ви зробили чесну торгівлю, щоб отримати дім
Якщо ви купили свій будинок протягом останніх п’яти років через біржу схожих видів, широко відому як біржа 1031, ви не матимете права на виключення. По суті, цей вид угоди передбачає заміну однієї інвестиційної нерухомості на іншу.
Як уникнути податку на прибуток від продажу будинку
Потрібно мінімізувати податки на приріст капіталу при продажу будинку? Існують варіанти мінімізації або скасування зобов’язань щодо податку на приріст капіталу. Власники будинків можуть відрахувати 250,000 XNUMX доларів США податку на приріст капіталу, якщо вони прожили там два з попередніх п’яти років.
Прибутки можна зменшити шляхом внесення відповідних коригувань до бази витрат. Додайте витрати на покупку, ремонт і добудови будинку, і ви отримаєте вищу базу витрат. Приріст капіталу знижується в результаті збільшення бази витрат.
Крім того, прибуток від продажу будинку може бути зменшений на втрати капіталу від інших активів. Великі збитки можна перенести на наступні податкові роки. Давайте розглянемо інші варіанти пом’якшення або уникнення податків на приріст капіталу при продажу будинку.
#1. Перетворіть цей заміський будинок на свою нову постійну адресу
Багато власників будинків так високо цінують виключення з приросту капіталу, що можуть прагнути скористатися ним якомога більше протягом свого життя. Люди шукали стратегії зниження податку на приріст капіталу від продажу свого майна, оскільки прибуток від неосновного житла та орендованого майна не має однакових винятків. Одним із варіантів є перетворення дачної чи інвестиційної нерухомості на постійне житло.
Один зі способів уникнути сплати податку на приріст капіталу при продажу іншого будинку — використовувати його як основне місце проживання принаймні протягом двох років перед продажем. Однак є застереження. Прибуток, накопичений до 6 травня 1997 року, не підлягає амортизаційним відрахуванням як частина виключення.16
Закон про податок на житлову допомогу від 2008 року визначає, що виключення з приросту капіталу поширюється лише на нерухомість, яка раніше використовувалася як орендна плата, а потім була перетворена на основне місце проживання. Прибуток від продажу активу рівномірно розподіляється протягом часу його володіння. Використання оренди позбавляє доступний простір від виключення.
#2. Відстрочення податку через 1031 Exchange
За допомогою біржі 1031 власники будинків можуть відкласти податки на приріст капіталу від продажу будинку, інвестуючи виручені кошти в іншу подібну нерухомість. Розділ 1031 Кодексу внутрішніх доходів дозволяє особі обмінювати «подібне» майно без будь-якої іншої винагороди або іншої оплати (наприклад, готівкою). Продаж майна призводить до оподатковуваного прибутку, але обмін 1031 може відкласти оподаткування цього прибутку.
Обмін 1031 дозволяє власникам комерційної та інвестиційної нерухомості (включаючи корпорації, фізичних осіб, трасти, партнерства та ТОВ) обмінювати одну нерухомість на іншу такого ж типу без сплати податку на приріст капіталу.
Ні продавець, ні покупець не можуть використовувати майно у власних інтересах під час обміну 1031. Протягом 45 днів після продажу обмінник 1031 повинен письмово вказати майно на заміну, а протягом 180 днів має бути завершено обмін на майно аналогічного типу.
Американський Закон про створення робочих місць 2004 року вимагає, щоб майно, обміняне згідно з розділом 1031, зберігалося протягом щонайменше п’яти років після обміну, перш ніж застосовуватиметься виключення щодо приросту капіталу.
Продаж другого майна може бути звільнений від повного податку на приріст капіталу, але вимоги є суворими, як пояснюється в меморандумі Служби внутрішніх доходів. Усі залучені об’єкти нерухомості повинні зберігатися з метою інвестування. Платник податку повинен володіти майном протягом двох років, здавати його в оренду принаймні на 14 днів кожен з попередніх двох років за ринковою ставкою та не використовувати його більше 14 днів або 10% свого часу протягом попередніх 12 місяців .
Професійний постачальник послуг обміну 1031 може спростити складний процес. Ці послуги коштують менше, ніж погодинна плата адвокатів через розмір. Крім того, компанія з досвідом роботи на 1031 біржі може допомогти вам уникнути дорогих помилок і виконати вимоги податкового законодавства.
Податки на продаж будинку в Каліфорнії
Немає жодних способів обійти сплату податків, особливо з продажу житла, єдиного найціннішого активу для переважної більшості людей. Продаючи будинок у Каліфорнії чи будь-якому іншому місці Сполучених Штатів, важливо пам’ятати про податкові зобов’язання та вимоги штату та федерального рівня.
По всій країні продаж будинку обкладається різними податками, включаючи податок на приріст капіталу. Це впливає на багато продажів будинків і, можливо, на всі продажі будинків через підвищення вартості проданого активу. Тобто, якщо ви продаєте свій будинок дорожче, ніж купили, ви будете зобов’язані сплачувати податок на приріст капіталу на основі «базису» або різниці між ціною покупки та ціною продажу.
Як федеральний уряд, так і штат Каліфорнія (через Управління з оподаткування франчайзингу) розраховуватимуть податки на приріст капіталу від продажу вашого будинку в Каліфорнії. Що стосується податків на продаж житла та приріст капіталу, FTB дотримується тих самих вказівок, що й Служба внутрішніх доходів (IRS). Ці правила включають наступне:
#1. Ваше основне місце проживання може мати право на податкові пільги
Якщо ви проживали та використовували будинок як своє основне місце проживання принаймні 2 з останніх 5 років, ви можете претендувати на звільнення від податку на приріст капіталу, коли продаєте нерухомість. Нижче наведено приклади властивостей, які відповідають цим вимогам, але лише по одному:
- Трейлери
- Кооперативна забудова будинків
- Кондос
- Незалежні будинки
- Плавучі будинки
- Апартаменти
- Пересувні будинки
#2. Неоподатковувані стипендії
Будь-який прибуток від продажу вашого будинку, який становить менше 250,000 250,000 доларів США, не потрібно повідомляти. Приріст капіталу, що перевищує 500,000 XNUMX доларів США, підлягає оподаткуванню за відповідною ставкою за вирахуванням будь-яких застосовних пільг. Якщо ви та ваш чоловік/дружина або зареєстрований домашній партнер живете в одному будинку, ви можете збільшити це звільнення до XNUMX XNUMX доларів США. Ви та ваш чоловік/дружина мали б подати об’єднану податкову декларацію за рік, у якому було завершено продаж вашого майна.
Щоб мати право на звільнення від сплати податку для неодруженого або одруженого, ви повинні проживати в резиденції принаймні два з останніх п’яти років і протягом цього часу не користуватись жодним із зазначених вище винятків. Під час подання спільної декларації жоден з подружжя міг не використати виключення для продажу будинку протягом попередніх двох років.
Розраховуючи прибуток від продажу житла, ви можете відняти суму, яку ви витратили на ремонт та реконструкцію під час володіння ним.
Чи є у Каліфорнії окрема ставка податку на приріст капіталу?
Якщо прибуток, який ви отримали від продажу свого будинку, перевищив суми виключення в розмірі 250,000 500,000 або 540 XNUMX доларів США, ви повинні подати пакет форми D XNUMX додатку до приросту капіталу або збитків у Каліфорнії на додаток до федеральної форми податку на приріст капіталу. Після продажу свого житла ви повинні включити ці документи до річної податкової декларації. Управління з податку на франшизи Каліфорнії надає форму та інструкції щодо подання онлайн-декларації.
Якщо IRS або FTB коли-небудь зажадають підтвердження заявлених вами витрат, ви будете раді, що зберегли квитанції про покупку та продаж, а також будь-які рахунки за обслуговування, сплачені між ними.
Ось простий випадок, щоб проілюструвати, як функціонують винятки: якщо ви самотній і володієте будинком у Лос-Анджелесі, який ви придбали за 500,000 2012 доларів у 1,000,000 році та плануєте продати за 2022 250,000 500,000 доларів у XNUMX році, ви можете виключити XNUMX XNUMX доларів із XNUMX XNUMX доларів прибутку, коли ви подайте свої податки того року.
Це зменшує ваш оподатковуваний дохід до 250,000 500,000 доларів США, заощаджуючи пакет. Ваш несподіваний прибуток у розмірі XNUMX XNUMX доларів США буде звільнено від оподаткування, якщо ви та ваш чоловік/дружина або цивільний партнер проживали в цьому будинку принаймні два з попередніх п’яти років і жоден із вас не подавав заяву про виключення протягом попередніх двох років.
Як щодо продажу успадкованого будинку в Каліфорнії?
Почнемо з того, що Каліфорнія унікальна тим, що не стягує податки на маєтки чи спадщину. Це означає, що успадкування майна не призведе до жодних податкових зобов’язань.
Однак, як спадкоємець, ви несете відповідальність за погашення будь-якої непогашеної іпотеки або інших прав застави на майно.
Багато факторів, які застосовуються при продажу будь-якої нерухомості в Каліфорнії, також застосовуються при продажу успадкованого будинку. Приріст капіталу є основною точкою розбіжності.
За словами Ейрда, підвищена база збільшує вартість активів, отриманих у спадок. Це означає, що спадкоємці померлої особи не повинні сплачувати податки на будь-яке підвищення вартості житла, яке вони успадкували, якщо вони вирішать продати це майно в майбутньому. Натомість вартість нерухомості змінюється відповідно до відкритого ринку.
Якщо спадкоємці вирішать відразу продати майно за оціненою справедливою ринковою вартістю, прибутку не буде. Однак якщо вони отримають прибуток, продавши будинок за ціною, що перевищує його вартість, або якщо вони вирішать почекати певний період перед продажем, а вартість нерухомості продовжує зростати протягом цього часу, тоді прибуток підлягає оподаткуванню.
Як професійно організувати продаж житла
Продаючи будинок у Каліфорнії, вам доведеться мати справу з горою фінансової та юридичної документації. Ви повинні зберігати всі рахунки-фактури, товарні квитанції, рахунки-фактури на покупку та інші відповідні документи, що стосуються вашого бізнесу.
Важливо відстежувати будь-які гроші, витрачені на ремонт і утримання вашого будинку з моменту, коли ви вперше його купили, до моменту, коли ви остаточно вирішите його продати. Ви можете зменшити суму оподатковуваного приросту капіталу, використовуючи будь-яку з цих стратегій.
Важливо пам’ятати, що згідно із законодавством Каліфорнії всі операції з нерухомістю мають бути оформлені письмово. Ви та покупець отримаєте переваги від додаткового рівня захисту, і ви зможете зберігати точний облік ділових операцій з метою дотримання податкових правил або захисту від потенційних судових позовів і суперечок.
Отримайте уявлення про поточну ринкову вартість вашого будинку в Каліфорнії, якщо ви думаєте про його продаж. Це дасть вам приблизну оцінку потенційного приросту капіталу та відповідних податкових зобов’язань.
Як розрахувати приріст капіталу?
Знаходження різниці між ціною покупки та ціною продажу є основою розрахунку приросту капіталу. Ознайомтеся з безпроблемними методами розрахунку приросту капіталу як онлайн, так і поза ним:
#1. Онлайн-процедура розрахунку приросту капіталу
Ви можете отримати приблизну оцінку приросту капіталу за допомогою такого інструменту, як калькулятор приросту капіталу, який можна знайти в Інтернеті. Необхідні такі деталі:
- Запитувана ціна нерухомості на ринку
- Сума, витрачена на придбання активу.
- Дата купівлі або продажу (місяць і рік)
- Специфіка інвестування, як-от майно, акції, золото, борг, акції тощо.
Після введення ви отримаєте доступ до таких даних:
- Тривалість приросту капіталу (довгострокова чи короткострокова)
- ІСЦ року придбання та вибуття активу.
- Індекси закупівельних цін
- Різниця в ціні між продажем і покупкою.
- Тривалість часу між продажем і купівлею
- Види інвестицій
- Аргументи «за» і «проти» індексації довгострокового приросту капіталу
#2. Офлайн-процедура розрахунку приросту капіталу
Не переживайте, якщо у вас немає доступу до Інтернету та ви не впевнені у використанні такого онлайн-інструменту, як калькулятор приросту капіталу.
- Знайдіть свою опору. Сюди входять будь-які комісії або комісії, які виникли під час транзакції. Дивіденди на акції, які реінвестуються, також можуть збільшити матеріальну базу особи.
- Підрахуйте суму, яку ви фактично заробили. Це чистий дохід від продажу після вирахування будь-яких зборів або комісій.
- Щоб розрахувати прибуток або збиток, відніміть вашу основу (те, що ви заплатили) із реалізованої суми (скільки ви це продали).
Податкові поради для продавців будинків
- Якщо ціна придбання новозбудованого будинку нижча за ціну продажу, покупець має право на пропорційне звільнення. Протягом 6 місяців ви можете реінвестувати решту грошей відповідно до розділу 54EC.
- Якщо платник податків купує нове житло, але забудовник не передає ключі протягом трьох років, платник податків все ще може претендувати на звільнення.
- Прибуток від продажу визначатиметься вартістю, яка використовується для визначення гербового збору та реєстраційних зборів у штаті. Якщо остаточна ціна продажу нерухомості нижча за оцінку державного органу, податковий департамент може висунути заперечення.
- Перш ніж подавати податкову декларацію за рік, у якому відбувся продаж, якщо ви не можете реінвестувати прибуток в інше житло чи облігації, ви можете внести решту суми в схему рахунків капітальних прибутків і вимагати вирахування наступного року.
Чи може продаж житла бути звільненим від податків?
Так. Продаж основного житла може бути звільнений від податку з продажу, якщо виконуються наступні вимоги:
- Два з попередніх п’яти років (до дати закриття) повинні були бути проведені з продавцем, який займає нерухомість як його або її основне місце проживання. Два роки не обов’язково повинні бути послідовними для розгляду.
- Щоб мати право на звільнення від податку на приріст капіталу, продавець не міг продати будинок протягом попередніх двох років.
- Продавець не зобов’язаний сплачувати податки з продажу свого будинку, якщо приріст капіталу нижчий від порогу виключення (250,000 500,000 доларів для неодружених і XNUMX XNUMX доларів для подружніх пар, які подають спільну заявку).
Чи платите ви приріст капіталу, якщо втратите гроші на продажу будинку?
Будь-які гроші, які ви втратили на своєму основному будинку, не можуть бути вираховані або зараховані як втрата капіталу. Однак це може бути можливим щодо оренди або інвестиційної нерухомості.
Майте на увазі, що збитки від продажу інших активів можуть бути використані для компенсації прибутку від продажу інших активів у розмірі до 3,000 доларів США або вашого загального чистого збитку, і що будь-які додаткові збитки можуть бути перенесені на наступний податковий рік.6
У деяких випадках IRS може розглядати продаж за ціною, нижчою за ринкову, як подарунок і, отже, вимагати від покупця сплатити податки на різницю. Не забувайте, що одержувач використовуватиме вашу початкову ціну покупки, будь-які гроші, які ви вкладете в поліпшення, і будь-які витрати на продаж для розрахунку власного приросту капіталу під час продажу майна.
Bottom Line
Підсумовуючи, вам, можливо, доведеться платити податки, коли ви продаєте свій будинок, але, швидше за все, ви цього не сплачуєте. Прибуток від продажу вашого основного місця проживання в розмірі до 250,000 500,000 доларів звільняється від федерального прибуткового податку за певних умов. Якщо ви одружені та подаєте заяву разом, поріг збільшується до XNUMX XNUMX доларів США. Якщо у вас немає податкових зобов’язань, вам навіть не потрібно повідомляти про продаж свого будинку. Правила розрахунку оподатковуваного прибутку застосовуються до будь-якого фінансового прибутку.
Податки на продаж будинку. Поширені запитання
Скільки коштує податок на приріст капіталу?
Для будинків, утримуваних більше року, максимальна ставка податку на приріст капіталу становить 20%, тоді як максимальна ставка для будинків, які утримуються протягом року або менше, становить 37.5%. Прибуток у розмірі до 250,000 500,000 доларів США або XNUMX XNUMX доларів США, якщо пара подає документи спільно, ймовірно, не обкладається податком на приріст капіталу, якщо ви володієте будинком і проживаєте в ньому два з п’яти років до продажу.
Чи потрібно платити податки, коли ви продаєте свій будинок у Техасі?
Так. Продаж будинку в Техасі або іншого майна, яке утримується більше року, обкладається федеральними податками. Але сума, яку вам доведеться заплатити, залежить від того, як довго ви володієте нерухомістю.
Подібні статті
- 7 кроків, як створити будівельну компанію (посібник)
- ВІДПУСТКА ЗА ХВОРОБОЮ В КАЛІФОРНІЇ: все, що вам потрібно знати
- Кваліфіковані акції малого бізнесу (QSBS): як це працює
- Credit Shelter Trust: повний посібник для початківців (+ швидкі поради)
Посилання
