Ви коли-небудь замислювалися, чи існує спосіб продати інвестиційну нерухомість без негайної сплати податку на приріст капіталу? Ну, є! Це називається обмін 1031.
Дозвольте мені розповісти вам, як саме це працює, щоб ви могли зрозуміти, чому це такий потужний інструмент для накопичення багатства за допомогою інвестицій у нерухомість.
Що таке Розділ 1031?
Перш за все – звідки походить термін «обмін 1031»? Він названий на честь розділу 1031 Кодексу внутрішніх доходів. Цей розділ, який часто рекомендують такі фірми, як Приватний капітал Peregrine, дозволяє продати інвестиційну нерухомість і «обміняти» її на іншу, відкладаючи податки на приріст капіталу.
Іншими словами, вам не потрібно відразу платити податок з прибутку від продажу. Натомість ви можете перевести ці гроші в нову інвестиційну нерухомість. Це неймовірно корисна податкова пільга для тих, хто інвестує в нерухомість у довгостроковій перспективі.
Ось простий приклад
Припустімо, ви купили нерухомість для оренди кілька років тому за 200,000 500,000 доларів США. Зараз він коштує 300,000 XNUMX доларів. Якби ви його продали, ви б сплатили податок на приріст капіталу з цих XNUMX XNUMX доларів прибутку.
Але якщо ви зробите обмін 1031, ви можете взяти кошти від продажу першої нерухомості та інвестувати їх в іншу орендну або інвестиційну нерухомість такої ж або більшої вартості. Ви відкладаєте сплату цих податків на приріст капіталу, поки врешті-решт не продасте нове майно.
Це дозволяє вам продовжувати реінвестувати та збільшувати свої інвестиції в нерухомість, не втрачаючи жодної частини податків щоразу, коли ви продаєте. Досить хитрий трюк, чи не так? Біржа 1031 була ключовим інструментом, який використовували досвідчені інвестори в нерухомість протягом десятиліть.
Як працює базовий обмін 1031
Найпоширеніший тип обміну 1031 називається відкладеним обміном. Ось як це зазвичай працює:
Крок 1) Ви продаєте оригінальну інвестиційну нерухомість.
На жаргоні 1031 це називається «відмовлена власність».
Крок 2) Виручка надходить до кваліфікованого посередника.
Кваліфікований посередник — це неупереджена третя сторона, яка здійснює обмін за вас. Посередник створить депозитний рахунок для зберігання коштів від продажу, доки їх не можна буде реінвестувати в нову власність. Це ключова вимога – ви не можете самостійно отримувати доходи або контролювати їх, навіть тимчасово.
Крок 3) Ви визначаєте можливі властивості заміни.
Протягом 45 днів після продажу відмовленого майна ви повинні визначити потенційні нові «замінні об’єкти», у які ви збираєтеся інвестувати. Ви можете визначити до 3 потенційних об’єктів без будь-яких обмежень щодо їх загальної вартості. Це дає вам можливість шукати правильні інвестиції.
Крок 4) Ви закриваєте властивість заміни.
Нарешті, ви повинні закрити одну з замінених нерухомостей протягом 180 днів після продажу оригінальної власності. Посередник використає кошти від продажу для завершення нової покупки, зберігаючи відстрочений податок на обмін.
І вуаля! Працюючи з посередником і реінвестуючи в іншу нерухомість, ви змогли обмінятися нерухомістю та відкласти податки на приріст капіталу. За допомогою стратегічного планування ви можете використовувати 1031 біржу, щоб побудувати імперію нерухомості та мінімізувати податки.
Правила, про які слід пам’ятати
Хоча 1031 біржа надає величезні податкові переваги, вони мають деякі обмеження:
Вимога «подібного роду».
Для обміну 1031 властивості оригіналу та заміни зазвичай мають бути «подібними». У сфері нерухомості ця вимога досить м’яка. Ви можете обміняти вільну ділянку на багатоквартирний будинок, наприклад. Але ви не можете обміняти нерухомість на вкладення приватного капіталу в компанію.
Це має бути нерухоме майно, обміняне на нерухоме майно. І нерухомість у США можна обміняти лише на іншу нерухомість у США, а не за кордоном.
Рівне або більше значення
Щоб повністю відстрочити податки, нова нерухомість повинна мати таку ж або більшу вартість, ніж оригінальна продана нерухомість. Якщо ви реінвестуєте менше 100% виручки, на різницю доведеться сплатити податки. Це відоме як «завантаження». Потрібні ретельні розрахунки, щоб забезпечити відповідність вимогам щодо вартості.
Терміни
Як уже згадувалося, у вас є 45 днів на ідентифікацію та 180 днів на закриття нової власності. Пропустіть будь-який кінцевий термін, і податок на приріст капіталу від продажу стане сплатою негайно. Щоб завершити відкладений обмін на 180 днів, потрібні швидкі дії та планування.
Творче використання для 1031 обміну
При правильному плануванні ви можете використовувати 1031 біржу для різноманітних творчих стратегій інвестування:
- Обмініть один орендований будинок на цілий багатоквартирний будинок, щоб підвищити прибутки.
- Об’єднайте кілька інвестиційних об’єктів в одну більшу інвестицію. Це може полегшити керування.
- Розбийте одну велику нерухомість на кілька менших, щоб диверсифікувати свій портфель.
- Обміняйтеся нерухомістю з іншим інвестором, а не продавайте лише одного. Це може надати більше можливостей для структурування угоди.
- Перейдіть з одного міста чи штату на інший ринок, який, на вашу думку, має кращі інвестиційні перспективи.
Як бачите, кмітливі інвестори використовують 1031 біржу, щоб забезпечити гнучкість своєї довгострокової стратегії інвестування в нерухомість. Пільга щодо відстрочки сплати податків лише підсолоджує угоду.
Деякі біржі, з якими слід бути обережними
Хоча правила обміну 1031 загалом є гнучкими, у деяких випадках існують суворіші обмеження:
Обмін будинків для відпочинку
Якщо ви хочете поміняти свій основний будинок, на жаль, обмін 1031 не стосується основного місця проживання. Ви не можете продати будинок, у якому живете, і таким чином уникнути приросту капіталу.
Однак є деякі обмежені випадки, коли ви можете поміняти будинки для відпочинку або перетворити основний будинок на орендований і використовувати Обмін 1031. Але зазвичай вам потрібно здати нерухомість в оренду на повний робочий день, перш ніж продати її. Зверніться до податкового фахівця, щоб отримати пораду щодо вашої конкретної ситуації.
Обмін майном партнерства
Лише певні форми спільного володіння, як-от загальні орендарі, можуть використовувати 1031 обмін. Якщо ви володієте інвестиційною нерухомістю через товариство або ТОВ з кількома учасниками, обміни ускладнюються. Вам може знадобитися розподілити майно перед його продажем, щоб зберегти податковий режим обміну.
Знову ж таки, працюйте з експертами, знайомими зі структуруванням бірж 1031 для партнерства. У цьому районі є кілька пасток для необережних.
Обов’язково повідомляйте про обмін належним чином
Ви повинні повідомити про будь-який обмін 1031 до IRS, подавши форму 8824 разом із податковою декларацією за рік. Ця форма надає такі ключові відомості, як опис об’єктів нерухомості, дати продажу/купівлі та вартість кожного об’єкта нерухомості.
Обов’язково співпрацюйте зі своїм податковим спеціалістом, щоб точно відстежити та задокументувати обмін. Ви ж не хочете запускати аудит!
Збираємо все разом
Як бачите, біржа 1031 є потужним інструментом для будь-якого активного інвестора в нерухомість. Незважаючи на те, що правила не є надто складними, вони вимагають належного виконання операції та співпраці з кваліфікованими професіоналами.
Але виграш від подальшого зростання ваших інвестицій у нерухомість без відстрочки податку може бути величезним протягом десятиліть. Тільки уявіть, скільки ще ви могли б створити, інвестуючи цей приріст капіталу, а не передаючи його податковій службі!
Тож подумайте, як ви можете використовувати 1031 біржу як частину своєї стратегії інвестування в нерухомість. За допомогою певного планування та експертного керівництва ви можете спрямувати поточні інвестиції на ще більші майбутні холдинги.
Еволюція розділу 1031
Обміни розділу 1031 існують уже майже століття, хоча з часом правила еволюціонували.
Загальна концепція «обміну подібного роду» з відстроченим сплатою податку вперше була введена в Закон про доходи 1921 року. Це дозволило здійснювати обмін майном без негайного стягнення податкових зобов’язань.
Протягом багатьох років правила вдосконалювалися різними судовими справами, рішеннями IRS і новими законами. Важливе судове рішення 1979 року (Старкер проти Сполучених Штатів) визначили відкладені обміни та створили прецеденти, які досі існують.
Початковий закон був досить широким і дозволяв відкладені податки на обмін усіх видів бізнесу та інвестиційних активів. Але з часом додалися обмеження. Зараз Розділ 1031 застосовується майже виключно до нерухомості після Закону про зниження податків і робочі місця 2017 року.
До 2018 року обмін іншим майном, таким як транспортні засоби, твори мистецтва, предмети колекціонування, патенти та цінні папери, також міг кваліфікуватися як 1031 транзакція. Але закон про податки 2017 року обмежив це лише обміном нерухомості, щоб запобігти зловживанням.
Тому сьогодні Розділ 1031 широко використовується інвесторами в нерухомість, забудовниками, власниками будинків і орендодавцями, які здійснюють обмін цінним майном. Деякі винятки, як-от певні орендовані літаки, все ще відповідають вимогам. Але переважна більшість сучасної діяльності 1031 передбачає обмін нерухомістю.
Ця еволюція до такої великої уваги до нерухомості відбувалася повільно протягом багатьох десятиліть, оскільки Конгрес і IRS додавали обмежень. Навіть визначення «схожої» нерухомості протягом багатьох років було послаблено, щоб забезпечити більше гнучкості. Наприклад, вільну ділянку тепер можна без проблем обміняти на житловий будинок.
Отже, незважаючи на те, що основи залишаються незмінними, Розділ 1031 постійно формувався та вдосконалювався регуляторами та законодавцями протягом останнього століття. Результати звузили його корисність, але також дали більше впевненості щодо того, як слід здійснювати сучасні обміни.
Кваліфіковані посередники
Кваліфікований посередник (QI) є критично важливим гравцем, який робить можливими всі відкладені 1031 обміни.
QI виконує кілька життєво важливих ролей:
- Вони отримують і зберігають кошти від продажу відчуженого майна від імені платника податків. Це запобігає «конструктивному отриманню», коли платник податків неправомірно контролює обмінні кошти.
- Вони сприяють переказу обмінних коштів для завершення покупки нерухомості на заміну протягом необхідного терміну.
- Вони готують усю необхідну документацію для обміну, наприклад угоду про обмін, заключні документи та форми IRS.
- Вони допомагають структурувати транзакцію та вирішувати будь-які проблеми, щоб забезпечити відповідність обміну нормам 1031.
По суті, QI забезпечує суттєвий рівень розмежування між платником податків, який здійснює обмін, і доходами від продажу майна. Ці справедливі відносини запобігають тому, що платник податків «конструктивно отримує» кошти, що призведе до дискваліфікації обміну.
QI також обробляє всі необхідні документи та документи, пов’язані з транзакціями. З точки зору виконання та документації, вони контролюють увесь процес обміну відповідно до правил IRS.
Багато інвесторів звертаються до спеціалізовані юридичні фірми, спеціалісти з оподаткування, банки або незалежні компанії з покращення якості, які будуть посередниками обміну. Вони надають досвід і ресурси, які є безцінними під час навігації по складнощах транзакції 1031.
Вибір компетентного та етично кваліфікованого посередника є одним із найважливіших рішень під час планування обміну 1031. Покладання на некваліфікованого фасилітатора може поставити під загрозу весь обмін. Тож вибирайте QI для обміну з відстроченим сплатою податків.
У Висновку
Це охоплює ключові речі, які вам потрібно знати, якщо ви розглядаєте обмін 1031. Щоб правильно здійснити операцію, тісно співпрацюйте зі своїми фінансовими та податковими консультантами. Але переваги для довгострокових інвесторів у нерухомість і підприємців, безумовно, можуть переважити будь-які початкові необхідні зусилля.
Правильно оформлений обмін 1031 дозволяє відкласти податки, одночасно розширюючи та диверсифікуючи свої володіння нерухомістю. Це потужний інструмент для накопичення багатства та надання гнучкості як інвестору. Тож дізнайтеся, як ви зможете використати переваги 1031 обміну для вашої наступної операції з нерухомістю.
