İster ticari ister konut olsun, her tür mülk mükemmel bir yatırım olabilir. Ticari varlıklar genellikle paranız için kiralık daireler veya müstakil evler gibi konut mülklerinden daha fazla finansal fayda sağlar, ancak daha fazla tehlike de vardır.
Ticari gayrimenkul yatırımına yatırım yapmanın tüm artılarını ve eksilerini anlamak, sizin için en iyi yatırım kararını vermek için çok önemlidir.
Ticari Gayrimenkul: Tanım
Ticari gayrimenkul, tek ailelik konutlar olmayan varlık sınıflarını ifade eder. Çok aileli (dört veya daha fazla bağlantılı konut), perakende satış alanları veya ofisler, endüstriyel veya fabrika mülkleri veya bunların bir kombinasyonu olabilirler. İster ticari ister konut olsun, her tür mülk iyi bir yatırım olabilir. Ticari mülkler, genellikle paranız için kiralık daireler veya müstakil evler gibi konut mülklerinden daha fazla finansal ödül sağlar, ancak daha fazla risk de olabilir.
Ticari mülklere yatırım yapmanın tüm avantajlarını ve dezavantajlarını anlamak, sizin için en iyi yatırım kararını verebilmeniz için çok önemlidir. hatta inşa edilebilir arazi
Ticari mülkler ölçek olarak daha büyük olduğundan, portföyünüzü oluşturmanıza izin veriyorlar bireysel evler satın almaktan daha hızlı. Doğal olarak, herhangi bir gayrimenkul yatırımı, yatırımınızdan yararlanmanıza veya ipotek etmenize izin verme konusunda belirgin bir avantaja sahiptir.
Ticari Gayrimenkul Türleri
Aşağıdakilerin her birine bakarak sekiz farklı ticari gayrimenkul türünü inceleyeceğiz:
- Çoklu aile
- Office
- Sanayi
- Perakende
- Oteller / Konaklama
- Karışık kullanım
- arazi
- Özel amaç
Yol boyunca her bir varlık sınıfının bazı örneklerinin yanı sıra çeşitli bina türlerine, mülk türlerine ve arazi kullanım türlerine bakacağız.
#1. Çoklu aile
Çok aileli mülkler, konut ve ticari gayrimenkul arasında bir köprü görevi görür.
Öncelikli olarak konut olarak kullanılabilseler de, mülk türünün genel amacı yatırım amaçlıdır (sahibine ait olsun veya olmasın).
Çok aileli varlık sınıfı, bir dubleksten çok yüz birimli bir apartman binasına kadar her şeyi içerir.
Dubleks/Tripleks/Dörtlü
Dubleksler iki üniteli kiralık mülkler, tripleksler üç üniteli binalar ve dörtlüler dört üniteli mülklerdir. Oldukça basit.
“Plex” eki olan mülk türleri, ilk kez yatırımcılar ve kendi evlerinden (diğer birimleri kiralayarak) kar etmek isteyenler için daha uygun olmasına rağmen, hemen hemen her piyasada bulunur.
Apartman binaları ise genellikle sahip oldukları kat sayısına göre düşük, orta veya yüksek katlı olarak sınıflandırılır.
Bahçe Daireleri
Banliyö bahçe daireleri ilk olarak 1960'larda ve 1970'lerde, gençlerin şehirlerden banliyölere taşınmasıyla ortaya çıktı.
Bahçe daireleri tipik olarak 3-4 kat yüksekliğinde, 50-400 adet, asansörsüz ve açık otoparklıdır. Esasen, bazıları bir avluyu veya başka bir arazi alanını paylaşabilen, tek bir arazi parçası üzerindeki az katlı apartmanlardan oluşan bir kümedir.
Orta Katlı Daireler
Bu kompleksler tipik olarak 5-12 kat yüksekliğinde olup, 30-110 adet asansörlü hizmet vermektedir. Bunlar genellikle yerleşik kentsel dolgu siteleridir.
Yüksek Katlı Daireler
Yüksek katlı daireler tipik olarak daha büyük pazarlarda bulunur, 100'den fazla birime sahiptir ve profesyonelce yönetilir.
Kat sayısı yüksek binalar için daha az spesifiktir, ancak 10-12 katı aştığınızda çoğu pazar binayı çok katlı olarak kabul edecektir.
Bir gökdelen, 40'tan fazla katı olan ve belirli bir yüksekliğe ulaşan yüksek katlı bir binadır.
#2. Ofis
Ofis binaları, çok aileli mülkler gibi, büyüklüklerine göre alçak, orta ve yüksek katlı olarak sınıflandırılır.
A, B ve C sınıfı ofis binaları
Ofis binaları tipik olarak A Sınıfı, B Sınıfı veya C Sınıfı olarak sınıflandırılır.
Bu sınıflandırmaların tümü görecelidir ve binanın konumu ve çevresindeki pazarın sağlığı gibi bağlamlardan büyük ölçüde etkilenir.
A Sınıfı binalar, inşaat ve konum açısından en iyinin en iyisidir.
B Sınıfı mülkler yüksek kaliteli bir yapıya sahip olabilir, ancak daha az arzu edilen bir konumdadır.
C Sınıfı mülkler harap ve elverişsiz bir konumda olabilir.
Merkezi İş Bölgesi (MİA)
Merkezi iş bölgesindeki (MİA) ofis binaları bir şehrin kalbinde yer alır.
Bu binalar, Chicago veya New York gibi daha büyük şehirlerde ve ayrıca Orlando veya Jacksonville gibi bazı orta ölçekli şehirlerde şehir merkezindeki yüksek binaları içerecektir.
Banliyö Ofis Binaları
Bu tür banliyö ofis alanı, tipik olarak, 80,000 ila 400,000 fit kare arasında değişen ve bir şehir merkezinin dışında bulunan orta yükseklikteki yapılardan oluşur.
Birkaç farklı orta katlı binayı kampüs benzeri bir ortamda bir araya getiren banliyö ofis parkları da şehirlerde yaygındır.
#3. Sanayi
Endüstriyel özelliklerin boyutu da özel kullanım durumlarına bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir.
Ağır İmalat
Bu sınai mülkiyet kategorisi, çoğu büyük üreticinin altına düşeceği gerçekten özel bir kullanım kategorisidir. Bu özellikler, son kullanıcı için makinelerle büyük ölçüde özelleştirilmiştir ve genellikle başka bir kiracı için yeniden amaçlanmak üzere kapsamlı bir yenileme gerektirir.
Hafif Montaj
Bu yapılar, ağır imalat özelliklerinden çok daha basittir ve genellikle kolayca yeniden yapılandırılabilir.
Depolama, ürün montajı ve ofis alanlarının tümü yaygın uygulamalardır.
Esnek Depo
Bu, kolayca dönüştürülebilen ve tipik olarak endüstriyel ve ofis alanlarının bir karışımını içeren bir sınai mülktür.
Esnek alan, aşağıda daha ayrıntılı olarak ele alacağımız karma kullanım olarak da düşünülebilir.
Toplu Depo
Bu mülkler tipik olarak 50,000 ila 1,000,000 fit kare arasında değişen çok büyüktür.
Bu özellikler, ürünlerin bölgesel dağılımı için sıklıkla kullanılmaktadır. Ayrıca karayolu sistemlerine giren ve çıkan kamyonlarla kolay erişim gerektirirler.
#4. Perakende
Striptiz / Alışveriş Merkezi
Striptiz merkezleri, sabit kiracıları olan veya olmayan daha küçük perakende mülklerdir. Bir çapa kiracısı, müşterileri mülke çekmeye hizmet eden daha büyük bir perakende kiracıdır.
Çapa kiracıları arasında Wal-Mart, Publix ve Home Depot bulunur. Strip alışveriş merkezleri tipik olarak Çin restoranları, kuru temizlemeciler, manikür salonları vb. gibi küçük perakende mağazalarının bir karışımını barındırır.
Topluluk Perakende Merkezi
Topluluk perakende merkezleri tipik olarak 150,000 ila 350,000 fit kare arasında değişmektedir.
Bakkallar ve eczaneler gibi bir dizi çapa tarafından işgal edilirler. Ayrıca, bir topluluk perakende merkezinde bir veya daha fazla restoran bulmak yaygındır.
Güç merkezi
Bir güç merkezinde tipik olarak birkaç küçük, hat içi perakende mağazası bulunur, ancak Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy ve benzeri gibi birkaç büyük kutu perakendecisinin varlığı ile ayırt edilir.
Her büyük kutu perakendecisi tipik olarak 30,000 ila 200,000 fit kare arasında yer kaplar ve bu perakende merkezleri tipik olarak birkaç parsel içerir.
Bölge Alışveriş Merkezi
Alışveriş merkezlerinin büyüklüğü 400,000 ila 2,000,000 fit kare arasında değişir ve tipik olarak büyük mağazalar veya Barnes & Noble veya Best Buy gibi büyük perakendeciler gibi birkaç sabit kiracıya sahiptir.
dışarı parsel
Çoğu büyük perakende merkezinde, fast food restoranları veya bankalar gibi belirli kiracılar için ayrılmış arazi parçaları olan bir veya daha fazla parsel bulunur.
#5. Oteller
Tam Hizmetli Oteller
Tam hizmet veren oteller tipik olarak merkezi iş bölgelerinde veya turistik bölgelerde bulunur ve Four Seasons, Marriott ve Ritz Carlton gibi tanınmış markaları içerir.
Sınırlı Hizmet Veren Oteller
Sınırlı hizmet kategorisindeki oteller tipik olarak butik otellerdir. Bu oteller genellikle daha küçüktür ve oda servisi, tesis bünyesindeki restoranlar veya kongre alanı gibi olanaklar sunmazlar.
Uzun Konaklamalı Oteller
Bu oteller daha büyük odalara, küçük mutfaklara sahiptir ve bir hafta veya daha uzun süre kalanlar için tasarlanmıştır.
#6. Karışık kullanım
Karma kullanım mülkleri, kendi başlarına farklı olmakla birlikte, aslında yukarıda belirtilen ticari mülk türlerinin herhangi birinin bir kombinasyonu olabilir. Üstlerinde ofis veya konut bulunan perakende/restoran mülkleri, özellikle şehirlerde en yaygın karma kullanımlı mülk türüdür.
Tipik bir şehir merkezi yüksek binasını düşünün; olasılıkla, varlık karma kullanımlıdır. Karma kullanım mülkleri tipik olarak ofis, konut/çok aile, perakende ve/veya sanayinin bir kombinasyonudur.
#7. Kara
Greenfield / Tarım Arazisi
Greenfield arazisi, bir çiftlik veya mera gibi gelişmemiş arazidir. Bu kategori ayrıca meyve bahçeleri, hayvan çiftlikleri, çiftlikler ve daha fazlası gibi çeşitli tarım arazilerini de içerecektir.
Dolgu Arazi
Dolgu arazi, halihazırda geliştirilmiş ancak şu anda boş olan bir şehirde bulunmaktadır. Sadece kentsel alanlarda gayrimenkul gelişimi ile ilişkilidir.
Brownfield Arazisi
Brownfields, daha önce endüstriyel veya ticari amaçlar için kullanılan ancak şimdi yeniden kullanıma uygun olan arazi parselleridir.
Bu özellikler, önceki ticari kullanımların bir sonucu olarak genellikle çevreye zarar verir veya bundan şüphelenilir.
#8. Özel amaç
Yukarıdaki gayrimenkul kategorileri, en yaygın ticari gayrimenkul türlerini kapsamaktadır. Bununla birlikte, yatırımcıların inşa ettiği ve sahip olduğu çok sayıda başka ticari gayrimenkul türü vardır.
Burada “özel amaçlı” mülkiyet kavramı devreye giriyor. Özünde, CRE çeşitli sınıflandırmasıdır. Eğlence parkları, bowling salonları, otoparklar, stadyumlar, tiyatrolar, hayvanat bahçeleri ve daha birçok özel amaçlı mülk buna örnektir.
Ticari Gayrimenkulde Temel Terimler
Ticari gayrimenkul yatırımına özgü düzinelerce kelime olsa da, tercih edilen getiriler ve öz sermaye paylaşımı, bu çalışma boyunca tartışılacak olan iki anahtar fikirdir.
Tercih edilen iadeler:
Bu, sponsorun yatırımcıya %5 ile %10 veya daha fazla arasında değişebilen sabit bir getiri oranı ödediği bir getiri türüdür. Tercih edilen getiriler genellikle üç ayda bir ödenir, ancak aylık veya yıllık olarak da ödenebilir.
Hisse Bölünmesi:
Mülkün değer kazanmasından veya artan değerinden elde edilen öz sermayenin bir kısmı, üzerinde anlaşmaya varılan bir yüzdeye dayalı olarak sponsor ve yatırımcı arasında bölündüğünde, buna özsermaye bölünmesi denir.
Pasif Ticari Gayrimenkul Yatırımları
Yatırımcı, pasif gayrimenkul yatırımlarında aktif olarak mülkün sahibi değildir veya mülkü yönetmez. Pasif yatırım genellikle temettü, tercih edilen getiri, öz sermaye bölünmesi veya üçünün karışımı şeklinde gelir üretir.
Aşağıdakiler, ticari gayrimenkullere pasif olarak yatırım yapmanın sayısız yolunun temel bir özetidir. Her tür pasif ticari gayrimenkul yatırımının avantajları ve dezavantajları vardır, bu nedenle yatırım yapmadan önce araştırmanızı yapın.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar)
GYO'lar, ticari gayrimenkullere yatırım yapmanın en basit yollarından biridir. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), birkaç ticari binayı etkili bir şekilde satın almak ve yönetmek için para biriktirir ve yatırımcılara temettü öder. GYO'lar, kazançlarının %90'ını veya daha fazlasını hissedarlarına temettü olarak göndermeleri ve onları sağlam bir pasif gelir kaynağı haline getirmeleri durumunda özel vergi indirimlerinden yararlanma hakkına sahiptir.
İki tür GYO vardır: Özsermaye GYO'ları ve ipotek GYO'ları. Her iki hisse türü de bir aracı kurum hesabı (kamu GYO'lar için) veya doğrudan GYO'dan (özel olanlar için) satın alınabilir. En popüler seçenek, birkaç yüz dolara satın alınabilen halka açık GYO'lardır.
Gayrimenkul Borsa Yatırım Fonu (ETF)
Bireysel GYO hisselerini seçmek ve satın almak yerine, bir gayrimenkul borsa yatırım fonu (ETF) aracılığıyla birkaç GYO'ya katılabilirsiniz. Bir fon yöneticisi, yatırım yapmak için bir gayrimenkul menkul kıymet portföyü seçer. Bu, çeşitli ticari alanlardaki bir dizi GYO'yu içerebilir.
Gayrimenkul borsasında işlem gören fonlar (ETF'ler), yatırımınızı birkaç firma ve sektöre yayarak riski azaltır.
Crowdfunding
Onaylı yatırımcılar için CRE kitle fonlaması pasif bir yatırım alternatifidir. Yatırımcılar, finansmana ihtiyaç duyan bir yatırım fırsatına sahip üçüncü taraf yatırımcılar veya geliştiricilerle bağlantı kurmak için kitle fonlaması platformlarını kullanabilir. Çoğu kitle fonlaması platformu, yatırımı ve sponsoru platforma eklemeden önce değerlendirir, ancak fırsat ve sponsor hakkında kendi araştırmanızı yapmalısınız.
CRE kitle fonlaması seçeneklerine yatırımcılar tarafından birkaç bin dolara kadar ulaşılabilir, ancak diğerleri yüz binlerce talep ediyor. Getiriler genellikle bir GYO veya gayrimenkul ETF'sinden daha iyi olsa da, kitle kaynak kullanımı ile daha az likidite ve daha fazla risk vardır. Kitle fonlaması olanaklarının çoğunun vadeleri iki ila beş yıl arasında değişiyor. Bu süre zarfında yatırımcı fonlarını işlemden çekemez.
Bir öz sermaye veya finansman ortağı olarak katılın.
Diğer bir pasif alternatif, aktif bir CRE yatırımcısı ile finansal ortak olarak işbirliği yapmaktır. Tercih edilen bir getiri, hisse senedi veya ikisinin birleşimi karşılığında mülkün peşinat ödenmesine veya nakit satın alınmasına katkıda bulunan sessiz, pasif bir ortaksınız. Bu, ortak sayısının daha küçük ve getirilerin daha büyük olması dışında kitle fonlamasına benzer. Ama aynı zamanda daha büyük bir risk var.
Öz sermaye ve finansal ortaklar gayrimenkul sektöründe, özellikle de CRE'de popülerdir. Ancak bu değişiklikler yeterince duyurulmuyor. Hisse senedi fırsatlarının çoğu, aktif yatırımcılarla kurulan temaslar yoluyla keşfedilir. Yatırım ve yatırımcı konusunda kendi durum tespitinizi yapmanız çok önemlidir. LLC'den, mülkten ve paranızdan sorumlular, bu nedenle yatırımı başarılı bir şekilde yönetmek için yeteneklerine inanmalısınız.
Aktif Ticari Gayrimenkul Yatırımları
Aktif gayrimenkul yatırımları, yatırımcının yatırımı aktif olarak yönettiği yatırımlardır. Bu genellikle yatırımın bir parçasına sahip olmayı ve aynı zamanda risk ve yükümlülüğün bir kısmını veya tamamını üstlenmeyi gerektirir. Bu her zaman böyle olmasa da, aktif yatırım tipik olarak pasif yatırımdan daha iyi performans gösterir. Aktif yatırımlar iki şekilde gelir sağlar:
- Kira geliri ve nakit akışı
- Mülk takdiri, bir mülkün değerini artırma sürecidir.
Bir Ticari Gayrimenkul Mülkünü Kendi Başınıza Nasıl Satın Alır ve Yönetirsiniz?
Ticari gayrimenkule aktif olarak yatırım yapıyorsanız, mülkün bulunmasından, finanse edilmesinden, satın alınmasından, yönetilmesinden ve elden çıkarılmasından siz sorumlusunuz. Mali ortaklarınız, yatırımcılarınız, üçüncü taraf bir yönetim işletmeniz veya yanınızda bir kişiler ekibiniz olsa da, yatırımın başarısından veya başarısızlığından nihai olarak siz sorumlusunuz.
Çoğu aktif CRE yatırımcısı belirli bir sektörde uzmanlaşmıştır. Münhasıran çok aileli konutlar satın alabilir veya ofis komplekslerine konsantre olabilirler. Ticari bir mülk satın almadan önce aşağıdakileri belirleyin:
- Sahip olmak istediğiniz ticari gayrimenkulün türü,
- Gayrimenkul pazarınızda bu tür CRE'nin mevcudiyeti ve talebi ve
- bu CRE endüstrisine nasıl doğru bir şekilde yatırım yapılır
Ticari gayrimenkullere aktif olarak yatırım yapmaya nasıl başlayacağınız aşağıda açıklanmıştır.
#1. Potansiyel yatırım fırsatlarını değerlendirin
Bir sektöre ve yere karar verdikten sonra, keşfetmek için yatırım fırsatları aramak isteyeceksiniz. Loopnet, Crexi, Craigslist ve kendi doğrudan posta kampanyanız, ticari bir emlak komisyoncusu aracılığıyla satışa sunulan mülkleri aramak için iyi yerlerdir.
Mülk bir komisyoncu ile listeleniyorsa, komisyoncu normalde mülkün mevcut performansının yanı sıra proformasını veya mülkün verimli bir şekilde yönetildiğinde ve kiralandığında kazanabileceği olası geliri özetleyen bir teklif zaptını (OM) sunar. Bu bilgiler yardımcı olmakla birlikte, tahminleri ve cari harcamaları teyit etmek sizin sorumluluğunuzdadır.
Tekliflerin çoğu, mülkün net işletme gelirine (NOI) ve üst sınır oranına dayanmaktadır.
- Net işletme geliri (NOI), bir mülkün borç ödemesi hariç tüm yıllık giderleri düşüldükten sonra elde ettiği paradır.
- Sınır oranı, mülkün net işletme gelirine veya NOI'ye dayalı değerlemesidir. Getiri ne kadar iyi olursa, kapora oranı da o kadar yüksek olur. Üst sınır oranı ne kadar düşükse, o kadar az anlaşma elde edersiniz.
#2. Bir Niyet Mektubu (LOI) Gönderin
Yatırım uygulanabilir görünüyorsa, bir sonraki adım bir niyet mektubu (LOI) göndermektir. Bu, aşağıdakileri özetleyen bir veya iki sayfalık bir makaledir:
- ne almayı düşünüyorsunuz ve
- satın alma fiyatı, peşinat, inceleme süresi ve diğer şartlar veya beklenmedik durumlar gibi satın alma koşulları
Bir LOI yasal olarak bağlayıcı değildir, ancak alıcı ve satıcının durum tespiti sürecini geçici olarak devam ettirir. Alıcı, gerekli özeni gösterdikten sonra, resmi bir sözleşme imzalayabilecektir. İlgili tüm hüküm ve koşulları içerdiğinden ve her iki tarafı da etkin bir şekilde koruduğundan emin olmak için herhangi bir sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.
Bir LOI yasal olarak bağlayıcı değildir, ancak alıcı ve satıcının durum tespiti sürecini geçici olarak devam ettirir. Alıcı, gerekli özeni gösterdikten sonra, resmi bir sözleşme imzalayabilecektir. İlgili tüm hüküm ve koşulları içerdiğinden ve her iki tarafı da etkin bir şekilde koruduğundan emin olmak için herhangi bir sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.
#3. fon elde etmek
Sözleşme imzalanır imzalanmaz fon ayarlamanız gerekir. Çeşitli ticari gayrimenkul kredisi seçenekleri mevcuttur:
- Konvansiyonel krediler satın alma fiyatının en az %20'si kadar bir ön ödeme gerektirir. Hem kısa hem de uzun vadeli seçenekler mevcuttur, böylece iki ila otuz yıl arasında değişen geri ödeme vadeleriyle para kazanabilirsiniz. Sabit oranlı ipotekler ve ayarlanabilir oranlı ipotekler vardır; bazı kısa vadeli krediler ayrıca balon ödemeleri de içerir.
- Devlet Kredileri Küçük İşletme Yönetimi (SBA7a) veya Sertifikalı Geliştirme Şirketi (SBA504) kredileri devlet desteklidir ve 15 ila 25 yıl arasında değişmektedir. Ayarlanabilir ve sabit oranlı krediler %10'a varan peşinatlarla alınabilir.
- sendikasyon: Mülkü nakit olarak satın almak, tercih edilen bir getiri, hisse senedi veya ikisinin bir kombinasyonunu ödemek için yatırımcılardan gelen fonları birleştirirsiniz.
- Sahip finansmanı: Bir mülkün satıcısı, belirli bir oran ve koşullarda finansman sağladığında, buna mal sahibi finansmanı denir.
Çoğu banka kredileri onaylarken iki faktörü göz önünde bulundurur:
- Mülkün değerine göre kredi tutarı olan kredi-değer (LTV) oranı.
- Mülkün yıllık borç servisine kıyasla mülkün ürettiği yıllık gelir. Bu borç servisi karşılama oranı (DSCR).
Mülk, kredideki en önemli faktör olsa da, bankalar krediyi geri ödemeye uygun olup olmadıklarını belirlemek için yatırımcının iş planına, kredibilitesine, deneyimine ve net değerine de bakarlar.
CRE kredilerinin, yatırımcının kişisel garantör olmasını, bir hayat sigortası poliçesi atamasını veya birincil ikametgah gibi teminat olarak başka mülkleri kullanmasını gerektirmesi alışılmadık bir durum değildir.
#4. Kapsamlı bir inceleme ve durum tespiti yapın
Ticari gayrimenkullerin de konut gayrimenkulleri gibi bir inceleme süresi vardır. 15 ila 60 gün gibi kısa bir süre için müzakere edilebilen bu süre, alıcının mülk üzerinde inceleme yapmasına ve durum tespiti yapmasına olanak tanır.
Alıcılar çeşitli raporlar sipariş edebilir:
- Mülk Denetimi Raporu
- Çevre araştırması, Aşama I
- Sınır araştırması
Borç veren, denetimlerin çoğunu emreden kişidir. Sonuç olarak, herhangi bir anket veya teftiş siparişi vermeden önce finansman seçeneklerine bakmalısınız. Bu aynı zamanda alıcının gelir mevduatı, kira oranları, boş pozisyonlar, önceki vergi beyannameleri vb. gibi mülkün işleyişi hakkındaki bilgileri doğruladığı zamandır.
İnceleme süresi boyunca, alıcı, genellikle herhangi bir ceza ödemeden sözleşmeyi yeniden müzakere etme veya iptal etme seçeneğine sahiptir.
#5. İşlemi tamamlayın ve yatırımı yönetmeye başlayın.
Finansman alındıktan ve inceleme süresi sona erdikten sonra mülk, bir tapu firması veya avukat tarafından kapatılacaktır. Daha sonra mülkü yönetmek yatırımcının sorumluluğundadır. Bu gibi şeyler içerebilir
- yerinde bir yöneticiyi denetlemek veya işe almak.
- üçüncü taraf bir mülk yönetimi işinin hizmetlerini almak,
- Kiralama birimlerini işlemek için mülk yönetimi yazılımı kullanılır.
- mülk için sosyal medya pazarlaması ve reklamı
- temerrüde düşen kiracılar hakkında tahliye davası açılması,
- önemli iyileştirmeler inşa etmek ve
- ek sorumluluklar
Bir CRE mülküne sahip olmak, sıklıkla önemli miktarda çalışma ve sürekli denetim gerektirir. Ancak, büyük bir ödülle sonuçlanabilir.
Ticari Gayrimenkul ve Vergiler
Yatırımın türüne bağlı olarak, ticari gayrimenkulden elde edilen gelirler farklı şekilde vergilendirilir. Sizin için CRE'ye yatırım yapmanın en iyi yoluna karar verdikten sonra, bu yatırımın nasıl vergilendirildiğine bakın ve bir vergi danışmanına danışın.
Ticari Gayrimenkulün Faydaları
Ticari gayrimenkulün en önemli avantajlarından biri düşük kiralama maliyetidir. Ticari gayrimenkul, yeni inşaat miktarının arazi veya kanunla sınırlandırıldığı yerlerde kayda değer getirilere ve önemli aylık nakit akışlarına sahip olabilir. Endüstriyel binaların tipik olarak ofis kulelerinden daha ucuz kiraları vardır, ancak genel giderleri de daha düşüktür.
Ticari gayrimenkul, konut gayrimenkullerine göre çok daha uzun olan kiracı kiralama koşullarından da yararlanır. Binada uzun vadeli kiracılar kaldığı sürece, bu uzatılmış kiralama süresi ticari gayrimenkul sahibine önemli bir nakit akışı istikrarı sağlar.
Ticari gayrimenkul, tutarlı ve kazançlı bir gelir kaynağı sağlamanın yanı sıra, mülk bakımlı ve güncel tutulduğu sürece sermaye değer kazanma potansiyeline sahiptir. Ve tüm gayrimenkul türleri gibi, iyi çeşitlendirilmiş bir portföy için etkili bir çeşitlendirme alternatifi sağlayabilecek ayrı bir varlık sınıfıdır.
Ticari Gayrimenkul Dezavantajları
Doğrudan ticari gayrimenkule yatırım yapmak isteyen çoğu insan, kurallar ve düzenlemeler tarafından ertelenir. Ticari emlak vergileri, satın alma mekanizmaları ve bakım sorumlulukları yasal katmanların altında gizlidir. Bu standartlar eyalet, ilçe, endüstri, büyüklük, imar ve çeşitli diğer faktörlere bağlı olarak farklılık gösterir. Çoğu ticari gayrimenkul yatırımcısı, uzmanlaşmış bilgiye veya bunu yapan bir ekip ekibine sahiptir.
Diğer bir engel de, beklenmedik perakende kapanışlarının çok az uyarı ile mülkleri boş bıraktığı bir ekonomide özellikle önemli olan kiracı devir hızının getirdiği yüksek risktir.
Konu meskenler olduğunda, bir kiracının tesislerinin sıklıkla önceki veya müstakbel sakinlerinkileri yansıtması gerekir. Ancak ticari bir mülk söz konusu olduğunda, her kiracının önemli tadilat gerektiren oldukça çeşitli ihtiyaçları olabilir. Bina sahibi daha sonra her kiracının özel ticaretini karşılamak için alanı değiştirmelidir. Gelen kiracılar için iyileştirme maliyeti nedeniyle, boş yeri düşük ancak kiracı cirosu yüksek olan bir ticari mülk yine de para kaybedebilir.
Ticari bir mülk satın almak, doğrudan yatırım yapmak isteyenler için bir konut satın almaktan çok daha pahalı bir tekliftir. Ayrıca, gayrimenkul genel olarak daha likit olmayan varlık sınıflarından biri olsa da, ticari binalar için işlemler son derece yavaş bir hızda ilerlemektedir.
Ticari Gayrimenkul için Tahminler
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ticari gayrimenkul sektörü, 2008-2009 krizinden büyük zarar gördü, ancak 2010'dan beri yıllık iyileşmeler yaşıyor. Bu kazanımlar, neredeyse tüm durgunluk dönemi kayıplarının geri kazanılmasına katkıda bulundu.
Ancak diğer işaretler, ticari emlak piyasasının durgunluk sonrası genişleme döngüsünde zirveye ulaştığını gösteriyor. Bir California emlak ajansı olan Ten-X Growth'a göre, ticari emlak fiyatları 2018'de 1'ye göre sadece %2017 arttı.
In Ten-X analizi, ticari mülkler için 2018 nihai toplamı, geç ekonomik döngü fiyatlandırması hakkındaki fikirleriyle eşleşiyor. Firmanın verilerine göre açık pozisyonlar artıyor, kira artışı yavaşlıyor ve piyasa faiz oranları yükseliyor.
Forbes'a göre, özellikle perakende sektörü, yaygın mağaza kapanışlarının 2017'de yoğunlaşması ve 2018'de de devam etmesiyle daha geniş ticari emlak piyasasında bir endişe kaynağı olmuştur. Örneğin, popüler alışveriş merkezi GYO Westfield Corporation'ın hisse senedi fiyatı neredeyse düştü Ocak 30'de bu kayıpların bir kısmını geri almadan önce, 2016 ortası ile 2017 sonu arasında %2018. Unibail-Rodamco SE, Westfield için 15.8 milyar dolar ödeyerek Unibail-Rodamco-Westfield'ı (URW) oluşturdu.
Öte yandan çoğu kuruluş, emlak piyasasının genel olarak hala iyi durumda olduğuna inanıyor. 2020'nin dünya çapındaki olaylarının gayrimenkul değerlerini önemli ölçüde düşürmediğini ve emlak değerlerinin sabit kaldığını veya hatta tırmandığını belirtmekte fayda var, tıpkı hisse senedi piyasası gibi 2'nin ikinci çeyreğindeki çarpıcı kaybından eşit derecede dramatik bir ralli ile toparlanan borsa gibi. 2020'in ikinci çeyreğine kadar sürdü. Bu, 2'deki ekonomik sonuçlarla on yıl önce meydana gelenler arasında önemli bir farktır. Bilinmeyen şey, çoğu Amerikalı için 2021'de başlayan zorunlu uzaktan çalışma ortamının kurumsal ofis talepleri üzerinde uzun vadeli bir etkisi olup olmayacağıdır.
Ticari Gayrimenkul İşlemlerinin Değerlendirilmesi
Konut mülkü normalde son kullanıcı için metrekare ve mahalledeki karşılaştırılabilir mülk satışlarına dayalı olarak değerlenirken, ticari mülk farklı şekilde değerlendirilir.
Gayrimenkul uzmanları, benzer mülkleri analiz etmek ve karşılaştırmak için bir dizi kompozisyon veya karşılaştırma kullanır, ancak bunlar, konut amaçlı gayrimenkullerde olduğu gibi tamamen satış fiyatına dayalı değildir.
Ticari mülkler ayrıca Realtor.com, Zillow.com veya Trulia.com gibi standart konut satış web sitelerine dahil değildir. Ticari gayrimenkul veritabanı CoStar'a ait olan Loopnet.com, ticari gayrimenkul için en büyük listeleme sitesidir. Ayrıca ticari mülk kiralama sözleşmelerini ve listelerini burada bulabilirsiniz.
Ticari bir mülkün kapitalizasyon oranını (aynı zamanda üst sınır oranı olarak da bilinir) benzer mülklerinkiyle karşılaştırmak, onu değerlendirmek için standart bir yöntemdir. Bu, mülkün satış fiyatının satış fiyatına bölünmesiyle elde edilir. net işletme geliri. Mülkü nakit olarak satın aldıysanız, yıllık getiri oranınızın ne olacağını düşünün.
Muhtemel bir mülk, üst sınır oranına göre iyi bir satın alma gibi görünse bile, onu birkaç başka değerleme yöntemiyle karşılaştırmalısınız. Bu, aşağıdakileri içerebilir:
- Net işletme geliri (NOI): Boşluk ve zarar da dahil olmak üzere tüm işletme giderleri düşüldükten sonra ve ipoteği ödemeden önce bir varlığın ürettiği para miktarı. Bu, mülkün kapitalizasyon oranını hesaplamak için kullanılan tutardır.
- Nakit akımı tüm masraflar ve ipotek ödemeleri düşüldükten sonra cebinizde kalan net para miktarıdır.
- Nakit iade: Bir mülke yatırdığınız para miktarını, mülkün ürettiği yıllık nakit akışına bölerek hesaplanır. Bu, yatırım getirinizin başka bir göstergesidir.
- Brüt gelir: Bir mülkün harcamalardan önce kazandığı paranın tamamı.
Başarı için kendinizi ayarlamak
Ticari gayrimenkul değerlendirmesinde rakamlardan çok daha fazlası var. Müzakere masasına bile oturmadan önce, bir çok şeyi yerli yerine oturtmuş olmanız gerekir. Seçtiğiniz varlık sınıfı ne olursa olsun, satın alma sürecinde aşağıdakileri aklınızda bulundurun:
Bu mülk için finansman bulmanız mümkün mü?
Çok aileli veya başka bir ticari mülk için finansman almak istiyorsanız, bankanız tarafından ticari bir değerlendirme ve değerlemeden geçmelidir. Bankalar, tek aileli, sahibi tarafından kullanılan mülklerin aksine, ticari mülkleri kendi değerlerine göre değerlendirir ve işletmeci-sahipleri kişisel garantör olarak hizmet eder. Bu, hem sizin hem de mülkün numaralarının doğru olması gerektiği anlamına gelir.
Dört birimli veya daha az çok aileli bir mülke yatırım yaparsanız, birimlerden birinde yaşayabilir ve genellikle daha düşük peşinat ve daha düşük faiz oranları gerektiren sahibi tarafından kullanılan finansman koşullarından yararlanabilirsiniz. Ayrıca, isterseniz mülkü kendiniz yönetmeyi de kolaylaştırır. Bu strateji, yeni gayrimenkul yatırımcıları için son derece faydalı olabilir, ancak ikamet ettiğiniz birim, toplam nakit akışınızı kesinlikle sınırlayacaktır. Yine de, bir sonrakine geçmeden önce bir veya iki yıl evde kalabilirsiniz.
Ticari bir komisyoncudan yararlanın.
Müstakil evler satın alırken müşterilere yardımcı olmaya alışkın olan konut gayrimenkul uzmanları, ticari mülkün değerlendirilmesinde size yardımcı olacak en iyi kişiler her zaman değildir. Bir mülkün değerini belirlemek için kapitalizasyon oranlarının, nakit iadelerin ve gelirin nasıl kullanıldığını anlayan ticari bir komisyoncuya veya satış görevlisine ihtiyacınız olacak. Miras kalan kiracıları veya tuhaf ya da yaratıcı düzenlemeler gerektirebilecek bir anlaşmayı sonuçlandırmanın ve müzakere etmenin inceliklerini anlamanıza yardımcı olabilirler. Ticari işlemler hızla bozulabilir ve bunları başarılı bir sonuca ulaştırmak deneyimli bir profesyonel gerektirir. Nitelikli acenteler, pazar dışı anlaşmaları bulmanıza yardımcı olmak için bağlantılarını da kullanabilir. Loopnet.com, bölgenizdeki bir uzmanı bulmanıza yardımcı olmak için ticari bir emlakçı araması sağlar.
O ajanın iyi olup olmadığını öğrenmek istiyor musun? Son bir veya iki yılda kaç tane anlaşma kapattıklarını öğrenin ve eski müşterilerden ve bir anlaşmayı kapatmak için birlikte çalıştıkları diğer acentelerden üç tavsiye isteyin. Ticari temsilcinizin yetkinliği ve müzakere yetenekleri bir işlemi gerçekleştirebileceği veya bozabileceği için, atın geçmişte, özellikle sizinkine benzer özelliklerle ne kadar sorunsuz ve hızlı bir şekilde çalışabildiğini onun ağzından duymak isteyeceksiniz.
Satıcının size her bir kağıt parçasını vermesini isteyin.
Standart tek aileli müstakil bir işlemin aksine, satıcıdan mevcut kiracıların, hizmet sözleşmelerinin ve bakım belgelerinin yanı sıra cari ve önceki yıllara ait gelir ve gider hesaplarının kira cetvelini istemeniz gerekir. Komşularla ve mevcut kiracılarla olası sorunlar hakkında bilgi alın ve mülkün ne kadarının, ne kadar süredir ve neden boş olduğunu belirleyin.
Kiracılardan ödemelerin teyidini, esasen ödemelerini ve şartlarını onaylayan bir yemin olan estoppel sertifikası ve tüm kiralamaların kopyaları şeklinde alın. Tüm üslerinizi kapsamanıza yardımcı olması için çevrimiçi bir kontrol listesi kullanın.
Bir yedek alın.
Tesis ne kadar büyük olursa, o kadar fazla masraf olur ve bunlar her zaman parasal olmayabilir. Neredeyse kesinlikle bazı boşluklar ve temerrütler olacak ve buna hazırlıklı olmalısınız. Yıllık tahmini gelirinizin %10'unu ayırın.
Bu kriterleri kullanarak herhangi bir ticari gayrimenkulün nasıl değerlendirileceğini anladıktan sonra, portföy hedeflerinizi en iyi şekilde tamamlayan varlık sınıfını ve bu varlık sınıfının nüanslarını nasıl değerlendireceğinizi seçebilirsiniz.
Ticari bir mülkün kiralanması için süreç nasıldır?
Ticari bir mülkü kiralama süreci tipik olarak uygun bir mülk bulmayı, kiralama şartlarını müzakere etmeyi ve bir kira sözleşmesi imzalamayı içerir. Süreç, mülkün durumunu doğrulamak ve işletmenin gerekliliklerini karşıladığından emin olmak için durum tespiti yapılmasını da içerebilir.
Bir ticari mülk seçerken göz önünde bulundurulması gereken en önemli faktörler nelerdir?
Bir ticari mülk seçerken göz önünde bulundurulması gereken en önemli faktörler arasında konum, erişilebilirlik, imar, metrekare, maliyet ve olanaklar yer alır. Diğer faktörler arasında park yeri kullanılabilirliği, tavan yüksekliği ve gelecekteki genişleme potansiyeli yer alabilir.
Ticari gayrimenkul kiralama ve satın alma arasındaki fark nedir?
Ticari gayrimenkul kiralama, mülkü belirli bir süre için kiralamayı, ticari gayrimenkul satın alma ise mülkün mülkiyetini almayı içerir. Leasing, daha fazla esneklik ve daha düşük ön maliyetler sunabilirken, satın alma daha fazla istikrar ve uzun vadeli maliyet tasarrufu sağlayabilir.
Ticari gayrimenkul sahibi olmanın faydaları nelerdir?
Ticari gayrimenkul sahibi olmak, uzun vadeli takdir, istikrarlı bir gelir kaynağı ve vergi avantajları dahil olmak üzere bir dizi avantaj sağlayabilir. Mülkiyet ayrıca mülk üzerinde daha fazla kontrol sağlayabilir ve enflasyona karşı bir koruma görevi görebilir.
Ticari gayrimenkul için ortak kiralama koşulları nelerdir?
Ticari gayrimenkul için ortak kiralama koşulları, kiralama süresi, kira tutarı ve ödeme koşulları, yenileme seçenekleri ve kiracı için her türlü kısıtlama veya yükümlülüğü içerir. Kiralama ayrıca mülkün bakımı, onarımı ve iyileştirilmesi için hükümler içerebilir.
Ticari gayrimenkul alımını finanse etme süreci nasıldır?
Ticari bir gayrimenkul alımını finanse etme süreci, mülk tarafından güvence altına alınan bir kredi olan ticari bir ipotek almayı içerebilir. Diğer finansman seçenekleri arasında kişisel kredi, işletme kredisi veya özel bir borç verenden yatırım yer alabilir. Süreç aynı zamanda bir mülk değerlendirmesinin alınmasını ve kredi koşullarının müzakere edilmesini içerebilir.
Ticari Gayrimenkul SSS
Ticari gayrimenkul ne kadar karlı?
Ticari mülklerin genellikle bölgeye, mevcut ekonomiye ve dış etkenlere (salgın gibi) bağlı olarak yıllık %6 ile %12 arasında bir yatırım getirisi vardır. Bu, tek aileli ev mülkleri için tipik olarak bulunandan çok daha geniş bir aralıktır (en iyi ihtimalle yüzde 1 ila yüzde 4).
Gayrimenkulde %50 kuralı nedir?
Yüzde 50 kuralına göre, gayrimenkul yatırımcıları bir mülkün işletme giderlerinin brüt gelirinin yaklaşık yarısı kadar olmasını beklemelidir. Bu, herhangi bir ipotek ödemesini (varsa) içermez, ancak emlak vergilerini, sigortayı, boşluk kayıplarını, onarımları, bakım giderlerini ve mal sahibi tarafından ödenen kamu hizmetlerini içerir.
Yüzde 70 kuralı nedir?
Ev saygısızlığındaki yüzde 70 kuralı, bir yatırım mülkü için onarım maliyeti eksi Onarım Sonrası Değerinin (ARV) %70'inden fazlasını harcamamanız gerektiğini savunuyor.
Emlakçınıza bahşiş vermeli misiniz?
Her durumda, Emlakçınıza bahşiş vermemelisiniz. Normal bir uygulama olarak ne beklenir ne de kabul edilir. Aslında, birçok emlak komisyoncusu hediye veya ikramiye almanın onları tedirgin ettiğini iddia ediyor. İpuçları, yasaların içinde kalmalarını ve lisans gereksinimlerini karşılamalarını sağlamak için daha çok çalışmalarına neden olabilir.
- Gayrimenkul Sektörü: Genel Bakış, Türler ve Örnekler
- İHTİYAÇ LİSTELERİ: Ücretsiz Haciz listeleri stressiz nasıl bulunur
- EV İHALE AÇIKLAMASI!!! (+ Hacizli ev satın almak için ayrıntılı rehber
- Emlak İşi: Yeni Başlayanlar İçin Kesin Bir Kılavuz (+ Nasıl başlamalı ipuçları)
- Aktif Yatırıma Karşı Pasif: Neden Her İkisine de İhtiyacınız Olduğunu Anlamak (+Ayrıntılı Kılavuz)
