Sınır oranı, ticari gayrimenkul yatırımcıları için kritik bir mülk ölçüsüdür. Sınır oranı, özellikleri analiz etmek ve iyi bir anlaşma bulmak için kullanılabilir. Bu yazıda, bir üst sınır oranı (büyük harf kullanım oranı olarak da bilinir) tanımlayacağım. Ayrıca emlak piyasalarını ve kiralık mülkleri çok pratik bir şekilde incelemek için tavan oran formülünü nasıl kullanacağınızı da göstereceğim.
Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate) nedir?
Kapitalizasyon oranı (veya kısaca Cap Rate), mülkün ürettiği net işletme gelirine (NOI) dayalı bir mülkün getiri oranını tanımlamak için gayrimenkulde kullanılan bir terimdir. Başka bir deyişle, kapitalizasyon oranı, olası yatırım getirisini veya sermaye geri ödemesini hesaplamak için kullanılan bir getiri metriğidir.
Gayrimenkul Yatırımı Yaparken İyi Bir Cap Oranı Nedir?
İyi bir kap oranı nedir? Hızlı cevap, büyük harf kullanım oranının nasıl kullanıldığına bağlı olmasıdır. Örneğin, bir mülk satıyorsanız, mülkünüzün değerini artıracağı için daha düşük bir tavan oranı iyidir. Öte yandan, bir mülk satın alıyorsanız, daha yüksek bir üst sınır oranı iyidir, çünkü bu, ilk yatırımınızın azalacağı anlamına gelir.
Ayrıca, karşılaştırılabilir evlerin son satışlarına dayanan, piyasaya dayalı bir üst sınır oranı arıyor olabilirsiniz. Bu senaryoda iyi bir üst sınır oranı, aynı konumdaki benzer mülkler karşılaştırılarak belirlenir. Bir ofis mülkünün değerini piyasadan türetilmiş bir kapitalizasyon oranına göre belirlemek istediğinizi varsayalım. Bu senaryoda iyi bir üst sınır oranı, aynı pazardaki son ofis binası satışlarından belirlenir. Korkunç bir üst sınır oranı, çeşitli pazarlardaki çeşitli mülk türleri tarafından belirlenir.
Kap Oranı Formülü
Kap Oranı formülü, varlığın mevcut piyasa değerine bölünen Net İşletme Gelirine (NOI) eşittir.
Bir varlığın Net Faaliyet Geliri/cari piyasa değeri = kapitalizasyon oranı
Kap Oranı Formülü
Nerede:
Net işletme geliri, mülk yönetimi ve vergi ödemeleri gibi tüm işletme giderleri düşüldükten sonra mülkün elde ettiği yıllık gelirdir.
Bir varlığın cari piyasa değeri, bir varlığın piyasa değeridir.
Kap Oranı Nasıl Hesaplanır
Bir mülkün tavan oranı, diğer mülklere kıyasla potansiyel geliri ve risk düzeyi ile tanımlanır. Kapitalizasyon oranının tam bir yatırım getirisi sağlamayacağını belirtmek önemlidir. Bunun yerine, mülke yapılan ilk yatırımı telafi etmenin ne kadar süreceğine dair bir tahmin sağlayacaktır.
Bu istatistiği başarılı bir şekilde kullanabilmek için öncelikle üst sınırın nasıl hesaplanacağını anlamalısınız. Üst sınır oranı, net işletme gelirinin (NOI) mülkün mevcut piyasa değerine bölünmesiyle hesaplanabilir.
Bu üst sınır oranı formülünü daha iyi anlamak için bu hesaplamanın bir örneğini inceleyelim.
#1. Mülkün Net İşletme Gelirini Hesaplayın
Her şeyden önce, net işletme gelirini (NOI) nasıl hesaplayacağınızı öğrenmelisiniz. NOI, mülkün gelir akışlarının toplamından mülkün giderlerinin toplamından daha azdır.
Kira geliri, ücretler ve ek ödemeler gerektiren yerinde tesisler gibi üretebileceği her türlü para dahil olmak üzere mülkün gelir akışlarını hesaplamak için. Ayda 5,000 $ kira geliri sağlayan ancak başka gelir kaynağı olmayan bir mülkü değerlendirdiğinizi varsayalım.
Mülk için yapılan harcamalar daha sonra toplanacaktır. Emlak vergileri, sigorta primleri, onarımlar ve yasal ücretler, belirtilmesi gereken açık kalemlerdir. Ancak, olası açık pozisyonlar gibi dikkate alınması gereken daha az görünür maliyetler vardır. Çoğu yatırımcı %10'luk bir boşluk oranı varsayıyor, ancak mülkün beklenen boşluk oranının kesin bir değerlendirmesini almak için bölgenizde biraz araştırma yapabilirsiniz. Düşündüğünüz mülkün toplam aylık giderleri, %1,000 boşluk tahmini içeren 10 ABD Dolarıdır.
Mülkün gelir ve giderlerini belirledikten sonra, giderleri gelirden indirin. NOI bu noktada belirlenecektir. Bizim senaryomuzda, mülkün net işletme geliri her ay 4,000 ABD Doları veya yılda 48,000 ABD Dolarıdır.
#2. Mevcut piyasa değerini toplamdan çıkarın.
Net işletme geliri daha sonra mevcut piyasa değerine bölünür. Yatırımcılar, mevcut piyasa değerinin mi yoksa satın alma fiyatının mı kullanılması gerektiği konusunda anlaşamasalar da, yatırımcıların çoğunluğu mülkün mevcut piyasa değerini kullanır.
Bunu akılda tutarak, daha yaygın olarak kabul edilen üst sınır oranı formülünü kullanacağız ve net işletme gelirini mevcut piyasa değerine böleceğiz. Mülkün mevcut piyasa değerini belirlemek için mülk bilgilerine ve çeşitli ev değerleme tahmin araçlarından birine göz atın.
Bu durumda, mülkün mevcut piyasa değeri 480,000$'dır. Bununla 48,000 doları bölerek 0.10 verebiliriz.
#3. Yüzde olarak hesapla
Son adım, bölüm ürününüzü yüzdeye dönüştürmektir. Bu, sonucu 100 ile çarparak gerçekleştirilir.
Bu durumda, %0.10'luk bir üst sınır oranı elde etmek için 100 ile 10'ü basitçe çarpabiliriz. Üst sınır yüzde olarak belirtilir.
Sınır Oranını Etkileyen Faktörler
Sınır oranı, yatırım kararınızı etkiler. Bununla birlikte, üst sınırın çeşitli koşullardan etkilendiğini anlamak önemlidir. İncelenecek faktörler arasında pazar, konum ve mülk türü bulunur.
Sınır oranları üzerinde etkisi olabilecek değişkenlerden birkaçı:
- Lokasyon: Gayrimenkuldeki her şeyde olduğu gibi, mülkün konumu, üst sınır oranları üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir. Daha yüksek bir kapitalizasyon oranı bazen daha riskli bir alanla ilişkilendirilir.
- Market boyu: Büyük, rekabetçi bir piyasa, daha küçük ve daha riskli bir piyasadan daha düşük emisyon üst sınırı oranlarına sahip olabilir.
- Varlık istikrarı: Mülk değerinin beklenen kararlılığı dikkate alınabilir.
- Büyüme potansiyeli: Büyüyen bir pazarda çok vaat eden bir mülk, kapora oranının etkilendiğini görebilir.
- Sermaye likiditesi: Mülke yatırılan sermaye miktarı, NOI'yi doğrudan etkilediği için üst sınır oranı üzerinde önemli bir etkiye sahiptir.
Tabii ki, tavan oranlarını etkileyebilecek tek değişkenler bunlar değil. Ancak, bunlar en fazla etkiye sahip olabilir.
Kapitalizasyon Oranı Önemi
Kapitalizasyon oranı, çeşitli yatırım seçeneklerini karşılaştırmak için kullanılır. Örneğin, diğer her şey eşitse, bir yatırımcı, %10'lük bir üst sınır oranına sahip başka bir mülke kıyasla %3'luk bir üst sınır oranına sahip bir mülke odaklanmaya daha yatkındır.
Oran aynı zamanda bir emlak yatırımını telafi etmenin ne kadar sürdüğünü de gösterir. Örneğin, bir mülkün %10'luk bir üst sınırı varsa, yatırımcının yatırımını geri döndürmesi 10 yıl alacaktır (buna “tamamen aktifleştirilmiş” denir).
Yatırım beklentilerinin analizinde önemli bir gösterge olmasına rağmen, yatırımcılar hiçbir zaman yalnızca kapora oranına göre bir mülk satın almamalıdır. Farklı üst limit oranlarının değişen risk seviyelerine işaret ettiğinin farkına varmak önemlidir - düşük bir aktifleştirme oranı, riskin azaldığını gösterirken, yüksek bir aktifleştirme oranı daha yüksek riski gösterir. Sonuç olarak, “ideal” bir üst sınır yoktur; yatırımcının risk toleransına göre belirlenir.
Sınır Oranlarını Kullanarak İki Farklı Özelliği Analiz Etme
Küçük bir apartman satın almaya karar verdiğinizi varsayalım. Siz ve bir iş ortağı, peşinat olarak harcamak istediğiniz bir miktar para biriktirdiniz. Satın alma fiyatının geri kalanını karşılamak için bir ipotek kredisi kullanılacaktır.
Yerel emlak danışmanınız, MLS (çoklu listeleme hizmeti), Loopnet.com ve ağ oluşturma gibi geleneksel yöntemleri kullanarak ev arar.
Birkaç haftalık aramadan sonra size iki ayrı satın alma seçeneği sunar.
Mülk #1 — Yüzde 6.48 Üst Sınır Oranıyla Tutarlı Gelir Üreticisi
İlk mülk, 1,000,000 $'a satılık on birimlik bir binadır. Temsilciniz bunu bir B özelliği olarak sınıflandırır. Tamamen kiralıktır, büyük bir onarım gerektirmez ve iyi bir firma tarafından yönetilmektedir. Bölgede uzun vadeli demografik ve ekonomik büyüme beklentileri de iyi.
İşte rakamlar:
Toplam aylık kira 9,000$'dır (900$/birim).
- Aylık işletme maliyetleri = 3600$
- Aylık net işletme geliri = 5,400$
- yıllık net işletme geliri = 5,400 x 12 ay = 64,800 dolar
- Sınır oranı = yüzde 6.48 (64,800$ / 1,000,000$)
Bu teklifi beğendiniz çünkü iyi bir gelir sağlıyor ve uzun vadeli fırsatlar vaat ediyor. Ayrıca, herhangi bir büyük “getchas” veya hareketli parçadan yoksundur. Sadece satın alabilir ve üçüncü taraf bir yönetici çalıştırarak hemen para kazanmaya başlayabilirsiniz.
Mülk #2 – yüzde 6.35 üst sınır oranı, ancak katma değer potansiyeli
İkinci mülk, 15 $ 'a satılık 850,000 birimlik bir binadır. Temsilciniz onu C sınıfı bir mülk olarak değerlendiriyor, ancak yakınlardaki B ve hatta A sınıfı mülklerle mahalle büyüyor. Diğer yatırımcılar binalarını yeniliyor ve kiralarını artırıyor. Sonuç olarak, potansiyel olarak daha yüksek bir getiri elde ederken değer yaratma fırsatı vardır.
Aşağıdakiler satın alma numaralarıdır:
- Toplam aylık kira = 7,500$ (500$/birim).
- Aylık işletme giderleri = 3,000 ABD doları
- Aylık net işletme geliri = 4,500$
- Yıllık net işletme geliri = 54,000 $ (4,500 $ x 12 ay)
- Sınır oranı = yüzde 6.35 (54,000$/ 850,000$)
Ancak, değer katmak ve mali durumu iyileştirmek için bir fırsat olduğunu unutmayın. Temsilciniz ve mülk yöneticiniz 150,000$ (10,000$/birim) harcayabileceğinize ve her bir birim için kirayı ayda 500$'dan 700$'a yükseltebileceğinize inanıyor.
Ayrıca Oku: GAYRİMENKULDEKİ SORUMLULUK: TANIM VE NASIL ÇALIŞIR
İşte bu iyileştirmenin bir sonucu olarak yeni rakamlar:
- Toplam aylık kira = 10,500$ (700$/birim).
- Aylık işletme maliyetleri = 3,500$
- Aylık net işletme geliri = 7,000$
- 84,000 $ = yıllık net işletme geliri (7,000 $ x 12 ay).
İki seçenek vardır:
%6 çıkış üst sınırı oranında satış yaparsanız, yeni değer 1,400,000 ABD Dolarıdır (84,000 ABD Doları %6 = 1,400,000 ABD Doları).
Değer olarak brüt net kazanç 400,000 ABD Dolarıdır (1,400,000 ABD Doları – 1,000,000 ABD Doları).
VEYA, kaldıraçsız kira getirisi olarak da bilinen %8.40'lık bir üst sınır oranı (84,000 $ 1,000,000 $) için kiralamaya devam edin.
Bu ikinci seçenek daha fazla işbirliği gerektirecektir. Stratejinin başarısız olma olasılığı da vardır. Bitirmeden önce yerel veya ulusal ekonomide sıkıntılar yaşanabilir. Alternatif olarak, onarımları veya kira artışlarını gerektiği gibi yapamayabilirsiniz.
Ancak bu tehlikeleri ele alabilir ve çaba gösterebilirseniz, getirisi çok daha büyük olacaktır. Aynı 1 milyon dolarlık yatırım için, değerde önemli bir büyüme ve önemli ölçüde daha yüksek bir gelir getirisi oranı elde edersiniz.
Kapitalizasyon Oranları Ne Zaman Kullanılmalı ve Ne Zaman Kullanılmamalı
Sınır oranları, gayrimenkul yatırımcıları tarafından birkaç ticari mülk satın alma riskini karşılaştırmak için yaygın olarak kullanılır. Tavan oranlar, diğer gayrimenkul yatırım kararlarını yönlendirmek için kullanılabilse de, o kadar yararlı olmayabilirler.
Olası mülkleri analiz etmek için bir teknik olarak kapitalizasyon oranını düşünüyorsanız, size yardımcı olacak çok sayıda araç olduğunu unutmayın. Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün riskini ve olası getirilerini değerlendirmek için başka göstergeler kullanılabilir.
Cap oranları ticari gayrimenkul için yararlı bir araç olabilir. Ancak, tek ailelik bir evin, düzensiz gelir akışı olan bir mülkün veya hemen çevirmeyi düşündüğünüz bir mülkün değerini değerlendirmek için bu formülü kullanmamalısınız.
Yatırım Getirisi ve Kapitalizasyon Oranı
Üst sınır oranı ve yatırım getirisi arasındaki temel ayrım, iki ölçümün amacıdır. Daha önce belirtildiği gibi, kapitalizasyon oranı, yatırımcının olası yatırım getirisini (ROI) ölçer. Bunu söyledikten sonra, birçok girişimcinin ikisini neden karıştırdığını görmek kolay. İki gösterge, bir yatırımcıya, bir yatırıma devam etmeleri durumunda ne beklemeleri gerektiği konusunda bilgi vermeleri bakımından son derece benzerdir. Bununla birlikte, bir anlaşmayı incelerken büyük harf kullanım oranı ve yatırım getirisinin farklı işlevlere hizmet ettiğini belirtmek önemlidir.
Yatırım getirisi, yatırımcılara bir işlemden ne kadar kar elde etmeyi bekleyebilecekleri konusunda objektif bir oran sağlamayı amaçlamaktadır. Örneğin yatırım getirisi, genellikle bir yatırımcının olası yatırım getirisini değerlendirmek için bir yüzde olarak temsil edilir. Yatırımcılar daha sonra tamamen farklı iki yatırımın yatırım getirisini karşılaştırabilir. Ayrıca, yatırım getirisini yüzde olarak ifade etmek, aynı olup olmadıklarına bakmaksızın iki belirli varlığı karşılaştırmayı kolaylaştırır. Sonuç olarak, yatırımcılar üç aylık bir rehabilitasyonun yatırım getirisini 30 yıllık bir satın alma ve elde tutma ile karşılaştırabilir.
Buna karşılık, benzer gayrimenkul varlıklarını karşılaştırmak için üst sınır oranı kullanılır. Örneğin, bir üst sınır oranı, iki kiralık mülkün getirilerini karşılaştırmak için iyi olabilir, ancak bir kiralık mülkü rehabilitasyonla karşılaştıran yatırımcılar için optimal olmaktan uzak olacaktır.
%12 Makul Bir Tavan Oranı mı?
İyi bir üst sınır oranı aralığı %8 ile %12 arasında olsa da, asıl cevap şudur: Değişir. Bazı kiralamalar için %10'luk üst sınır oranı kabul edilebilir olsa da, bir Airbnb yatırımı yapmadan önce değerlendirilmesi gereken başka hususlar da vardır.
Kapak Oranı ROI'ye Karşılık Geliyor mu?
ROI ve kap oranı aynı değildir. ROI, piyasa değeri değil, nakit yatırımınızın getirisidir, oysa üst oran, mülkün değerine dayalı olarak beklenen getiridir.
Neden Daha Yüksek Bir Kapak Oranı ile Daha Risklidir?
Yine de emlak imparatorluğunuz için istatistikler yapmaya ve planlar yapmaya başlamadan önce açık olalım: üst sınır oranları riske bağlıdır. Genel olarak, yatırım ne kadar riskliyse, üst sınır oranı o kadar yüksektir. Başka bir deyişle, düşük bir varlık fiyatı ve yüksek bir üst sınır oranı genellikle daha riskli bir yatırımı gösterir.
Daha Yüksek Bir Kapak Oranından Çıkarılan Daha Düşük Değer?
Bu nedenle, NOI eşitse, daha yüksek bir üst sınır oranı, daha düşük bir mülk değerine yol açacaktır. Değerleme konusu mülkün değeri, kendisine çok yüksek bir üst sınır oranı uygulanırsa veya tersi olursa, hiç şüphesiz olduğundan fazla tahmin edilecektir.
“Cap Rate” Tam Olarak Ne Anlama Geliyor?
Çeşitli gayrimenkul yatırımlarını değerlendirmek için kullanılan bir gayrimenkul değerleme ölçüsü, kapitalizasyon oranıdır (veya “sınır oranı”). Üst sınır oranı tipik olarak bir gayrimenkul varlığının ürettiği yıllık kira gelirinin mevcut piyasa değerine oranı olarak belirlenir, ancak çeşitli varyasyonlar vardır.
Sonuç
Bir üst sınır oranı formülü, ticari ve çok aileli binaları karşılaştırmak için etkili bir araçtır. Ancak, gayrimenkul yatırım fırsatlarını araştırırken göz önünde bulundurmanız gereken tek ölçü tavan oranı değildir.
Her yatırımcının koşulları benzersiz olduğundan, tek yeşil sinyaliniz iyi bir üst sınır oranı olmamalıdır. Bir yatırım kararı vermeden önce, dikkate alınması gereken başka değişkenler vardır. Örneğin, nakit akışı resminiz, aynı mülkteki başka bir yatırımcınınkinden önemli ölçüde farklı olabilir. Bir yatırımcı için faydalı olan bir varlık sizin için bir yükümlülük haline gelebilir.
İdeal yatırım amaçlı gayrimenkul arayışınıza devam ederken, yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için en iyi uygulamalar üzerine ödevinizi yapın. Gayrimenkul yatırımı Kendinizi eğitmek için zaman ayırırsanız kazançlı bir iş olabilir.
Sınır Oranı SSS'leri
%7.5 üst sınır oranı ne anlama geliyor?
7.5 üst sınır oranı, mülkünüzün veya yatırımınızın değerinden yıllık yüzde 7.5'lik bir brüt gelir bekleyebileceğiniz anlamına gelir. Mülkünüz 150,000 ABD Doları değerindeyse, 7.5'lik bir üst sınır oranı, yıllık 11,250 ABD Doları getiri anlamına gelir.
Gayrimenkulde kapora oranı neden önemlidir?
Kapitalizasyon oranı, öncelikle farklı yatırım fırsatları arasında ayrım yapmak için kullanılır. Bir menkul kıymet yatırımı öngörülen %4'lük bir getiri sağlıyorsa ve mülkün %8'lik bir kapitalizasyon oranına sahip olması durumunda, yatırımcının mülke odaklanması daha olasıdır.
Kapora oranları neden bu kadar düşük?
Yatırımcı duyarlılığı olumlu olduğu için birçok emlak piyasasında tavan oranları düşüktür. Başka bir deyişle, insanlar yatırım sermayelerini riske atmak yerine, güvenli ve istikrarlı bir piyasada NOI için daha fazla ödemeye isteklidirler.
