Kiralama şirketinde bir süre kaldıktan sonra, her ay kiraya para harcamayı bırakıp bunun yerine bir ev veya daire satın almanız gerektiğini anlayacaksınız. İlk dairenizi satın almak üzereyseniz, bu gönderi size satın almadan önce incelemeniz gereken öğelerin bir kontrol listesini sunacaktır. Ayrıca bir apartman satın almanın faydalarını görecek ve bunun iyi bir yatırım seçeneği olup olmadığını öğreneceksiniz.
Daire Satın Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
#1. Kira ve kendi denklemindeki konumunuzu inceleyin.
Her şeyden önce, bir daire satın almanız veya kiralamanız, yaşadığınız yerdeki piyasa koşullarına ve ne kadar kalmayı planladığınıza bağlıdır. Posta kodunuzu veya şehrinizi ve/veya bölgenizde sahip olmak veya kiralamak için ne kadar ödemeyi umduğunuzu girmenize olanak tanıyan bir kiraya karşı satın alma hesaplayıcısını kullanmak, tüm bu istatistikleri bir kerede elde etmenin bir yoludur.
Ayda 1,000 dolar kira ödediğinizi, ancak bir daire satın almak için 200,000 dolar ödediğinizi varsayalım. Peşinat ve kapanış ücretleri toplam 48,000 ABD Dolarına kadar çıkabileceğinden, satın alma ilk başta daha pahalı görünebilir. Bununla birlikte, en az beş yıl boyunca yerinde kalırsanız, denge değişir ve daha ucuz alternatifi satın almayı sağlar.
Bunun nedeni, beş yıl sonra, kirada boşa harcamak yerine evinizde öz sermaye biriktirmiş olmanızdır. Bu nedenle, bulunduğunuz yerdeki fiyatları karşılaştırın ve sizin için neyin mantıklı olduğunu görün.
#2. Bir daire satın almanın finansal olarak mümkün olup olmadığını belirleyin.
Bir diğer husus, bir daire için ne kadar ödeyebileceğinizdir. Gelirinizi, borçlarınızı ve peşinat tasarruflarınızı girmek için ev satın alınabilirlik hesaplayıcımızı kullanın.
Yılda 70,000$ kazandığınızı, kredi kartlarına ve diğer faturalara ayda 250$ ödediğinizi ve peşinat için 40,000$ ayırdığınızı varsayalım. Bu, her ay 263,000 dolara mal olacak 1,575 dolarlık bir daireyi karşılayabileceğiniz anlamına gelir. Bu rakamları bilmek, daire aramanızı tercih ettiğiniz fiyat aralığıyla sınırlandırmanıza yardımcı olacağından çok önemlidir.
#3. Kooperatifler ve apartman daireleri arasındaki farkı öğrenin.
Bir daire satın almak istiyorsanız, hem kınamak hem de kooperatiflerle karşılaşmanız olasıdır. Peki, fark nedir?
“Bir apartman dairesi, birimin tapusunu aldığınız bir ev satın almaya benzer ve genel olarak, biriminizi kiralamak isterseniz, elbette yeni kiracının yapması gerekenler dışında herhangi bir şart olmadan yapabileceksiniz. apartman kurulu aracılığıyla kalifiye olun, ”diyor Douglas Elliman emlakçı Lila Nejad.
"Bir kooperatif, birimin sahibi olduğunuz bir binada hisse satın alıyor, ancak satın almaya hak kazanmak için daha fazla yönetim kurulu kriteri var ve ABD vatandaşı olmayanların bu binaların çoğuna girme olasılığı önemli ölçüde daha düşük." Alt kiralama yasaları da genellikle önemli ölçüde daha katıdır, genellikle iki yıllık sınırlamalar vardır veya üçüncü taraf kiralama hiç yoktur.”
Daire Satın Alma Prosedürü
Daire satın alma prosedürü endişelenecek bir şey değildir. Bir daire satın almak için aşağıdaki adımları uygulamanız yeterlidir.
#1. Hedefler oluşturun:
Bir apartman satın alarak ne elde etmek istiyorsunuz? Bir hedefe karar verdikten sonra, başa baş için yatırımınızdan ne kadar para kazanmanız gerektiğini hesaplayın.
#2. Bina bütçenizi belirleyin:
Bir apartman satın alırken ne kadar harcamak istediğinizi bilmek çok önemlidir. Yatırımcılar, onarımları karşılamak ve portföylerini çeşitlendirmek için diğer mülklere yatırım yapmak için yeterli para bıraktıklarından emin olmalıdır.
#3. Nakit akışını anlayın
Apartmanınızdan para kazanmak istediğinizi varsayarsak, nakit akışını anlamanız gerekecektir. Potansiyel fırsatları simüle etmek için bir kiralama hesaplayıcısı kullanın, böylece ne bekleyeceğinizi bilirsiniz.
#4. Bir pazar seçin:
Kolaylık ve güven için eyalet dışına çıkmadan önce daima yerel pazarınıza bakın. Neyin mümkün olduğunu keşfetmek için farklı pazarlarda birkaç anlaşma oluşturun. Daha aşina olduğunuz yakın bir bölgede bir binayı idare etmek daha kolaydır.
#5. Finansman için ön onay alın:
Bir piyasaya karar verdikten sonra, yatırımcıların finansman için ön onay almaları gerekir. Bir ev bulduğunuzda oranları karşılaştırabilmeniz için en az iki farklı borç verenden onay alın.
Şimdi apartman arama ve teklif verme zamanı. Özellikleri araştırın MLS, ticari emlak web siteleri veya bir komisyoncu ile çalışarak. Birçok mülkü ziyaret edin ve beğendiğinizi keşfettiğinizde bir teklifte bulunun.
#6. Binayı inceleyin:
Hiç kimse ilan edildiği durumda olmayan bir daire satın almak istemez. Binanın denetlendiğinden emin olun. HVAC sistemi, sıhhi tesisat ve elektrik sistemlerinin incelenmesi önemlidir.
Yatırımınızı yönetmenin zorluğunu ortadan kaldırmak için bir emlak yönetim şirketi kiralayın. Seçtiğiniz emlak yönetim şirketinin yatırımınızın başarısını ya kazanacağını ya da bozacağını unutmayın. Bir karar vermeden önce araştırma yapın, incelemeleri okuyun ve birden fazla şirketle görüşün.
#7. Güvenli finansman ve kapanış:
Teklifleri karşılaştırabilmeniz için anlaşmayı, sizi önceden onaylayan borç verenlere sunun. Bir borç veren seçin ve tam olarak onaylanmanıza ve kapanmaya hazır olmanıza yardımcı olacaklardır.
#8. Orada durma:
Portföyünüzü genişletmeye devam edin! Yatırımınızı oluşturduktan ve istikrarlı bir gelir akışı elde ettikten sonra, bir sonraki yatırım fırsatınızı arayarak portföyünüzü oluşturmaya devam edin, belki başka bir apartman satın alın?
Apartman Satın Alma Avantajları ve Dezavantajları
Bir apartman satın almak önemli bir yatırım ve masraftır. Herhangi bir büyük satın almada olduğu gibi, taahhütte bulunmadan önce dikkate alınması gereken avantajlar ve dezavantajlar vardır.
Apartman Satın Alma Avantajları
- Gelir potansiyeli önemli: Apartman gibi çok üniteli geniş bir konum, portföyünüzü tek aileli bir kiralamadan daha hızlı genişletmenize yardımcı olacaktır. Daha fazla birim, bankada daha fazla paraya eşittir.
- Büyüyen bir varlıktır: Apartman kompleksleri de dahil olmak üzere tüm gayrimenkuller zamanla değer kazanır. Gelecekte binayı satmaya karar verirseniz kazanacaksınız.
- Nakit akışı tutarlı: Yatırımcılar, istikrarlı bir gelir akışı sağlamak için dairelerine güvenebilirler. Birimler boş olsa veya kiracılar ödeme yapmıyor olsa bile, genellikle masrafları dengelemeye yardımcı olmak için ek ödeme birimleri mevcuttur.
Apartman Almanın Dezavantajları
- Peşinat ödemeleri maliyetli olabilir: Apartman satın almak, yüksek fiyat etiketine sahip büyük bir yatırımdır. Tahmin edebileceğiniz gibi, çok birimli bir mülk için peşinat ödemesi, tek ailelik bir evde olduğundan çok daha yüksektir.
- Pazar riskini çeşitlendirmek zor: Apartman binaları çok pahalı olduğu için, yeni yatırımcılar nadiren çok sayıda satın alma fırsatına sahip olurlar. Apartman inşaatı şüphesiz yatırımcıların portföylerini genişletmelerine yardımcı olacaktır, ancak portföyünü pazar sınıfları arasında çeşitlendirmek zor olacaktır.
- Apartman sitelerinde kiracı devir hızı, tek ailelik kiralık birimlere göre daha yüksektir. Bu, ev sahiplerinin yeni kiracıları işe almak ve doluluk için birimleri hazırlamak için zaman (ve sıklıkla para) harcamak zorunda kalacağı anlamına gelir.
Apartman Almak İçin 5 İpucu
Bir apartman kompleksinin sizin için iyi bir yatırım olduğuna ikna oldunuz mu? İşte size satın alma sürecinde rehberlik edecek beş uzman tavsiyesi.
#1. Piyasa dışı mülkleri bulun.
Bir apartman satın alma konusunda ciddiyseniz, harika bir fiyat keşfetmelisiniz. İşte iki seçenek.
- Gayrimenkul yatırım yazılımı edinin: Yatırımcıların piyasa dışı mülkleri satın almalarına yardımcı olmaya odaklanan gayrimenkul yatırım yazılımına katılabilirsiniz.
- Yatırımcı dostu bir aracıyla bağlantı kurun: Diğer bir seçenek de, yatırımcılara yardımcı olma konusunda uzmanlaşmış ve mülklerini satmak isteyen ancak piyasada reklamını yapmak istemeyen çok sayıda satıcıya erişimi olan bir emlakçı kiralamaktır.
#2. Mülk türünüzü seçin
Apartman binaları, yüksek binalar, orta katlı binalar, bahçe tarzı ve walk-up'lar dahil olmak üzere çeşitli tarzlarda gelir. Hangi türü satın alacağınızı belirlemeden önce, popülerlik bölgeye göre değiştiğinden bölgenizdeki mevcut gayrimenkul trendlerini göz önünde bulundurun. Emlak danışmanınız, günlük olarak gözlemlediklerine dayanarak önerilerde bulunabilir.
Ayrıca yeni bir apartman kompleksi mi yoksa biraz çalışma gerektiren bir site mi istediğinizi seçmelisiniz. Sabitleyiciler genellikle daha uygun maliyetlidir, ancak daha fazla çalışma ve değeri düşük mülkler için keskin bir göz gerektirirler.
#3. Birkaç mülke gidin ve araştırmanızı yapın.
Karşınıza çıkan ilk daireyi satın almayın. Yerel talebi araştırın, evin durumunu belirlemek için bir inceleme yapın ve mümkün olduğu kadar çok evi ziyaret edin.
Bir bölgedeki kiracıların mülk sahiplerine oranı, daire satın alma yatırımınızın başarısının güvenilir bir göstergesi olabilir. Ev sahiplerinden daha yüksek kiracı oranına sahip şehirler, daireler için daha fazla talep görecektir, bu nedenle satın almadan önce bu verileri araştırın.
#4. Finansal sürece aşina olun ve verileri sıkıştırın
Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için %20 peşinat ödemesi, ayrıca sigorta, ipotek ödemeleri, bakım ve yönetim ücretleri ve pazarlama giderleri gerekir.
Bakım maliyetleri, kar marjlarınızı tüketebilir. Bir kompleks satın almadan önce, kiracılar taşındığında binanın dışını ve ünitelerin içini yeniden boyamak gibi en sık yapılan yükseltmelerden bazıları için yerel gidişat oranını araştırın.
Tüm bu suçlamaların ardından siyahta olacağınızdan emin olun. Her ay para kaybeden multi-milyon dolarlık bir apartman kompleksine sahip olmaktan daha kötü bir durum yoktur.
#5. En iyi borç vereni seçin
Üç yaygın apartman kredisi türü vardır (dört birimden az olan yapılar için konut kredileri hariç):
- Devlet destekli apartman kredileri yüksek LTV (kredi/değer) oranlarını ve 750,000 ila 6 milyon ABD Doları arasında değişen kredi tutarlarını içerir. Bu kredi Fannie Mae, Freddie Mac ve FHA'dan alınabilir. Tipik oranlar %3.5 ile %6 arasında değişmektedir.
- Banka Bilançosu Daire Kredileri: Birçok yerel kredi kuruluşu, daire satın almak isteyen yatırımcılara kredi vermekten hoşlanır. Kredi süreleri 20 ile 25 yıl arasında değişmekte olup, balon ödemeleri 3 ile 15 yıl arasında ve faiz oranları yüzde 3-6 arasında değişmektedir.
- Kısa Vadeli Daire Finansmanı Seçenekleri: Bu krediler, kısa sürede ipotek sağlayarak yatırımcıların nakit alıcılarla rekabet etmelerine yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Minimum kredi tutarı, LTV'ler %100,000'a kadar olan 90 ABD Dolarıdır. Oranlar yüksek, yüzde 7.5 ile yüzde 12 arasında değişiyor.
Hangi kredi türünün sizin için en iyisi olduğuna karar verdikten sonra, her bir borç verenin tekliflerini incelemeye başlayın. Her banka ve borç veren benzersizdir, bu nedenle tüm olasılıklarınızı iyice araştırın. Faiz oranlarındaki hafif bir artış, kârınızı yiyebilir.
Apartman Almak İyi Bir Yatırım mı?
Riske göre ayarlanmış getiri - maruz kaldığınız risk karşısında kazanmayı umduğunuz para miktarı - herhangi bir yatırım yaparken göz önünde bulundurulması gereken en önemli faktördür. Genel olarak, apartman kompleksleri yüksek riske göre ayarlanmış getiri sunar. Ancak bu, her mülk için değişir ve genellikle dairenin satın alma fiyatına göre belirlenir.
Kısacası apartman almak genel olarak iyi bir yatırımdır ancak her apartman iyi bir yatırım değildir. Bir mülkü değerlendirirken, müstakbel yatırımcılar ihtiyatlı davranmalı ve mülkün durumu, diğer benzer mülklere göre fiyatlandırma, yerel gayrimenkul trendleri ve bölgedeki kiralamaya karşı mülkiyet talebi dahil olmak üzere birçok yönü dikkate almalıdır. Bunu başarmanın en basit yolu, belirli bir apartman kompleksi satın almaktan bekleyebileceğiniz karı tahmin eden bir kiralık mülk hesaplayıcı kullanmaktır.
İnsanlar her zaman yaşayacak bir yere ihtiyaç duyacaktır ve bir daire kiralamak çoğu zaman en uygun maliyetli seçenektir. Çoğu Amerikan şehri şu anda ucuz konuttan yoksundur ve bu da uygun fiyatlı ve orta seviye yaşam sağlayan apartman kompleksi sahipleri için iyiye işarettir. Öte yandan, şu anda çok sayıda yeni lüks daire inşa ediliyor ve bunlar, ekonominin sarsılması durumunda kirayı ilk düşüren veya boş kalanlar olacak.
Sonuç
Bir daire satın almak, tek ailelik bir ev satın almakla karşılaştırılabilir. Kredi başvuru ve kapanış süreçleri hemen hemen aynıdır. Önemli olan, ne kadar daire alabileceğinizi tahmin etmek ve ardından satın alıp almayacağınıza karar vermektir. Bunu belirledikten sonra, kararınızdan önce fonlarınızı planlayabilirsiniz.
Daire Satın Alma SSS
İlk dairem için ne kadar para biriktirmeliyim?
Genel bir kural, gelirinizin kiranızın üç katı olması gerektiğidir. Bu nedenle, aylık maliyeti 1,000 ABD Doları olan bir yerde yaşamak istiyorsanız, ayda en az 3,000 ABD Doları kazanmanız gerekebilir. Birçok apartman kompleksi ve ev sahibi bu düzenlemeye uyar, bu nedenle aramanızı, hak kazanabileceğiniz kiralamalarla sınırlamak mantıklıdır.
Kiralamak para israfı mı?
Kiralamak kötü bir yatırım değildir. Bunun yerine, savurganlıktan uzak, yaşanacak bir yer için para ödüyorsunuz. Ayrıca, bir kiracı olarak, ev sahipliğiyle bağlantılı birçok pahalı masraftan muaf olursunuz. Sonuç olarak, birçok durumda kiralamak satın almaya tercih edilir.
50 20 30 bütçe kuralı nedir?
Kurala göre, vergi sonrası gelirinizin %50'ye kadarını sahip olmanız veya yerine getirmeniz gereken ihtiyaçlar ve taahhütler için harcamanız gerekir. Kalan yarısı şu şekilde bölünmelidir: %20 tasarruf ve borç ödemeleri için ve %30 başka ne isterseniz.
- HANGİ KREDİ PUANI İLE BAŞLARSINIZ: Tüm Bilmeniz Gerekenler
- Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz?
- Anahtar Para Tanımı: Anahtar Para Nedir? (+ Hızlı Kılavuz)
- YATIRIM MÜLKİYET İÇİN İpotek Oranları: Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller İçin Güncel Mortgage Oranları
- Sahibi, Mülkünüzü Nasıl Kiralayacağınıza İlişkin 5 İpucuna Bakın!
