Yeni bir yıl başladığında insanlar genellikle düşünmeye ve gözlemlemeye biraz zaman ayırırlar. Neredeyse 6 yıldır Realtors® ile çalışmaktan, onun için çalışmaktan ve onu tanıtmaktan zevk ve şans elde ettim ve bu da devam ediyor. Diyelim ki bunu birden fazla kez gördüm, duydum veya söylendi ve bu genellikle bir Emlakçı® tarafından yapıldı! Bu internete benziyor: Bir şeyi tekrar tekrar duyuyorsan, bu doğru olmalı, değil mi? Haha, belki o kadar da değil. Anlaşılması en zor şeylerden biri, tedarik nedenleridir. Carter'ın karaciğer haplarından ("onların" söylediği gibi) daha fazla örnek, daha fazla tanım ve açıklama duydum, ancak nadiren doğru örneği, tanımı veya yönergeyi duydum.
Öyleyse, tedarik nedenini, bunun emlak profesyonelleri için ne anlama geldiğini ve anlaşmazlıkların daha başlamadan nasıl önlenebileceğini açıklayalım.
Anahtar Noktalar
- Gayrimenkulde tedarik nedeni, sonuçta alıcının evi kapatmasına yardımcı olan emlakçı tarafından başlatılan olayları ifade eder.
- Şikayette bulunmak, tahkime gitmek ve heyetin kararını dinlemek anlaşmazlıklar sırasında meydana gelen şeylerden bazılarıdır.
- Açık ev protokolünü ve acente açıklama anlaşmasını takip edin, emlakçınızla iletişim kurun, mülkleri daima acentenizle birlikte gezin ve başka bir acenteyle çalışıyorsanız bunu açıkça belirtin. Bunlar, tedarik nedeni anlaşmazlığını önlemenin yollarıdır.
Gayrimenkulde Tedarik Sebebi Nedir?: Etkisini Anlamak
Gayrimenkulde tedarik nedeni, sonuçta alıcının evi kapatmasına yardımcı olan emlakçı tarafından başlatılan olayları ifade eder. Komisyon kazanan acenteler, Williamsburg, VA'da Re/Max Peninsula'da emlakçı® olan Jim Mellen'e göre sizi satın almaya yönlendiren görevleri gerçekleştiren kişilerdir.
Çoğu durumda, bu kişi size evi ilk gösteren acente olacaktır. Ancak o acenteyle bağlarınızı koparırsanız ve evi tekrar başka bir acenteyle görürseniz, sebep bulmak aynı zamanda teklifi yazan ve pazarlık yapmanıza yardımcı olan kişi anlamına da gelebilir.
Artık bu durumun ne kadar zor olabileceğini görebilirsiniz.
Eagan, MN'de Re/Max Advantage Plus'ta emlakçı olarak çalışan Noelle Nielsen, müşterinin bir başkasıyla sözleşme altındayken eve baktığını bilerek bir müşterinin ev satın almasına yardım etmeleri halinde emlakçıların dava edilebileceğini söylüyor ajan. Bu sözleşme satın almadan önce sona ermemişti veya resmi olarak sona ermemişti. Bununla birlikte, ilk acentenin, ikinci acentenin, alıcının evi satın aldığında zaten sözleşme kapsamında olduğunu bildiğini göstermesi gerekecektir ki bu da zahmetli olabilir.
Ayrıca komisyon yüzdeleri konusunda birbirleriyle anlaşamayan acenteler, tahkim için yerel emlak kurullarına başvurabilirler. Böyle bir durumda, alıcıdan tanık olarak ifade vermesi ve olaylara ilişkin kendi versiyonunu sunması istenebilir.
Temsilcinize karşı dürüst olmanız bu tür çatışmaları önlemenize yardımcı olacaktır. İlk temsilciden vazgeçmeniz gerekiyorsa onlara bir kez daha deneyin. İlk temsilciyle baktığınız özellikleri ikinci temsilciye bildirdiğinizden emin olun.
Ayrıca şunu da okuyun: Yeni Başlayanlar İçin Mutlaka Okunması Gereken 15 Gayrimenkul Yatırımı Kitabı
Tedarik Nedeni Anlaşmazlıklarına Ne Sebep Olur?
Gayrimenkul işlemlerinde tedarik nedenlerine ilişkin anlaşmazlıklar nadirdir ve çeşitli faktörlerden kaynaklanabilir. Bu anlaşmazlıklar genellikle bir mülkün başarılı bir şekilde satılması durumunda hangi emlakçının veya komisyoncunun komisyon almaya hak kazandığına ilişkin anlaşmazlıklardan kaynaklanmaktadır.
Bununla birlikte, mülkiyet anlaşmazlıklarının ortak nedenlerini anlamak, bir gayrimenkul işleminde yer alan tüm tarafların potansiyel anlaşmazlıkları etkili bir şekilde yönetebilmeleri için çok önemlidir. Yıllar boyunca karşılaştığım, tedarik nedeni anlaşmazlıklarına yol açabilecek başlıca nedenlerden bazıları aşağıdadır:
#1. Tedarik Nedenini İddia Eden Birden Fazla Temsilci
Tedarikteki anlaşmazlıkların en yaygın nedenlerinden biri, birden fazla acente veya komisyoncunun bir mülkün satışını kolaylaştırmaya dahil olduklarını iddia etmeleridir. Bu durum genellikle alıcı veya satıcının işlem süreci boyunca birden fazla aracıyla etkileşime girmesi durumunda ortaya çıkar. Hangi acentenin en önemli katkıyı sağladığını ve satışa yol açan olaylar zincirini başlattığını belirlemek bir tartışma konusu haline geliyor.
#2. Emlakçınızla İletişimi Sürdürmemek
Bazen alıcılar ile emlakçılar arasındaki ilişkiler resmi bir son olmadan başarısızlığa uğrayabilir. Bu belirsiz sonlar anlaşmazlıklara neden olabilir çünkü bir temsilci ile müşterisi arasındaki ilişkinin sürekliliği, tedarik nedenini belirlemede önemli bir faktördür. Kendi başınıza bir ev bulduğunuzu düşünüyorsanız ancak eski emlakçınız hâlâ kendisinin sizin acenteniz olduğuna inanıyorsa, tedarik sebebi olduklarını iddia edebilirler.
İşte emlakçı olarak ilk yılımda karşılaştığım bir senaryo. Benimle ilk iletişime geçen alıcı Sarah'a ideal evini bulması için yardım etmeyi düşündüm. İlk başta e-postalaştık ama Sarah kişisel ve profesyonel hayatıyla çok meşgul olduğu için benimle konuşmayı bıraktı. İlk konuşmalarımıza dayanarak mülk aramaya devam ettim. Ancak Sarah'nın değiştirilen tercihleri ve girdileri olmadan alternatifleri bulma konusunda yardıma ihtiyacım vardı. Bir süre sonra Sarah mülkü bağımsız olarak buldu, farklı bir emlakçı aracılığıyla satın aldı ve işlemi tamamladı. Sarah'nın seçiminden habersiz olmam, onun ihtiyaçlarına uymayan evleri aramak için zaman ve para harcamama neden oldu, bu da emlak işlemlerinde sürekli iletişimin öneminin altını çizdi.
#3. Zamanlama ve Çaba Konusunda Anlaşmazlıklar
Tedarik, genellikle bir acentenin işleme katılımının zamanlamasına ve kapsamına bağlı olan anlaşmazlıklara neden olur. Acenteler, kimin alıcı veya satıcıyla teması başlattığı, süreç boyunca tutarlı iletişimi sürdürdüğü veya satış koşullarının müzakere edilmesinde önemli bir rol oynadığı konusunda anlaşamayabilir. Her bir temsilcinin kattığı değer ve çabaya ilişkin algı farklılıkları, tedarik nedeni konusundaki anlaşmazlıklara dönüşebilir.
#4. Yetersiz Dokümantasyon ve Kayıt Tutma
Yetersiz belgeleme ve kayıt tutma uygulamaları, katılım ve katkı iddialarının kanıtlanmasını zorlaştırarak satın almayla ilgili anlaşmazlıkları daha da kötüleştirebilir. İşlem süreci boyunca her bir temsilcinin gösterdiği etkileşimlerin, iletişimlerin ve çabaların kapsamlı kayıtları olmadan, bir neden belirlemek zorlaşır. Belge eksikliği, belirsizliğe ve çelişkili anlatılara yer bırakarak anlaşmazlıkları körüklüyor.
#5. Dış Faktörler ve Etkiler
Piyasa koşullarındaki değişiklikler, alıcı veya satıcı tercihleri veya öngörülemeyen koşullar gibi dış faktörler de tedarik nedeni anlaşmazlıklarına katkıda bulunabilir. Temsilciler, işlemin başarısını kendi kontrolleri dışındaki dış faktörlere bağlayabilir ve bu da katkılarının kapsamı ve komisyon alma hakları konusunda anlaşmazlıklara yol açabilir.
Tedarik Nedenini Kanıtlamak İçin Temel Faktör Nedir?
Bir komisyoncu olsun olmasın, bir satışın tedarik nedeninin vakaya dayalı olarak gerçeklere dayalı olarak belirlenmesi gerekir. Pek çok faktör bir satın alma nedeninin belirlenmesini etkileyebilir, ancak hiçbir faktör belirleyici değildir. Tedarik nedeni, belirli bir komisyoncunun kesintisiz çabalarının, alıcının satışı satıcının kabul edilebilir bulduğu şartlara göre tamamlamaya karar vermesinden sorumlu olduğunu gösteren faktörlerin karşılıklı etkileşimidir. Başka bir deyişle, komisyoncunun satışın sebebini temin etmesi satışın olmazsa olmaz koşuludur; komisyoncunun çabası olmasaydı satış olmazdı.
Belirli bir olgu kalıbında belirli bir faktörün ortaya çıkmasının, tetikleyici bir nedenin varlığına veya yokluğuna işaret etmediğini unutmayın; daha ziyade bu faktörlerin bütünlüğü dikkate alınmalıdır. Bunun nedeni, nedeni belirlemenin tek bir faktörün varlığından ziyade ağırlıklı olarak bileşenlerin etkileşimlerine dayanmasıdır. Gerçekte, her bir bileşenin göreceli ağırlığı ve vaka kronolojisindeki yerleşimi, belirli bir faktörün belirleyici olup olmadığını belirler. Organizasyonel hedefler için dokuz farklı türde satın alma nedeni faktörü kullanılabilir. İşte kategoriler:
- İşlemin niteliği ve durumu
- Listeleme sözleşmesinin veya tazminat teklifinin niteliği, durumu ve şartları
- Tarafların rolleri ve ilişkileri
- Alıcıyla ilk temas
- Komisyoncunun veya acentenin davranışı
- Süreklilik ve süreklilikteki kopmalar
- Alıcının davranışı
- Satıcının davranışı
- Diğer bilgiler
Tedarik Nedeni Yönergeleri
Gayrimenkul profesyonelleri, tedarik nedenleri kavramını etkili bir şekilde anlamalı ve yönlendirmelidir. Tedarik nedeni kılavuzları bu amaç için yararlı bir çerçeve sağlar. Yerel düzenlemelere ve endüstri standartlarına göre değişiklik gösterse de, belirli genel ilkeler geçerli olma eğilimindedir.
#1. İşlemin Başlatılması
Başarılı bir gayrimenkul işlemiyle sonuçlanan bir dizi olayı başlatan acente, genellikle tedarik sebebi olarak kabul edilir. Bu, alıcıyı mülkle tanıştırmak, mülk görüntülemelerini planlamak veya taraflar arasındaki müzakerelere yardımcı olmak gibi görevleri içerebilir.
#2. Önemli Çabalar
Acentenin çabaları ve katkıları önemli olmalı ve işlemin tamamlanmasıyla doğrudan ilgili olmalıdır. Yalnızca genel bilgi sağlamak veya tesadüfi yardım sağlamak, tedarik nedeninin belirlenmesi için yeterli olmayabilir.
#3. Giriş Zamanlaması
Zamanlama, emlakçının alıcıyı mülkle tanıştırmasını veya müşteriyle aktif olarak çalışmaya başlamasını etkilediğinden, satın almanın nedenini belirlemede çok önemli bir rol oynar. Müşteri ile ilişki kuran veya ona mülkü gösteren acente daha güçlü bir iddiada bulunabilir.
#4. Dokümantasyon ve İletişim
Temsilcinin ilgili taraflarla olan etkileşimleri ve iletişimlerine ilişkin iyi belgelenmiş kayıtlara sahip olmak, anlaşmanın sorumluluğunu üstlenme iddialarını güçlendirebilir. Bu, mülk gösterilerinin, e-posta alışverişlerinin, kısa mesajların ve diğer yazışma biçimlerinin takip edilmesini içerebilir.
#5. Münhasır Temsil Sözleşmeleri
Bir müşteri ile bir acente arasında bir münhasır temsil sözleşmesi mevcutsa, bu anlaşmanın şartları, tedarik nedeninin nasıl belirleneceğini belirleyebilir. Bu gibi durumlarda, genellikle anlaşmada belirlenen temsilciye öncelik verilir, ancak işlemin fiili koşulları yine de dikkate alınacaktır.
Emlak Komisyonu Uyuşmazlıkları Nasıl Olur?: Örnek
Bir emlakçıya karar verdiğinizde sizden, bazen alıcı-komisyoncu sözleşmesi olarak da adlandırılan bir alıcı acenteliği sözleşmesi imzalamanız istenecektir. Bu belge, acente, aracı kurum ve ev alıcısı arasındaki şartlı bir sözleşmedir.
Taraflar bu anlaşmalara en iyi niyetlerle girerler ancak bazen anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Örneğin, emlakçı Mark ile özel bir sözleşme imzaladığınızı ve Mark'ın sizinle aylardır çalıştığını varsayalım.
Ancak bir partide, aradığınız şeye benzeyen yeni bir ilanları olduğunu söyleyen başka bir temsilciyle tanıştınız. Nancy'nin sana evi göstermesini engellemekten korktuğun için Mark'tan bahsetmeyebilirsin. Nancy sizin adınıza bir teklifte bulunur ve teklif kabul edilir. Yol boyunca Mark'ı görmezden gelerek kapatmaya hazırlanırsın.
Elbette Mark satıştan haberdar olur. Siz onları işleme dahil etmemiş olsanız bile, komisyon almaya hak kazandıklarının kanıtı olarak münhasır alıcı acentelik sözleşmesini sunarlar. Satışı gerçekleştiren acente olarak Nancy, komisyon alma hakkına sahip olduğunu düşünüyor. Yalnızca bir acenteye tazminat ödenebilir, dolayısıyla artık bir komisyon anlaşmazlığı var.
Ayrıca şunu da okuyun: Gayrimenkulde Kariyer Size Uygun mu?
Bir Anlaşmazlık Sırasında Ne Olur?
Emlakçılar arasında bir tedarik nedeni anlaşmazlığı ortaya çıktığında, her iki emlakçı da sorunun çözümünde yardım istemek için yerel emlak kuruluna şikayette bulunabilir. İlgili tarafların her biri, anlaşmazlığı çözmek için bir tahkim duruşmasına katılabilir.
#1. Şikayette Bulunmak
Bir temsilci, bir işlemin tedarik nedeninin kendisi olduğuna inanıyor ancak yaptığı iş için komisyon almamışsa, yerel veya eyalet emlak kuruluna yazılı olarak şikayette bulunabilir. Şikayeti yapan vekil, şikayetçi olarak bilinir. Şikayetçinin çatıştığı temsilci(ler), davalı olarak bilinir. Şikayet, ilgili tüm tarafların isimlerini, ihtilaflı para miktarını ve emlak işleminin ne zaman kapandığını içermelidir. Şikayetin, kapanıştan itibaren 180 gün veya şikayetçinin konuyu öğrenmesinden itibaren 180 gün içinde yapılması gerekmektedir.
Kurul, şikayetin tahkime tabi olduğunu tespit ederse, kararı tüm taraflara bildirecek ve tahkim duruşması için tarih belirleyecektir.
#2. Tahkime Girme
Yerel emlak uzmanlarından oluşan bir panel, anlaşmazlığın gerçeklerini dinledikleri ve anlaşmazlığın nasıl çözüleceğine karar verdikleri bir tahkim duruşması düzenler. Duruşma sırasında her iki taraf da avukat olarak temsil edilebilir, dava delillerini sunabilir, tanıkların ve konu uzmanlarının ifadelerini sunabilir ve rakiplerini çapraz sorguya çekebilir.
Tedarik nedeni anlaşmazlığının her iki tarafından da kanıt toplamak için kullanılan kritik faktörlerden biri, NAR'ın tedarik nedeni tahkim çalışma sayfasıdır. Duruşmaya katılan tüm temsilcilerin duruşmadan önce bu çalışma sayfasını doldurması gerekebilir. Bu soru listesi, tahkim heyetinin tedarik sebebine katkıda bulunabilecek faktörleri analiz etmesine yardımcı olur.
#3. Duruşma Heyeti Kararı
Tahkim duruşma heyetinin duruşmadan sonraki 48 saat içinde karar vermesi gerekiyor. Kararda hangi tarafın komisyona hak kazanacağı belirlenecek ve miktar belirlenecek. Bununla birlikte, çoğu durumda panel, bir tarafın komisyonun tamamına hak kazandığına karar verecektir ve bu, komisyonun bölünmesi için alışılmadık bir durumdur.
Tedarik Nedeni Anlaşmazlığı Nasıl Önlenir?
Hiç kimse satış sırasında komisyon konusunda karmaşık bir kavga istemez. Neyse ki temsilcinizle sorunsuz ve net bir süreç geçirmenizi sağlayacak birkaç yol oluşturdum.
#1. Açık Ev Protokolünü Takip Edin
Refakatsiz olarak katılırsanız açık ev protokolünü izleyin. Yalnız giderseniz acentenizin kartvizitini açık evi düzenleyen acenteye verin. Kendi adınızın yanında acentenizin adının yer aldığı konuk defterlerini imzalayın. Bu şekilde açık ev temsilcisi sizi kuşatmaya çalışmaz veya kişisel bilgilerinizi talep etmez; temsilciniz daha sonra onlarla iletişime geçebilir.
Ev satın almak, şimdiye kadar yapacağınız en büyük işlemlerden biridir ve acenteniz, bunun sorunsuz ve başarılı bir deneyim olmasına yardımcı olmak için oradadır. Muhtemelen bu büyük anın kötü bir şekilde bitmesini istemezsiniz. Ayrıca, temsilcinizin yaptığı işin karşılığını alabilmesini ve hiç kimsenin herhangi bir hukuki mücadeleye katlanmak zorunda kalmamasını sağlamak için birkaç temel kurala uyun.
#2. Acente Bilgilendirme Sözleşmesi
Acente Açıklama Anlaşması kapsamında çalışmak, bir emlak profesyoneli ile müşteri arasındaki satıcının acentesi, alıcının acentesi veya ikili acente gibi ilişki türünü belirler. Beklentileri yönetir, çıkar çatışmalarını önler, yasal ve etik gerekliliklere uyumu sağlar. Bu anlaşma, işlem sırasında sorumluluklarını ve görevlerini açıkça tanımlayarak profesyoneli ve müşteriyi korur.
#3. Emlakçınızla İletişime Geçin
Ev satın alma yolculuğunuz boyunca acentenizle düzenli iletişim halinde kalmak çok önemlidir. Anlaşmazlıkları önlemenin kolay bir yolu, gözünüze nasıl çarparsa çarpsın, bir eve bakmadan önce daima acentenizle iletişime geçmektir.
Önce acentenizi aramadan, geçtiğiniz evin önündeki Satılık tabelasında isimleri görünen ilan acentelerini aramayın. Temsilciyle doğrudan iletişime geçecekler ve evi görmek ve sizin adınıza pazarlık yapmak için bir zaman planlayacaklar.
Okuyun: Mülk Değerleme: Maliyetler ve Süreçler Rehberi
#4. Gayrimenkullerinizi Her Zaman Acentanızla Turlayın
Herkese açık bir eve tek başına gitmek, tedarik nedeni tartışmasına yol açabilir ve bu da ev satın alma deneyiminizin sınırlarını daha da karmaşık hale getirebilir. Acentanızla çalıştığınızı belirtmeden onlarla konuşursanız, evi satın alırsanız, satış temsilcisi yanlışlıkla kendisinin tedarik acentesi olduğuna inanabilir. Yanlış anlaşılmaları önlemek için mülk incelemelerini daima acentenizle birlikte yapın. Bu şekilde acentelerin kafası karışmayacaktır. Emlakçınıza, ideal bir evde tam olarak ne aradığınızı, onunla birlikte evlerin arasında dolaşıp, beğendiklerinizi ve beğenmediklerinizi ifade ederek anlatabilirsiniz.
Bağımsız olarak ziyaret etmeniz gereken açık bir evin önünden geçerseniz tedarik sorunlarını önlemek için belirli standartlara uymayı unutmayın. İlan acentesinin kimi arayacağını bilmesini sağlamak için, lütfen varışta mevcut olan herhangi bir kayıt sayfasına acentenizin adını ve telefon numarasını kendi numaranızın yanına yazın. Acentenizin adını belirttiğinizden ve listeleme acentesinin kartvizitini açık evi barındıran acenteye sunduğunuzdan emin olun. Bir ev satın alırken sizi kimin temsil ettiği konusunda açık sözlü olmak, anlaşmazlıkları en aza indirmek için çok önemlidir.
#5. Başka Bir Temsilciyle Çalışıyorsanız Bunu Açıkça Belirtin
Çoğu temsilci size hemen başka biriyle çalışıp çalışmadığınızı soracaktır. Temsilciler size bu soruyu sormak için eğitilmişlerdir ancak bazen sormazlar. Belki dikkatleri dağılmıştır veya cevabınızı duymak istemiyorlardır. Onları hemen düzeltin. Herhangi bir anlaşmazlığı önceden çözebilmeniz için bilgileri derhal gönüllü olarak verin.
Gayrimenkul Kontrol Listesinde Tedarik Nedeni
Emlakçılar için tedarik nedeni konusunda bir kontrol listesi oluşturdum, ancak tedarik nedeninin ayrıntılarının yerel yasa ve düzenlemelere bağlı olarak değişebileceğini unutmayın; bu nedenle, bölgenizdeki kurallara aşina bir hukuk uzmanına veya emlak uzmanına danışmanız çok önemlidir. .
İş Getirisi Tedarik Nedeni Kontrol Listesi
Bottom Line
Bir emlakçının bir mülkün edinilmesine yol açan olaylar zincirine dahil olması, işlemin tedarik nedeni olarak adlandırılır. Diğer acentelerle etkileşimleriniz yoluyla, örneğin onlar olmadan açık bir evi ziyaret ettiğinizde, farkında olmadan bir tedarik nedeni sorunu başlatırsanız, emlakçınızın komisyonu risk altında olabilir. Ev satın alma sürecinde bu sorunların nasıl önleneceğini bilmek, NAR bunları çözmek için bir tahkim süreci sunsa bile, tüm tarafları kapanış sonrasında birçok baş ağrısından kurtaracaktır.
Tek bir güvenilir REALTOR® ile işbirliği yapmanın bu tür anlaşmazlıkların olasılığını büyük ölçüde azaltabileceği doğru olsa da, bunu yapmak ideal mülkünüzü keşfetmeyle başlayan sürecin yalnızca başlangıcıdır. İlerlemeye hazırsanız şimdi ipotek başvurusunda bulunabilirsiniz.
Benzer makaleler
- Ne Tür Yatırımlar Tasarruf Etmenize Yardımcı Olabilir?
- Kredi Kartı Tahsilat Uyuşmazlığı Nasıl Yapılır: İşlemler ve Limitler
- İş Avukatına mı ihtiyacınız var?
Referans
