Gayrimenkul yatırımcıları, rekabette öne çıkmak ve kapanış sürecini hızlandırmak için bu stratejiyi sıklıkla kullanır. Doğru yapıldığında, gecikmiş finansman, alıcıların nakit tekliflerin ve konvansiyonel kredilerin avantajlarından yararlanmalarını sağlar. Bir sonraki satın alma işleminizde gecikmeli finansmanı nasıl kullanacağınızı ve ayrıca fannie Mae ipotekini nasıl alacağınızı öğrenmek için okumaya devam edin.
Gecikmeli Finansman
Gecikmeli finansman, bir alıcının bir ev için nakit ödeme yapması ve ardından kapanıştan sonraki altı ay içinde ipotek almasıdır. Nakit çıkışlı yeniden finansman yoluyla, evi satın almak için kullanılan paranın çoğu onlara iade edilir. Başka bir deyişle, ipotek alırken nakitlerini ellerinde tutarlar.
Gecikmeli Finansman Süreci
Gecikmiş finansmanı kullanmak için teklifinizi desteklemek için büyük miktarda nakit paraya ihtiyacınız var. Bu nedenle, bu seçeneği tercih eden alıcılar, evi doğrudan satın almak için gerekli nakdi toplamak için birikimlerini veya diğer varlıklarının satışını kullanabilirler.
Arzu ettiğiniz mülkü satın almak için gecikmiş finansman başvurusunda bulunmak için, normalde gerekli mali belgeleri ve çalışma belgesini sağlamanız gerekir. Borç veren, kredi itibarınızı belirlemek için kredinizi de kontrol edecektir.
Evi satın aldıktan sonra bir ipotek için kredi ön yeterliliğini geçmek için çalışmaya devam etmeniz ve sağlam bir kredi tutmanız gerektiğini unutmayın. Ayrıca satıcıyla herhangi bir şekilde kişisel olarak akraba olmadığınızı da göstermelisiniz (örneğin, bir arkadaş veya aile üyesi değilsiniz).
Gecikmiş Finansman Nedenleri
Teklifinizle bunu yapmaktan endişe ediyorsanız, parasal bir teklif rekabette öne çıkmanıza yardımcı olabilir. Bu yaklaşımı kullanarak, ipotek almak için gereken tahmini 30 ila 60 günü beklemekten de kurtulabilirsiniz.
Gecikmeli finansman, satın alma işlemini yaptıktan sonra evinizin ödemesini yapmak için ipotek kullanmaya devam ederken çevik olmanızı sağlar. İpoteğiniz yürürlüğe girdikten sonra nakit rezerviniz size iade edileceğinden ve bir sonraki mülkünüz de dahil olmak üzere başka şeylere tutulabilir veya yatırım yapılabilir, likiditenizi koruyacaksınız.
Gecikmeli Finansman Başvuru Süreci
Gecikmeli finansmana başvurmak, zaman ve hazırlık gerektiren bir dizi adımı gerektirir. Hazırlık için şu üç prosedürü uyguladığınızdan emin olun:
- Ertelenmiş finansmanın sizin için en iyi yol olup olmadığına karar vermek için vergi uzmanınız, mali danışmanınız ve emlak danışmanınızla avantajları ve dezavantajları gözden geçirerek başlayın. Her zaman tehlikeler vardır ve vergileriniz de etkilenebilir.
- Hak kazanmak için, satın alma için finansman kaynağınızın kanıtını sunmalı, mülkün net bir tapuya sahip olduğunu teyit etmeli ve satıcının yakın bir arkadaş veya aile üyesi olmadığını kanıtlamalısınız.
- Ev satın alımınızın üzerinden altı ay geçmeden bir ipotek başvurusu yapın. Borç verenleri karşılaştırmanın en iyi koşulları ve oranları elde etmenize yardımcı olabileceğini unutmayın.
Gecikmeli Finansmanı Kullanmaya İlişkin İpuçları
- Bir ev satın almak için önemli bir seçim yapmadan önce bir mali danışmana danışın çünkü mali durumunuz üzerinde büyük bir etkisi olabilir. SmartAsset'in sizi en fazla üç yerel finansal danışmanla eşleştiren ücretsiz aracını kullanarak hangisinin sizin için en iyi olduğunu seçmek için danışman eşleşmelerinizle ücretsiz olarak görüşebilirsiniz. Bunu yapmaya hazırsanız, hemen bir finansal danışman aramaya başlayın.
- Nakit ile başlamanıza rağmen, yine de bir ipotekle sonuçlanacaksınız. Bu nedenle, ne kadar konut alabileceğinizi bilmek faydalıdır.
- Aylık ipotek ödemek, bir mülkü finanse etmenin yalnızca bir parçasıdır. İpoteğinizin genel finansal stratejinize uyduğundan emin olmak için kapanış ücretlerini ve peşinatları değerlendirebilirsiniz.
Ertelenmiş Finansmanın Avantajları
Bir ev veya yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken, ertelenmiş finansman kullanmanın birçok avantajı vardır. Bu taktiği analiz ederken aşağıdaki avantajları göz önünde bulundurun:
#1. Rekabetçi Piyasalarda Öne Çıkın
Nakit teklifler, satıcılar için çekici olan basit ve hızlı bir kapanış süresi sağlayabilir. Bu, finansman bekleyen alıcılara günümüzün rekabetçi emlak piyasalarında öne çıkmak için ihtiyaç duydukları avantajı sağlayabilir.
#2. Bir Fixer Üst Satın Alın
Nakit parayla bir mülke yatırım yapmak, standart bir ev denetimini geçemeyecek bir evi güvence altına almanıza yardımcı olabilir. Gecikmiş finansman, orada yaşarken yenilemek için bir ev satın almanın bir seçeneğidir.
#3. Vergi İndirimlerinden Yararlanın
Portföylerini genişletmek ve bir ipoteğin vergi avantajlarından yararlanmak isteyen gayrimenkul yatırımcıları için finansmanı ertelemek harika bir fikir olabilir.
#4. Daha Düşük Bir Satın Alma Fiyatının Sağlanması
Nakit teklifler çok fazla öne çıktığı için, genellikle pazarlık için daha fazla yer vardır. Büyük olasılıkla, gecikmeli finansmanı seçerseniz, hemen geleneksel bir ipotek seçmenize kıyasla daha düşük bir satın alma fiyatı için pazarlık yapabilirsiniz.
Gecikmeli Finansmanın Dezavantajları
Herhangi bir finansman yönteminde olduğu gibi, gecikmeli finansmanın dikkate alınması gereken bazı sakıncaları vardır. Bu tekniği kullanmadan önce aşağıdaki bilgileri gözden geçirin:
#1. Sermaye Peşinatı
Gecikmeli finansmanın en büyük dezavantajı, yürütülmesi için önemli miktarda sermaye gerektirmesidir. Bu nedenle, varlıklarını bir ev satın almak için değiştirme esnekliğine sahip olan yatırımcılar, en çok gecikmiş finansman yaşama eğilimindedir.
#2. Sadece Konvansiyonel Kredi Kullanabilir
USAD, FHA ve VA kredileri gibi bazı devlet destekli krediler, gecikmiş finansmanla uyumlu değildir. Evi yeniden finanse eden alıcılar, bunu normal veya jumbo kredi ile yapmalıdır.
#3. Gerekli Ek Belgeler
Geleneksel bir işleme kıyasla, borç verene daha fazla bilgi vermeniz gerekecektir. Ödemenizin nakit olarak yapıldığını, paranın kaynağını ve satıcıyla herhangi bir bağlantınızın olmadığını gösteren belgeleri sağlamanız gerekebilir.
Gecikmeli Finansmandan Kimler Yararlanabilir?
Gayrimenkulde ertelenmiş finansmanın ne zaman ve nasıl kullanılacağı özel düzenlemelere tabidir. Alıcıların başlangıçta mülkü nakit olarak ödediklerini göstermeleri ve bu nakit kaynağının kanıtını sunmaları gerekecektir. Bu, müşterilerin yasadışı yollardan elde edilen parayla ödeme yapmasını engellemek için yapılır. Alıcıların, fonların kendilerine verildiğine dair iddialarını destekleyecek belgeler sağlamaları gerekecektir. Bağış mektubunda, paraların geri ödenmesinin beklenmediğini belirtmesi gerekir. Ayrıca, bağışçıya işlemden elde edilen gelirleri geri vermenize izin verilmez.
Satın alma, kapatma, ücretler ve işlemle ilgili diğer harcamaların tamamı nihai ipotek tarafından karşılanamaz. Ek olarak, başvuru sahipleri, mülkün “emsallere uygun” bir işlem yoluyla edinildiğini, yani satıcıyla hiçbir şekilde kişisel bir bağlantılarının olmadığını kanıtlamalıdır. İlişkiler arkadaşlar, aile, işyeri vb. ile olabilir. Bu, vergiden kaçınma yöntemlerini durdurmak amacıyla yapılır. Son olarak, mülk üzerinde vergi borcu olmamalıdır.
Fannie Mae Gecikmeli Finansman
Baş harfleri Fannie Mae tarafından daha iyi bilinen Federal Ulusal Mortgage Birliği, ikincil ipotek piyasasını kontrol ediyor. Ama, bu tam olarak ne demek oluyor? Bu, bu işletmelerin borç vermeye devam edebilmeleri ve müşterilerin ev satın almaya devam edebilmeleri için parayı kullanılabilir hale getirir.
Fannie Mae gecikmeli finansmanda ipotek sağlayıcınızdan aldığınız oran da büyük ölçüde Freddie Mac ve Fannie Mae'den etkilenir. İkisinin, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ipotek oranlarının ne kadar düşük olduğu üzerinde önemli bir etkisi var.
Fannie Mae'nin Amacı Nedir?
Mortgage endüstrisinde önemli bir oyuncu olmasına rağmen, çok az borçlu Fannie Mae'nin gecikmeli finansmanda gerçekte ne yaptığının farkındadır. Hem şubeler hem de ATM'ler yok. Kredi kaynağı değildir. Yine de, bir şekilde Fannie Mae, ödediğiniz faiz oranı ve aldığınız ipotek finansmanı üzerinde çok önemli bir etkiye sahip.
Fannie Mae'nin gecikmeli finansmanda nasıl çalıştığını görmek için bu örneği alın: Leo Lending'in ipotek oluşturmak için kullanılabilecek 15,000,000 $'ı varsa ve ortalama ipotek 150,000 $ ise, Leo 100 ipotek üretebilecektir. (150,000$ x 100) = 15,000,000$.
Bu durumda, Leo Lending'in 126 numaralı ipotek müşterisiyseniz şansınız kalmaz. Ödünç verecek para kalmadı.
Fannie Mae'nin Gecikmiş Finansman İpoteğiniz Üzerindeki Etkisi
Her ipotek olmasa da, Fannie Mae borç verenlerden ipotek satın almaktan mutluluk duyar. Fannie Mae ve Freddie Mac'in onları tekrar satabilmesi için kredilerin güvenli varlıklar olarak görülmesi gerekir. Her ipotek belirli standartlara veya “kurallara” uymak zorundadır.
Fannie Mae için kurallar toplam 1,200 sayfadan fazladır. Örneğin, Fannie Mae'nin 2023'de alacağı en yüksek kredi tutarı 647,200 dolar. İşletme, daha büyük krediler veya “jumbo” borçlanma olarak adlandırılan kredileri satın almayacak.
İkincil Mortgage Piyasası ve Fannie Mae Gecikmeli Finansmanda Nasıl Çalışır?
İkincil ipotek piyasasında Fannie Mae ve Freddie Mac aktiftir. Bu konumda, borç verenlerden ipotek satın alırlar ve bunları ipotek (MBS) destekli menkul kıymetler olarak yeniden paketlerler. Ardından, dünyanın her yerinden yatırımcılar Fannie ve Freddie'den MBS satın alabilir.
Önceki resme dönersek, Leo Lending'in satmış olduğu 100 ipotek bir varlık oluşturur. Krediler Leo tarafından satın alınabilir ve Freddie Mac veya Fannie Mae'ye satılabilir.
Satış yapıldığında, Leo daha fazla paraya sahip olacak ve daha fazla yerel ipotek finanse edebilecek.
Avantajları açıktır. Fannie Mae ve Freddie Mac, borç verenlerin ipotek satın alarak kredi üretimlerini artırmalarına izin veriyor. Emlak piyasasını ayakta tutan, borç para daha kolay kullanılabilir hale geldikçe tüketiciler ev satın almaya devam ediyor.
Ek olarak, bu işletmeler ABD konut piyasasına yabancı yatırımcılardan para yatırıyor. Fannie Mae ve Freddie Mae'nin ülke çapındaki faaliyetlerinin bir sonucu olarak, gecikmiş finansmandaki ipotek oranları genellikle ülke genelinde karşılaştırılabilir.
Gecikmeli Finansman İpoteği
Ertelenmiş bir ipotek sayesinde, nakit ödediğiniz bir evde hızlı bir nakit çıkışı yeniden finansmanı mümkündür. Tipik olarak, borçlular normal bir nakit çıkışı yeniden finansmanı yapmalarına izin verilmeden önce bir ev satın alımının kapanış tarihinden itibaren altı ay beklemek zorundadır. Ayrıca, mülkte "düzelt ve çevir" gibi önemli iyileştirmeler yaparsanız, borç verenin gereksinimleri tipik olarak, hak kazanmanızı sağlayan yeniden finansman amacıyla mülkün iyileştirme sonrası değerlemesini kullanmadan önce bir yıl beklemenizi gerektirir. Daha büyük bir kredi tutarı için. Tipik bir nakit çıkışlı yeniden finansman planına göre, gecikmiş bir ipotek ile evinizin özsermayesinden muhtemelen daha fazla para çekebilirsiniz.
Gecikmeli Finansman İpoteğinin Avantajları
- Bir mülk için nakit ödeme yaptıysanız, altı ay beklemek yerine parayı şimdi çıkarın.
- Bir mülkün öz sermayesine, tipik bir nakit çıkışı yeniden finansmanıyla yapabileceğinizden daha hızlı erişim
- Program hem yatırım evleri hem de birincil konutlar için geçerlidir.
- rekabetçi emlak piyasalarındaki alıcıların yanı sıra mülkleri sabitleyen ve çeviren yatırımcılar için faydalıdır
Gecikmeli Finansman İpoteğinin Dezavantajları
- Önemli ölçüde borçlu belgeleri de dahil olmak üzere daha katı nitelik standartları
- Mortgage oranı ve ücretleri, tipik bir nakit çıkışı yeniden finansmanından daha yüksektir.
- Gelirlerin kullanımına ilişkin bazı sınırlamalar, mülkü satın almak için kullanılan herhangi bir kişisel krediyi veya HELOC'ları kapatma ihtiyacını içerir.
- Daha az borç veren programı sağlar.
- Kredi sınırlamaları
Gecikmeli Finansman İpoteği Alma Nedenleri
Artık insanların neden nakit olarak ev satın aldıklarını bildiğinize göre, tipik bir nakit çıkışı yeniden finansmanını tamamlamak için altı ay beklemek yerine neden gecikmiş bir ipotek başvurusunda bulunmanız gerektiğini merak edebilirsiniz. Göz önünde bulundurulması gereken başka faktörler de vardır, örneğin:
- Mülkünüzdeki öz sermayeye erişmek için altı aydan fazla beklemeniz gerekmemelidir.
- Mortgage faiz oranlarının artacağını öngörüyorsunuz, bu nedenle yeniden finansman için altı ay beklemek istemiyorsunuz.
- Artık krediniz veya mali durumunuz değiştiği için ipotek almaya hak kazanabilirsiniz.
- Son faturalar nedeniyle borcunuzu azaltmak veya ortadan kaldırmak istiyorsunuz.
- Bir yatırım amaçlı gayrimenkuldeki öz sermayeyi kullanarak başka evler satın almayı arzulamak
- Olası ipotek vergi avantajları
Gecikmeli İpotek Kullanarak Evinize Ne Kadar Borç Alabilirsiniz?
Genellikle, tek ailelik ana evinizin değerinin %80'ine kadar, maksimum kredi-değer (LTV) oranı %80'e kadar ödünç almanıza izin verilir. Tek üniteli bir tatil evi veya yatırım amaçlı gayrimenkul için gecikmeli ipotek maksimum LTV oranı normalde yüzde 75'tir.
Mülkün doluluğuna ve birim sayısına bağlı olarak, aşağıdaki tablo ertelenmiş bir ipotek için maksimum LTV oranını göstermektedir. Lütfen ertelenmiş bir ipotek için LTV oranının mevcut ekspertiz mülk değeri kullanılarak belirlendiğini unutmayın; bu nedenle, iyileştirmeler yaptıysanız, yenileme sonrası daha yüksek mülk değerinden faydalanırsınız. (britespanbuildings.com)
Gecikmeli Konut Kredisi Limitleri
Bölgeye ve bir mülkteki birim sayısına göre değişen uygun kredi kısıtlamaları, gecikmeli ipotek programının bir gereğidir. Daha yüksek maliyetli bölgelerde, bitişik Amerika Birleşik Devletleri'ndeki tek birimli bir mülk için uygun kredi tavanı 647,200 ila 970,800 dolar arasında değişmektedir. Alaska ve Hawaii'de bir birimli bir mülk için maksimum kredi tutarı 970,800 $'dır.
Gecikmeli Mülk Kalifikasyonu
Bir ila dört birimlik sahibi tarafından kullanılan konutlar, tatil evleri ve yatırım amaçlı gayrimenkullerin tümü ertelenmiş ipotek için uygundur.
Gecikmeli İpotek Gelirlerinin Kullanımı
Gecikmiş ipotekten elde edilen fonlar, evi başka bir mülkten satın almak için kullandığınız herhangi bir kişisel, ev sermayesi veya HELOC borcunu kapatmak veya azaltmak için kullanılmalıdır. Ayrıca, mülkün nakit satın alınması için ödemede kullanılan bir hediye, gecikmiş bir ipotek geliri ile geri ödenemez. Ertelenmiş bir ipotek fonlarının nasıl kullanılacağına ilişkin yalnızca iki sınırlama bu ikisidir.
Gecikmeli Mortgage Negatifleri
Borçlular, tipik bir sözleşmede bulunmayan belge gereksinimleri gibi gecikmiş bir ipotek için ekstra yeterlilik standartlarını karşılamalıdır. nakde çevirme yeniden finansmanı. Plan genellikle geleneksel bir nakit çıkışlı yeniden finansmana kıyasla daha yüksek ipotek oranlarına ve maliyetlerine sahiptir. Bunun nedeni, programın benzersiz doğası ve daha az borç verenin gecikmiş ipotek sağlamasıdır. Daha az rekabet, hizmeti sunan daha az borç verene yol açar, bu da borç alanların faiz oranlarını ve maliyetlerini artırır. Mülklerindeki öz sermayeye daha erken erişmek için finansmanı geciktirmenin avantajları, daha uzun süre bekleyerek ve geleneksel bir nakit çıkışlı yeniden finansman gerçekleştirerek gerçekleştirilebilecek maliyet tasarruflarına karşı tartılmalıdır.
Gecikmeli Finansman Nedir?
Gecikmeli finansman, bir alıcının bir ev için nakit ödeme yapması ve kapanıştan sonraki altı ay içinde bir ipotek almasıdır. Para çekme yeniden finansmanı yoluyla, evi satın almak için kullanılan paranın çoğu onlara iade edilir.
Gecikmeli Finansmanın Avantajı Nedir?
Bu taktiği analiz ederken aşağıdaki avantajları göz önünde bulundurun:
- Rekabetçi Piyasalarda Öne Çıkın
- Bir Fixer Üst Satın Alın
- Vergi İndirimlerinden Yararlanın
- Daha Düşük Bir Satın Alma Fiyatının Sağlanması
Fannie Mae Mortgage'ımı Neden Satın Alsın?
Avantajları açıktır. Fannie Mae ve Freddie Mac, borç verenlerin ipotek satın alarak kredi üretimlerini artırmalarına izin veriyor. Emlak piyasasını ayakta tutan, borç para daha kolay kullanılabilir hale geldikçe tüketiciler ev satın almaya devam ediyor.
Geciken Finansman için Ne Kadar Zamanınız Var?
Düşündüğünüz ev kod dışı mı? Önce satın alabilir, sonra gecikmeli finansman kullanarak kodlayabilirsiniz. Satın alma işleminden sonraki altı ay içinde gerekli çalışmaları bitirir ve başvuruda bulunursanız ipotek alabilirsiniz.
Geciken Finansman Faizleri Daha mı Yüksek?
Borçluların, gecikmiş bir ipotek için, düzenli bir nakit çıkışı yeniden finansmanı için sağlayabileceklerinden daha fazla belge sağlamak gibi daha katı nitelikleri karşılaması gerekir. Düzenli bir yeniden finansmanla karşılaştırıldığında, programın faiz oranı ve maliyetleri genellikle daha yüksektir.
Geciken Finansman İçin Ekspertiz Gerekli midir?
Muhtemel ipotek borç vereniniz, satın almadan önce yaptırıp yaptırmadığınıza bakılmaksızın evinizin bir değerlendirmesini görmek isteyecektir. Finansman için yeni bir plan bulmanız veya evinizin ekspertiz değeri satın alma fiyatınızdan düşükse aradaki farkı bulmanız gerekecek.
Mortgage Ödemesini Hızlı mı Yavaş mı Yapmak Daha İyi?
Uzun vadede ipoteğinizi erken ödeyerek çok tasarruf edebilirsiniz. Aylık ödemelerinize cüzi bir artışla bile evinizi daha erken satın alabilirsiniz. Borcunuzu ödemeden önce beklenmedik harcamalar için bir yağmurlu gün fonu oluşturmalısınız.
İlgili Makale
- İHTİYAÇ LİSTELERİ: Ücretsiz Haciz listeleri stressiz nasıl bulunur
- İKİNCİ İpotek: Tanım, Oranlar ve Gereksinimler
- İpoteği Yeniden Finanse Etmenin Maliyeti: Tüm Bilmeniz Gerekenler
- Tazminat Planı: En İyi Amerika Birleşik Devletleri Uygulamaları (Güncellendi
- PEMBE VERGİ: Cinsiyete Dayalı Fiyat Ayrımcılığı
- TAKSİT TABLOSU GAYRİMENKUL: Tanımı ve Nasıl Uygulanır?
- OPERASYONEL HEDEFLER: Gerçekçi Hedefler Belirleme Adımları +Örnekler
