Bir gayrimenkul yatırımcısıysanız veya yatırım yapmaya başlamak istiyorsanız, kesinlikle her zaman çevirilecek veya kiraya verilecek evlerde büyük indirimler peşindesinizdir. Yerel pazar hakkında kapsamlı bilginiz varsa, bir mülkün iyi bir yatırım olduğu hemen belli olabilir. Ancak varlıklarınız genişledikçe ölçümlere dayalı daha karmaşık bir yöntem gerekecektir. Gayrimenkul yatırımcıları, bir kira veya gelir mülkünün değerini belirlemek ve gelecek vaat eden yatırımları belirlemek için bir araç olarak kapitalizasyon oranına (kapitalizasyon oranı) yüksek bir değer verir. Kapitalizasyon oranı (sınır oranı), bir mülkün değerli bir yatırım olup olmadığını belirlemek için kullanışlıdır. Bu parça bize gayrimenkul, kiralık mülk ve gelir mülkündeki üst sınırın nasıl hesaplanacağını gösterecek.
Kapak Oranı nedir?
Kapitalizasyon oranı (veya kısaca Cap Rate), gayrimenkulde net işletme gelirine (NOI) dayalı olarak bir mülkün getiri oranını tanımlamak için kullanılan bir terimdir. Başka bir deyişle, kapitalizasyon oranı (Cap Rate), olası yatırım getirisini veya sermaye geri ödemesini hesaplamak için kullanılan bir getiri ölçüsüdür.
Bu metrik, mülkten elde edilecek tahmini net gelire dayalıdır ve net işletme gelirinin, bir yüzde verecek şekilde mülkün varlık değerine bölünmesiyle belirlenir. Emlak piyasasında, bir yatırımcının ne kadar para kazanabileceğini tahmin etmek için kullanılır.
Kapitalizasyon oranı (kapitalizasyon oranı), farklı gayrimenkul yatırımlarının piyasa değerini karşılaştırmanın hızlı bir yolu olsa da, paranın zaman değeri olan kaldıracı hesaba katmadığı için güçlü bir yatırımın tek göstergesi olarak kullanılmamalıdır. veya mülk iyileştirmelerinden gelecekteki nakit akışları.
Kapak Oranını Hangi Faktörler Belirler?
Üst sınır oranı, bir mülkün riskini hesaplamak istediğinizde göz önünde bulundurmanız gereken faktörlerden yalnızca biridir. Ticari bir gayrimenkule yatırım yapıp yapmamaya karar verirken gayrimenkulün çevresini göz önünde bulundurmak önemlidir. Bir yatırımın riski ve getirisi, mülkün konumu, durumu ve türünden etkilenir. Resmin tamamını gördükten sonra ticari gayrimenkulün ihtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını daha iyi belirleyebilirsiniz.
1 numara. Kira Büyümesi
Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, özellikle daha kısa süreli kiralamalarda kira artışları daha fazla olabilir. Daha yüksek faiz oranları, artan kiralar ve daha yüksek NOI beklentisiyle dengelenebilir. Ekonomi kötüleşirse, kira büyümesi bastırılabilir ve tavan oranları daha yüksek olmaya zorlanabilir. Gilbert, yükselen faiz oranlarına rağmen, apartman ve endüstriyel kiralardaki güçlü büyüme nedeniyle tavan oranlarının 2022'nin ikinci çeyreğine kadar büyük ölçüde sabit kaldığını belirtti.
Son dönemde kira artışları bir miktar azaldı. Bu duruşun kısa ömürlü mü yoksa Federal Rezerv'in ekonomiyi kasıtlı olarak yavaşlatmasına yanıt olarak bir eğilimin mi başlangıcı olduğunu henüz göreceğiz.
# 2. yer
Şehrin iş merkezine, ana caddelere ve toplu taşıma araçlarına yakınlık, üst sınır oranlarının belirlenmesinde rol oynar. Kapitalizasyon oranları, daha fazla istihdam oynaklığı ve daha düzensiz talep nedeniyle, yüksek talep ve istikrarlı bölgelerde daha düşük ve geçiş ve kenar bölgelerde daha yüksek olma eğilimindedir. Sonuç olarak kiracı cirosu, kira giderleri ve işletme nakit akışlarını etkileyen diğer faktörler artabilir.
#3. Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYİH) ve İşsizlik
GSYİH ve işsizlik oranı, ekonominin durumunun göstergeleridir. Ticari gayrimenkul yatırımları, GSYİH güçlü ve işsizlik düşük olduğunda daha düşük tavan oranlarına sahiptir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller, düşük GSYİH ve yüksek işsizlik dönemlerinde daha risklidir. Bununla birlikte, sınır oranlarının doğası gereği çoğu zaman tahmini olduğunu ve belirli işlemlerin, piyasa ve ekonomik koşullara ek olarak bir binanın bireysel beklentileri ve bir yatırımcının bakış açısı gibi faktörlerden etkilendiğini unutmayın.
#4. Varlık sınıfı
Üst sınır oranları, varlık kategorileri arasında tek tip değildir. En düşük üst sınır oranları genellikle çok aileli ve endüstriyel emlak sektörlerinde görülür. Çeşitli ekonomik göstergeler, ölçülen varlığın türüne bağlı olarak değişen öneme sahip olabilir. Çok aileli ve perakende mülkler harcanabilir gelirdeki değişikliklere karşı oldukça hassasken, endüstriyel mülkler hem dayanıklı hem de dayanıksız kalemlerdeki harcamalardaki değişikliklere karşı daha hassastır.
Bir Kapak Oranı için Formül Nedir?
Kapitalizasyon oranını belirleme formülü birkaç farklı şekilde gelir. Bir gayrimenkul yatırımının tavan oranını hesaplamak için en sık kullanılan yöntem, mülkün net işletme gelirini (NOI) mevcut piyasa değerine bölmektir. Matematiksel olarak,
Kap Oranı = Net İşletme Geliri / Mevcut Piyasa Değeri
nerede,
Adından da anlaşılacağı gibi, net işletme geliri, işletmeyle ilgili tüm maliyetler düşüldükten sonra mülkten elde edilen paradır. Bu harcamalar arasında binanın rutin bakımını ve emlak vergilerini karşılamak için gereken para da var.
Bir varlığın piyasa koşullarına göre değerleme anındaki değeri, o anki piyasa değeridir.
Bir alternatif, söz konusu varlığın satın alma fiyatını veya ilk yatırım fiyatını kullanmaktır.
Aktifleştirme Oranı = Net Faaliyet Geliri / Satın Alma Fiyatı
Ancak, ikinci baskının ilk baskı kadar popüler olmamasının iki ana nedeni var. İkincisi, miras kalan varlık için kullanılamaz çünkü satın alma fiyatı sıfırdır, bu da bölünmeyi imkansız kılar. İlk sorun, birkaç yıl/on yıllar önce düşük fiyatlarla satın alınan eski mülkler için mantıksız sonuçlar üretmesidir.
Ayrıca, o andaki piyasa fiyatını kullanan ilk versiyon, gayrimenkul fiyatları zaman içinde artma ve düşme eğiliminde olduğundan, orijinal satın alma fiyatının sabit değerini kullanan ikinci versiyondan daha doğru bir temsildir.
Ek olarak, sınır oranlarını merak edenler için bir seçenek de mükemmel bir çevrimiçi emlak programına kaydolmaktır.
Kap Oranı Nasıl Hesaplanır
Kapitalizasyon oranı (kapitalizasyon oranı), gayrimenkul yatırım endüstrisinde önemli bir göstergedir. Kapora oranını elde etmek için mülkün yıllık net işletme kârını satın alma fiyatına veya mevcut piyasa değerine bölün. Yatırımcılar için, daha düşük bir orana sahip olandan daha yüksek bir üst sınır oranı tercih edilir. Kapak oranını hesaplamak için basit adımlar.
1 numara. Kapak Oranı Kavramını Anlayın
Kapitalizasyon oranı veya "sınır oranı", bir kiralık mülkün karlılığını hesaplamanın bir yoludur. Yıllık net işletme gelirinin bir yüzdesi olarak mülkün mevcut piyasa değerini temsil eder.
Kapitalizasyon oranı daha yüksek olduğunda, yatırım getirisi (ROI) de daha yüksektir. Üst sınırın yalnızca olası getiri oranının bir projeksiyonu olduğunu ve hiçbir şekilde mülkün gelecekteki performansının garantisi olmadığını akılda tutmak önemlidir.
2 numara. Mülkün Net İşletme Kârını Belirleyin
Öncelikle NOI'nin (net işletme geliri) nasıl hesaplanacağını anlamalısınız. Net işletme geliri (NOI), tüm mülk gelirlerinden toplam işletme giderlerinin düşülmesiyle hesaplanır.
Mülkten elde edilen gelir, kira, kullanıcı ücretleri ve tesis içi mal ve hizmetlerin satışı dahil olmak üzere çeşitli kaynaklardan gelebilir. Örneğin, başka herhangi bir gelir kaynağının yokluğunda, belirli bir mülkten elde edilen kira gelirinin ayda 5,000 ABD Doları olduğu durumu ele alalım.
Mülkle ilgili maliyetler daha sonra sayılacaktır. Vergiler, sigorta, bakım ve yasal ücretler, bütçelenmesi gereken bariz alanlardır. Ancak, olası boşluklar gibi daha az belirgin maliyetler de dahil edilmelidir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller arasında boşluklar için ulusal ortalama %10'dur, ancak daha kesin bir rakam elde etmek için bölgenizde araştırma yapabilirsiniz. Söz konusu mülk için toplam aylık giderler 1,000 ABD Dolarıdır ve bu tutar, %10'luk bir boşluk oranını hesaba katar.
Brüt gelirden işletme giderlerini düşerek gayrimenkulün net gelirini hesaplayabilirsiniz. NOI bundan sonra hesaplanacaktır. Buna ek olarak, mülk aylık 4,000 ABD Doları veya yıllık 48,000 ABD Doları tutarında net işletme geliri sağlamaktadır.
#3. Geçerli Piyasa Fiyatını Payda Olarak Kullanmak
Ardından, operasyonlardan elde edilen vergi sonrası karı alıp o andaki hisse senedi fiyatına böleceğiz. Satın alma fiyatının mı yoksa cari piyasa değerinin mi kullanılması gerektiği konusunda önemli tartışmalar olmasına rağmen, yatırımcıların çoğu mülkün mevcut piyasa değerinden yararlanmaktadır.
Bu nedenle, net işletme gelirini cari piyasa değerine bölmek olan standart yöntemi kullanacağız. Mülkün mevcut piyasa değeri, mülk gerçeklerini inceleyerek ve çok sayıda çevrimiçi ev değerleme tahmin aracından herhangi birini kullanarak belirlenebilir.
Örneğimizde gösterildiği gibi, mülkün mevcut piyasa değeri 480,000 $'dır. Bu bizi bölme yoluyla 40,000$'a veya 0.10'a ulaştırmak için yeterli.
#4. Kapitalizasyon Oranını Belirleyin
Bu nedenle, hem NOI hem de piyasa değeri belirlendikten sonra üst sınırı hesaplamak mümkündür. Üst sınırı yüzde olarak hesaplamak için, önce net işletme gelirini piyasa değerine bölün ve ardından elde edilen sayıyı 100 ile çarpın.
# 5. Sonuçların Analizini Gerçekleştirin
Son eylem, sonuçların bir analizini yapmaktır. Yüksek bir kapitalizasyon oranı, yatırımın potansiyel getirisinin yüksek olduğunu gösterirken, düşük bir kapitalizasyon oranı, olası getirinin zayıf olduğunu gösterebilir.
Bununla birlikte, üst sınır oranının, olası yatırım getirisini hesaplamaya giden çeşitli yönlerden yalnızca biri olduğunu akılda tutmak önemlidir. Bu husus, konumu, mülkün durumu ve pazardaki eğilimler gibi diğer hususlarla birlikte dikkate alınmalıdır.
İyi Bir Kapak Oranı Nedir?
Tüm mülkler için geçerli olan "iyi" bir üst sınır oranı arayışı anlaşılabilir, ancak pazar tek bir değer elde etmek için fazla spesifiktir. Bunun yerine yatırımcılar, mülkün kendi risk toleranslarına göre kendileri için uygun olup olmadığına karar vermek için tavan oranını kullanabilirler.
Daha fazla operasyonel gelir sağlayan ancak daha az değer verilen mülkler, algoritma tarafından belirlenen daha yüksek bir üst sınır oranına sahip olacaktır. Tersine, daha düşük bir üst sınır oranı, daha yüksek bir değerlemeye ancak daha düşük net işletme gelirine sahip varlıklarla ilişkilendirilir.
Yatırımcılar için daha az riskli, ancak paralarını geri ödemek için daha uzun bir zaman ufku olan, daha düşük kaporalı mülklerdir. İhtiyatlı bir yatırımcı olarak, bir tanesine karar vermeden önce çeşitli kapitalizasyon oranlarının artılarını ve eksilerini dikkatlice tartmalısınız. Aklınızda belirli bir miktar varsa, çok büyük tehlike arz eden özellikleri ortadan kaldırmak çok daha kolay olacaktır.
Cap Rate Kimler İçin Önemlidir?
Yeni bir varlık arayan bir emlak yatırımcısı için, yüksek bir üst sınır oranı açıkça iyiye işarettir. Bununla birlikte, alıcıların büyük çoğunluğu için yüksek ve düşük üst sınır oranı arasındaki fark anlamsızdır. Evi kiralamayı planlamadıkları için, piyasa değeriyle daha çok ilgilenecekler. Alıcılar genellikle yeniden satıştan kar elde etmelerini sağlayacak anlaşmalar ararlar.
Ancak bir mülkün mevcut piyasa değeri, bir yatırımcı için işletme geliri (gelirden giderlerin çıkarılmasıyla elde edilen gelir) kadar önemlidir.
Yatırımcılar, sağladığı kira geliri için mülkü elinde tutmak isteyebilir. Benzer yıllık net işletme gelirine sahip mülkleri karşılaştırırken, kapitalizasyon oranı hangisinin en iyi yatırım olduğunu belirlemede yararlıdır.
Bir mülkün NOI'si (net işletme geliri) ve üst sınır oranı, gelecekteki alıcılar ve ipotek kredisi verenler için bir kredi başvurusunu değerlendirirken göz önünde bulundurmaları gereken temel ölçütlerdir. Üst sınır oranı, faiz oranı ve bir kredinin uzatılmasında borç verenin faizi dahil olmak üzere finansman faktörlerini etkileyebilir.
Gayrimenkulde Cap Oranı Nedir?
Gayrimenkulde üst sınır oranı, çeşitli ticari veya konut gayrimenkul yatırımlarının karlılığını karşılaştırmak için kullanılan bir ölçüdür. Ticari veya yatırım amaçlı olarak kiralanan bir ila dört ailelik konutlar bu makalenin ana konusudur.
Bir mülkün kapitalizasyon oranı, net işletme gelirinin (NOI) varlık değerine bölünmesiyle belirlenir.
Değer yargıları, kapitalizasyon oranları kullanılarak geliştirilebilir. Bir gayrimenkul yatırımı, yalnızca kapitalizasyon oranıyla değil, birkaç faktörle ölçülür. Yatırımcılar, mülkün kendine özgü özelliklerine ve konumuna ek olarak, yatırım getirisi (ROI), iç getiri oranı (IRR) ve brüt kira çarpanı (GRM) hakkında düşünmelidir. ayrıca oku Gayrimenkul Tavan Oranı: 2023'te İyi Bir Kiralık Tavan Oranı Nedir?
Kapitalizasyon Oranı Ne Zaman Uygundur?
Üst sınır oranının bazı eksiklikleri vardır, ancak yine de bir kiralık mülkün karlılığını hesaplamak için yararlı bir araçtır. Üst sınır oranının uygulanabilirliğinin bölgeye göre değiştiğini akılda tutmak önemlidir. Yani, bir metropol ortamında sağlıklı bir kapitalizasyon oranını oluşturan şey, kırsal bir ortamda sağlıklı bir kapitalizasyon oranını oluşturan şeyden farklı olacaktır.
Birden fazla potansiyel kiralık mülk veya diğer gayrimenkul yatırımları arasında karar verirken, kapitalizasyon oranı paha biçilmez bir araç olabilir. Kapitalizasyon oranı (sınır oranı), hangi yatırımın en iyi seçenek olduğuna karar vermenize yardımcı olabilir. Satın alma fiyatı, piyasa değeri veya kiralama oranı dalgalanmaları gibi değişkenleri hesaba katmak zorunda kalmadan varlıkları kolaylıkla karşılaştırabilirsiniz.
Kapora oranı, örüntü ve trend analizi için yararlı bir araçtır. Bunu yapmak için, belirli bir alan ve zaman dilimindeki mülk kapitalizasyon oranları hakkında bilgi toplamanız ve bu bilgileri, o zaman dilimi boyunca gayrimenkul karlılığında meydana gelen değişiklikleri vurgulayan bir pazar profili oluşturmak için kullanmanız yeterlidir.
Gayrimenkul yatırımcıları ve hissedarları, tarihsel ve güncel kapitalizasyon oranlarına ilişkin araştırmalardan yararlanabilir. Modeller ve trendler, bir sonraki patlama piyasasını tahmin etmenize yardımcı olabilir. Üst sınır oranları son zamanlarda artıyorsa, o alanda daha yüksek bir yatırım getirisi beklemelisiniz.
Ayrıca, doğru bir üst sınır oranı elde etmek için yatırım amaçlı gayrimenkulünüze benzer kiralık mülkleri karşılaştırmalısınız. Üç katlı bir kiralık ev satın alıyorsanız, sınır oranınızı hesaplamak için daha küçük veya daha büyük mülkleri kullanmayın.
Kiralık Gayrimenkul Yatırımcısı Olarak Tavan Oranı Nasıl Kullanılır?
Bir kiralık mülkün değerini hesaplayabilir veya kendi gayrimenkul yatırım başarınızı kap oranı yardımıyla ölçebilirsiniz. Portföy tavan oranı, düşük performans gösteren yatırımları tespit etmek için kullanılabilir. Alternatif olarak, belirli bir alandaki tipik üst sınır oranının ne olduğunu öğrenebilir ve bunu bir mülkün değerini belirlemek için kullanabilirsiniz. Benzer iki evi karşılaştırırken, üst sınır oranı daha düşük olanın değeri daha düşük olacaktır.
Büyük sermayeli lokasyonların dışında karlı yatırımlar bulabileceğinizin farkında olmalısınız. Düşük sermayeli bir bölgede çok fazla büyüme potansiyeli olabilir. Önümüzdeki yıl kapitalizasyon oranınızı (YG) artırmak için kiraların yükseldiği alanları araştırın. Ayrıca, bir veya iki yıl içinde, artan tavan oranı nedeniyle mülk değerleri yükselecektir.
En iyi kiralık mülkler, kira artışlarını ve istikrarlı işletme maliyetlerini görecek. Ancak işletme maliyetleri hızla artıyorsa, net işletme geliri de bununla birlikte artacak ve yıl için üst sınır oranını düşürecektir. Kapsamlı onarım ihtiyacı olan eski yapılar bu riski taşır. Onarım ihtiyacı olan eski mülkler keşfedilip rehabilite edilebilirse, satın alma yoluyla uzun vadeli değer yaratılabilir.
Gayrimenkul Yatırımında Kapak Oranının Önemi
Gayrimenkulde, üst sınır oranı standart bir performans ölçüsüdür. Belirli bir gayrimenkulün olası getirisini hesaplayarak finansal yatırım yapmak isteyenlere yardımcı olur. İşte kap oranının önemi.
1 numara. Gayrimenkulün Değerini Bilmek
Kapitalizasyon oranı (sınır oranı), bir mülkün değerinin basit ama güvenilir bir göstergesidir. NOI'yi ve mülkün satın alma fiyatını hesaba katarak bir yatırım getirisi (ROI) yüzdesi hesaplar.
Bir mülkün fiyatının yüksek mi yoksa düşük mü olduğunu bilmek, yatırımcıların onu satın alıp almamaya karar vermelerine yardımcı olabilir.
2 numara. Risk ve Getiri Analizi
Gayrimenkule yatırım yapmak riskli olabilir, ancak kapitalizasyon oranı ne kadar olduğunu anlamanıza yardımcı olabilir. Daha yüksek Kapak Oranına sahip mülkler daha riskli yatırımlar olarak görülürken, daha düşük Kapak Oranına sahip olanlar daha güvenlidir.
Risk ve getiri arasında makul bir denge arayan yatırımcılar bu verilerden yararlanabilir.
#3. Gelecek Geliri Tahmin Etme
Kapak oranı, yatırımcıların bir gayrimenkulün veya kiralık mülkün gelecekteki gelirini hesaplamak için kullandıkları ileriye dönük bir göstergedir. Bir yatırımcı, kira artışları, mülk değeri ve piyasa koşulları dahil olmak üzere çeşitli değişkenler hakkındaki varsayımlara dayalı olarak bir mülkten gelecekteki geliri tahmin etmek için mevcut Tavan Oranını kullanabilir.
Ayrıca sağlıklı kararlar almak isteyen yatırımcılar da bu verilerden büyük ölçüde faydalanabilmektedir.
#4. Enflasyonu Dikkate Alma
Cap Rate'in enflasyonu dikkate alması, para biriminin zaman içinde bozulan satın alma gücünden varlıklarının değerini korumak isteyen yatırımcılar için onu değerli bir araç haline getiriyor.
Enflasyon arttıkça doların satın alma gücü düşer. Bu, mülk nedeniyle satın alınan bir mülkün yatırım getirisi üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olabilir. Yatırımcılar, Sermaye Oranını kullanarak getirilerinin enflasyona göre ayarlandığından ve bunu yaparlarsa yatırımlarının zaman içinde değerini korumaya devam edeceğinden emin olabilirler.
Sonuç
Sonuç olarak, kapitalizasyon oranlarının temelleri ve bunların nasıl hesaplanacağı ve potansiyel yatırımların analizine uygulanacağı, gayrimenkul yatırımcıları için temel bilgilerdir. Kapitalizasyon oranı veya üst sınır oranı, güçlü bir yatırım kararı alma aracı oluşturmak için nakit akışı ve yatırım getirisi gibi diğer ölçütlerle birlikte kullanılabilecek bir ölçüttür.
Bununla birlikte, bir gayrimenkul yatırımını analiz ederken tavan oranının dikkate alınması gereken birçok unsurdan yalnızca biri olduğunu ve yatırım kararları alınırken tamamen buna bağlı kalınmaması gerektiğini akılda tutmak önemlidir.
Gayrimenkul ve kiralık emlak yatırımı ile ilgili eğitimli ve kazançlı kararlar almak için, üst sınırın temellerinin yanı sıra nasıl hesaplanacağı ve etkili bir şekilde kullanılacağı konusunda sağlam bir anlayışa sahip olmak önemlidir.
Limit Oranı Nasıl Hesaplanır SSS
%7.5 Üst Sınır Oranı Ne Anlama Geliyor?
Kapora oranı %7.5 ise, yatırımınızdan veya mülkünüzden %7.5 brüt gelir bekleyebilirsiniz. %7.5'lik bir tavan oranı kullanıldığında, 150,000$'lık bir mülkün yıllık getirisi 11,250$'dır.
%10 Kapak Oranı Nedir?
%10'luk bir üst sınır oranı, 10'un katına eşittir. %10 kapitalizasyon oranında, 10,000,000$'lık bir bina satın alan bir yatırımcı, yıllık 1,000,000$'lık net işletme geliri bekleyecektir.
Hangi Kapak Oranı Çok Yüksek?
Genel olarak, daha düşük bir kapitalizasyon oranı, daha yüksek bir kapitalizasyon oranından daha düşük risk ve daha düşük getiri anlamına gelir. Birçok sektör profesyoneli %5 ila %10'u "iyi" bir üst sınır oranı olarak kabul ederken, %4 daha az risk ama daha uzun bir yatırım getirisi anlamına gelir.
Benzer Makale
- MAAŞ NEDİR: Anlam vs Saatlik, Muafiyet ve Gereksinimler
- İyi Bir Cap Tablosunun 4 Temel Öğesi
- CAP ORANI: Gayrimenkul Yatırımında Tanım ve Kullanımlar
- Gayrimenkulde Kapora Oranı: Kapitalizasyon Oranlarını Bilmek İçin Yatırımcı Rehberi
- GRM GAYRİMENKUL: Brüt Kira Çarpanı Açıklandı!
- DURAN VARLIK MUHASEBESİ; Nedir, Örnekler, Yazılım ve Kılavuz
Referans
