Oranı ve nasıl hesaplanacağını hiç düşündünüz mü? Eğer öyleyse, o zaman yalnız değilsin. Bu makale emlak tavan oranını ayrıntılı olarak açıklayacak, bu yüzden beklemede kalın!
Gayrimenkul yatırımlarında "sınır oranı" kadar sık kullanılan ve aynı zamanda yanlış anlaşılan çok az terim vardır. Planladığınız yatırımın büyüklüğünü savunurken potansiyel getiriye odaklanmak genellikle iyi bir fikirdir.
Üst sınır oranı olarak bilinen bir getiri istatistiği, yatırımların olası getirilerini veya sermaye geri ödemesini tahmin eder. Getirilerin doğası gereği, riski (faaliyet geliri) yüksek olan ticari mülklerde sıklıkla kullandılar.
Gayrimenkul Tavan Oranı Nedir?
Kapitalizasyon oranı olarak da bilinen kap oranı, bir gayrimenkulün ne kadar arzu edilir olduğunu belirlemek için kullanılan bir istatistiktir. Bir varlığın piyasa değerinin yıllık net işletme gelirine (NOI) bölünmesini temsil eden bir orandır.
Statista'ya göre, 2023'nin ilk çeyreğinde Amerika Birleşik Devletleri'ndeki perakende gayrimenkul için ortalama kapitalizasyon oranı %6.14 idi. Bu süre zarfında alışveriş merkezlerindeki perakende mülkler için üst sınır oranları, bağımsız mağazalar için %6.75'e kıyasla %5.63 idi.
Üst sınır oranları, tipik olarak bir varlığın gerçek değerini hesaplamak için kullanılır ve benzer türdeki diğer özelliklerle karşılaştırma yapmak için bir ölçüt görevi görür. Mülkün türü, konumu, boyutu ve yaşı, sınır oranlarını farklı şekillerde etkiler.
Kapitalizasyon oranı, gayrimenkul geliştirme ve yatırımda sıklıkla kullanılmaktadır. Satın alma, geliştirme, yeniden geliştirme ve elden çıkarma için benzer mülkleri karşılaştırmak için temel kriterlerden biridir.
Bu nitelikler aşağıdakilerden oluşur:
- Çok aileli kiralık evler
- Daireler Ticari gayrimenkul
- kiralık şehir evleri
- Müstakil konutları kiralamak
Bu gösterge, mülkünüzün nakit akışının ona harcadığınız oranını gösterir. Yüksek bir üst sınır oranı, mülkün sahip olma maliyetine göre karlı olduğunu gösterir. Düşük bir üst sınır oranı, sahip olma maliyetinin ürettiği geliri aştığını gösterir.
Yatırımcıların Kapak Oranları Hakkında Bilmesi Gerekenler
Yatırımcılar, nakit ile bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken, üst sınır oranını kullanarak tahmini getiri oranlarını tahmin edebilirler. Finansman stratejisi ne olursa olsun, bu prosedür işe yarar. Bu nedenle yatırımcılar, adil bir oyun alanı oluşturmak için üst sınır oranlarını kullanarak çeşitli yatırım amaçlı gayrimenkulleri değerlendirebilirler.
Kiralık yatırım amaçlı gayrimenkul, net işletme gelirine bağlı olduğundan, üst sınır oranı için iyi bir seçimdir. Ne yazık ki, düzelt ve çevir evleri veya bazı durumlarda kısa vadeli kiralamalar gibi diğer gayrimenkul varlıklarını satın almak için kullanılamaz - nakit akışı ve nakit geri dönüş ROI formülleri, bunlar aynı derecede faydalıdır. bir yatırım seçmek.
Gayrimenkul Tavan Oranı Formülü
Gayrimenkulde kapitalizasyon oranı aşağıdaki formül kullanılarak belirlenir.
Kapitalizasyon oranını çeşitli şekillerde hesaplayabiliriz. En yaygın olarak kullanılan teknik, bir gayrimenkul yatırımının kapitalizasyon oranını elde etmek için mülkün net işletme gelirini (NOI) mevcut piyasa değerine bölmeyi içerir. Matematiksel olarak,
Net işletme gelirinin cari piyasa değerine bölümü kapitalizasyon oranıdır.
Mülkün bakımıyla ilgili tüm masraflar çıkarıldıktan sonra, net işletme geliri, varlığın (kiralar gibi) kazandığı (öngörülen) yıllık gelirdir. Bu maliyetler, tesisin devam eden bakımı için ödenen bedeli ve emlak vergilerini içerir.
Örneğin, 5.0 milyon dolarlık bir yatırım amaçlı gayrimenkulün yıllık net işletme gelirinde (kira eksi işletme giderleri) 1 ABD doları üretmesi durumunda, bir yatırımdaki üst sınır oranı %50,000'dır.
Sınır Oranı = 50,000 ABD Doları bölü 1,000,000 ABD Doları veya %5.0
Yine de ikinci yineleme, iki nedenden dolayı daha az seviliyor. Her şeyden önce, birkaç yıl veya on yıl önce kelepir fiyatlarla satın alınan eski mülkler için irrasyonel sonuçlar üretir. İkinci olarak, miras kalan mülklere uygulanamaz, çünkü bunların satın alma fiyatı sıfırdır, bu da bölünmeyi pratik yapmaz.
Buna ek olarak, belirlenen ilk satın alma fiyatı yerine cari piyasa fiyatını kullanan ilk versiyon, gayrimenkul fiyatları büyük ölçüde değiştiği için daha doğru bir temsildir.
En iyi çevrimiçi emlak kolejlerinden biri, kapitalizasyon oranları hakkında daha fazla bilgi edinmek isteyen herkes için iyi bir seçenek olabilir.
Gayrimenkul Tavan Oranının Hesaplanması
Bundan sonra, aşağıdaki formülü kullanarak net geliri hesaplayabilirsiniz:
Net gelir eşittir (100 – işletme maliyetleri) [%]. * [%] = (100 – boşluk oranı) *Brüt gelir
Üst sınır oranını, yukarıda belirtilen hesaplamaları veya sınır oranı hesaplayıcımızı kullanarak manuel olarak hesaplayabilirsiniz. Bunu başarmak için şu basit adımları izleyin:
- Örneğin, satış fiyatına bakarak yapılabilecek olan mülkün değerini belirleyerek başlayın. Başlamak için 200,000 dolar olduğunu farz edelim.
- Brüt kira geliriniz hakkında bir fikir edinin. Bu sadece kiracılarınızdan yıllık olarak aldığınız paranın toplamıdır. Bunun yılda 30,000 dolar olduğunu varsayalım.
- Boşluk oranını öğrenin. Evin zamanın %2'sinde boş olduğunu varsayalım.
- Operasyonel gider yüzdesini seçin. Örneğin, ücretler için ayda 500 ABD Doları harcamanız gerekiyorsa, bu, yılda 6000 ABD Doları veya toplam gelirinizin %20'si anlamına gelir.
- Yukarıdaki formülü kullanarak net kira gelirini hesaplayın: Net gelir, (100 – 20)% * (100 – 2) % * 30,000 ABD Doları veya 0.8 * 0.98 * 30,000 ABD Doları olarak 23,520 ABD Doları olarak hesaplanır.
- Daha sonra, net geliri mülkün değerine bölerek sınır oranını hesapladık:
- Üst sınır oranı 23,520$ / 200,000$ veya %11.76'ya eşittir.
Ticari Gayrimenkul Tavan Oranı
Bazen "sınır oranı" olarak bilinen kapitalizasyon oranı, ticari gayrimenkulde bir yatırımcının belirli bir varlıktan alabileceği olası getiriyi belirlemek için kullanılan bir hesaplamadır. Genellikle, %3 ile %20 arasında, üst sınır oranı yüzde olarak belirtilir.
Çoğu durumda, sınır oranlarını ve mülk değerini zıt yönde ilişkilendirdik. Alış fiyatı, üst sınır oranıyla ters orantılı olarak artar ve azalır.
Yatırımcıların hisse senetlerini veya diğer menkul kıymetleri değerlendirmek için katları nasıl kullandıklarıyla karşılaştırılabilir, ticari gayrimenkulleri bir tavan oranı kullanarak değerlemek buna benzer. Örneğin, %10'luk bir üst sınır oranı, 10 katına eşittir.
Bir yatırımcı, %1 tavan oranlı bir bina için 10 milyon dolar ödemişse, gayrimenkulden yıllık net işletme geliri olarak 10 milyon dolar kazanmayı bekleyecektir.
Bir yatırımcının tüm şirketi 20 milyon dolara satın almasına benzer şekilde, bu fikir de kullanılır. İşletme belirli bir yılda 5 milyon dolar kazanç elde ederse, 20 milyon dolarlık yatırımın %1'i iade edilir.
Gayrimenkul yatırımcıları bu yatırımı %5'lik bir tavan oranı olarak adlandırırken, hisse senedi yatırımcıları bunu genellikle 20'nin katı olarak adlandırır. Formüle göre, sınır oranıyla çarpılan bir, bire eşittir.
Gayrimenkulde İyi Bir Cap Oranı Nedir?
İyi bir üst sınır oranı, bir dizi “normalleştirilmiş” operasyonel gelir ve gidere göre, konu mülkün üst sınır oranının daha önce satılan karşılaştırılabilir mülklerinkinden daha yüksek olduğu orandır. Bir örnek olarak, yakın zamanda aynı döneme ait üç yakın mülk %6 ile %5.50 arasında üst sınır oranlarına satıldığında, çok aileli bir mülkü %5.75 üst sınırdan satın almayı düşünün.
%7.5'lük Kapak Oranı Ne Anlama Geliyor?
7.5'lik bir üst sınır oranı, varlık veya yatırım değerinizden yıllık %7.5 brüt gelir beklemeniz gerektiğini gösterir. 7.5 üst sınır oranı, 11,250 ABD Doları değerinde bir mülk için yıllık 150,000 ABD Doları getiriye karşılık gelir.
4.25 Kapak Oranı İyi mi?
%4.25'lik bir üst sınır oranı (%4.25'lik büyük harf kullanımı oranı), yıllık %4.25'lik bir yatırım getirisini ifade eder. Başka bir deyişle, bir ev satın alırsanız, yıllık net geliriniz, ödediğiniz bedelin %4.25'ine eşit olacaktır.
Mülkün fiyatı veya değeri, yüzde 4.25'lik tavan oranına ulaşmak için yıllık net işletme gelirine bölünür.
%3'lük Kapak Oranı Ne Anlama Geliyor?
%3'lük bir üst sınır oranı (yüzde üç büyük harf kullanımı oranı), yatırımınızın size yıllık yüzde üç getiri sağlayacağını gösterir. Başka bir deyişle, bir ev satın alırsanız, o evdeki yıllık net geliriniz, ödediğiniz bedelin %3'ü kadar olacaktır.
Yıllık net işletme gelirini mülkün fiyatına veya değerine bölerek, yüzde 3'lük üst sınır oranı hesaplandı.
2023'te Kiralık Gayrimenkuller İçin İyi Bir Kapak Oranı Nedir?
Sağlıklı bir üst sınır oranı %4 ile %12 arasında değişebilir. New York City veya Los Angeles gibi yüksek talep ve maliyetlerin olduğu bir yerde yaşıyorsanız, %4 makul bir tavan oranı olabilir. Gelişmekte olan bölgeler veya kırsal mahalleler gibi düşük talepli alanlarda ortalama %10 veya daha yüksek üst sınır oranları görülebilir. İşte bazı diğer hususlar:
- Mülkün mevcut kira geliri
- Risk kabulü
- Gelecek için kira tahmini
- Gelecekteki mülk değeri artışı
Yatırımcı, satın alma fiyatı için harcanan parayı hızlı bir şekilde telafi etmek istiyorsa, karlılık açısından yüksek bir üst sınır oranı tercih edilebilir. Risk değerlendirmesinde, düşük bir üst sınır oranı, daha düşük bir risk seviyesini gösterirken, yüksek bir üst sınır oranı, daha yüksek bir risk seviyesini ifade eder.
Daha yüksek bir kapitalizasyon oranı, tipik olarak daha fazla risk anlamına gelirken, daha düşük bir kapitalizasyon oranı, azaltılmış risk ancak daha düşük ödüller anlamına gelir. Bununla birlikte, uzmanlar genellikle %5 ila %10'u "iyi" bir üst sınır oranı olarak kabul ederken, %4'lük bir üst sınır oranı, riskin azaldığını ancak bir yatırımın geri kazanılması için daha uzun bir süre olduğunu belirtir.
Emlak Üst Sınır Oranı SSS
Üst sınır oranı talep etmek ne zaman kabul edilebilir?
Ciki veya daha fazla mülk arasındaki sınır oranlarını karşılaştırmak oldukça yardımcı olabilir. Her mülkün kapitalizasyon oranını bilmek, hangisinin en büyük net işletme geliri (NOI) oranını oluşturduğunu belirlemenize olanak tanır. Üst sınır oranına bakmanın başka bir yolu, mülkün gücünün bir ölçüsüdür.
Bir ipotek kap oranına dahil mi?
Üst sınır oranı hesaplanırken ipotek ödemeleriniz dikkate alınmaz. Yıllık net işletme geliriniz, yıllık giderleriniz (ipotek hariç) düşüldükten sonra, üst sınır oranının hesaplanmasında kullanılan formüle dahil edilir. (Üst oranınızı belirlemek için, bu tutarı evin maliyetine bölün.)
Sonuç
Üst sınır oranları karlılık değerlendirmesine yardımcı olur. Gayrimenkul yatırımcıları, beklenen yatırım getirisini belirlemek için çok önemli bir gösterge olan kap oranı formülünü kullanarak kiralık mülkleri değerlendirebilirler.
- GAYRİMENKUL UYGULAMALARI: 2023'nin En Etkili Seçimleri
- CAP ORANI: Gayrimenkul Yatırımında Tanım ve Kullanımlar
- Gayrimenkulde Kapora Oranı: Kapitalizasyon Oranlarını Bilmek İçin Yatırımcı Rehberi
- KAPİTALİZASYON ORANI: Gayrimenkulde Aktifleştirme Oranı Açıklandı
- İyi Bir Cap Tablosunun 4 Temel Öğesi
Referanslar
