Сотрудничество экспертов, работающих на рынке недвижимости, имеет решающее значение для его успеха. И продавцы жилья, и покупатели жилья нуждаются друг в друге. Возможность для брокеров и агентов по недвижимости связать эти две группы максимально увеличена за счет службы множественного листинга. Служба множественных списков (MLS) — это ресурс, который агенты по недвижимости используют для общения друг с другом о домах, выставленных на продажу. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о службе множественного листинга (MLS) в сфере недвижимости, о том, как она работает в Интернете, и о примере.
Что такое MLS в сфере недвижимости?
Чтобы предоставить информацию о домах для продажи, сотрудничающие агенты по недвижимости создали базу данных, известную как «MLS». Чтобы связать покупателей и продавцов жилья, MLS позволяет брокерам просматривать списки объектов недвижимости, выставленных на продажу, друг у друга. Благодаря объединению и обмену информацией и разделению комиссионных эта схема приносит пользу как листинговым, так и продающим брокерам.
Дома, выставленные на продажу связанными брокерами, обычно собираются в книгу или электронную базу данных несколькими службами листинга, которые эти брокеры регулярно обновляют. Каждый военнослужащий получает копию книги от заинтересованных сторон либо в печатном виде, либо в Интернете.
Как MLS работает с недвижимостью
Когда стало ясно, что каждая брокерская компания может более успешно продавать свои дома и предоставлять более качественные услуги своим клиентам, если смотреть за пределы списков своих собственных брокерских компаний, в 1800-х годах была создана служба множественных списков, чтобы способствовать лучшему сотрудничеству между брокерами по недвижимости. По сути, MLS представляет собой договор между брокерами по недвижимости о перечислении домов друг друга посредством взаимовыгодного обслуживания. Хотя первоначально услуги множественного листинга (MLS) распространялись через каталоги, в настоящее время практически все они доступны онлайн.
Термин «MLS» не может быть зарегистрирован в качестве товарного знака или бренда, поскольку идея MLS носит общий характер и не имеет руководящей организации. Как правило, брокеры по недвижимости сотрудничают на местном уровне для разработки собственной местной службы множественных списков (MLS). В результате все национальные списки, представленные на различных веб-сайтах агентов по недвижимости, разбиты на сотни региональных баз данных.
Для доступа к каждой MLS брокеры и агенты по недвижимости должны платить взносы или членские взносы. Взамен агенты получают информацию о домах по соседству, включая списки, фотографии и особенности, такие как площадь и особенности собственности. Доступ к MLS разрешен только авторизованным брокерам и агентам. Несмотря на то, что каждая MLS может иметь свою практику, все они обычно придерживаются правил, установленных Национальной ассоциацией риелторов (NAR).
Почему существует потребность в множественных листинговых услугах
В эпоху цифровых технологий покупатели могут просмотреть множество веб-сайтов по недвижимости и брокерских услуг. Несмотря на это воздействие, потребность в MLS все еще существует. Когда покупатель работает с брокером, который является членом MLS, брокер имеет легкий доступ ко всем домам, выставленным на продажу в Интернете участвующими агентами.
Список MLS обычно также включает личную контактную информацию и информацию о времени показа. Чтобы определить подходящую недвижимость в этом районе без этой консолидирующей услуги, брокеру необходимо будет просмотреть множество веб-сайтов, каждый для другого брокера.
Преимущества использования службы множественных списков
Каждый участник MLS выигрывает от этого. С точки зрения бизнеса, объединение для создания MLS позволяет агентам по недвижимости предоставлять своим клиентам-продавцам наибольшую доступность, гарантируя при этом, что их потенциальные покупатели имеют полное представление о рынке жилья.
Кроме того, поскольку малые предприятия имеют доступ к тем же спискам, что и более крупные, это гарантирует, что отрасль по-прежнему конкурентоспособна и эгалитарна.
MLS может помочь продавцам продавать недвижимость быстрее и по более высокой цене. Покупатели жилья могут быть уверены, что получают полное представление о том, что доступно в регионе, работая с агентом, использующим MLS.
Пример службы нескольких листингов
Чтобы лучше понять услуги множественного листинга недвижимости, посмотрите на пример ниже:
- Пример 1: Джек хотел купить дом. Ему предстояло решить, верить или нет данным на других сайтах. Поэтому он обратился за советом к агенту по недвижимости. Этот агент может искать в базе данных MLS от имени Джека и вводить необходимые критерии, чтобы найти идеальную недвижимость. Поскольку агенты обычно предоставляют данные, можно доверять их точности. Как только недвижимость, соответствующая критериям, будет определена, сделка может быть завершена.
- Пример 2. Согласно исследованиям, проведенным в июне 2022 года, цены на недвижимость в Техасе постоянно росли. Несмотря на то, что они неуклонно росли в течение семи месяцев, недостатка в продажах не было. MLS по-прежнему остается наиболее надежным и актуальным источником данных о жилой недвижимости, поэтому в отчете также указано, что домовладельцы размещают в нем свои объекты недвижимости.
Преимущества и недостатки
Основные преимущества и недостатки системы MLS заключаются в следующем:
Преимущества
- Все данные должны быть введены в MLS листинговым агентом. Есть гарантия, что в результате проверят его точность. Кроме того, им управляет комитет, контролирующий MLS, и данные, как правило, надежны.
- Он предлагает покупателям и продавцам доступ к значительной базе данных потенциальных клиентов.
- Сектор недвижимости вносит основной вклад в экономику большинства развитых стран, и MLS составляет базу данных списков, которая облегчает транзакции.
Недостатки бонуса без депозита
- Членство в других ассоциациях риелторов может быть необходимо, потому что некоторые MLS не обмениваются списками с другими MLS. Это может привести к дополнительным затратам.
- Это автоматизировано. Таким образом, перебои в подаче электроэнергии могут мешать повседневной работе и вызывать задержки в редактировании или обновлении, что может привести к потенциальной потере сделок.
- Бремя ответственности лежит на покупателе, поскольку типичные ставки комиссионных, которые колеблются от 5 до 7 процентов, считаются выше отраслевого стандарта.
- Несмотря на то, что это упрощает идентификацию свойств, технологические разработки и непомерные комиссионные ставки делают их нежелательными и устаревшими.
Требования к множественным листинговым службам
Когда дело доходит до информации о недвижимости в Интернете или где-либо еще, базы данных MLS считаются наиболее точными. Новые списки должны быть добавлены в течение определенного периода времени. Если участник не заполнит данные о листинге к установленному сроку, могут быть наложены штрафы. Это происходит примерно через 24–48 часов после подписания договора о листинге.
От площади в квадратных футах до инструкций и местоположения ассоциации MLS поддерживают высокий уровень точности вводимой информации. Хотя особенности этого требования могут меняться, часто требуется включать как определенное количество, так и определенный калибр фотографий.
Споры и жалобы
Организации MLS обычно требуют посредничества, арбитража или того и другого, в зависимости от характера спора. В каждом местном MLS существует комитет по этике, который выслушивает жалобы участников на других участников. Комитет рассматривает аргументы обеих сторон, прежде чем принять решение. Многие из этих вопросов связаны с комиссиями.
Проблема «приобретения причины» усугубилась в результате использования Интернета. Люди ищут дома для продажи на веб-сайтах и могут связаться с агентом по недвижимости с вопросом о недвижимости по телефону или электронной почте. Если другой агент доставляет того же покупателя, агент по листингу может позже заявить, что он был причиной закупки, поскольку изначально помог покупателю найти дом.
Комитет по этике будет оценивать такого рода обстоятельства в целом, принимая во внимание, кто, что и когда сделал. В большинстве случаев, если взаимодействие агента по листингу с покупателем ограничивалось ответом на вопрос, касающийся собственности, агент покупателя имел бы право на комиссию.
Поскольку совет штата по лицензированию является следующим шагом, несколько служб листинга пытаются стать первым контактным лицом для жалоб клиентов на участников.
Как разрабатывается МЛС?
NAR утверждает, что MLS являются частными базами данных. Местная индустрия недвижимости в каждом регионе разрабатывает, поддерживает и финансирует каждую MLS.
В MLS агенты по недвижимости публикуют свои объявления, включая подробные сведения и изображения. Участвующие агенты и брокеры часто обновляют данные, доступные в базах данных MLS.
MLS не может быть добавлен домовладельцами, которые продают свою недвижимость самостоятельно; они должны взаимодействовать с агентами или брокерами, чтобы их дом был указан там.
Сколько MLS существует?
По данным Организации по стандартам недвижимости, в настоящее время в Соединенных Штатах насчитывается около 600 MLS, хотя это число колеблется из года в год из-за региональной консолидации. Однако использование MLS менее распространено в других странах.
По словам Кэти Северанс, агента по недвижимости Дугласа Эллимана в Палм-Бич, штат Флорида, и автора книги «Полный идиот: как продать свой дом», «Соединенные Штаты в этом отношении необычны». «В большинстве стран нет MLS на международном уровне, а если и есть, то они охватывают лишь небольшую часть рынка», — сказал автор.
Кроме того, есть несколько избранных американских рынков без MLS. Одним из таких примеров является Нью-Йорк. В Нью-Йорке нет MLS, но есть другие региональные службы, которые объединяют доступные списки недвижимости.
Перечисляет ли MLS каждое отдельное имущество, которое выставлено на продажу?
MLS перечисляет подавляющее большинство домов, выставленных на продажу. Однако есть некоторые исключения, например, дома, полностью проданные с рынка (MLS).
«Дома, которые выставлены на продажу исключительно владельцем, обычно не обнаруживаются в базе данных MLS», — говорит Джен Хорнер, агент по недвижимости RE/MAX Masters в Солт-Лейк-Сити, штат Юта. Она утверждает, что это также может быть верно для домов, перечисленных конкретными брокерскими компаниями: «Крупные брокерские компании могут размещать списки только в своих собственных базах данных и предпочитают не размещать свой инвентарь жилья в системе MLS».
Что касается этого вопроса, в Политике четкого сотрудничества NAR для риэлторов-членов предусматривается, что «в течение одного рабочего дня после публичной продажи недвижимости брокер по листингу должен представить листинг в MLS для сотрудничества с другими участниками MLS».
Могу ли я получить доступ к своему локальному MLS без агента?
Недвижимость может быть размещена на MLS только лицензированными брокерами и агентами по недвижимости. Тем не менее, любой может увидеть списки MLS без профессиональной помощи в некоторых областях.
«Некоторые региональные базы данных MLS имеют «общедоступную часть», поэтому потребители могут получить доступ к одним и тем же спискам, скрывая сторону агента», — утверждает Северанс. Сторона агента просто немного больше знает о показах, доступе к собственности, о том, как подавать предложения, о сотрудничестве с агентами и комиссиями, а также о возможностях проводить анализ рынка.
Многие брокеры также предоставляют своим клиентам доступ к своим спискам. Но опять же, широкая публика не будет иметь доступа ко всей информации, которой обладают брокеры и агенты.
Требуется ли для доступа к службе множественных списков лицензия на недвижимость?
Вам как покупателю или продавцу часто требуется доступ к местной службе множественных объявлений (MLS) через агента по недвижимости. Вам требуется лицензия на недвижимость, чтобы фактически перечислить недвижимость в MLS. Во многих городах за фиксированную плату предоставляются несколько услуг по выставлению на продажу жилья, которые сделают для вас список вашего дома, если вы не хотите иметь лицензию на недвижимость или работать с профессиональным агентом продавца.
Что означает MLS?
MLS: служба множественного листинга
Что такое MLS штата Нью-Йорк?
Весь штат Нью-Йорк обслуживается Службой множественного листинга недвижимости штата.
Чем MLS отличается от Zillow?
Типичный MLS имеет более 300 полей данных о свойствах по сравнению с 50–80 у Zillow. Таким образом, Zillow предлагает только ограниченное количество сведений об объекте. MLS, с другой стороны, содержит все рыночные периоды, детали листинга, фотографии и неудачные листинги за предыдущие 10–20 лет.
Почему MLS важен в сфере недвижимости?
Чтобы связать покупателей и продавцов жилья, MLS позволяет брокерам просматривать списки объектов недвижимости, выставленных на продажу, друг у друга.
Кому принадлежит МЛС?
MLS, или служба множественных списков, представляет собой платформу, на которой брокеры по недвижимости могут делиться списками и работать вместе над продажей домов. Как правило, это организация, контролируемая ассоциацией брокеров или многими группами риелторов.
Как попасть в MLS?
Посещение открытых проб MLS для каждого клуба — это одна из стратегий. Если быть реалистами, игрок, который никогда не играл профессионально, вряд ли подпишет свой первый контракт сразу после отбора в MLS, если только он не продемонстрирует исключительное выступление на открытом просмотре.
Заключение
Цель услуги множественного листинга (MLS) состоит в том, чтобы упростить продажу вашей собственности и определить свойства, которые выставлены на продажу. MLS по-прежнему остается самым точным и современным способом поиска недвижимости для продажи в большинстве мест, несмотря на появление крупных веб-сайтов по недвижимости, таких как Zillow, Trulia, Redfin и т. д.
Статьи по теме
- POCKET LISTING: определение, комиссия, плюсы и минусы
- ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: пошаговое руководство по процессу продажи
- ПРОДАЖА ДОМА БЕЗ РИЭЛТОРА
- REALTOR LOGO: значение, идеи и все, что вам следует знать
- ВНЕРЫНКОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: как найти внерыночную недвижимость для продажи
- КАРЬЕРА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: лучшая карьера в строительной отрасли и зарплата
- КОНТЕНТ-МЕНЕДЖЕР: описание работы, обязанности, зарплата и как им стать
- ЛУЧШИЙ ПЛАНИРОВЩИК РАБОТЫ: 15 программ планировщика заданий для предприятий на 2023 год (бесплатно и платно)
Рекомендации
