Земельный траст — это форма траста, связанная с недвижимостью. Это форма живого траста, что означает, что его можно использовать для управления землей и имуществом в течение всей жизни. Условия земельного траста могут быть адаптированы к вашим конкретным потребностям и типу недвижимости, которой он владеет. Здесь мы увидим все о земельном доверительном управлении и о том, как его создать.
Что такое земельный траст?
Земельный траст - это юридическое учреждение, состоящее из трех сторон: дарителя, доверительного собственника и бенефициара. Это те же стороны, что и в любом другом доверительном управлении. Доверитель является землевладельцем, и бенефициаром земельного траста обычно также является землевладелец. Доверительный управляющий — это лицо или фирма, которая вступает во владение имуществом на законных основаниях, по крайней мере, на бумаге.
Земельный траст может иметь несколько бенефициаров и совладельцев. Существует дополнительная выгода для доверителей, когда в земельный траст вовлечено множество владельцев. Если на одного из владельцев подан иск, траст может защитить других владельцев.
Предыстория земельных трастов
Наше нынешнее представление об этой фидуциарной связи восходит к Англии времен крестовых походов. Феодалы, выезжавшие за границу, передавали свою земельную собственность доверенному лицу, которое распоряжалось ею в их отсутствие. К сожалению, вернувшиеся крестоносцы часто встречались с попечителями, которые не желали отдавать землю. Многие инстанции были представлены в королевских судах, и со временем был сформирован юридический прецедент, основанный на понятии траста.
В то время как феодализм и крестовые походы пришли и ушли, земельные фонды недвижимости по-прежнему представляют особый интерес для инвесторов в недвижимость и всех, кто хочет уменьшить некоторые юридические ограничения и обязательства, связанные с владением недвижимостью.
Как работают земельные фонды?
Деятельность земельного фонда определяется условиями договора.
Например, в земельном доверительном управлении в штате Иллинойс владелец собственности может быть и доверителем, и бенефициаром, но обычно это не так. В большинстве случаев доверитель сохраняет за собой полномочия по использованию имущества, хотя есть и некоторые исключения. Кроме того, земельные фонды штата Иллинойс являются законными только в нескольких штатах.
Напротив, общинные земельные фонды и фонды природоохранных земель являются законными во всех 50 штатах. Хотя эти формы земельных трастов являются законными, IRS предостерегает от неправомерных стратегий уклонения от уплаты налогов со стороны тех, кто использует общественные и природоохранные земельные фонды.
Фактически в 2019 году Конгресс возродил Закон о добросовестности благотворительной программы сохранения для борьбы с эксплуатацией природоохранных земельных фондов в качестве налогового убежища.
При создании любого вида земельного траста в таких схемах подчеркивается важность обращения за советом к знающим практикующим юристам.
Виды земельного траста
Земельные фонды подразделяются на два типа: земельные фонды, владеющие титулом, и земельные фонды сохранения. Физические или юридические лица могут анонимно владеть землей через трастовые фонды. Основное отличие доверительного управления земельными ресурсами заключается в том, что владелец должен отказаться от некоторых прав на землепользование и застройку.
№1. Земельные фонды с правами собственности
Доверительный фонд, владеющий титулом, позволяет владельцу собственности сохранять полные права на собственность, оставаясь при этом анонимным и управляя действиями земельного фонда. Поскольку они были популяризированы в Чикаго на протяжении 1800-х годов, эти трасты иногда называют «земельными трестами Иллинойса». Владельцы собственности не имели права голосовать за гражданские проекты в районах, где в то время они владели землей. Чтобы обойти этот закон, богатые торговцы и политики формировали земельные тресты, чтобы тайно покупать землю, сохраняя при этом свои избирательные права.
Во всех 50 штатах не существует юридической структуры для земельного траста, владеющего титулом. Однако большинство штатов подчиняются правилам земельного траста штата Иллинойс, если у них нет своих собственных, а это означает, что при наличии адекватной юридической консультации любой человек может организовать земельный фонд «в стиле Иллинойса» в любом штате.
№ 2. Земельный фонд сохранения
Консервативные земельные фонды нуждаются в том, чтобы владелец собственности отказался от некоторого контроля над землепользованием и застройкой. Миссия природоохранного земельного фонда состоит в том, чтобы защитить животных, исторические или культурные места и природные ресурсы от коммерческой застройки или другой деятельности, которая может привести к разрушению или загрязнению.
Требования к земельному фонду, владеющему титулом
Землевладелец в земельном доверительном управлении оформляет документ, известный как доверительный акт, который передает законное право собственности на имущество. Землевладелец (который является и доверителем траста, и бенефициаром) может описать, как будет управляться земля, кто будет контролировать ее и как любые полученные деньги будут распределяться при учреждении траста. Это означает, что, хотя траст является законным владельцем собственности, землевладелец сохраняет над ней полную власть.
Владельцы собственности используют трасты, владеющие правами собственности, чтобы сохранить анонимность и уберечь значительные активы от завещания. Земельный траст также может предоставить множество других преимуществ планирования недвижимости, таких как защита активов от судебных решений или залогов. Это особенно выгодно для сверхбогатых, знаменитостей и крупных корпораций, которые могут пожелать сохранить планы роста в тайне.
Требования к заповедному земельному фонду
Доверительный фонд не обязательно получает право собственности на землю в доверительном управлении по сохранению земель, если только имущество не передано в дар целиком. Вместо этого землевладелец может заключить юридически закрепленное соглашение, известное как природоохранный сервитут, по которому он «пожертвует» свои права на застройку в траст. Траст отвечает за соблюдение сервитута и, в некоторых ситуациях, за содержание собственности.
Сервитуты сохранения могут быть скорректированы, чтобы гарантировать, что землевладелец сохраняет права собственности и использования — например, право продолжать заниматься сельским хозяйством или разводить скот, — а также гарантировать, что земля останется неосвоенной навсегда. Природоохранные сервитуты «следуют за землей», что означает, что положения сервитут продолжают применяться, даже если земля продана или передана из поколения в поколение.
Как создать земельный траст
Первым шагом в создании земельного траста является выбор доверительного управляющего недвижимостью. Землевладельцы должны проявлять бдительность при выборе квалифицированных, авторитетных попечителей, учитывая фидуциарную ответственность земельного фонда и юридические и финансовые последствия земельного фонда, не соблюдающего законы штата.
После того, как вы определились с доверительным управляющим, вы создадите свой земельный траст, подписав дело доверия и договор доверительного управления землей. Эти два документа определяют условия земельного траста.
Особенности исполнения этих контрактов, а также условия самих документов уникальны для государства, в котором учрежден земельный траст. В Иллинойсе, например, договор о доверительном управлении регистрируется в округе, где находится недвижимость.
Поскольку детали различаются в зависимости от штата, вам необходимо проконсультироваться с адвокатом, который знаком с земельными фондами в вашем штате. Имейте в виду, что будут сборы.
Примеры земельных трастов
Курорт Диснея во Флориде является примером земельного траста, владеющего титулом. В 1965 году право собственности на землю было использовано для покупки курорта Уолта Диснея в Орландо, штат Флорида. Первоначальные владельцы болот Флориды, на которых был построен курорт, не подозревали, что за покупкой стоит Дисней (в то время уже известное имя). Они бы подняли запрашиваемую цену, если бы знали, кто покупатель.
Между тем, в Соединенных Штатах есть несколько случаев сохранения земельных трастов, в том числе Ozark Land Trust, который курирует десятки проектов на 28,000 XNUMX акров в регионе Озарк. Доверие является некоммерческой организацией, которая помогает землевладельцам в сохранении и защите земли в Озарке от расширения городов. Ozark Land Trust вносит свой вклад в это, создавая заповедники и природоохранные сервитуты.
Преимущества земельного траста
Существуют различные преимущества использования земельного траста для владения недвижимостью. В то время как живой траст обычно используется для защиты активов от кредиторов или для снижения налогов на недвижимость, вы можете захотеть изучить земельный траст, если:
- Вы будете поддерживать свою инвестиционную собственность в сфере недвижимости отдельно от остальных ваших активов.
- Вы стремитесь к конфиденциальности и анонимности, поскольку активы, хранящиеся в земельном доверительном управлении, принадлежат доверительному фонду и перечислены в публичных записях под именем траста, а не вашим собственным.
- Вы хотите, чтобы активы находились в земельном фонде, чтобы избежать завещания после вашей смерти.
- Как владелец собственности, вы ищете улучшенную защиту ответственности или защиту от кредиторов, в частности от залогов или судебных решений.
- Вы хотите иметь возможность покупать или продавать недвижимость, не раскрывая общественности цену сделки.
Земельные трасты могут быть удобны, если вы не хотите, чтобы люди угадывали ваш истинный собственный капитал, или если вы инвестируете в недвижимость в большем масштабе и хотите, чтобы эти транзакции отличались от остальных ваших личных дел.
Недостатки земельного траста
Хотя земельные трасты имеют много преимуществ, они также имеют некоторые незначительные недостатки, а именно:
- Кредиторы могут потребовать, чтобы вы разместили недвижимость на свое имя для обеспечения финансирования. Затем имущество может быть передано обратно в траст для получения кредита.
- Не обеспечивает правовой защиты. Для защиты от судебных исков вам может потребоваться указать ООО в качестве бенефициара.
Как земельные фонды обеспечивают конфиденциальность
Два юридических документа составляют земельный траст:
- Между учредителем и доверительным собственником существует трастовый договор. Этот договор устанавливает права, полномочия, обязанности и обязанности сторон; а также
- Доверительный управляющий получает акт от учредителя.
Во-первых, вы должны подписать соглашение о доверительном управлении. Затем регистрируется акт доверительного управления. После завершения офис регистратора больше не будет показывать вам, что вы являетесь владельцем собственности. Кроме того, соглашение о доверительном управлении хранится в тайне (в вашей картотеке дома). В результате никто никогда не узнает, что вы являетесь владельцем недвижимости. Другими словами, общедоступные документы не раскрывают эту информацию.
Судьи часто не желают подавать в суд на людей, у которых нет активов. Каков один из самых простых способов определить, есть ли у кого-то глубокие карманы? Вы ищете право собственности на недвижимость в публичных записях. Этот поиск может оставить большую жирную цель на спинах успешных инвесторов в недвижимость. Земельный траст, хотя и не настоящий траст для защиты активов, является эффективным инструментом конфиденциальности. Это способствует неспособности стороны в судебном процессе найти большие ресурсы.
Защита активов с ООО и Земельным трастом
Для начала имейте в виду, что земельный траст — это инструмент конфиденциальности, а не коммерческая компания. В результате земельные трасты не имеют такой же защиты ответственности, как корпорации или фирмы с ограниченной ответственностью. Бенефициар может быть привлечен к ответственности, если кто-то поскользнется и упадет на имущество. В результате мы формируем корпорацию, LLC или товарищество с ограниченной ответственностью, чтобы выступать в качестве бенефициара.
Во-вторых, собственность обычно может быть передана в земельный фонд без уплаты налогов. Это рассматривается в соответствии с внутренним кодексом доходов. Федеральное правительство будет относиться к собственности так, как если бы бенефициар полностью владел ею. Кроме того, во многих штатах передача собственности в отзывный траст освобождается от уплаты налога на передачу или регистрацию.
Наконец, многие инвесторы обнаруживают следующее: большинство юристов и бухгалтеров не знают, что такое земельный траст и как он функционирует. Хотя это может быть отягчающим, есть и положительный момент. Учти это. В результате многие представители вашего сообщества не знакомы с земельными фондами. Значительный процент закончит свою охоту за глубокими карманами в офисе окружного регистратора, который находится за дорожкой государственных архивов.
Как собрать деньги для земельного фонда
Чтобы финансировать траст, дело должно быть передано в траст. Земельный траст содержит активы в виде земли или собственности по определению.
Земельное доверительное финансирование: могут ли они получить ипотечный кредит?
Если вы не собираетесь платить наличными за предпочитаемую недвижимость, вы можете получить ипотечный кредит у кредитора. Банки традиционно избегали ссужать деньги тем, кто намеревался убрать свое имя с титула. Это начинает меняться. Некоторые банки, особенно местные и региональные банки, выдают ссуду от имени доверенного лица.
Кто покупает землю в земельном фонде?
Земля обычно покупается физическим или юридическим лицом, которое впоследствии передает право собственности земельному фонду. Лицо или учреждение, которое учреждает траст и передает имущество, известно как доверитель земельного траста.
Кто должен быть управляющим земельным фондом?
Это зависит от цели земельного траста, но большинство людей учреждает их для тайны собственности. В результате мы подойдем к вопросу так, как будто целью траста является анонимность. В этом случае доверительным управляющим не должен быть учредитель или лицо с той же фамилией, что и у учредителя. В результате доверенным лицом может быть надежный друг или родственник.
Более того, мы часто учреждаем ООО, чтобы они выступали в качестве попечителей земельного фонда. В результате, если учредитель является управляющим и/или участником ООО, он или она сохраняет власть. Кроме того, мы видели, как неосведомленные попечители становились довольно неудобными, работая в качестве попечителей. Многие попечители обеспокоены личной виной (справедливой или ошибочной, а чаще всего ошибочной).
Как долго может существовать земельный траст?
Земельные трасты обычно создаются на определенный период, например, на 20 лет. Когда срок траста истекает, бенефициар может его продлить; если они этого не делают, имущество продается.
Налоговые последствия земельного фонда
Надлежащим образом созданный земельный траст должен классифицироваться как траст доверителя для целей подоходного налога в соответствии с разделом 677 Налогового кодекса. В этом случае все доходы и вычеты распределяются среди бенефициаров пропорционально их долям в доверительном имуществе. Если бенефициаром является партнерство, соглашение о партнерстве регулирует возможный налоговый режим. Компания также может быть бенефициаром.
Что означает земельный траст для США?
Общественная некоммерческая организация, называемая земельным фондом или охраной земель, активно работает над постоянной охраной земель. Земельные тресты иногда покупают землю напрямую. Используя технику, известную как природоохранный сервитут, они также сотрудничают, чтобы сохранить землю, которая до сих пор является собственностью заинтересованных землевладельцев.
Что такое траст для продажи земли?
траст, в котором попечители должны продать активы и разместить выручку от продажи на трастовом счете в пользу бенефициаров. Когда два или более человека совместно владеют землей или владеют ею в качестве общих арендаторов, для введения такого рода траста используется закон.
Кто является владельцем недвижимости в доверительном управлении?
Активы становятся собственностью траста после его создания и удаления из имени учредителя. На практике это означает, что после смерти основателя активы траста не будут включены в состав имущества умершего и не будут облагаться налогами на наследство.
Кто управляет средствами, находящимися в доверительном управлении?
Доверитель, бенефициар и доверительный управляющий участвуют в трастовых фондах. Доверитель трастового фонда может указать условия, при которых активы должны накапливаться, сохраняться или расходоваться. Бенефициар получает активы или другие преимущества от фонда, в то время как доверительный управляющий поддерживает активы фонда и выполняет его поручения.
Заключение
Земельный траст сравним с другими типами трастов, но они предназначены только для недвижимости. Следует отметить, что они также могут владеть другими активами, связанными с недвижимостью, такими как ипотечные кредиты и векселя. Любая земля может быть использована для земельного траста, хотя чаще всего она используется для защиты или развития земель.
Часто задаваемые вопросы о земельном фонде
Кому принадлежит собственность в трасте?
В качестве доверенного лица бенефициара или бенефициаров, которые являются равноправными собственниками трастового имущества, доверительный управляющий является законным владельцем имущества траста. В результате попечители несут фидуциарную обязанность управлять трастом в наилучших интересах справедливых владельцев.
Какова цель земельного траста?
Земельный траст предназначен для установления ответственности и конфиденциальности землевладельцев. Земельный траст используется инвесторами в недвижимость, физическими и юридическими лицами для помощи в создании личных финансов и имущества.
Сколько земельных трестов в США?
Согласно последней переписи земельных фондов, проведенной Land Trust Alliance, которая была опубликована 1 декабря, в Соединенных Штатах насчитывается 1,363 земельных фонда.
