Для арендодателей и управляющих недвижимостью крайне важно, чтобы их арендаторы всегда были довольны. Это особенно важно в течение первых нескольких дней после въезда арендатора. Арендодатели и менеджеры несут ответственность за то, чтобы их арендаторы были полностью удовлетворены своим новым жильем. Улучшение арендатора — это изменение арендуемой недвижимости арендодателем в рамках подготовки к приему нового арендатора. В этой статье объясняется, что такое улучшение коммерческого арендатора и как найти для этого подрядчика. Мы также объяснили, что такое учет пособий арендаторов на улучшение жилья. Давайте погрузимся!
Что такое улучшение арендатора?
Улучшение арендатора, часто известное как улучшение арендованного имущества, представляет собой модификацию или содержание, выполняемое арендодателем на арендованном имуществе. Обычно эти корректировки вносятся для лучшего удовлетворения потребностей конкретного арендатора. Эти изменения обычно запрашиваются арендатором, особенно в деловой обстановке. Тем не менее, есть несколько сложностей в отношении улучшения арендаторов, которые могут затруднить понимание.
Типы улучшения арендатора
Выделяют следующие виды улучшения арендатора:
№1. Пособие на улучшение арендатора
Контроль арендатора за процессом благоустройства арендованного имущества освобождает арендодателя от ненужной работы, особенно если работа объемная. В большинстве случаев арендодатель включает в договор аренды пункты, позволяющие арендатору вносить улучшения в рамках определенного бюджета. Для этого обычно указывается единая цена или цена за квадратный фут. Либо арендодатель, либо арендатор могут внести первоначальный взнос ремонтной или строительной фирме. Арендатор несет ответственность за превышение стоимости проекта.
№ 2. Скидка на аренду
Арендаторы могут иметь право на снижение арендной платы от арендодателя в обмен на улучшения арендованного имущества. Арендатор может иметь право на снижение арендной платы в виде бесплатного месяца или сниженной арендной платы в определенное время года, если это положение включено в договор аренды. В результате арендатор может сэкономить на ненужных затратах на строительство. Кроме того, арендатор имеет такой же уровень надзора и контроля над повышением уровня аренды, как и в случае с TIA. Арендатор также находится на крючке за любые излишки.
№3. Допуск строительного стандарта
Расширение также описывает это потенциальное действие. В этом случае арендодатель предлагает арендатору несколько возможных улучшений. У арендатора больше времени, чтобы сосредоточиться на ведении своего бизнеса, потому что арендодатель занимается управлением проектом. Арендаторы не всегда получают желаемые улучшения, что может нанести ущерб успеху их компании. Они несут ответственность за любые дальнейшие изменения, которые они запрашивают.
№ 4. Поверните ключ
Этот тип улучшения арендатора обычно осуществляется в начале срока аренды. Арендатор часто предоставляет смету расходов и представляет планы, в то время как арендодатель выступает в качестве менеджера проекта и оплачивает счет.
Примеры улучшения арендатора
Улучшение арендатора, также известное как улучшение арендованного имущества, представляет собой изменение, внесенное арендатором в арендованное имущество, чтобы сделать его более подходящим для предполагаемого использования арендатором. Арендаторы часто нанимают подрядчиков для выполнения этих обновлений, хотя арендодатели иногда соглашаются управлять проектом «под ключ». Арендатор и арендодатель могут разделить обязанности по застройке в других ситуациях.
Ниже приведены примеры улучшения арендатора:
- Перекраска
- Новый ковер
- Конфигурации освещения
- Обновления ОВиК
- Модернизация сантехники
- Электромонтажные работы
- Полная реновация
Пособие на улучшение жизни арендатора
Арендодатели обычно компенсируют арендаторам стоимость строительства улучшений арендатора путем выплаты пособия арендатору или пособия на улучшение арендатора. Иногда эта сумма не выплачивается сразу, а распределяется на весь период аренды. Затраты арендаторов на улучшение часто указываются в долларах за квадратный фут занимаемой площади. Используя эту сумму, арендодатель оплачивает все первоначальные ремонтные работы арендатора, включая материальные и временные затраты.
Однако стипендия не покрывает стоимость мебели или украшений, поскольку они не считаются улучшениями арендатора. Учитывается только техническое обслуживание и ремонт коммерческой недвижимости. И если фактические расходы арендатора на благоустройство превышают сумму, арендатор несет ответственность за разницу.
Что дает вам право на получение пособия по улучшению арендатора?
Ниже приведены вещи, которые не соответствуют требованиям, и те, которые имеют право на пособие по улучшению арендатора:
| КВАЛИФИЦИРОВАННАЯ | НЕ СООТВЕТСТВУЕТ |
| Новый ковер | Новая офисная мебель |
| Ремонт HVAC | Новые компьютеры |
| Замена дверей и окон | Ремонт тротуаров |
| Обновления освещения | Обслуживание лифта |
| Затраты на управление проектом | установка интернета |
Переговоры о способе оплаты вашего пособия на улучшение арендатора
Пособия по улучшению жильцов обычно не вручаются вам лично. Вместо этого лимит на улучшение жильцов используется для оплаты подрядчикам и поставщикам, и все, что сверх этого, является вашей обязанностью как арендатора. Или арендодатель может решить «отказаться» от вашей арендной платы на месяц или два, и в этом случае вам нужно будет убедиться, что вы не тратите «сэкономленные деньги» на что-либо, кроме ваших целей.
Вы должны отдать предпочтение первому варианту, если можете выбирать между двумя. Существует вероятность того, что налоговая служба будет рассматривать пособия на улучшение жилья, которые вы получаете от своего арендодателя, как налогооблагаемый доход, если вы используете эти деньги для оплаты аренды и коммунальных услуг. Этого может не произойти, если арендодатель действительно имеет деньги и несет ответственность за осуществление платежей.
Переговоры о размере пособия на улучшение вашего арендатора
Если вы знаете предполагаемую стоимость модернизации, у вас будет больше возможностей для переговоров о достаточном количестве надбавок за улучшение жильцов. За советом следует полагаться на планировщиков пространства и дизайнеров. Если арендодатель не желает предоставить TIA, который укладывается в ваш бюджет, вы все же можете счесть целесообразным сделать необходимые инвестиции самостоятельно.
Вы берете на себя риск (и затраты) перерасхода средств, потому что вы будете нести ответственность за оплату всего, что выходит за рамки TIA. Если арендодатель строит вместо вас и вашего подрядчика, уровень риска возрастает. Поскольку арендодатель не несет ответственности за покрытие каких-либо расходов, превышающих TIA, у арендодателя мало стимулов для этого. Поэтому вы можете счесть более удобным предложить альтернативный метод улучшения.
Переговоры о том, как вы можете использовать пособие на улучшение арендатора
Не позволяйте арендодателю обмануть вас, заставив думать, что ваш TIA — это халява. Капитальные улучшения или реконструкция здания, которые в будущем принесут пользу арендаторам, часто являются обязанностью арендодателя. Предположительно, арендодатель должен оплатить работу в соответствии с вашим TIA, если это капитальный ремонт. Если работа действительно адаптирована к вашим предпочтениям или специфическим потребностям вашего бизнеса, и арендодатель все еще заплатил за нее, арендодатель находится в не худшем положении, чем раньше. Арендодатели, несомненно, устанавливают запрашиваемую арендную плату на уровне, который частично компенсирует TIA, которую они вам будут платить.
Улучшение коммерческого арендатора
Определение недвижимости для улучшения коммерческого арендатора - это индивидуальное изменение, которое владелец здания вносит в арендуемое помещение в рамках договора аренды, чтобы адаптировать пространство к потребностям конкретного арендатора. Пособия арендаторам на улучшение (пособия TI) являются распространенной формой финансирования арендодателем коммерческих улучшений арендаторов. Обычно он выражается в виде суммы в долларах за квадратный фут или в виде фиксированной ставки, которая согласовывается с домовладельцем. Арендаторы несут ответственность за покрытие любых расходов, не покрываемых их пособиями на улучшение жилья.
Пособия арендаторам на улучшение не являются обязательными, и арендодатели не обязаны предоставлять их на конкурентном рынке аренды. Однако в последние годы это стало распространенным способом привлечения арендаторов к аренде офисных помещений. Большинство арендодателей проявляют гибкость и готовы работать с арендаторами, чтобы включить излишки улучшения арендатора в ежемесячный арендный платеж, если улучшения превышают надбавки. Обязательно спросите своего потенциального арендодателя об этом варианте во время переговоров об аренде. Возможно, вам не придется придумывать дополнительные деньги для модификаций после даты начала аренды сверх нормы.
Подрядчик по благоустройству жильцов
При выборе подрядчика по благоустройству арендатора важно выбрать того, кто может выполнить работу эффективно и по доступной цене. При выборе подрядчика по благоустройству жилого помещения необходимо учитывать следующие факторы:
№1. Выбирайте опыт
Хотя эти качества заслуживают восхищения, опыт является наиболее ценным активом в коммерческом строительстве. Если вы хотите, чтобы ваш бизнес-проект по улучшению арендатора был успешным, используйте коммерческого подрядчика по реконструкции с проверенной репутацией. Они осведомлены о потенциальном влиянии местных, государственных и федеральных правил на усилия. Они хорошо знакомы с местностью и имеют связи с предприятиями и государственными учреждениями. Кроме того, они могут предвидеть и предотвращать серьезные трудности, опираясь на свой опыт предыдущих инициатив. Крайне важно найти подрядчика по благоустройству жильцов с необходимым опытом. Нет, не то, что они видели в Интернете. Наем профессионального подрядчика повысит качество работы, снизит затраты и снимет стресс.
№ 2. Проверьте все средства связи
Вы хотите сэкономить деньги, предоставляя своим арендаторам объект, который специально разработан для их нужд? С этой целью важно нанять коммерческого подрядчика по ремонту, который проявляет интерес к вашим потребностям и готов вместе с вами изучить различные варианты. Процесс строительства проходит более гладко и с меньшим беспокойством, если все находятся на одной странице и открыто и часто общаются о любых проблемах, которые могут возникнуть.
№3. Помните, что креативные решения расширяют ваши возможности
Партнерство с подрядчиком по благоустройству арендаторов, который не боится выходить за рамки стандартного, имеет важное значение, если вы хотите получить максимальную отдачу от своих инвестиций. Планы улучшения арендатора, которые выглядят так же, как и все остальные, могут помочь выполнить работу, но уникальные планировки, которые максимально используют доступную площадь и бюджет, могут дать более высокие результаты. Профессиональные подрядчики по благоустройству арендаторов взвешивают преимущества и недостатки многочисленных вариантов. Они обеспечивают первоклассную работу, опираясь на знания, накопленные в предыдущих проектах.
№ 4. Признайте ценность профессионализма
Коммерческий проект реконструкции проходит более гладко, если им занимается квалифицированный профессионал, который гордится своей работой.
№ 5. Ставьте качество на первое место
Хотя бюджет является важным фактором при найме подрядчика по благоустройству жильцов, он не должен быть решающим фактором. Ценность может быть оценена хорошо выполненной работой и профессиональным обслуживанием. Учитывайте факторы, не связанные с ценой, при оценке предложений арендаторов по строительству улучшений. Показывает ли предложение подрядчика, что он полностью понимает масштаб проекта? Будет ли подрядчик нанимать обученных рабочих и высококачественные материалы? Предоставляют ли они гарантии на свою работу?
Учет пособий на улучшение арендатора
Правила IRS запрещают вычеты, связанные с улучшением. Однако ремонтные работы подлежат амортизации, поскольку они считаются конструктивными элементами строения. При соблюдении этих требований IRS разрешает амортизационные отчисления. Амортизационный вычет может требовать либо арендодатель, либо арендатор, в зависимости от того, кто фактически выполнял работу. Предыдущий предел в 500,000 1,000,000 долларов был увеличен до XNUMX XNUMX XNUMX долларов в соответствии с новым налоговым законодательством.
Любые усовершенствования, сделанные в течение того же периода, которые не превышают лимит капитализации компании, рекомендуется отнести на расходы. Если затраты на модернизацию превышают этот порог, они должны капитализироваться и амортизироваться в течение срока аренды или меньшего из двух сроков полезного использования.
Учет пособия на улучшения арендатора, если арендодатель владеет улучшениями
Если арендодатель является тем, кто заплатил за обновления, он должен будет учитывать амортизацию улучшения арендатора в течение определенного периода времени в качестве основных средств. Если срок аренды короче срока полезного использования улучшения арендатора, то для расчета амортизационного периода используется более короткий срок. Амортизационный период в пять лет был бы уместным, если бы ковровое покрытие было уложено с расчетом на то, что его нужно будет заменить через пять лет, а оставшийся срок аренды составлял семь лет. Если срок аренды всего два года, а не семь, то и срок амортизации должен быть всего два года, так как это меньше срока полезного использования нового ковра.
Арендаторы, которые уверены, что их договор аренды будет продлен, часто соглашаются на продление периода амортизации на срок нового договора аренды до срока полезного использования актива. Если новый арендатор въезжает в период, когда начисляется амортизация для актива, и этот арендатор не требует никаких изменений в активе, то график амортизации может остаться без изменений. Оставшаяся сумма отражается как убыток в отчете о прибылях и убытках, если имущество уничтожено или повреждено.
Учет пособий на улучшения арендатора, если арендатор владеет улучшениями
Арендатор должен учитывать TIA как поощрение или приманку арендатора, капитализировать затраты и амортизировать их в течение срока аренды, если арендатор владеет улучшениями. Поскольку арендодатель будет приобретать любые оставшиеся активы, любая ликвидационная стоимость игнорируется при расчете амортизации. Арендатор должен списать оставшуюся задолженность, если время аренды слишком короткое.
Почему улучшение арендатора важно?
При переезде в коммерческое помещение компания должна обеспечить доступ к минимальному набору удобств. Таким образом, для фирмы крайне важно иметь свободу адаптировать пространство нового здания к своим потребностям. Среди этих корректировок - установка новых стен и комнат, чтобы офис соответствовал потребностям компании. Чтобы гарантировать, что все запрошенные модификации покрываются надбавками на улучшение арендатора, которые мы объясняли ранее, они всегда должны указываться в договорах аренды.
От этого выигрывают не только арендаторы. Большинство проектов по благоустройству арендаторов включают в себя структурные и постоянные изменения, которые в долгосрочной перспективе могут быть выгодны арендодателю. Это связано с тем, что арендодатель может возместить все деньги, потраченные на ремонт, если и когда въедут новые арендаторы. Арендодатель может предложить или не предложить улучшение арендатора в зависимости от состояния рынка аренды. Вот почему так важно обсудить и согласовать все условия аренды с арендодателем до переезда.
В чем проблема с улучшением арендатора?
Переезжая на новое место, владельцы бизнеса часто совершают ошибку, тратя слишком много денег на ремонт. Избегайте крупных инвестиций в расширение арендованных офисных помещений. Вы, вероятно, не сможете взять их с собой, и новый жилец может не оценить их так, как вы.
Улучшение арендатора против улучшения здания
Улучшение арендатора, также известное как улучшение арендованного имущества или пристройка, происходит внутри существующего здания. Они концентрируются на определенной площади, которая имеет только одного арендатора и сдается им в аренду. Арендаторы выиграют от этих ремонтных работ, поскольку они улучшат собственный бизнес арендатора в ущерб другим арендаторам.
Поскольку несколько арендаторов получат выгоду от улучшений, внесенных в общие зоны, эти улучшения следует рассматривать как улучшения здания, а не улучшения арендованного имущества. В большинстве случаев жильцы многоквартирного дома объединяют свои ресурсы для оплаты ремонта помещений общего пользования.
Вычитается ли налог на улучшение арендатора?
Улучшения арендатора не облагаются налогом. Однако владельцы недвижимости могут списать часть или всю свою амортизацию, если они вносят изменения в здание, поскольку IRS признает эти дополнения как часть конструкции.
Является ли улучшение арендатора активом?
В финансовой отчетности арендодателя улучшения арендатора отражаются как регулярная часть капитальных затрат. Общая сумма платежей отображается как актив на балансе арендодателя. После этого амортизационные отчисления будут отражаться в ежемесячных отчетах о прибылях и убытках арендодателя.
Куда идут улучшения арендаторов в балансе?
Улучшения арендатора являются активами и включаются в категорию основных средств внеоборотных активов баланса.
Улучшения арендатора амортизируются или амортизируются?
Улучшения арендатора технически амортизируются, а не амортизируются. Это связано с тем, что правообладателем улучшений является арендодатель, а не арендатор. В течение срока аренды арендатор имеет только абстрактное право на использование актива. Приобретенные нематериальные права не амортизируются, а амортизируются с течением времени.
Можете ли вы извлечь выгоду из улучшений арендаторов?
Если стоимость улучшений арендованного имущества превышает сумму, которую компания может отнести на расходы, излишняя сумма должна быть капитализирована. Если да, спишите их как расходы по мере их возникновения. Кроме того, если эти затраты капитализируются, они будут амортизироваться в течение более короткого срока полезного использования или оставшегося срока аренды.
Заключение
Улучшение арендатора позволяет арендатору вносить изменения в арендованное имущество в рамках подготовки к заселению. Компания и ее арендодатель могут договориться о цене на эти обновления в процессе подписания договора аренды. Однако, если общая стоимость пристройки превышает первоначально согласованную сумму, арендатор может нести ответственность за покрытие разницы.
Статьи по теме
- ПОСОБИЕ НА ДЕТЕЙ: нужно ли давать детям пособие?
- Финансирование ремонта дома: варианты финансирования ремонта дома
- ЛУЧШИЙ КРЕДИТ НА ОБНОВЛЕНИЕ ДОМА В 2023 ГОДУ
- КАК НАЧАТЬ КОМПАНИЮ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: советы по созданию компании по управлению недвижимостью
- РАБОТА ИЗ ДОМА: как это сделать и идеи для работы
Рекомендации
