Физические лица могут инвестировать в портфели активов недвижимости через инвестиционные фонды недвижимости или REIT точно так же, как они могут инвестировать в портфели других ценных бумаг через взаимные фонды и сопоставимые инструменты. Если вы хотите инвестировать в недвижимость через REIT, вот пошаговое руководство, которое поможет вам начать. Мы расскажем о REIT и его акциях, о том, как инвестировать в них, будь то в Канаде или Индии, и почему бы не инвестировать в REIT. Давайте начнем!
Что такое REIT?
Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это фирма, которая владеет, управляет или финансирует недвижимость. Инвестиционные фонды недвижимости создают долгосрочные инвестиции, покупая ипотечные кредиты или ссуды, используемые для финансирования недвижимости, или путем владения и аренды материальной недвижимости. Они хотят предложить своим акционерам стабильный поток доходов в виде дивидендов, а также умеренное повышение курса акций.
Акцент на дивидендный доход связан с льготным налоговым режимом REIT: REIT не платят корпоративный налог, если они распределяют не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли среди инвесторов.
Это не означает, что вы освобождены от уплаты налогов. Распределения REIT облагаются налогом по обычной ставке дохода; большинство других дивидендов по акциям облагаются налогом по более низкой льготной ставке. Если активы REIT продаются, а REIT получает прирост капитала, вы можете столкнуться с необходимостью уплаты налогов не только с дивидендов.
Как работают REIT
Инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT) — это причудливое слово для организации с налоговыми льготами, которая инвестирует в недвижимость. REIT обязаны выплачивать 90 процентов своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов в обмен на неуплату корпоративного налога, поэтому их платежи часто значительно выше, чем у обычных фирм.
REIT по закону обязаны инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость и получать не менее 75% своего валового дохода от аренды или процентов по ипотеке на недвижимость. Эти REIT создают деньги двумя способами: инвестируя в недвижимость и управляя ею, а также финансируя ипотечные кредиты на недвижимость. REIT делятся на два типа на основе этого различия:
- Долевые REIT – Эти REIT напрямую владеют долей в реальном активе и управляют им, регулярно собирая арендную плату и поддерживая собственность, как это делал бы традиционный арендодатель.
- Ипотечные REIT – Эти REIT владеют ипотечными кредитами на недвижимость и собирают проценты или другие платежи по финансированию недвижимости.
REIT, как и большинство домовладельцев, занимают крупную сумму денег для покупки своей недвижимости. Однако непрерывные денежные потоки от арендной платы или других платежей позволяют им относительно комфортно занимать большие суммы. Это заимствование позволяет им зарабатывать больше денег, чем они могли бы в противном случае.
REIT активны практически во всех секторах недвижимости, в том числе:
- Односемейные дома
- Жилые комплексы
- Ритейла
- Склады
- Компьютерные дата-центры
- Медицинские структуры
- Торговые центры
- Отели
- Сотовые вышки
Это одни из самых распространенных, однако REIT могут владеть практически любой формой недвижимости. Однако они, как правило, концентрируются на конкретных отраслях, предпочитая сосредоточиться на одной или двух областях, поскольку руководители могут использовать свои обширные знания и профессиональные связи, чтобы помочь REIT работать лучше. Кроме того, инвесторы придают большее значение концентрированным предприятиям, чем диверсифицированным.
Типы REIT
REIT делятся на три типа в зависимости от их инвестиционных активов: акции, ипотечные и гибридные REIT. Каждая группа далее подразделяется на три вида в зависимости от того, как можно получить инвестиции: публичные REIT, публично не торгуемые REIT и частные REIT.
Каждый тип REIT имеет уникальные характеристики и риски, поэтому очень важно понять, что находится под капотом, прежде чем инвестировать.
Типы REIT по инвестиционным холдингам
№1. Долевые REIT
Долевые REIT действуют аналогично арендодателям, выполняя все управленческие обязанности, связанные с владением недвижимостью. Они владеют основной недвижимостью, собирают арендную плату, поддерживают ее и реинвестируют в нее.
№ 2. Ипотечные REIT
Ипотечные REIT (также известные как mREIT) не владеют базовым имуществом, в отличие от долевых REIT. Вместо этого они владеют долговыми ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью. Например, если домохозяйство получает ипотечный кредит на дом, этот тип REIT может приобрести ипотечный кредит у первоначального кредитора и собирать ежемесячные платежи с течением времени, создавая деньги за счет процентного дохода. Между тем, кто-то другой — в данном случае семья — владеет недвижимостью и управляет ею.
№ 3. Гибридные REIT
Гибридные REIT представляют собой гибрид долевых и ипотечных REIT. Эти компании владеют и управляют объектами недвижимости, а также ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость. Чтобы понять основной акцент REIT, см. проспект.
Типы REIT по торговому статусу
№1. Публичные REIT
Как следует из названия, публично торгуемые REIT торгуются на бирже вместе с акциями и ETF и могут быть приобретены со стандартным брокерским счетом. Публично зарегистрированные REIT имеют более высокие стандарты управления и более прозрачны. У них также самые ликвидные акции, а это означает, что инвесторы могут легко приобретать и продавать акции REIT — например, значительно быстрее, чем инвестировать и продавать торговую недвижимость самостоятельно. По этим причинам многие инвесторы покупают и продают только публично торгуемые REIT.
№ 2. Публичные неторгуемые REIT
Эти REIT зарегистрированы в SEC, но не торгуются на фондовой бирже. Вместо этого их можно приобрести у онлайн-брокера по недвижимости, который участвует в публичных неторгуемых предложениях, таких как сбор средств. Эти REIT особенно неликвидны, потому что они не торгуются на бирже, часто в течение восьми лет и более.
№3. Частные REIT
Эти REIT не только не котируются, что затрудняет их оценку и торговлю, но и, как правило, исключается из регистрации SEC: в результате частные REIT имеют меньше требований к прозрачности, что может затруднить оценку их эффективности. Эти ограничения делают эти REIT менее привлекательными для многих инвесторов и сопряжены с дополнительными рисками.
Плюсы REIT
Помимо хорошей истории прибыльности, инвесторы отдают предпочтение REIT по ряду причин:
- Высокая доходность по дивидендам обусловлена законной необходимостью выплаты дохода и благодаря стабильным денежным потокам от сдаваемой в аренду недвижимости.
- Поскольку REIT менее связаны с рынком в целом, они движимы другими причинами, чем большинство акций, и они могут обеспечить преимущества диверсификации.
- Нет управленческой головной боли, чтобы вы могли лучше спать, зная, что вам не нужно чинить сломанный кондиционер в 3 часа ночи или иметь дело с кричащими арендаторами.
- Диверсификация недвижимости означает, что, в отличие от многих отдельных арендодателей, REIT обычно инвестируют в десятки или даже сотни зданий, поэтому его прибыльность не зависит от нескольких активов.
Это одни из наиболее значительных преимуществ инвестирования в REIT как по сравнению с акциями, так и по сравнению с прямыми инвестициями в арендуемую недвижимость.
Почему не инвестировать в REIT
Есть также причины не инвестировать в REIT, и инвесторы должны уделять особое внимание следующим вопросам при инвестировании в REIT:
- Высокая долговая нагрузка, является типичным для бизнеса, потому что REIT, как и обычные домовладельцы, финансируют недвижимость со значительным кредитным плечом. Инвесторы должны быть уверены, что компания сможет управлять своим долгом, продолжая выплачивать дивиденды.
- По словам Эрика Ротмана, управляющий портфелем в CenterSquare Investment Management в Брин-Мор, штат Пенсильвания, рост процентных ставок может повредить акциям REIT в краткосрочной перспективе, поскольку инвесторы продают их, основываясь на распространенном убеждении, что рост ставок указывает на падение REIT. Но, утверждает он, это не всегда стоило им в течение затяжного бычьего рынка.
- Дивиденды могут быть неустойчивыми, чего следует избегать при инвестировании в отдельные REIT. Если REIT уменьшит свои дивиденды, цена его акций снизится или, возможно, уже упала в ожидании сокращения.
- Высокие цены на недвижимость, может помочь раздуть стоимость REIT, но эти значения могут в конечном итоге упасть, что повредит цене REIT.
- Неторгуемые REIT и частные REIT, не имеют таких же высоких стандартов управления, как публично торгуемые REIT.
Как инвестировать в REIT в Индии?
REIT публично торгуются на фондовых биржах, и инвесторы могут приобретать паи, используя счет Demat. Инвесторы также могут посмотреть на IPO, чтобы извлечь выгоду из новых запусков REIT. Вы можете использовать следующие каналы:
№1. Инвестирование через фондовые биржи
REIT, как и ETF, котируются и торгуются на фондовых рынках. Таким образом, пока у инвестора есть счет Demat, покупка единиц REIT проста. Цена единицы REIT может колебаться в зависимости от спроса на фондовых биржах. Показатели REIT также влияют на цены. В Индии в настоящее время существует три варианта REIT: REIT Embassy Office Parks, REIT Mindspace Business Park и Brookfield India Real Estate Trust.
№ 2. Инвестирование через взаимные фонды
В Индии очень немногие местные взаимные фонды участвуют в REIT, а риски, связанные с недвижимостью, очень низки. Взаимные фонды также могут быть использованы для инвестирования в REIT. Инвесторы в Индии, желающие получить доступ к зарубежной недвижимости, могут участвовать в Kotak Overseas REIT Fund of Fund, который в основном инвестирует в международные REIT.
№3. Инвестирование через IPO
Инвесторы могут следить за IPO REIT и инвестировать в них, когда они станут доступны. Это требует обширного исследования и понимания всех элементов риска REIT. Поскольку индийский сектор REIT все еще развивается и доступно всего несколько вариантов REIT, инвесторы должны дождаться следующего IPO.
Как заработать на REIT?
Дивиденды REIT часто значительно выше, чем в среднем по акциям S&P 500, поскольку IRS обязывает REIT выплачивать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли. Составление этих высокодоходных дивидендов является одним из лучших способов получения пассивного дохода от REIT.
Можно ли потерять деньги на REIT?
Всегда есть вероятность потери с любыми инвестициями. Публичные REIT особенно уязвимы к потере стоимости по мере роста процентных ставок, в результате чего инвестиционный капитал перетекает в облигации.
Безопасны ли REIT во время рецессии?
Во время экономического спада инвестирование в определенные типы REIT, например, в те, которые инвестируют в гостиничные здания, не является хорошей идеей. Инвестирование в другие виды недвижимости, такие как здравоохранение или розничная торговля, является отличным способом защиты от рецессии. Они имеют более длительную структуру аренды и, как следствие, менее цикличны.
Как начать инвестировать в REIT?
Открытие брокерского счета, которое обычно занимает всего несколько минут, — это самый простой способ начать работу. Затем, как и любые другие акции, вы сможете покупать и продавать публично торгуемые REIT. Поскольку REIT приносят такие значительные дивиденды, может быть выгодно разместить их на счете с налоговыми льготами, таком как IRA, чтобы избежать уплаты налогов на распределения.
Если вы не хотите торговать отдельными акциями REIT, возможно, имеет смысл просто купить ETF или взаимный фонд, который проверяет и инвестирует в различные REIT от вашего имени. Вы получаете выгоду от быстрой диверсификации и снижения риска. Эти фонды доступны через многие брокерские компании, и инвестирование в них требует меньше домашней работы, чем изучение отдельных REIT для инвестиций.
Является ли REIT хорошей инвестицией?
Инвестирование в REIT — это прекрасный способ диверсифицировать свой портфель помимо стандартных акций и облигаций, и они могут быть привлекательными из-за их высокой дивидендной доходности и долгосрочного прироста капитала.
Сколько денег вам нужно, чтобы инвестировать в REIT?
Хотя любой может инвестировать, публичные неторгуемые REIT обычно требуют минимальных инвестиций от 1,000 до 2,500 долларов.
Могу ли я инвестировать 1,000 долларов в REIT?
Да. Большинство REIT можно купить менее чем за 1,000 долларов.
Как я могу зарабатывать 1000 долларов в месяц на пассивном доходе?
Как заработать дополнительно 1,000 долларов в месяц:
- Покупка казначейских облигаций США
- Вы можете сдать свой двор в аренду
- Арендуйте свой автомобиль
- Недвижимость в аренду
- Создать электронную книгу
- Стать партнером
Что такое правило 90% для REIT?
Чтобы квалифицироваться как REIT, корпорация должна иметь большую часть своих активов и доходов, связанных с инвестициями в недвижимость, и должна ежегодно выплачивать не менее 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов.
Являются ли REIT более рискованными, чем акции?
REIT опережали акции за период от 20 до 50 лет, а также за последний полный год данных (2021 г.). Большинство REIT менее волатильны, чем S&P 500, а некоторые только вдвое менее волатильны, чем рынок в целом.
Каковы недостатки REIT?
Если исходить из показателей сектора с начала года (+10.52%), ответ наиболее вероятен. Рост процентных ставок нанес ущерб инвестиционным фондам недвижимости (REIT) в прошлом году. Однако, если вы хотите заняться недвижимостью, вам следует тщательно обдумать свои возможности.
Почему бы не инвестировать в REIT?
REIT не лишены риска. Они могут иметь очень изменчивую доходность, подвержены колебаниям процентных ставок, иметь последствия для налога на прибыль, неликвидны, а сборы могут снизить общую доходность.
Заключение
REIT упрощают выход новых инвесторов на рынок недвижимости. Дивиденды, помимо других преимуществ, обеспечивают ликвидность портфеля инвестора. Инвесторы, стремящиеся получить доступ к недвижимости, должны изучить различные инвестиционные инструменты, особенно IPO.
- Лучшие оплачиваемые рабочие места 2023 года в инвестиционных фондах недвижимости
- АКЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ: жилая недвижимость, ETF и дешевые акции с дивидендами
- ТОП-25 ДИВИДЕНДНЫХ АКЦИЙ в 2023 г. (обновлено)
- 17 хороших инвестиций прямо сейчас 2023 (+ бесплатные советы)
- Топ лучших компаний по инвестициям в недвижимость в 2023 году
- US FOREX BROKERS: лучшие брокеры Forex с высоким кредитным плечом
- ШТРАФ ЗА ПРЕДОПЛАТУ: Штрафы за автомобиль, ипотеку и досрочное погашение кредита
Рекомендации
