НЕЖЕЛАТЕЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ: Как это работает; Правила и требования

В редких случаях злоумышленник, проникший в вашу собственность и занявший ее, может вступить во владение ею на законных основаниях. Это называется в законе как «неправомерное владение». Здесь вы можете увидеть требования к неправомерному владению для разных штатов, таких как Калифорния и Флорида.

Что такое неблагоприятное владение?

Неправомерное владение - это юридическое понятие, которое дает право собственности тому, кто живет на чужой земле или владеет ею. Владельцу предоставляется право собственности на имущество, если выполняются определенные условия, в том числе, если они нарушают права истинного владельца и находятся в постоянном владении имуществом. Неблагоприятное владение часто называют права скваттеров, хотя это разговорный термин за концепцию, а не записанный закон.

Как работает неблагоприятное владение?

Как указывалось ранее, неправомерное владение - это юридическое обстоятельство, при котором одна сторона получает право собственности на имущество другого лица, вступая во владение им. Это может произойти преднамеренно или непреднамеренно, с ведома собственника или без него.

В условиях преднамеренного неправомерного владения нарушитель или скваттер — тот, кто незаконно занимает чужую землю — сознательно вторгается на чужую землю с намерением жить на ней и/или завладеть ею. Неблагоприятное владение может быть даже непреднамеренным в некоторых ситуациях. Домовладелец, например, может построить забор, отделяющий свой двор, не осознавая, что он перешагнул и посягнул на границу собственности своего соседа. В любом случае право на это имущество имеет противный владелец, иногда называемый оценщиком. Кроме того, если заявителю удается установить неправомерное владение, он не обязан компенсировать владельцу землю.

Заседатель, успешно установивший неправомерное владение, не обязан платить землевладельцу.

Требования к доказательству незаконного владения различаются в зависимости от юрисдикции. Во многих штатах для успеха заявителя требуется документация об уплате налога на имущество и акт. В каждом штате есть срок, в течение которого зарегистрированный землевладелец может признать иск недействительным. Например, если государственный порог составляет 20 лет, а арендодатель красит или оплачивает другое обслуживание рассматриваемого жилья в 19-м году, истец будет изо всех сил пытаться доказать незаконное владение. При этом землевладельцам рекомендуется как можно скорее устранить опасность неправомерного владения путем заключения договоров на любое использование находящегося в собственности имущества.

Неблагоприятное владение в Соединенном Королевстве

С принятием Закона о земельной регистрации 2002 года в Англии становится все труднее начать неправомерное владение. Согласно законодательству, если земля остается незарегистрированной в течение десяти лет, неправомерный владелец может подать заявку на то, чтобы стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор уведомляет лицо, которое в данный момент является зарегистрированным правообладателем.

Право собственности может быть передано, если зарегистрированный правообладатель в течение двух лет не попытается отказаться от неправомерного владельца. Закон предусматривал, что люди не теряли своих титулов, если они не были уведомлены об этом обстоятельстве.

Неблагоприятные требования владения в Соединенных Штатах

По крайней мере, пять условий должны быть выполнены, чтобы получить неправомерное владение. Однако некоторые штаты ввели дополнительные требования о неблагоприятном владении.

• Фактическое владение: Враждебный владелец должен физически использовать землю, а не просто ходить по ней, например, косить или собирать урожай.
• Враждебное владение: Неправомерный владелец должен был использовать землю без разрешения первоначального владельца.
• Открытое и известное использование: Противоположный владелец должен использовать имущество видимым образом. Это делается для того, чтобы первоначальный владелец мог сделать вывод, что кто-то может подать иск.
• Непрерывное использование: В течение всего периода противный владелец должен постоянно владеть имуществом.
• Эксклюзивное использование: Противоположный держатель должен быть единственным пользователем. Неправомерное владение не может быть заявлено, если первоначальный владелец использовал землю в течение этого времени.

Как в суде разрешаются иски о неправомерном владении

Вопросы о законном владении недвижимостью могут возникнуть в различных ситуациях, например при продаже дома. Например, фирма по страхованию титула может отказать в защите при продаже собственности, поскольку обнаруживается, что гараж соседа стоит прямо на собственности.

Если в такой ситуации возникают проблемы, связанные с владением землей, и заинтересованные стороны не могут прийти к соглашению, дело может быть передано в суд. Собственник недвижимости может подать в суд на нарушителя (например, на соседа, чей гараж посягает), или нарушитель может подать иск на «тихий титул», который представляет собой просьбу к суду определить, кому что принадлежит.

Особые соображения

Неправомерное владение было представлено как потенциальное средство для пресечения нарушений прав интеллектуальной собственности, таких как киберсквоттинг, чрезмерное использование авторских прав и патентный троллинг. Неправомерное владение как интеллектуальной, так и физической собственностью заставит злоумышленников прилагать больше усилий для активного использования своего портфеля товарных знаков, патентов и т. д., а не просто сидеть с ними и ждать, пока настоящие новаторы войдут в их владения.

Юридические требования к иску о неправомерном владении землей

Закон штата регулирует требования к неправомерному владению, которые могут сильно различаться в зависимости от юрисдикции. При принятии решений по искам о неправомерном владении суды используют четырехфакторный тест. Чтобы считаться незаконным владением, владение землей нарушителем должно быть следующим:

• Враждебный
• Представить
• Открытый и печально известный
• За установленный период времени, исключительный и непрерывный (обычно измеряется годами).

Каждая из этих характеристик обсуждается в этой статье. Подробную информацию об ограничениях, которые применяются к вашей собственности (или собственности другого лица), можно найти в законе о неправомерном владении вашего штата. В дополнение к неблагоприятным требованиям законного владения, обсуждаемым ниже, в некоторых штатах требуется, чтобы нарушитель уплатил местные налоги на собственность на землю в течение определенного периода времени.

№1. Требования враждебного требования о неправомерном владении.

Термин «враждебный» не означает, что злоумышленник едет верхом на лошади, стреляя из шестизарядного оружия. Когда дело доходит до неправомерного владения, суды вместо этого используют одно из трех юридических определений «враждебного владения».

• Простое занятие. Этот критерий (которому до сих пор следует большинство государств) определяет «враждебность» как простое занятие земли. Нарушитель не обязан знать, что земля принадлежит кому-то другому.

• Осведомленность о вторжении. Это положение требует, чтобы нарушитель знал, что его или ее использование собственности представляет собой нарушение владения (это означает, что нарушитель не имеет законного права находиться на собственности).

• Добросовестная ошибка. Этому закону следуют несколько штатов, и он требует, чтобы нарушитель совершил невинную добросовестную ошибку при захвате собственности в первую очередь, например, полагаясь на недействительный или ошибочный акт.

№ 2. Фактическое и физическое владение Требования для неправомерного владения.

Вторая часть применяемого судом стандарта требует, чтобы нарушитель действительно владел собственностью (физически присутствовал там) и обращался с ней так, как вел бы себя владелец. Документирование попыток нарушителя сохранить и улучшить землю, например, посадку и полив сада или возведение сарая, может помочь установить это.

№3. Требования к открытому и заведомо известному владению для незаконного владения.

«Открытое и печально известное» означает, что любой, включая владельца собственности, который делает разумную попытку провести расследование, должен быть в состоянии увидеть, что нарушитель находится на территории. Сосед, который строит забор на соседнем участке или заливает бетонную дорожку на два фута выше границы, является двумя примерами.

№ 4. Неблагоприятное владение Требование исключительного и непрерывного владения.

Нарушитель должен владеть землей единолично (то есть нарушитель не может делить владение с посторонними или собственником) и без перерыва в течение установленного периода времени. (Это означает, что злоумышленник не может покинуть собственность, вернуться к ней позже и заявить, что время, потраченное на то, чтобы оставить собственность, является частью периода «непрерывного» владения.) Количество необходимого времени зависит от штата. Обычно он составляет от семи до двадцати лет.

Различные законы о неправомерном владении в штатах

Продолжительность времени, в течение которого нарушитель должен занимать землю, зависит от штата. См. таблицу ниже, чтобы определить период для вашего штата. В некоторых штатах нарушитель обязан платить налоги на имущество в течение этого времени. Другие штаты не требуют уплаты налога на имущество, но если нарушитель уплатил налоги, срок, необходимый для оккупации, сокращается. Кроме того, в законодательстве некоторых юрисдикций о неправомерном владении вообще не упоминаются налоговые платежи.

Закон Флориды о неправомерном владении

Неправомерное владение — это странная идея, которая позволяет человеку приобретать право собственности на имущество, используя его с пользой в течение установленного законом периода времени. Согласно закону Флориды о неправомерном владении 95.18, когда человек публично въезжает в чужую заброшенную собственность и ремонтирует ее, он может получить право собственности на нее по прошествии определенного периода времени.

Что значит иметь право собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость — это юридический документ, который идентифицирует вас как законного владельца собственности. Как владелец имущества, вы имеете право вносить в него изменения и передавать право собственности другому лицу.

Поскольку человек может частично или полностью владеть недвижимостью, законодательство о недвижимости усложняется. Ограничения на ваше право собственности также могут возникнуть, если вы отказываетесь платить налоги на недвижимость или если в вашем заявлении отсутствует «цвет титула».

Использование «Цвета заголовка» для подачи претензии

Согласно Закону Флориды о неправомерном владении 95.12, владелец должен проживать в собственности не менее семи лет. Это заселение должно осуществляться «под цвет титула» или путем уплаты налога на имущество. Когда кто-то, похоже, приобрел право собственности на реальную землю, но в праве есть недостаток, который делает его недействительным, это называется «цветом титула». В результате право собственности не установлено.

У человека нет оснований полагать, что он является законным владельцем собственности, заявляя при этом без цвета титула. Обычно это происходит, когда злоумышленник, незаконно проникший в помещение, пытается заявить права собственности на имущество.

Если человек претендует на собственность через цвет титула, он должен соответствовать определенным требованиям, чтобы суды признали его претензии на собственность.

Требования закона Флориды о неправомерном владении

Каждое заявление о неправомерном владении должно соответствовать пяти основным требованиям:

• Враждебность: Владелец должен либо осознавать, что он посягает на чужую землю, либо допустил разумную ошибку, например, полагаясь на дефектный акт.
• Фактическое владение: Это означает, что владелец физически присутствует на земле и обращается с ней как со своей.
• Открытое и заведомо известное владение: Чтобы соответствовать этим критериям, владение собственностью не может быть тайным.
• Эксклюзивное и постоянное владение: В этом случае владелец не может делиться своим владением с другими и должен владеть имуществом в течение установленного законом срока.
• Улучшение: Владелец должен улучшать, заниматься сельским хозяйством или защищать заявленную собственность с помощью большого ограждения на земле.

Согласно закону о неправомерном владении, когда человек публично въезжает в чужое заброшенное имущество и улучшает его, он может получить право собственности на него по прошествии определенного периода времени.

Неблагоприятное владение в Калифорнии

В приведенной ниже таблице приведены основные положения законодательства штата Калифорния о неправомерном владении.

Как определить границы собственности

Если вы не уверены, имейте в виду, что любое имущество, которое становится предметом продажи, аренды или обеспечения обязательства, должно быть правильно определено или описано и должно основываться на полевых заметках геодезиста или инженер-строитель. Вот некоторые ресурсы для определения и описания линий собственности:

• Документ представляет собой должным образом оформленный письменный документ, выданный праводателем, который передает некоторые права, титул или долю в недвижимом имуществе правообладателю.
• Изучить порядок измерения и определения площади земельного участка.
• Окружной регистратор должен вести учет записей об имуществе, которое открыто для публики.

Три случая неправомерного владения в Калифорнии

Неправомерное владение происходит в Калифорнии, когда человек, желающий претендовать на чужую землю, должен не только использовать ее в течение как минимум пяти лет, но и платить налоги на недвижимость.

Диммик против Диммика 58 Cal. @ d 417,421 424, 856 Cal.Rptr. 374 2 стр. 1962д (XNUMX)

Земля была передана трем сыновьям, но обрабатывал ее только один из них. Этот сын подал тихий иск о праве собственности. Суд первой инстанции постановил, что они присоединились к аренде, а апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции.

228 кал. Приложение. 2d 474, 489 Джеймс против ЛеДельта (1964)

Это было разногласие по поводу территории шириной 400 футов, и истец просил убрать хижину из рассматриваемой области. Основываясь на согласованных границах, неправомерном владении, эстоппеле и лаше, суд первой инстанции вынес решение в пользу ответчика. Судья установил, что у истца отсутствуют какие-либо права, интерес или право собственности на оспариваемое имущество.

128 кал. Приложение. 2d 72, 75, Мэдден против Alpha Hardware & Supply Co. (1954)

Имущественный спор, связанный с неправомерным владением, в котором истец утверждает, что владел им в течение двадцати лет и платил налоги в течение десяти лет. Ответчики подали апелляционную жалобу, и апелляционный судья оставил постановление в силе.

Защитите себя от сквоттеров

Сквоттер — это тот, кто на законных основаниях занимает недвижимость, но не владеет ею, не арендует ее и не имеет на это разрешения от владельца. В Калифорнии скваттеры имеют права и могут украсть вашу собственность путем неправомерного владения. Такое случается, поэтому помните о своих правах и берегите свое имущество. Вот несколько идей:

• Подавайте налоги вовремя.
• Поддерживайте стабильный поток арендаторов в вашей сдаваемой в аренду недвижимости.
• В договоре аренды четко укажите, что субаренда не допускается.
• Наймите управляющего недвижимостью, чтобы он следил за вашей недвижимостью, когда вы не можете этого сделать.
• Убедитесь, что ваш дом имеет хорошую систему безопасности.

Неблагоприятные ограничения владения

Неблагоприятное владение доступно не во всех обстоятельствах. Например, нельзя использовать для получения права собственности на землю, находящуюся в государственной собственности.

Усадьба против неблагоприятного владения

На практике неправомерное владение сродни хоумстедингу. При усадьбе новым владельцам передается государственная земля или собственность, у которой нет зарегистрированного явного владельца, пока они используют и улучшают ее. Поселенец может потерять свою землю, если он не использует ее. Неблагоприятное владение может действовать аналогичным образом, высвобождая землю с неоднозначным титулом для продуктивного использования.

С другой стороны, неблагоприятным владением можно злоупотреблять так, как нельзя использовать приусадебный участок. Если существует неофициальный сервитут между двумя фермами, например, когда забор одного фермера содержит акр земли соседа, фермер, использующий его, может заявить о неправомерном владении и буквально откусить этот кусок земли, если нет письменного соглашения о сервитуте.

Как устанавливается неправомерное владение?

Владелец должен продемонстрировать реальное или планируемое владение. Это влечет за собой желание исключить всех людей из земли, но только путем владения, а не права собственности.

№1. Свидетельство

Принимаются во внимание «характер и ценность имущества, подходящий и естественный способ использования», а также действия владельца по защите своих интересов. Возведение забора, например, обычно рассматривается как «наиболее веское доказательство» неправомерного владения. Доказательства того, что владелец мог сделать больше с землей, не принимаются во внимание. Ошибочная вера в право собственности или готовность заплатить, если ее попросят, также недопустимы в качестве доказательства владения.

№ 2. Тарифы и налоги должны быть оплачены

Уплата ставок и налогов имеет решающее значение как фактор доказательства, но не является окончательным. С другой стороны, нежелание платить ставки идет вразрез с целью приобретения.

Может ли собственник вернуть имущество?

Важно подчеркнуть, что срок возврата не имеет значения для восстановления владения. Например, 45 минут повторного владения могут перечеркнуть 19 лет неправомерного владения.

У документального владельца есть два варианта восстановления владения:

№1. Через физический вход

Права на землю должны быть восстановлены до истечения срока исковой давности. Это включает в себя как основные действия, такие как удаление владельца, так и небольшие действия, такие как удаление заборов или других построек. Владелец должен вновь вступить во владение «с намерением вновь завладеть», но не должен делать это с помощью насилия или силы. Протесты, будь то устные или письменные, а также юридические сделки, такие как ипотека или аренда, не квалифицируются как изъятие.

№ 2. В судебном порядке

Когда инициируются судебные процедуры, время неправомерного владения заканчивается, поэтому часто рекомендуется «сначала судиться, а потом вести переговоры». Процесс начинается с выдачи и вручения повестки о владении с целью обеспечения порядка владения. Права противного владельца прекращаются, если производство по делу начинается в течение срока исковой давности. Если эта повестка будет отклонена, время начнется заново с этой даты.

Как избежать неблагоприятного владения

№1. Следите за своим имуществом, если оно принадлежит вам.

Проверьте записи о налоге на имущество, чтобы узнать, производило ли это лицо (или кто-либо другой) налоговые платежи за имущество, если вы считаете, что у него есть претензия на неправомерное владение. Вы можете предпринять следующие процедуры, чтобы предотвратить получение права собственности злоумышленником:

№ 2. Разместите знаки «Вход воспрещен» и используйте ворота, чтобы заблокировать въезд.

Имейте в виду, что, хотя это разумный подход к предотвращению нарушителей, во многих штатах наличие знаков или ворот не защитит вас от претензий со стороны нарушителя, который в любом случае завладеет землей.

№3. Дайте кому-нибудь официальное разрешение на использование вашей земли и получите от него письменное подтверждение.

Например, вы можете дать кому-то разрешение припарковаться на вашей территории, срезать путь через вашу территорию, заняться садоводством или выращиванием сельскохозяйственных культур. Это может отклонить не только иск о неправомерном владении, но и иск о сервитуте (разрешении на использование) на вашей земле.

№ 4. Вызовите полицию.

Получить адвоката. Чтобы выселить нарушителя из собственности арендодателя, вам может потребоваться подать иск в суд. Кроме того, вы можете обратиться в суд, чтобы распорядиться о сносе постройки с вашей собственности. Вы должны действовать до того, как злоумышленник пробудет на вашей территории достаточно долго, чтобы предъявить успешный иск о неправомерном владении в соответствии с законодательством вашего штата.

Читайте также: Пенсия НФЛ: полное руководство в 2023 году (обновлено)

Получение помощи с нарушителями

Если вы чувствуете, что кто-то посягает на вашу собственность, вы можете поговорить с юристом в вашем районе.

В некоторых штатах требуется, чтобы нарушитель уплатил налоги на имущество за указанный период времени. В некоторых штатах требуется, чтобы у нарушителя был документ, свидетельствующий о праве собственности на имущество (например, акт или право собственности), даже если документ является юридически дефектным. Для получения дополнительной информации о неправомерном владении обратитесь к закону вашего штата.

Часто задаваемые вопросы о неблагоприятном владении

{
«@Context»: «https://schema.org»,
«@Type»: «FAQPage»,
«MainEntity»: [
{
«@Type»: «Вопрос»,
«имя»: «Можете ли вы претендовать на землю через 7 лет?»,
«AcceptAnswer»: {
"@напечатайте ответ",
«текст»: «

Кто-то, находящийся в незаконном владении, может полагаться на незаконное владение своих предшественников, поэтому тому, кто покупает землю у того, кто находился в незаконном владении в течение 7 лет, нужно только оставаться во владении еще 5 лет, чтобы претендовать на титул.

}
}
, {
«@Type»: «Вопрос»,
«имя»: «Можно ли оспорить незаконное владение?»,
«AcceptAnswer»: {
"@напечатайте ответ",
«текст»: «

После десяти лет «неправомерного владения» зарегистрированной землей сторона может подать заявление в Земельную книгу о регистрации в качестве нового владельца вместо нынешнего.

}
}
, {
«@Type»: «Вопрос»,
«имя»: «Как долго рассматривается заявление о неправомерном владении?»,
«AcceptAnswer»: {
"@напечатайте ответ",
«текст»: «

Большинство этих приложений завершается в течение 9 месяцев или меньше, но мы знаем, что некоторые могут занять до 11 месяцев, а в исключительных случаях требуется еще больше времени.

}
}
] }

Статьи по теме

• ПРАВА СКВАТТЕРОВ: юридическое определение и закон в разных штатах
• Договор о доверительном управлении: обзор, ипотека против договора о доверительном управлении и как это работает
• Финансирование должника во владении: как это работает, DIP глава 11
• ЮРИСТ ПО БЕЗОПАСНОСТИ: все, что вам следует знать (обновлено)
• ГРАНТ: лучшие практики США и все, что вам следует знать