Если покупатель не может получить обычный кредит, и покупателю, и продавцу может быть сложно завершить сделку. Хотя сценарий может показаться безнадежным, обе стороны могут заключить соглашение, используя другой источник финансирования. Давайте покажем вам, как на примере ипотечного кредита в Техасе, а также как рассчитать с помощью ипотечного калькулятора.
Обертывания, которые представляют собой тип финансирования продавца, снижают препятствия для владения недвижимостью. А также ускорить процесс покупки жилья.
Что такое срочная ипотека?
Ипотечный кредит — это тип финансирования продавца, при котором покупатель подписывает ипотечный кредит с продавцом, а не подает заявку на традиционный банковский кредит. После этого продавец берет на себя роль банка и принимает платежи от нового владельца недвижимости. Процентная ставка, взимаемая по большинству кредитов, финансируемых продавцом, будет содержать спред, что дает продавцу больше прибыли.
Залоговые ипотечные кредиты обычно более выгодны продавцу. Во многом это связано с тем, что продавцы могут запрашивать более высокую процентную ставку, чем по их текущему ипотечному кредиту. В результате, пока их покупатели продолжают вносить платежи по более высоким процентным ставкам в соответствии с графиком, они могут получать хорошую прибыль.
Определение круговой ипотеки
Покупатель покупает дом с помощью ипотечного кредитора в обычной сделке с недвижимостью. Выручка от продажи затем используется для погашения существующей ипотеки продавца на имущество.
При ипотеке с обертыванием продавец сохраняет существующую ипотеку на дом и предлагает финансирование покупателю-продавцу. Продавец также включает кредит покупателя в существующую ипотеку. В этом случае продавец занимает позицию кредитора. Они оба договорятся о первоначальном взносе и сумме кредита. Они оба подпишут вексель с изложением условий ипотеки, а затем покупатель получит право собственности и документ. Несмотря на то, что платежи по первоначальной ипотеке продолжаются, продавец больше не владеет недвижимостью.
Покупатель вносит ежемесячный платеж по ипотеке продавцу, в то время как продавец продолжает производить платежи своему первоначальному кредитору. Универсальная ипотека действует как младший залог или вторая ипотека. Первоначальный кредитор все еще может лишить права выкупа дома, если продавец не выплатит существующую ипотеку.
Продавец часто погашает первоначальную ипотеку из выручки от продажи. В связи с тем, что большинство ипотечных кредитов имеют более высокие процентные ставки, чем традиционные ипотечные кредиты. Продавец обычно получает прибыль от второго кредита.
Читайте также: ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: Пошаговое руководство по процессу продажи
Пример — лучший способ описать ипотечный кредит. Ниже приведена упрощенная иллюстрация стандартной сделки с недвижимостью: Продавец («S») хочет продать свой дом, который в настоящее время финансируется. Покупатель («Б») желает приобрести дом С. и ищет ссуду в банке или другом кредитном учреждении. B отправляет S авансовый платеж, когда их ссуда одобрена. Затем банк B погашает непогашенную ипотеку S, оставляя S с остатком. Ипотека S погашена, и теперь B владеет домом. Конечно, новая ипотека, полученная им в банке, является условием.
С другой стороны, нормальная сделка выглядит так: S хочет продать свой дом, а B хочет его купить. B вносит S первоначальный взнос и вручает S вексель на оставшуюся часть покупной цены вместо того, чтобы просить ссуду в банке. B теперь владеет домом, но только в соответствии с условиями его векселя к S. Предыдущий ипотечный кредит S, а также новый ипотечный кредит B по-прежнему должны за дом. Каждый месяц B погашает S по его векселю, а S погашает первоначальную ипотеку своему банку. В результате долг B окружил первоначальную закладную S.
Пример ипотечного кредита
Допустим, вы хотите получить за свой дом 225,000 50,000 долларов. Вы все еще должны XNUMX XNUMX долларов по ипотеке, когда размещаете свой дом на рынке.
Послесловие вы находите покупателей, которые готовы заплатить 225,000 XNUMX долларов за ваш дом, но не могут получить кредит в стандартном ипотечном учреждении. Возможно, вы сможете заключить сделку с помощью ипотечного кредита.
Для начала узнайте у своего ипотечного кредитора, имеете ли вы право на заключение соглашения о заключении договора. Когда вы продаете свою собственность, многие кредиторы требуют, чтобы вы заплатили им одним платежом. Ваш кредитор может санкционировать всеобъемлющее соглашение, если ваш кредит является предполагаемым, то есть если покупатель может принять вашу ипотеку.
Затем ваши покупатели могут внести депозит в размере 10,000 215,000 долларов и занять оставшиеся 50,000 XNUMX долларов от вашей продажной цены у вас, продавца, через ипотечный кредит. Вы делаете ежемесячные платежи своему ипотечному кредитору до тех пор, пока не погасите XNUMX XNUMX долларов, которые вы все еще должны, когда покупатели делают свои ежемесячные платежи.
Разница между тем, что покупатель платит вам, и суммой, которую вы используете для погашения своей первоначальной ипотеки, в конечном итоге останется за вами. Тем не менее, этот пример комплексной ипотеки может быть применим ко всем ситуациям.
Круглосуточная ипотека в Техасе
Ипотека с обертыванием — это уникальный вид финансирования продавца. Это дает альтернативу типичной сделке с недвижимостью как для продавцов, так и для покупателей. Ипотека с обертыванием является законным видом финансирования продавца в Техасе, и она часто используется, когда покупатель не может получить хорошую сделку по стандартному финансированию от банка или другой кредитной организации.
В Техасе разрешены «оберточные кредиты» или «оберточная ипотека». Если все сделано правильно, дом может быть продан с сохранением залога. Кредитор с оберткой используется покупателем для получения второго кредита с более высокой процентной ставкой, который «обертывает» первый. План кредитора обертывания состоит в том, чтобы погасить оба кредита с течением времени с более высокими процентными платежами по второму кредиту.
Однако в мошенничестве с обертыванием хищный кредитор покупает дом с залогом у отчаявшегося продавца, но не использует повышенные платежи для погашения предыдущего долга после покупки дома по ссуде с оберткой.
Поскольку платежи по первому залогу никогда не выполняются или поскольку первый залог содержит условие «срок продажи», которое позволяет первоначальному кредитору требовать немедленной выплаты всей суммы основного долга в случае продажи дома, результат для нового покупателя часто оказывается плачевным. выкупа и потери дома. В то же время кредит первоначального продавца может быть поврежден по тем же причинам.
Калькулятор ипотечного кредита
В Интернете так много информации и интерактивных калькуляторов, которые доступны вам исключительно как инструменты самопомощи для вашего собственного использования. Ипотечный калькулятор Wraparound не может представлять собой инвестиционную или налоговую консультацию. Таким образом, мы не можем обещать вам, что универсальный ипотечный калькулятор будет применим или точен в вашей конкретной ситуации. Все примеры являются гипотетическими и предназначены для использования только в качестве примеров. Что касается всех личных финансовых трудностей, мы рекомендуем вам получить специализированную консультацию от квалифицированных специалистов. Профессионал может помочь в вашей ситуации лучше, чем универсальный ипотечный калькулятор.
Преимущества комплексной ипотеки
Одна из причин, по которой продавец может согласиться на комплексную ипотеку, заключается в получении прибыли. Эти типы кредитов могут также помочь продавцам, у которых есть проблемы с продажей их домов. Это расширяет круг покупателей, делая недвижимость доступной для тех, кто не имеет права на обычную ипотеку.
Эта форма кредита может быть более гибкой и легкой для получения права, позволяя покупателям приобрести дом, который в противном случае был бы невозможен.
Риски, связанные с ипотечными кредитами
Несмотря на то, что ипотечный кредит может быть выгоден обеим сторонам, существуют опасности, которые следует учитывать, прежде чем заключать такую сделку.
Обеим сторонам целесообразно иметь дело с опытным юристом по недвижимости, который может провести их через процесс и снизить риск для обеих сторон.
Покупателям
Как отмечалось ранее, первоначальная ипотека остается основным кредитом. Оберточная ипотека является субординационным залогом. Это означает, что если продавец прекращает платежи и не выполняет свои обязательства по существующей ипотеке, первоначальный кредитор может обратить взыскание на заложенное имущество и забрать его у нового покупателя, даже если покупатель своевременно произвел платежи продавцу.
Покупатели могут снизить этот риск, производя платежи непосредственно первоначальному кредитору, если это позволяют условия их кредитов.
Продавцам
Во-первых, существует юридическая опасность. Если у продавца есть существующая ипотека, особенно та, которая все еще несколько высока, первичный кредитор должен одобрить этот вторичный кредит.
Большинство кредиторов требуют, чтобы кредит был выплачен в полном объеме при продаже и передаче права собственности на недвижимость. Это исключит возможность ипотечного обертывания. Прежде чем обсуждать условия кредита или продажи, продавцы должны изучить свою оригинальную кредитную документацию, чтобы убедиться, что они даже имеют право участвовать в этом типе сделки с недвижимостью.
Как только они будут уверены, что могут продолжить оформление ипотечного кредита, они несут полную ответственность за погашение старого ипотечного кредита. Если покупатель прекращает платить платежи, продавец должен продолжать вносить первоначальный платеж по ипотеке за счет собственных средств.
Различные варианты альтернативных займов
Если у вас есть трудности с получением традиционного кредита в качестве покупателя или поиском квалифицированных покупателей в качестве продавца, вам могут помочь другие виды ипотечных кредитов.
№1. Кредиты ФХА
Ссуды FHA могут быть отличной альтернативой для квалифицированных покупателей жилья с более низким кредитным рейтингом или ограниченными средствами на закрытие, поскольку эти ссуды имеют более низкие критерии первоначального взноса и кредитного рейтинга, чем другие ссуды, и часто позволяют финансировать затраты на закрытие.
№ 2. Кредиты В.А.
Кредиты VA для квалифицированных военнослужащих или ветеранов действительной военной службы могут помочь покупателям без первоначального взноса. Эти кредиты являются одними из немногих без требования первоначального взноса. Кроме того, эти кредиты часто имеют более низкие процентные ставки и не требуют частного ипотечного страхования (PMI).
№ 3. Кредиты USDA
Не требуя первоначального взноса, кредиты USDA делают приобретение недвижимости в подходящей сельской местности более доступным. Этот вариант кредита обычно имеет более низкую процентную ставку и менее дорогой PMI, оба из которых могут быть включены в сумму кредита.
Заключение
Риск, связанный с ипотекой с обертыванием, может быть неоправданным. В ситуации циклической ипотеки продавец предоставляет покупателю ипотеку, которая затем включается в текущую ипотеку продавца. Покупатель приобретает право собственности на недвижимость и производит ипотечные платежи продавцу, включая проценты. Этот платеж используется для погашения существующей ипотеки продавца первоначальному кредитору.
В зависимости от условий кредита продавец может получить прибыль от разницы между двумя платежами, сделанными ему и его кредитору. Это часто достигается за счет того, что продавец взимает более высокую процентную ставку по ипотечному кредиту, чем по первоначальному ипотечному кредиту.
Этот кредит может быть выгодным для обеих сторон, но он сопряжен с рядом опасностей. Покупатель и продавец должны сотрудничать с опытным юристом по недвижимости, чтобы снизить эти риски.
Большинство домов приобретается за счет обычного финансирования. Если вы ищете новый дом и готовы получить ипотечный кредит с меньшим риском от надежного кредитора, получите предварительное одобрение в Rocket Mortgage®, чтобы начать процесс покупки дома.
Часто задаваемые вопросы
Законна ли рассрочка по ипотеке?
Ипотечные кредиты, как правило, считаются законными.
Кто несет ответственность за возврат кредита?
Продавец принимает обеспеченный вексель от покупателя на основной остаток по ипотечному кредиту плюс сумму до оставшегося остатка денег на покупку под оберткой. Новый покупатель платит продавцу ежемесячно, а продавец затем несет ответственность за оплату основного залогодержателя (ов).
Что такое оборотный акт?
Круглая ипотека, иногда называемая «оберткой», представляет собой тип второй ипотеки, используемой для финансирования покупки недвижимости. Продавец предоставляет покупателю младшую ипотеку, которая распространяется на недвижимость и является дополнением к любой уже имеющейся ипотеке высшего порядка.
Статьи по теме
