Недооценка уровня вакантных площадей — одна из основных ошибок, которую совершают инвесторы в недвижимость. Рыночная стоимость и финансовые показатели сдаваемого в аренду имущества могут пострадать из-за использования неправильного показателя доли вакантных площадей. В этой статье мы рассмотрим, что такое уровень вакантности и как рассчитать среднюю арендную ставку по ее формуле.
Доля вакантных
Количество сдаваемых в аренду единиц в квартире, здании, комплексе, гостинице или колонии, которые являются свободными или незанятыми в определенное время, известно как уровень вакантности. Он указывается в процентах. Или, другими словами, это полная противоположность заполняемости.
Процент свободных квартир в многоквартирном доме обычно измеряется уровнем вакансий, который используется владельцами гостиниц и многоквартирных домов. Но домовладельцы домов на одну семью и квартир должны использовать уровень вакантности по-другому.
Уровень вакантных площадей в сфере недвижимости
Проще говоря, уровень вакантности — это доля свободных квартир ко всем доступным единицам в здании. Арендатор только что съехал, недвижимость нуждается в ремонте, и внезапное изменение экономического климата привело к расчистке собственности. Или недвижимость является новой на рынке и только что сдана в аренду, среди других возможностей для этой вакансии.
Когда мы говорим о собственности в этом контексте, следует признать, что мы можем говорить о любом из следующего:
- Жилая квартира
- Жилая структура
- Бытовые дома
- Многоквартирные дома
- Коммерческая недвижимость
- Сельскохозяйственный или загородный дом
Какие элементы влияют на уровень вакансий?
- Район, в котором находится недвижимость.
- Возраст объекта.
- Запрашиваемая цена за рассматриваемое имущество или рыночная арендная плата
- Возрастная группа или диапазон возрастов, к которым принадлежит местное население
- Плотность населения района
- Доступность рынка как потребительских товаров, так и товаров длительного пользования
- Доступ к транспортной сети
- Доход потенциального арендатора
- Подробная информация о недвижимости, которая легко доступна на рынке
- Совместимость между потребностями потенциального арендатора и удобствами, предлагаемыми недвижимостью.
Коррелятивные компоненты
Важно иметь в виду, что множество факторов может повлиять на вашу способность привлекать потенциальных арендаторов, учитывая, что вам нужны арендаторы в вашей собственности, чтобы поддерживать низкий уровень вакантных площадей. Некоторые из них будут под вашим контролем, а другие будут вне его, например, вызванные проблемами со здоровьем или состоянием экономики.
Низкий уровень вакантных должностей может быть результатом ряда факторов, таких как:
- Устойчивость экономики в выбранном вами регионе
- Благоприятная рыночная конъюнктура для недвижимости
- Работодателей в районе становится все больше.
- Повышение уровня жизни в вашем сообществе
- Возможность быстро добираться до важных мест или прогуливаться пешком
- Доступ к общественным объектам, закусочным, магазинам и другим удобствам прост.
Актуальность и функции
- Низкий уровень вакантных площадей указывает на то, что недвижимость находится в хорошем состоянии и что многие покупатели или арендаторы заинтересованы в аренде этого строения или собственности.
- Это также служит признаком ожидаемого финансового успеха аренды дома в определенном месте.
- Он показывает, хотят ли люди арендовать конкретную недвижимость, что поможет вам определить, планируете ли вы инвестировать в эту область.
- Следите за любой неэффективностью в процессе аренды и почему сборы настолько высоки.
Советы о том, как уменьшить уровень вакансий
Вы хотите снизить уровень вакантности всякий раз, когда это возможно, поскольку, вообще говоря, чем ниже уровень вакантности, тем лучше работает ваша недвижимость. Давайте рассмотрим некоторые предложения по снижению доли вакантных должностей. Другие рекомендации по снижению доли вакантных должностей включают:
- Сделайте быстрый ремонт, чтобы побудить жильцов остаться, и порекомендуйте их потенциальным новым арендаторам.
- Тщательно проверяйте арендаторов, чтобы снизить текучесть кадров и возможность неуплаты арендной платы.
- Сделайте недвижимость привлекательной снаружи, чтобы она хорошо выглядела на фотографиях и привлекала арендаторов.
- Если возможно, обеспечьте удобства на территории, такие как парковка и прачечная, чтобы привлечь больше арендаторов и, возможно, повысить арендные ставки.
- Если вакантные объекты не рекламируются, потенциальные арендаторы не будут о них знать.
Сколько вакансий — это хорошо?
Приличный уровень вакантности может варьироваться в зависимости от ряда переменных, включая местоположение и характер собственности. Поскольку для аренды требуется больше времени, арендная плата выше, и требуется надстройка для других бизнес-требований, коммерческая недвижимость обычно имеет более высокий уровень вакантных площадей, чем жилая. Тем не менее, все, что ниже среднего по стране уровня вакансий в 7%, считается выше среднего. Большинство инвесторов в городских районах ищут вакантные площади от 2 до 4%, что считается благоприятным.
Как рассчитать уровень вакансий
Чтобы оценить, есть ли тенденция на рабочем месте, вы можете рассчитать уровень вакантных должностей с помощью правильной формулы для нескольких должностей. В качестве альтернативы вы можете рассчитать общую норму вакансий в вашей организации, чтобы проверить тенденции.
Формула доли вакансий
Используя приведенную ниже формулу, вы можете рассчитать уровень вакансий с точностью
Количество свободных квартир x 100 / общее количество квартир
Пример использования формулы доли вакансий
Вот пример того, как вы можете использовать приведенную выше формулу для расчета доли вакансий.
В нашем гипотетическом жилом комплексе всего 40 квартир, 6 из которых свободны. Итак, предположим, что средняя доля вакантных квартир в этом районе составляет 5%. Давайте сравним этот жилой комплекс с другими, найдя процент вакантности по его формуле.
Количество незанятых единиц сначала умножается на 100:
6 х 100 = 600
Из приведенной выше формулы доли вакантных площадей следует разделить эту сумму на общее количество квартир в здании:
600 / 40 = 15% вакантности.
Согласно формуле расчета доли вакантных площадей, результаты показывают, что этот многоквартирный комплекс работает некорректно, так как уровень вакантности в 15% в три раза превышает типичный уровень вакантности многоквартирных домов в этом районе. Выяснение того, почему доля вакантных квартир так высока, может заключаться в том, что квартиры дорогие, устаревшие, нуждаются в ремонте или в том, что строение уродливое и не имеет удобств.
Этот пример демонстрирует, почему важно понимать, как рассчитать уровень вакантных площадей, чтобы использовать его в качестве статистики для оценки недвижимости. Используя формулу, вы можете проиллюстрировать, как обстоят дела с недвижимостью прямо сейчас, и вы можете оглянуться назад на более раннюю норму вакантности, чтобы увидеть, как недвижимость работала в прошлом. Затем вы можете проверить, увеличилась ли доля вакантных площадей, определить причину и определить, является ли недвижимость выгодной сделкой.
Почему на разных рынках разная доля вакантных площадей
Уровень вакантных площадей, который контролируется спросом и предложением, является ключевым показателем здоровья каждого местного рынка аренды. Например, на рынке с высоким уровнем вакантности может быть избыток сдаваемых в аренду домов. Поскольку сдача домов в аренду может занять больше времени, а рыночная арендная плата может быть ниже, чем ожидалось, это, в свою очередь, повышает риск инвестиций.
Уровень вакансий колеблется от рынка к рынку из-за ряда факторов, в том числе:
- В зависимости от состояния местной экономики рост или спад бизнеса зависит от увеличения количества рабочих мест в результате развития компании или сокращения рабочих мест в результате закрытия компании.
- В зависимости от уровня занятости располагаемый доход колеблется, что также влияет на спрос на арендуемой недвижимости.
- Чрезмерная застройка в связи со строительством новых квартир временно снижает рыночную арендную плату и в ближайшем будущем повышает уровень вакантных площадей.
- Если процентные ставки низкие, больше людей будут покупать, чем арендовать, а когда ставки растут или владение жильем становится менее доступным, спрос на сдаваемую в аренду недвижимость будет выше.
- В некоторых районах законы о зонировании усложняют и удорожают новое строительство, повышают арендную плату и сокращают количество вакантных площадей.
Аренда вакансий
Доля вакантных площадей — это процент незанятых объектов на рынке аренды. Владельцы недвижимости используют уровень вакантности в качестве показателя того, насколько хорошо их строения работают по сравнению с уровнем вакантности в районе. Они также используются в качестве экономических индикаторов и индикаторов недвижимости для более крупных рынков. Жилая недвижимость может быть пуста по разным причинам, например, из-за недавнего выселения арендатора, из-за того, что в квартире проводится техническое обслуживание или обновление. Что это завышенная цена по сравнению с другими объектами на рынке или что здание находится в неприятном районе в зависимости от его местоположения.
Использование доли вакансий в качестве инструмента планирования
Владелец недвижимости может использовать уровень вакантных площадей в качестве аналитического инструмента как для краткосрочного, так и для долгосрочного планирования, отслеживая, как они меняются с течением времени. Возможно, рынок аренды изменился, и арендная плата за квартиру слишком выросла. По сравнению с близлежащими сдаваемыми в аренду домами, владелец здания должен проводить больше маркетинговых и рекламных мероприятий, чтобы выделить структуру и ее новые функции.
Какие элементы влияют на уровень вакантности сдаваемой в аренду недвижимости?
Одной из самых больших проблем для инвесторов в недвижимость является наличие свободных квартир, поэтому важно обращать внимание на переменные, влияющие на уровень вакантности арендуемой недвижимости, чтобы вы могли понять, как минимизировать его или, в случае, если это произойдет , что могло этому поспособствовать.
- В зависимости от того, растет местный бизнес или нет, рабочих мест в этом районе может быть больше или меньше, в зависимости от роста или падения местных фирм.
- Общее экономическое благополучие района связано со способностью людей оплачивать свои счета и их решением купить или арендовать дом.
- Конъюнктура рынка недвижимости в регионе может привести к увеличению или снижению доли вакантных площадей в зависимости от ситуации на рынке аренды.
- Качество жизни в этом районе также включает в себя безопасность и защищенность как ключевые компоненты, которые могут привлекать арендаторов или отпугивать их в зависимости от того, как они могут меняться.
- Легкий доступ к транспорту и другим удобствам важен для привлечения и удержания арендаторов.
- Процентные ставки также могут привести к росту доли вакантных площадей, когда они низкие, потому что больше покупателей будут заинтересованы в покупке недвижимости, или они могут привести к падению доли вакантных площадей, когда они высокие, потому что больше людей будет тянуться к аренде, чем к покупке.
- Нормативные законы в регионе. Если новое строительство будет запрещено, спрос на аренду возрастет, что приведет к снижению уровня вакантных площадей и повышению стоимости аренды.
- Управление недвижимостью. Арендатор будет удовлетворен, если будет высокий уровень обслуживания собственности.
Какова типичная вакансия для аренды?
Поскольку рынок недвижимости и экономические условия сильно различаются от региона к региону по всей стране, вы можете рассчитать уровень вакантности, как правило, за период в один год. По данным MashVisor, средний уровень вакантности арендной недвижимости в США составляет 7%. Тем не менее, это сильно зависит от города, поэтому рекомендуется сравнить процент вакансий в вашей собственности со средним местным показателем.
В уведомлении должно быть указано, что желательный уровень вакантных площадей для городских районов составляет от 2 до 4 процентов. Тем не менее, это также зависит от типа недвижимости, так как уровень вакантных площадей варьируется в зависимости от типа недвижимости. Вот типичные показатели вакантности для каждого типа арендуемой недвижимости, по данным MashVisor:
- 30% Краткосрочная аренда (например, на Airbnb)
- 45% всей аренды на время отпуска
- Многоквартирные дома: 5.5%
- 5% объектов - это дома на одну семью.
- Жилые дома: 4.7%
Как снизить уровень вакантности сдаваемой в аренду недвижимости
Вот 5 отличных стратегий, позволяющих снизить процент вакантных площадей и удержать арендаторов дольше:
№1. Рекламируйте арендуемую недвижимость в нужное время
Рынок аренды замедляется в определенные сезоны года и в определенных местах, что делает это плохим временем для поиска арендатора. Чтобы убедиться, что вы найдете арендатора, который останется, постарайтесь найти его, как только рынок восстановится.
№ 2. Предложите более длительный срок аренды
Вы можете продлить срок аренды сверх обычного 12-месячного срока. Аренда на 2 или 3 года сопряжена с большим риском как для арендатора, так и для арендодателя, но может решить проблему вакантности в течение этого времени. Это также избавляет вас от необходимости находить нового арендатора каждый год.
№3. Тщательный отбор арендаторов
Чтобы снизить риск получить плохого арендатора, который не выполнит свои обязательства и оставит вам вакантное жилье, обязательно тщательно проверяйте своих арендаторов с самого начала, проводя проверки кредитоспособности и проверки биографических данных.
№ 4. Узнайте о намерениях арендатора
Чтобы убедиться, что у вас есть достаточно времени, чтобы найти нового арендатора и предотвратить опустошение вашей собственности, спросите своего арендатора, планирует ли он остаться или уйти, до истечения срока действия контракта.
№ 5. Поддерживать собственность
Поддержание имущества влечет за собой проведение необходимого содержания и ремонта, чтобы сделать его лучшим местом для жизни. Если имущество содержится должным образом, арендаторы, вероятно, останутся дольше.
Вакансии в арендной собственности неизбежны, поэтому очень важно планировать заранее и быть готовым к тому моменту, когда квартира или квартира могут быть свободны. Естественно, поскольку это напрямую влияет на рентабельность инвестиций, инвесторы часто стараются поддерживать уровень вакантности на как можно более низком уровне. Для обеспечения того, чтобы уровень вакантных должностей оставался низким, или для определения причин, по которым он увеличился, важно понимать обстоятельства, которые могут привести к увеличению доли вакантных должностей.
Средняя доля вакансий
В 2018 году средний уровень вакантных площадей для сдаваемых в аренду домов составил 7 процентов. Средняя доля вакантных площадей за 2017 год была такой же. В городских районах нормальный уровень вакантных площадей обычно составляет от 2 до 4 процентов, а в более сельских районах он обычно выше. Однако имейте в виду, что уровень вакантных площадей варьируется в зависимости от типа недвижимости, региона страны и даже внутри города. Обычно, используя дату переписи, как показано здесь, вы можете определить уровень вакансий в вашем районе.
Например, в Алабаме уровень вакантных площадей в первом квартале 2018 года составил 13.1%, что почти вдвое превышает средний показатель по стране. Напротив, в Калифорнии уровень вакантных площадей составлял всего 4.5%, что намного ниже, чем в среднем по стране. В целом это указывает на то, что в Калифорнии арендная ставка выше, чем в Алабаме. Работа по соседству, удобства, туристические достопримечательности, стоимость жизни, климат и т. д. являются дополнительными факторами, влияющими на типичные арендные ставки вакантных площадей.
Когда владельцы недвижимости должны беспокоиться о количестве вакантных площадей?
В конце концов, арендодатель может оценить эффективность своего арендного бизнеса, используя уровень вакантных площадей. Уровень вакансий обычно считается способом оценки эффективности конкретных свойств. Примерами являются отели и мотели. Они также могут быть полезны в качестве экономического индикатора состояния рынка недвижимости в целом.
Почему недвижимость должна быть вакантной?
- между моментом выселения арендатора и моментом вселения нового арендатора.
- Если в квартире требуется ремонт или ремонт.
- Если арендная ставка чрезмерно высока и это отпугивает потенциальных арендаторов.
- И, наконец, если недвижимость находится в месте, где в силу ряда обстоятельств спрос на аренду невысок.
Почему у меня много вакансий?
Ряд причин может способствовать высокому уровню вакансий, в том числе:
№1. Вы переплачиваете за аренду
Если ваши арендные ставки слишком высоки, может быть трудно заполнить вакантные помещения. Особенно, если поблизости есть более привлекательные квартиры аналогичной площади. Кроме того, взимание слишком высокой арендной платы может привести к выселению нынешних арендаторов. Используйте такой сайт, как com, чтобы отслеживать, по какой цене сдается сопоставимая недвижимость, или смотрите такие сайты, как BiggerPockets чтобы увидеть, что взимают местные домовладельцы.
№ 2. Вы не выполняете требования по техническому обслуживанию
Арендодатели, которые не реагируют быстро и ответственно на запросы арендаторов, могут чаще сталкиваться с дорогой текучестью. Крайне важно позаботиться о проблемах с содержанием и ремонтом имущества, как только они появятся. Независимо от того, звонит ли арендатор, чтобы сообщить об утечке, или детектору дыма требуются новые батареи. Делая это, вы можете способствовать удовлетворению ваших отличных арендаторов. Кроме того, вы можете убедить их продлить аренду, когда придет время.
№3. Ваша собственность не сталкивается с конкуренцией со стороны соседних сопоставимых объектов
Вы, вероятно, будете испытывать больше беспокойства по поводу вакансий, если будете брать такие же цены за аренду, как и другие арендодатели в вашем районе. Но в вашем объекте нет таких удобств. Вам необходимо знать арендную плату по крайней мере для трех объектов, похожих на вашу, чтобы рассчитать среднюю стоимость аренды в вашем районе. Количество места и количество спален должны совпадать, если это вообще возможно. Кроме того, ищите квартиры с похожими характеристиками, такими как гараж, встроенная стиральная машина и сушилка, а также патио или балкон.
Если у вас высокий уровень вакантных площадей, примите во внимание, как ваша недвижимость (и цены на аренду) сравниваются с конкурентами.
Есть ли объекты, предлагаемые близлежащими комплексами, которых нет в вашей собственности?
Берете ли вы больше, чем другие арендодатели или управляющие недвижимостью в вашем районе, за квартиру с двумя спальнями?
В этом случае вам, возможно, придется обновить свои удобства или снизить арендную ставку. Таким образом, чтобы конкурировать на рынке аренды и удерживать качественных (и высокооплачиваемых) арендаторов.
Расчет доли вакансий (как ее рассчитать)
Существует множество способов расчета доли вакантных площадей при рассмотрении ее с точки зрения обстоятельств рынка аренды. Здесь в списке представлены три ресурса, которые арендодатели могут использовать для расчета местной нормы вакантных площадей.
№1. Менеджеры по недвижимости
Местные арендодатели или управляющие недвижимостью также являются ресурсами, которые могут использовать арендодатели. Спросите местных арендодателей об их текущем опыте и обсудите уровень вакантных квартир в вашем районе. Эти люди также могут предоставить вам более подробную информацию о доле вакансий в различных областях.
№ 2. Агенты по недвижимости
Арендодатели могут подумать о сотрудничестве с агентом по недвижимости, чтобы узнать больше о уровне вакансий в конкретном месте. Некоторые брокеры по недвижимости могут проводить сравнительный анализ рынка на основе местной статистики аренды недвижимости. Это покажет, как долго незанятые свойства, которые сейчас перечислены, были там, в дополнение к другим важным деталям, таким как:
- Сколько времени дома оставались незаселенными до сдачи в аренду
- Первоначальные запрашиваемые цены по отношению к реализованным арендным ставкам
№3. Данные переписи
Бюро переписи населения США сообщает об уровне вакансий в различных регионах США, включая 75 крупнейших рынков. Данные переписи, однако, не отслеживают уровень вакантности в конкретных районах, поэтому они могут не давать точных цифр для вашего конкретного района рынка аренды.
Какая вакантная ставка хороша?
Приличный уровень вакантности может варьироваться в зависимости от ряда переменных, включая местоположение и характер собственности. Поскольку для аренды требуется больше времени, арендная плата выше, а также требуется надстройка для других бизнес-требований, коммерческая недвижимость обычно имеет более высокий уровень вакантных площадей, чем жилая.
Что такое нормальный уровень вакансий?
Уровень вакантности – это количество сдаваемых в аренду единиц в квартире, здании, комплексе, гостинице или колонии, которые являются свободными или незанятыми в определенное время. Он указывается в процентах или является полной противоположностью заполняемости.
Что такое арендная ставка?
Доля вакантных площадей — это процент незанятых объектов на рынке аренды, и, по данным MashVisor, средний уровень вакантных площадей для сдаваемых в аренду объектов в США составляет 7%.
Что вызывает низкий уровень вакансий?
В последнее десятилетие строительная отрасль медленно восстанавливалась, но ее рост был недостаточно быстрым, чтобы удовлетворить растущий спрос на арендное жилье. Это способствовало исторически низкому уровню вакантных площадей на рынке аренды. Существующие законы о зонировании в востребованных районах серьезно ограничивают строительство новых многоквартирных домов.
Что означает низкий уровень вакансий?
Процент безработных на открытые вакансии указывает на потенциальный резерв рабочей силы для заполнения открытых вакансий. Если коэффициент меньше единицы, это означает, что открытых вакансий больше, чем безработных. Когда отношение больше единицы, открытых вакансий меньше, чем безработных.
Какова хорошая предельная ставка для сдачи в аренду недвижимости?
От 4% до 12%
Здоровая ставка капитализации может варьироваться от 4% до 12%. 4% можно рассматривать как приличную ставку капитализации, если вы живете в месте с высоким спросом и высокими затратами, например, в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе. Средняя ставка капитализации 10% и более возможна в районах с пониженным спросом, таких как развивающиеся районы или сельские районы.
Что означает уровень вакансий?
Доля вакансий — это процент доступных вакансий по отношению к общему количеству вакансий на последний рабочий день месяца (занятые должности и вакантные должности).
Статьи по теме
