Согласно недавнему уведомлению, опубликованному 2 августа 2019 года, все продукты FNMA для традиционной инвестиционной недвижимости и первичные ипотечные продукты Freddie Mac для многоквартирных домов теперь соответствуют новому рабочему листу по руководящим принципам арендного дохода. Однако FNMA заявила, что они введут новые критерии для определения того, доход, не являющийся доходом от аренды, будет считаться квалификационным доходом. Эти корректировки призваны помочь новым домовладельцам стать устойчивыми домовладельцами за счет снижения входных барьеров для тех, кто покупает инвестиционные дома. В этой статье мы также обсудим доход от аренды FNMA при выезде из места жительства.
Могу ли я использовать доход от аренды для получения ипотечного кредита?
Да, получение ипотечного кредита с доходом от аренды возможно, если вы арендодатель или начинающий инвестор в недвижимость. Ваша способность предъявить подтверждение дохода или, в случае новой аренды, доказательство будущего дохода от собственности, определит, действительно ли они это сделают. Вынося решение, кредиторы должны следовать ряду определенных правил.
Процесс подачи заявки на ипотеку с доходом от аренды существенно не отличается от процесса без дохода от аренды. Однако будьте готовы пройти дополнительную проверку и представить дополнительные доказательства вашего фактического или прогнозируемого дохода от аренды.
Руководство FNMA по доходу от аренды
FNMA установила федеральные правила для оценки того, будет ли доход от аренды считаться квалификационным доходом. Вносятся изменения, чтобы стимулировать долгосрочное владение домом для инвесторов, которые планируют купить недвижимость, но не имеют опыта в управлении недвижимостью.
Однако это ограничение также распространяется на основной дом с двумя или более квартирами. Новые правила и рекомендации FNMA в отношении дохода от аренды были введены для борьбы с потенциальными угрозами, такими как мошенничество с использованием жилья. Как указано в заявлении о миссии, FNMA стремится обеспечить долгосрочный успех американской мечты о собственности на жилье.
Кроме того, новые руководящие принципы FNMA в отношении дохода от аренды показывают, какая часть дохода заемщика может быть засчитана в счет первоначального взноса за первичный дом или инвестиционную недвижимость с количеством квартир от одной до четырех. Кредиторы должны думать об этих вещах.
- Предыдущее владение арендной недвижимостью и опыт заемщиков не требуются для того, чтобы любая сумма дохода от аренды считалась «существенной».
- Если заемщик имеет основное место жительства в качестве домовладельца или арендатора
- Если заемщик получает доход от аренды в течение как минимум года или если он продемонстрировал опыт управления недвижимостью, он может соответствовать требованиям.
Пока у вас есть годовая история получения дохода от аренды, вы можете использовать столько положительного дохода от аренды, отраженного в ваших финансовых документах (налоговой декларации или договоре аренды), как это предлагается в руководстве FNMA.
Как вы учитываете доход от аренды?
Имеет смысл, что недвижимость в хорошем месте, которая содержится в хорошем состоянии и продается по справедливой цене, является хорошим способом заработать деньги. Недвижимость сохраняет свою стоимость и приносит деньги владельцу, пока сдается в аренду. Кроме того, доход от аренды считается одним из самых безопасных и простых способов заработать деньги, но есть много вещей, на которые вы должны обратить внимание, чтобы получить от этого максимальную отдачу.
Вы должны быть в состоянии рассчитать доход от аренды, прежде чем вы сможете начать рассматривать основные факторы вашего дохода от аренды. Проще говоря, доход от аренды — это доход от собственности после вычета расходов, деленный на ее рыночную стоимость. Если вы знаете доходность своей собственности, вы можете более точно предсказать свой доход от аренды.
Рабочий лист дохода от аренды Fnma 2019
Ваша годовая арендная плата должна быть суммирована с использованием рабочего листа FNMA за 2019 год, чтобы получить валовой доход от аренды. Чтобы получить приблизительную годовую ставку, разделите стоимость недвижимости на год. Наконец, валовой доход от аренды рассчитывается путем умножения месячной арендной платы на 100. Рекомендуется иметь валовой доход от аренды в размере 3-5%, если ваш дом расположен в мегаполисе и вы хотите максимизировать свои инвестиции, сдавая его в аренду.
Кроме того, кредиторы могут использовать одну из четырех опубликованных таблиц FNMA для определения суммы дохода от сдачи в аренду имущества. Эти рабочие листы предназначены для вашего удобства, но вы не обязаны их использовать. В рабочие листы включены:
- Рабочий лист дохода от аренды Fnma: дом на одну семью, недвижимость от 2 до 4 квартир
- Доход от сдачи в аренду недвижимости Рабочий лист для предприятий
- Таблица доходов от сдачи в аренду индивидуальной инвестиционной собственности (до 4 объектов)
- Рабочий лист дохода от аренды – Индивидуальный доход от аренды от инвестиционной недвижимости (недвижимости) (до 10 объектов)
Кроме того, для полной таблицы доходов от аренды FNMA вы можете проверить это здесь.
Доход от аренды Fnma при выезде из места жительства
Возможно, вы не понимаете, насколько способность заемщика претендовать на получение ипотечного кредита зависит от расчета дохода от аренды сдаваемого жилья. Знание того, где рекомендации FNMA расходятся для сценария с доходом от аренды, поможет вам и вашей команде найти лучший ответ для вашего заемщика, даже если вы не сталкиваетесь с этим очень часто.
Если дом не продается, домовладелец может начать инвестировать в недвижимость или сдать ее в аренду. Несмотря на это, не всегда легко учитывать доход от аренды жилья, которое уже освободилось. Многие люди исходят из предположения, что 100% или 75% их дохода от аренды можно исчислить. Однако программы различаются по тому, как они справляются с этим дополнительным доходом.
Кроме того, популярные кредитные программы Министерства сельского хозяйства США и традиционные кредитные программы FNMA предъявляют самые разные требования к кандидатам: от зачисления 100% дохода от аренды в первый год до требования налоговых деклараций за предыдущие два года отъезда. Кредитная организация может ввести дополнительные ограничения.
Почему доход от аренды Fnma, покидающий резиденцию, так важен?
Выездное место жительства - это срок ипотеки для занимаемого в настоящее время дома, владелец которого планирует переехать. Покупка нового дома – самая распространенная причина отказа от старого. Решение одного домовладельца переехать к другому не обязательно указывает на тенденцию. Кредиторы будут заинтересованы в том, как недвижимость в конечном итоге будет продана. Вот несколько вариантов жилья для отъезда в соответствии с рекомендациями FNMA по доходу от аренды.
- Продать дом
- Сохраняйте титул и право собственности на второй дом
- Разрешить семье занять его
- Арендуйте дом.
Выплаты по ипотеке, налоги и страховка выезжающего дома больше не считаются долгами, если дом продается до покупки нового. Однако, если продавец получает деньги от продажи, он может использовать их для покрытия стоимости нового дома.
Как облагается налогом доход от аренды, если у вас есть ипотека?
Любой дополнительный соответствующий доход, который вы получаете в течение финансового года, добавляется к доходу от аренды. Например, чтобы определить свои налоговые обязательства, возьмите доход от занятости или даже проценты от сбережений. Этот доход необходимо указывать каждый год в налоговой декларации по самооценке. Но вы можете вычесть некоторые расходы из дохода от аренды, чтобы снизить налоговые обязательства. Если у вас есть ипотечный кредит на покупку недвижимости для сдачи в аренду, это также включает некоторые расходы на обслуживание и комиссионные агента по сдаче в аренду.
Таким образом, вычет процентов по ипотечным кредитам из дохода от аренды больше не доступен арендодателям. Ваши платежи по процентам по ипотеке (до 20% от общей суммы платежа) теперь будут вычитаться из налогооблагаемой базы. Из-за новых правил ваш налоговый счет может быть значительно выше, чем в прошлом.
Засчитывается ли доход от аренды в счет ипотеки?
Да, в большинстве случаев кредиторы используют половину дохода от аренды для оплаты ипотечного PIT (основная сумма, проценты и налоги). Итак, если арендная плата за вашу инвестиционную недвижимость составляет 3,000 долларов в месяц, и кредитор позволит вам вычесть 50%, то это 1,500 долларов.
С другой стороны, метод компенсации арендной платы дает вам больше за ваши деньги, потому что вы можете использовать часть дохода от аренды для вычета (компенсации) ваших затрат на аренду.
Доход от аренды Freddie Mac
Метод, с помощью которого кредиторы обрабатывают доход от аренды, изменился в результате реформ Freddie Mac. Согласно Mortgage News Today, Freddie Mac объявила об изменениях в отношении краткосрочной аренды без аренды. По словам источников, изменения отражают популярность краткосрочной аренды.
Кроме того, в соответствии с правилами дохода от аренды Frederic Mac, чистый доход заемщика от аренды может быть использован в размере до 30% от всего чистого дохода от аренды + дополнительный стабильный ежемесячный доход.
Исключение составляют заемщики с опытом управления инвестиционной недвижимостью не менее года. Freddie Mac заявил, что новая политика будет «способствовать устойчивому и успешному домовладению, ограничивая зависимость от новой формы дохода от аренды».
Freddie Mac требует, чтобы следующие условия использовались для использования дохода от аренды для рефинансирования инвестиционной собственности от одной до четырех единиц, основного дома от двух до четырех единиц или не подлежащей инвестиционной собственности.
№1. Доход от краткосрочной аренды
(т. е. из источника, отличного от аренды), и имущество должно использоваться для получения дохода от аренды в течение как минимум двух лет (как указано в Приложении E IRS). По словам Фредди Мака, стабильность краткосрочного дохода от аренды можно определить только путем изучения прошлой волатильности.
№ 2. Доход от долгосрочной аренды
Другим приемлемым методом проверки является доход по Приложению E или подписанный договор аренды на один год. Тем не менее, Freddie Mac говорит, что когда из документации становится очевидным, что доход от аренды не является временным, продавцы могут предположить, что он стабилен даже без контракта.
Как вы используете доход от аренды?
Кредиторы будут основывать способность арендатора погасить кредит на прогнозируемом доходе арендатора от аренды, в зависимости от аренды. Как правило, 75% вашего заявленного дохода используется после вычета вакансий и затрат на содержание в размере 25%.
Учитывается ли доход от аренды в качестве заработанного дохода?
Из-за источника средств доход от аренды не считается заработанным доходом. Вместо этого, за редким исключением, доход от аренды рассматривается как пассивный доход.
Могут ли кредиторы учитывать доход от аренды?
При подаче ипотечного кредита учитывается ли доход от аренды недвижимости? При подаче заявки на ипотеку на инвестиционную недвижимость или рефинансировании существующей, доход от аренды обычно может рассматриваться как квалифицируемый доход. С другой стороны, как и любой другой источник дохода, он должен быть должным образом зарегистрирован и соответствовать определенным квалификационным стандартам, чтобы его можно было рассматривать.
Что считается доходом от аренды?
Какие виды денег засчитываются в доход от аренды? В большинстве случаев вы должны включать все деньги, которые вы получаете в качестве арендной платы, в расчет вашего валового дохода. Доход от аренды относится к любому платежу, который вы получаете за использование или владение недвижимостью, и включает как краткосрочные, так и долгосрочные платежи. Вы должны регистрировать доход от сдачи в аренду всей вашей собственности.
Разрешает ли Fnma доход от Airbnb?
Для основного дома, состоящего из двух-четырех квартир, в котором заемщик занимает одну из квартир, или для инвестиционной недвижимости, состоящей из одной-четырех квартир, доход от аренды, полученный от рассматриваемой недвижимости, является приемлемым.
Как Fnma рассчитывает доход от аренды?
При использовании текущих договоров аренды или рыночной арендной платы, которые были указаны в форме 1007 или форме 1025, кредитор должен рассчитать доход от аренды, умножив валовую ежемесячную арендную плату (ы) на 75%, чтобы получить общую сумму дохода от аренды. . (В форме 1007 вы обнаружите, что это называется «Ежемесячная рыночная арендная плата».)
Заключение
Доход от сдачи в аренду вашего имущества, скорее всего, может быть объявлен доходом. Просто имейте под рукой необходимые доказательства, подтверждающие ваше заявление. Обсудите точные документы, которые должны быть представлены для вашей конкретной ситуации с арендой с кредитором, чтобы получить представление о том, что включить. Обязательно сделайте копии перед отправкой документов кредитору.
Часто задаваемые вопросы о доходе от аренды Fnma
Как учитывать доход от аренды?
Кредиторы будут основывать свои ожидания дохода от аренды на уровне заполняемости арендатором и графике арендных платежей арендатора.
Можно ли использовать активы в качестве дохода Fannie Mae?
Заемщик должен владеть всеми активами, необходимыми для получения ежемесячного дохода, или совладелец должен подписать ипотечный кредит.
Допускает ли Fannie Mae доход от аренды от члена семьи?
Fannie Mae и Freddie Mac (финансируемые государством фирмы, выкупающие кредиты) позволяют калифорнийским ипотечным кредиторам подсчитывать доходы от границы и от арендаторов.
Связанная статья
- СКОЛЬКО ИПОТЕКИ ВЫ МОЖЕТЕ ИМЕТЬ: ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ
- ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ: советы по покупке недвижимости для сдачи в аренду (обновлено в 2023 г.)
- ЛИЧНЫЙ ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН: руководство по составлению финансового плана
- ЛИМИТ ПО ИПОТЕКЕ JUMBO: Лимит по крупной ипотеке до 202 г.3
Справка
