Когда вы ищете новый дом или пытаетесь продать свой нынешний, определить, сколько дать или попросить, может быть сложно. Учитывая множество факторов, влияющих на расчет стоимости дома, определение его стоимости может показаться несколько произвольным. Ценообразование недвижимости, с другой стороны, является наукой. Вот почему агенты по недвижимости проводят сравнительный анализ рынка (CMA). Узнайте больше о сравнительном анализе рынка с примерами в этом посте.
Что такое сравнительный анализ рынка?
Агенты анализируют, ища недавно проданные дома в том же регионе, которые максимально похожи на объект недвижимости.
Эти резиденции, известные как конкурсы или сопоставимые продажи, используются для определения цены с использованием сравнительного анализа рынка. Этот метод основан на идее, что вы можете определить стоимость дома, определив, сколько будет стоить покупка сопоставимого дома эквивалентной привлекательности.
Что такое сравнительный анализ рынка недвижимости (CMA)?
Сравнительный анализ рынка используется агентом по недвижимости для оценки стоимости данной недвижимости путем сравнения ее с аналогичной недвижимостью, которая ранее продавалась в том же регионе. Есть так много переменных, которые влияют на решение о том, сколько стоит конкретная недвижимость. Следовательно, оценивая Справедливая рыночная стоимость дома может быть чрезвычайно трудным.
Когда люди думают об элементах, влияющих на цену дома, независимо от того, покупают они его или продают, они часто учитывают местоположение, площадь, количество спален и ванных комнат. Однако возраст, состояние, характеристики, размер участка и т. д. объекта, а также конъюнктура местного и национального рынка — все это влияет на стоимость жилой недвижимости.
Тройное правило
Первым шагом для агента, планирующего CMA, является определение местонахождения трех недавно проданных домов (максимум за последние 6 месяцев, но предпочтительно за 3 месяца). Эти три дома должны быть максимально идентичны и максимально примыкать друг к другу.
После того, как выбрано не менее трех сопоставимых объектов, каждый из них тщательно анализируется, чтобы определить, насколько он отличается от рассматриваемого дома. После детализации и ценообразования вариантов рассчитывается покупная цена каждого сопоставимого объекта, чтобы рассчитать, сколько он стоил бы, если бы он был фактически эквивалентен оцениваемому имуществу и был бы продан на текущем рынке.
Понимание различий между CMA недвижимости и оценкой
В то время как сравнительный анализ рынка сравнивает и определяет стоимость домов в регионах, используя общие показатели рынка жилья, это не официальная оценка дома. В то время как оценщики проводят оценку дома для получения оценки дома, лицензированные специалисты по недвижимости выполняют CMA для определения справедливой рыночной стоимости.
Несмотря на то, что итоговая оценка является оценкой, учитывающей цели продавца или покупателя недвижимости, CMA представляет собой динамический метод, требующий технической осведомленности об общем рынке и о том, как различные аспекты недвижимости влияют на то, насколько имущество стоит.
By ГлавнаяСветлые дома
Учет рыночных условий
Рыночные условия, как правило, являются дикой картой в сравнительном анализе рынка и ценообразовании. Вот почему лучше использовать дома, которые были проданы как можно раньше, чтобы дом оценивался. Сильный рынок покупателя или продавца может привести к изменению значений CMA.
Например, быстро облагораживающемуся району может не хватать хороших аналогов, потому что цены на жилье могут резко колебаться в течение нескольких месяцев. Если вы ищете дом в быстро развивающемся районе, имейте в виду, что даже если покупатели и продавцы договорятся о цене. Оценка будет необходима, чтобы решить, является ли эта цена оправданной для получения финансирования.
Что входит в сравнительный анализ рынка?
Хотя проведение сравнительного анализа рынка является сложным методом, он имеет четкие управляемые этапы. Эти компоненты работают вместе, чтобы предоставить продавцам и покупателям всестороннюю оценку стоимости.
Процесс анализа начинается с того, что агенты составляют список как минимум из трех идентичных объектов, которые были проданы в одном и том же регионе за последние 3–6 месяцев. Агенты могут выбирать недвижимость, которая в настоящее время выставлена на продажу или находится на рассмотрении, если данных о продажах недостаточно или если измеряется потенциальная цена покупки дома. Списки с истекшим сроком действия также могут использоваться для отображения типов цен, которые слишком высоки, чтобы привлечь заинтересованных покупателей.
Вот список различных компонентов CMA:
№ 1. Место расположения:
Наилучшие сопоставимые объекты будут находиться в том же районе, что и объект недвижимости. Если недавних продаж в регионе было недостаточно для завершения CMA, агент выберет предложения в сопоставимом районе на основе качества местных школ, уровня преступности, уровня шума, близости к удобствам и т. д.
№ 2. Объем партии:
Размер земельного участка оказывает существенное влияние на его рыночную стоимость. Даже разница в пол-акра может оказать существенное влияние на цену дома.
№3. Квадратные метры:
Как правило, чем больше здание, тем оно ценнее. В результате количество пригодных для жилья квадратных метров может быть таким же значительным, как и количество комнат в доме.
№ 4. Возраст и состояние недвижимости:
Год постройки дома, а также то, был ли он недавно отремонтирован, влияют на стоимость. Новые постройки и дома из высококачественных материалов также стоят дороже. Тем не менее, исторически значимые дома, которые недавно были модернизированы, также могут иметь высокие цены.
№ 5. Количество спален и ванных комнат в доме:
Чем больше в нем спален и ванных комнат, тем выше его стоимость.
Также учитываются особенности, такие как камины, внутренние дворики, бассейны, гаражи, полноценные подвалы и т. д. Однако обратите внимание, что в зависимости от местного рынка не все специальные функции могут повышать стоимость дома.
№ 6. Дата продажи:
Выбранные композиции должны быть проданы в течение последних трех-шести месяцев. Если даты продажи устарели, ставки необходимо обновить, чтобы отразить изменение спроса. Размер запасов и меняющиеся процентные ставки вызовут колебания рыночных цен на местном или национальном уровне.
№ 7. Условия финансирования и продажи:
Форма финансирования, которую покупатель использует для покупки дома, а также условия продажи могут повлиять на цену покупки. Непредвиденные расходы покупателя будут приняты, если цена предложения выше. Если сопоставимая сделка содержала уступки продавца, стоимость уступок должна быть вычтена из покупной цены сопоставимого товара. Такие компромиссы могут включать согласие продавца покрыть расходы покупателя на закрытие сделки. В противном случае продавец может сделать ремонт в доме до продажи.
Пример сравнительного анализа рынка
Рассмотрим упрощенный пример того, как сравнительный анализ рынка может помочь потребителю. Пара хочет купить дом на одну семью за 450,000 XNUMX долларов, но они хотят обсудить запрашиваемую цену. Они просят, чтобы их агент по недвижимости провел сравнительный анализ рынка недвижимости. Это должно помочь им в разработке привлекательного предложения на основе текущих тенденций рынка.
Агент начинает со сбора информации о недвижимости, которую пара хочет купить, и обнаруживает следующее:
- Дом находится на участке в пол-акра в районе, полном домов. Дома построены примерно в одно время и с одинаковой планировкой.
- Есть три спальни, две ванные комнаты и одна ванная комната.
- Он имеет гараж на две машины и камин в гостиной.
- Дом площадью 2,000 квадратных метров находится в отличном состоянии и не нуждается в капитальном ремонте.
- В отличие от других домов по соседству, в этом есть готовый подвал.
Получив эту информацию, агент ищет сопоставимые объекты в регионе. Учитывая размер подразделения и недавнюю активность, агент может найти три сопоставимых объекта недвижимости, все из которых были проданы в течение последних шести месяцев. Агент начинает проводить следующий сравнительный анализ рынка при сборе сведений о сделках.
Имея подробный список различий между рассматриваемой собственностью и комплементами, агент обращается к консультанту, чтобы получить краткое изложение затрат на каждую функцию. Это нужно для того, чтобы решить, влияет ли каждое несоответствие на общую стоимость дома. (Приведенные ниже цены являются лишь примерами для сравнительного анализа рынка и не должны интерпретироваться как истинная стоимость какого-либо товара.)
Расчет сравнительного анализа рынка
Затем рассчитывается покупная цена каждого сопоставимого имущества, чтобы определить, за сколько оно было бы продано, если бы оно было практически идентично оцениваемому имуществу. При изменении цены из покупной цены компа вычитаются более желательные функции и добавляются менее желательные. Затем определяются кумулятивные изменения для каждого сравнения, и цены продажи корректируются соответствующим образом.
Скорректированные цены продаж компаний показывают диапазон, в который может попасть приемлемая ставка: 424,200 442,000–XNUMX XNUMX долларов. Затем агент будет использовать процесс примирения, чтобы определить точную цену, которую пара заплатит за покупку земли.
Агент использует согласование, чтобы взвесить каждый сопоставимый объект в зависимости от того, насколько он близок к земле. В Comp 1 было больше всего изменений, поэтому он получил наименьший вес. В Comp 2 было меньше всего изменений, поэтому он получил наибольший вес. После того, как были присвоены веса, скорректированные цены усугубляются взвешенным значением. После этого результаты суммируются, чтобы определить лучшую ставку.
Затем агент округляет общую сумму до ближайших 100 долларов. После получения одобрения пары агент представит листинговому агенту предложение в размере 430,900 19,000 долларов. Он будет ссылаться на CMA как на доказательство того, что дом стоит чуть более чем на XNUMX XNUMX долларов меньше запрашиваемой цены.
Как сравнительный анализ рынка используется в финансовом анализе?
Сравнительный анализ рынка может использоваться в финансовом анализе, чтобы помочь инвесторам принимать обоснованные решения о потенциальной стоимости инвестиций, а также помочь определить стоимость компании или актива.
Можно ли использовать сравнительный анализ рынка для определения стоимости арендуемой недвижимости?
Да, сравнительный анализ рынка можно использовать для определения стоимости сдаваемой в аренду недвижимости путем сравнения ее с аналогичной сдаваемой в аренду недвижимостью в том же районе.
Какие общие проблемы возникают при сравнительном анализе рынка?
Общие проблемы со сравнительным анализом рынка включают доступ к точным и полным данным, трудности с поиском и сравнением схожих свойств, а также субъективность в анализе и интерпретации данных.
Как можно улучшить сравнительный анализ рынка?
Сравнительный анализ рынка можно улучшить, используя более полные и точные данные, а также выполняя анализ с большей тщательностью и вниманием к деталям.
Как часто следует проводить сравнительный анализ рынка?
Частота проведения сравнительного анализа рынка зависит от потребностей и целей лица или организации, проводящих анализ, а также от рыночных условий и тенденций. Однако обычно рекомендуется проводить сравнительный анализ рынка не реже одного раза в год.
Как сравнительный анализ рынка влияет на процесс покупки и продажи?
Сравнительный анализ рынка может повлиять на процесс покупки и продажи, предоставляя ценную информацию о рыночных условиях, тенденциях и потенциальной стоимости недвижимости, а также может помочь покупателям и продавцам принимать обоснованные решения о покупке, продаже или оценке недвижимости.
Заключение
Сравнительный анализ рынка является важным инструментом для определения стоимости недвижимости. Если вы являетесь домовладельцем, рассматривающим возможность выставить свой дом на продажу, CMA поможет вам определить подходящую запрашиваемую цену. Это будет основано на том, сколько похожие дома в вашем районе были проданы на рынке. Если вы готовы купить новый дом, CMA также может помочь вам договориться о запрашиваемых ценах. Оттуда вы можете делать конкурентоспособные предложения.
Однако имейте в виду, что подготовка сравнительного анализа рынка — сложный процесс. Для этого необходим доступ к полным данным о продажах, а также знание местных и национальных рынков. Вот почему это должно быть завершено лицензированным агентом по недвижимости.
Часто задаваемые вопросы об анализе конкурентного рынка
Кто может подготовить CMA?
Согласно разделу 93A-83(b), брокер может подготовить CMA для «третьей стороны, принимающей решения или осуществляющей комплексную проверку, связанную с потенциальным листингом, предложением, продажей, опционом, арендой или ценой приобретения участка или доли в недвижимом имуществе». Правило
Чем CMA отличается от оценки?
Основное различие между оценкой и CMA заключается в том, задействованный персонал. В то время как CMA проводится агентом по недвижимости, оценка проводится лицензированным оценщиком от имени банка. Как только покупатель подает заявку на получение кредита на покупку вашего дома, банк заказывает оценку имущества.
Что точнее CMA или оценка?
Хотя вы не можете полностью предсказать, каким будет результат оценки, вы иметь больший контроль над этим, чем то, что сделает CMA. CMA и оценка — это разные процессы, но оба они помогают вам получить точную и актуальную информацию о стоимости вашего дома.
Как создать CMA?
Как создать сравнительный анализ рынка
- Оцените качество соседства. …
- Оцените исходный листинг (если он доступен)…
- Проверьте оценки стоимости недвижимости на Zillow и HouseCanary. …
- Начните создавать предварительный CMA. …
- Получите среднюю цену из сопоставимых списков. …
- Оцените дом лично.
- HOUSE POOR: лучшее простое руководство по покупке дома в кредит (+ бесплатные советы)
- Бизнес в сфере недвижимости: подробное руководство для начинающих (+ советы по началу работы)
- Бизнес по управлению недвижимостью: все, что вам нужно, чтобы начать с нуля (+ работающая модель)
- Финансовый агент: рекомендации и подробное руководство на 2021 год
- ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ БИЗНЕС НЕДВИЖИМОСТИ: Как стать застройщиком и подробные шаги для открытия компании
