Проработав какое-то время в арендной компании, вы поймете, что нужно перестать месяц за месяцем тратить деньги на аренду, а вместо этого купить дом или квартиру. Если вы собираетесь купить свою первую квартиру, этот пост предложит вам контрольный список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Вы также увидите преимущества покупки многоквартирного дома и узнаете, является ли это хорошим вариантом для инвестиций.
Соображения перед покупкой квартиры
№1. Изучите свое положение в арендной плате по сравнению с собственным уравнением.
В первую очередь, покупка или аренда квартиры зависит от рыночной конъюнктуры, в которой вы живете, и от того, как долго вы собираетесь оставаться. Использование калькулятора арендной платы и покупки, который позволяет вам ввести свой почтовый индекс или город и / или сколько вы ожидаете заплатить за владение или аренду в вашем районе, — это один из способов получить всю эту статистику сразу.
Предположим, вы платите 1,000 долларов в месяц за аренду и 200,000 48,000 долларов за покупку квартиры. Покупка может сначала показаться более дорогой, потому что первоначальный взнос и плата за закрытие могут составить до XNUMX XNUMX долларов. Однако, если вы останетесь на месте хотя бы на пять лет, баланс сместится, и покупка станет менее дорогой альтернативой.
Причина в том, что через пять лет вы накопили капитал в своем доме, а не растратили его на арендную плату. Так что сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что имеет смысл для вас.
№ 2. Определите, является ли покупка квартиры финансово целесообразной.
Еще одно соображение – сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Используйте наш калькулятор доступности жилья, чтобы ввести свой доход, долги и сбережения на первоначальный взнос.
Предположим, вы зарабатываете 70,000 250 долларов в год, платите 40,000 долларов в месяц по кредитным картам и другим счетам и откладываете 263,000 1,575 долларов на первоначальный взнос. Это означает, что вы можете позволить себе квартиру за XNUMX XNUMX долларов, которая будет стоить XNUMX XNUMX долларов в месяц. Знание этих цифр имеет решающее значение, так как они помогут вам ограничить поиск квартиры предпочитаемым ценовым диапазоном.
№3. Узнайте разницу между кооперативами и квартирами.
Если вы хотите купить квартиру, вы, вероятно, столкнетесь как с квартирами, так и с кооперативами. Итак, в чем различие?
«Кондоминиум похож на покупку дома в том смысле, что вы получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете это сделать без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новый арендатор должен пройти квалификацию через кондоминиум», — говорит агент по недвижимости Дуглас Эллиман Лила Неджад.
«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете помещением, но существует больше критериев для получения права на покупку, и вероятность того, что не граждане США попадут в большинство этих зданий, значительно ниже». Законы о субаренде также часто значительно жестче, часто с двухлетними ограничениями или вообще без аренды третьими лицами».
Процедура покупки квартиры
Процедура покупки квартиры не является поводом для беспокойства. Просто следуйте инструкциям ниже, чтобы купить квартиру.
№1. Создайте цели:
Чего вы хотите добиться, покупая многоквартирный дом? После того, как вы определились с целью, выясните, сколько денег вам нужно получить от ваших инвестиций, чтобы выйти в ноль.
№ 2. Укажите бюджет строительства:
Знание того, сколько вы хотите потратить, имеет важное значение при покупке многоквартирного дома. Инвесторы должны убедиться, что они оставляют достаточно денег для покрытия расходов на ремонт, а также для инвестирования в другую недвижимость, чтобы диверсифицировать свои портфели.
№3. Понимание денежного потока
Предполагая, что вы хотите зарабатывать деньги на своем многоквартирном доме, вам нужно будет понимать движение денежных средств. Используйте калькулятор аренды для моделирования потенциальных сделок, чтобы знать, чего ожидать.
№ 4. Выберите рынок:
Всегда смотрите на свой местный рынок, прежде чем рисковать за пределы штата, для удобства и уверенности. Создайте несколько сделок на разных рынках, чтобы узнать, что возможно. Легче справиться со зданием в близком районе, с которым вы более знакомы.
№ 5. Получите предварительное одобрение на финансирование:
После принятия решения о рынке инвесторы должны получить предварительное одобрение для финансирования. Получите одобрение по крайней мере от двух разных кредиторов, чтобы вы могли сравнить ставки после того, как нашли дом.
Сейчас самое время искать многоквартирный дом и делать предложение. Исследуйте свойства через МЛС, веб-сайты коммерческой недвижимости или работая с брокером. Посетите множество объектов, и когда вы найдете тот, который вам нравится, сделайте предложение.
№ 6. Осмотрите здание:
Никто не хочет покупать квартиру, которая находится не в том состоянии, в котором она была заявлена. Убедитесь, что здание проверено. Важно проверить систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы.
Наймите компанию по управлению недвижимостью, чтобы избавить вас от хлопот по управлению вашими инвестициями. Имейте в виду, что выбранная вами компания по управлению недвижимостью либо сделает ваши инвестиции успешными, либо погубит их. Прежде чем принять решение, проведите исследование, прочитайте отзывы и опросите несколько компаний.
№ 7. Обеспечьте финансирование и закройте:
Представьте сделку кредиторам, которые предварительно одобрили вас, чтобы вы могли сравнить котировки. Выберите кредитора, и они помогут вам получить полное одобрение и подготовиться к закрытию.
№8. Не останавливайтесь на достигнутом:
Продолжайте расширять свое портфолио! После того, как вы установили свои инвестиции и получаете стабильный доход, продолжайте наращивать свой портфель, ища следующую инвестиционную возможность, возможно, купив еще один многоквартирный дом?
Преимущества и недостатки покупки многоквартирного дома
Покупка многоквартирного дома является значительным капиталовложением и расходом. Как и в случае любой крупной покупки, перед принятием решения необходимо учитывать преимущества и недостатки.
Преимущества покупки многоквартирного дома
- Потенциал дохода значителен: Большое многоквартирное помещение, такое как многоквартирный дом, поможет вам расширить свое портфолио быстрее, чем аренда на одну семью. Чем больше единиц, тем больше денег в банке.
- Это растущий актив: Вся недвижимость, в том числе жилые комплексы, со временем дорожает. Вы заработаете, если решите продать здание в будущем.
- Денежный поток постоянный: Инвесторы могут рассчитывать на то, что их квартиры будут приносить стабильный доход. Даже если квартиры свободны или арендаторы не платят, обычно есть дополнительные платные единицы, чтобы компенсировать расходы.
Недостатки покупки многоквартирного дома
- Первоначальный взнос может быть дорогостоящим: Покупка многоквартирных домов – это крупная инвестиция с высокой ценой. Как вы могли догадаться, первоначальный взнос за многоквартирную недвижимость значительно выше, чем за дом на одну семью.
- Сложно диверсифицировать присутствие на рынке: Поскольку многоквартирные дома очень дороги, новые инвесторы редко имеют возможность купить их в большом количестве. Многоквартирные дома, несомненно, помогут инвесторам расширить свой портфель, но диверсифицировать его по рыночным классам будет сложно.
- Текучесть арендаторов в многоквартирных домах выше, чем в односемейных арендных единицах. Это означает, что арендодателям придется тратить время (а часто и деньги) на привлечение новых арендаторов и подготовку квартир к заселению.
5 советов по покупке многоквартирного дома
Вы убеждены, что жилой комплекс является для вас хорошей инвестицией? Вот пять рекомендаций экспертов, которые помогут вам в процессе покупки.
№1. Найдите недвижимость вне рынка.
Вы должны найти фантастическую цену, если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома. Вот два варианта.
- Получить программное обеспечение для инвестиций в недвижимость: Вы можете присоединиться к программному обеспечению для инвестиций в недвижимость, которое направлено на помощь инвесторам в покупке недвижимости вне рынка.
- Привлеките дружественного инвестору агента: Другой вариант — нанять агента по недвижимости, который специализируется на содействии инвесторам и имеет доступ к большому количеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят рекламировать свою недвижимость на рынке.
№ 2. Выберите свой тип недвижимости
Многоквартирные дома бывают разных стилей, включая высотные, средние, садовые и пешеходные. Прежде чем определить, какой тип купить, рассмотрите текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, поскольку популярность зависит от региона. Ваш агент по недвижимости может дать предложения, основанные на том, что он наблюдает ежедневно.
Вы также должны выбрать, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который нуждается в доработке. Фиксаторы часто более доступны по цене, но требуют больше работы и внимательного отношения к недооцененным свойствам.
№3. Перейдите к нескольким свойствам и сделайте свое исследование.
Не покупайте первую попавшуюся квартиру. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы определить состояние дома, и посетите как можно больше домов.
Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть надежным предиктором успеха ваших инвестиций в покупку квартиры. Города с более высокой долей арендаторов, чем собственников, будут иметь более высокий спрос на квартиры, поэтому изучите эти данные, прежде чем совершать покупку.
№ 4. Будьте знакомы с финансовым процессом и обрабатывайте данные
Для покупки инвестиционной недвижимости требуется первоначальный взнос в размере 20%, а также страховка, ипотечные платежи, эксплуатационные и административные расходы, а также маркетинговые расходы.
Затраты на техническое обслуживание могут съедать вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, изучите местные тарифы на некоторые из наиболее частых обновлений, таких как перекраска снаружи здания и интерьеров квартир, когда арендаторы съезжают.
Убедитесь, что вы будете в плюсе после всех этих обвинений. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который месяц за месяцем теряет деньги.
№ 5. Выберите лучшего кредитора
Существуют три распространенные формы кредитов на многоквартирные дома (за исключением жилищных кредитов для зданий с менее чем четырьмя квартирами):
- Жилищные кредиты под госгарантию включают высокие коэффициенты LTV (займа к стоимости) и суммы кредита в диапазоне от 750,000 6 до 3.5 миллионов долларов. Этот кредит можно получить от Fannie Mae, Freddie Mac и FHA. Типичные ставки варьируются от 6 до XNUMX%.
- Банковский баланс Жилищные кредиты: Многие местные кредиторы любят кредитовать инвесторов, которые хотят купить квартиры. Сроки кредита варьируются от 20 до 25 лет, с единовременными платежами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6 процентов.
- Варианты краткосрочного финансирования квартиры: Эти ссуды предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с покупателями за наличные, предоставляя ипотечные кредиты в короткие сроки. Минимальная сумма кредита составляет 100,000 90 долларов США с LTV до 7.5%. Ставки высокие, от 12 до XNUMX процентов.
После того, как вы определили, какая форма кредита лучше всего подходит для вас, начните изучать предложения каждого кредитора. Каждый банк и кредитор уникален, поэтому тщательно изучите все свои возможности. Небольшое повышение процентных ставок может снизить вашу прибыль.
Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?
Доходность с поправкой на риск — сумма денег, которую вы, возможно, надеетесь получить, несмотря на риск, которому подвергаетесь, — является наиболее важным фактором, который следует учитывать при осуществлении любых инвестиций. В целом жилые комплексы предлагают высокую доходность с поправкой на риск. Однако это зависит от каждой собственности и обычно определяется покупной ценой квартиры.
Короче говоря, покупка многоквартирных домов в целом является хорошей инвестицией, но не каждый многоквартирный дом является хорошей инвестицией. При оценке имущества потенциальные инвесторы должны проявлять осмотрительность и учитывать множество аспектов, включая состояние имущества, цены по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в сфере недвижимости и спрос на аренду и владение недвижимостью в этом районе. Самый простой способ добиться этого — использовать калькулятор аренды недвижимости, который прогнозирует прибыль, которую вы можете ожидать от приобретения конкретного жилого комплекса.
Людям всегда будет нужно жилье, и аренда квартиры часто является наиболее экономически выгодным вариантом. В настоящее время в большинстве американских городов отсутствует дешевое жилье, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное жилье для среднего уровня. С другой стороны, сейчас строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или опустеют, если экономика пошатнется.
Заключение
Покупка квартиры может быть сравнима с покупкой дома на одну семью. Заявка на получение кредита и процессы закрытия практически идентичны. Важнейшим аспектом является оценка того, сколько квартиры вы можете себе позволить, а затем принятие решения о покупке или аренде. После того, как вы это определили, вы можете заранее планировать свои средства.
Часто задаваемые вопросы о покупке квартиры
Сколько денег я должен накопить на свою первую квартиру?
Общее эмпирическое правило заключается в том, что ваш доход должен в три раза превышать размер арендной платы. Итак, если вы хотите жить где-то, что стоит 1,000 долларов в месяц, вам может потребоваться зарабатывать не менее 3,000 долларов в месяц. Многие жилые комплексы и арендодатели придерживаются этого правила, поэтому имеет смысл ограничить поиск арендной платой, на которую вы, вероятно, имеете право.
Аренда - пустая трата денег?
Аренда не плохая инвестиция. Вместо этого вы платите за жилье, что далеко не расточительно. Кроме того, как арендатор, вы освобождаетесь от многих дорогостоящих расходов, связанных с владением недвижимостью. В результате во многих случаях аренда предпочтительнее покупки.
Что такое бюджетное правило 50 20 30?
Согласно правилу, вы должны тратить до 50% своего дохода после уплаты налогов на нужды и обязательства, которые вы должны иметь или выполнять. Оставшуюся половину следует разделить следующим образом: 20% на сбережения и выплаты долгов и 30% на все остальное, что вы пожелаете.
- С КАКОГО КРЕДИТНОГО СЧЕТА ВЫ НАЧИНАЕТЕ: Все, что вам нужно знать
- Оценка недвижимости: как оценить ваши инвестиции в недвижимость и недвижимость
- Определение ключевых денег: что такое ключевые деньги? (+ Краткое руководство)
- ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: Текущие ипотечные ставки для инвестиционной собственности
- Владелец, ознакомьтесь с 5 советами о том, как сдать свою недвижимость в аренду!
