Если вы потенциальный недвижимость агент, изучающий все тонкости бизнеса в сфере недвижимости, или потенциальный домовладелец, желающий нанять брокера; важно понимать некоторые отраслевые знания. Это не только будет держать вас в курсе на протяжении всего процесса, но также поможет вам понять ваши варианты, независимо от того, на какой стороне сделки вы находитесь.
Одной из центральных операций с недвижимостью является листинг собственности. Но что это на самом деле означает? Эта часть содержит полный обзор открытого листинга, включая его определение, типы и общую концепцию.
Что такое открытый листинг?
Договор листинга — это «юридически обязывающий договор, который создает агентские отношения, дающие брокеру право выступать в качестве агента клиента в сделке с недвижимостью». Другими словами, листинговый договор — это трудовой договор между клиентом и брокером, в котором указывается, за что отвечает брокер в сделке с недвижимостью и как клиент за это платит.
Нарушение этого соглашения может иметь юридические последствия как для брокера, так и для клиента, в зависимости от того, кто какую часть соглашения нарушает. Однако соглашения о листинге должны быть заключены в письменной форме, чтобы иметь законную силу.
Как работает открытый листинг
Основное различие между открытым листингом и предложением, которое дает агенту по недвижимости только право выставлять на продажу и продавать дом, заключается в том, что в этой ситуации владелец обычно платит только комиссию агента по продаже, владелец не представлен. Это примерно половина стандартных комиссий.
Владельцы не платят брокеру, который представляет себя, но они платят брокеру, который представляет покупателя. И владелец никому не должен комиссионных, если владелец один находит покупателя.
Типы объявлений
Четыре распространенных типа списков включают в себя:
- Открытые списки
- Эксклюзивное право на продажу листинга
- Эксклюзивные списки агентств, и
- Чистые списки.
Открыть листинг
Открытый листинг является неэксклюзивным контрактом. Этот тип листинга дает продавцу или покупателю право нанять любое количество Брокеры. При открытом листинге все контрактные агенты могут продавать недвижимость или искать недвижимость одновременно, но только агент, который желает и может привести продавца к покупателю или находит желаемую недвижимость для покупателя, получит получена комиссия.
Однако, если клиент покупает или продает недвижимость сам, он не должен платить брокеру комиссию. По этой причине открытые листинги редки, поскольку они дают малейшую гарантию того, что брокер получит компенсацию за свои усилия.
Эксклюзивное право на продажу листинга
Исключительное право на продажу листинга является наиболее широко используемым договором листинга. Согласно этому соглашению, брокер имеет исключительное право продавать недвижимость в течение определенного периода времени. Если недвижимость продается, пока у агента есть листинг, продавец должен будет заплатить согласованную комиссию независимо от того, кто фактически купил покупателя. Это ограничивает любые конфликты с продавцом по поводу того, кто несет ответственность за найм покупателя.
Эксклюзивный список агентств
Эксклюзивное соглашение о листинге с агентством дает агенту право продвигать и продавать недвижимость в течение определенного периода времени, в то время как владелец оставляет за собой право найти покупателя и продать недвижимость без уплаты агенту каких-либо комиссионных.
Продавец должен платить комиссию только в том случае, если брокер, уполномоченный агент или субагент брокера продает дом. Этот тип листинга не очень распространен в сделках с жилой недвижимостью, поскольку увеличивает вероятность возникновения спора между агентом и продавцом относительно того, кто на самом деле стал причиной продажи.
Чистый листинг
Чистый листинг технически вообще не является типом листингового соглашения. В нетто-листинге владелец устанавливает минимальную сумму, которую он хотел бы получить от продажи имущества, и позволяет агенту использовать любую сумму сверх установленного минимума в качестве комиссии.
В такой ситуации, в то время как продавец получает от продажи то, что он хочет, у брокера возникает конфликт интересов за счет нарушения фидуциарной обязанности брокера ставить интересы клиента выше своих собственных. По этой причине онлайн-списки обычно считаются непрофессиональными и незаконными во многих штатах.
Открытый листинг против эксклюзивного листинга
Вы когда-нибудь задумывались, почему вы должны предоставить эксклюзивный список агенту по недвижимости для продажи вашей собственности, а не продавать нескольким агентам по недвижимости с открытым списком?
Путь открытого листинга ставит под угрозу шансы продавца получить максимальную цену за свою недвижимость. На самом деле, потенциальным продавцам рекомендуется придерживаться исключительно одного агента, а не размещать свою собственность в открытом списке. В противном случае это поставит под угрозу их положение.
Почему эксклюзивные предложения работают лучше
В общем, цель продавцов – получить максимальную цену, которую можно получить на рынке. Это требует от агента хороших навыков ведения переговоров. Если у вас есть несколько агентов, продающих вашу недвижимость, потенциальный покупатель свяжется со всеми агентами и найдет того, кто, по их мнению, больше всего на их стороне, а затем проведет переговоры.
Поскольку агенты знают, что они конкурируют друг с другом, чтобы удержать покупателя, их союз может не отвечать интересам продавца.
Когда покупатель обнаруживает, что для продажи недвижимости в списке указаны несколько агентов, это обычно указывает на уровень отчаяния со стороны продавца и расширяет его возможности в процессе переговоров.
Большинство покупателей может прийти из интернет-рекламы. Таким образом, наличие нескольких агентов, работающих над продажей вашей недвижимости, не увеличивает количество покупателей. По сути, у покупателя остается только один вариант — выбрать брокера, который, по его мнению, больше соответствует вашим интересам.
Агент, у которого есть эксклюзивное агентство, потратит больше времени и усилий на продажу своей собственности, так как не боится, что вся его работа будет потрачена впустую.
Пример открытого листинга
Когда вы будете готовы продать свой дом, вы можете подписать контракт с отдельным агентом по недвижимости или выбрать открытый листинг. Например, представьте, что вам нужно продать свой дом в течение месяца, чтобы переехать на работу в новый город. Вы решили продать свой дом как открытый листинг.
Четыре агента по недвижимости рекламируют ваш дом потенциальным покупателям. Два брокера работают вместе, чтобы упростить продажу, и эти брокеры делят комиссию за продажу после закрытия вашей сделки.
Почему типы листинга важны для арендаторов
Для заинтересованных покупателей или арендаторов важно всегда спрашивать агента по листингу, продвигают ли они открытый или эксклюзивный листинг.
Когда листинг является эксклюзивным листингом, агент имеет некоторые основные привилегии над собственностью, такие как следующие:
- Знайте, насколько торгуемый владелец или продавец
- Иметь прямой «контроль» над арендной платой
- Знайте существующие предложения в аренде.
- Знайте, какого арендатора ищет арендодатель, а также условия договора.
- Информация об эксклюзивном листинге обычно очень конкретна. Причина в том, что эксклюзивный агент несет исключительную ответственность за маркетинг подразделения.
Однако открытый список означает, что многие риелторы могут рекламировать недвижимость в Интернете. Такие квартиры обычно можно показать в любое время суток. Поскольку есть много брокеров, продвигающих недвижимость, это возможно.
Недвижимость уже сдана в аренду или продана (без ведома других агентов). Брокеры, которые рекламируют недвижимость, ничего не знают о предложениях или запросах к другим брокерам.
Агенты по продвижению недвижимости имеют мало власти над переговорами. Агент должен подтвердить наличие недвижимости у владельца или продавца, если вы выразили заинтересованность в собственности.
Заключение
Открытые списки могут быть полезны для продавцов в сельской местности, которые не хотят связываться с одним агентом по недвижимости. Общенациональные списки обычно охватывают большие территории, и молва быстро распространяется. Продавцы в стране могут листинговаться с любым брокером в этом районе, если брокеры того пожелают, и тогда они платят только брокеру, который в конечном итоге предложит выигрышную ставку.
Недостатком является то, что у продавца, как правило, нет агента, который выступал бы в качестве доверенного лица или в переговорах, домашнем осмотре или раскрытии информации. Никаких причудливых фотографий, воздушных туров, 3D-улучшений или профессиональных маркетинговых усилий, если только продавец не может справиться с этими вещами лично. Фактически продавец платит другому брокеру за ведение переговоров от имени покупателя.
Мы также рекомендуем:
- ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ БИЗНЕС НЕДВИЖИМОСТИ: Как стать застройщиком и подробные шаги для открытия компании
- Соглашение: как использовать шаблон общего соглашения об обеспечении (+ подробное руководство)
- Тенденции в сфере недвижимости: всесторонние тенденции рынка 2023
- Бизнес по управлению недвижимостью: все, что вам нужно, чтобы начать с нуля
